영국의 자동화 창고 및 고층 창고: 새로운 물류 경제

토지 면적 증가에서 생산성까지: 영국 창고업의 발전

물류 2035: 고층 창고 시장이 투자자에게 제시하는 전망 – 비용 절감의 핵심, 고층 창고

영국 고층창고 시장은 현대 물류의 도전과 기회에 힘입어 근본적인 변화를 겪고 있습니다. 팬데믹으로 인한 호황과 그에 따른 조정을 거치면서, 단순히 저장 용량을 확장하는 것에서 기존 공간을 생산적으로 활용하는 것으로 초점이 옮겨갔습니다. 치솟는 인건비, 만성적인 부지 부족, 높은 에너지 가격이 지배하는 시대에 고층창고의 지능형 자동화는 기업에게 필수적인 전략이 되고 있습니다. 이러한 발전은 비용 절감 및 효율성 향상뿐만 아니라 지속 가능하고 미래 지향적인 물류 솔루션을 구축할 수 있는 새로운 길을 열어줍니다. 본 분석에서는 영국 고층창고 시장의 현재 동향, 과제 및 전망을 살펴보고 향후 몇 년 동안 창고 공간 수요가 어떻게 변화할지 예측합니다.

공간을 단순히 수평적인 관점에서만 생각하는 사람들은 비용, 용량 및 제공 능력 경쟁에서 패배할 것입니다

영국 고층 창고 시장이 새로운 발전 단계에 접어들고 있습니다. 팬데믹으로 인한 호황과 그에 따른 물류 부동산 시장의 조정, 그리고 수년간 지속된 높은 건설비, 에너지비, 금융비용을 고려하면, 모든 추가 창고 공간이 전략적 이점으로 여겨지는 것은 아닙니다. 핵심은 토지, 건물, 그리고 사용되는 에너지 1kWh당 얼마나 많은 가용 용량, 처리량, 그리고 공급 안정성을 확보할 수 있느냐입니다. 이는 경제적 초점을 단순히 바닥 면적을 늘리는 것에서 기존 공간을 더욱 생산적으로 활용하는 것으로 옮겨가게 합니다. 바로 이 지점에서 자동화된 고층 창고가 구조적 기회를 제공할 수 있습니다.

이러한 맥락에서 고층 창고는 단순히 랙이 설치된 높은 건물을 의미하는 것이 아닙니다. 이는 지지 구조물, 랙 기술, 컨베이어 기술, 스태커 크레인 또는 셔틀 시스템, 센서, 전력 공급 장치, 소방 설비 및 소프트웨어를 포함하는 통합 투자 시스템입니다. 그 경제적 가치는 이러한 구성 요소들의 상호 작용에서 비롯됩니다. 건물 외피는 공간을 창출하고, 자동화는 이 공간을 접근성이 뛰어난 보관 장소로 변환하며, 소프트웨어는 재고, 주문 및 자재 이동을 제어합니다. 따라서 관련 시장은 단순히 랙이나 크레인의 판매만을 포괄하는 것이 아닙니다. 계획, 건설 및 시스템 통합에서부터 창고 관리 및 자재 흐름 소프트웨어, 유지 보수, 현대화 및 장기 서비스 계약에 이르기까지 광범위한 영역을 아우릅니다.

영국에게 이 시장은 여러 가지 요인이 동시에 작용하고 있기 때문에 특히 흥미롭습니다. 소매업에서 온라인 비중이 매우 높고, 인건비가 상승하고 있으며, 적합한 물류 부지가 만성적으로 부족하고, 배송 신뢰성과 추적성에 대한 요구가 높아지고 있으며, 온도 조절 보관 시설에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 동시에 전반적인 경제 성장 둔화, 높은 전기 요금, 비싼 자본 비용, 전력망 연결 문제, 그리고 장기간의 인허가 절차는 성장을 저해하는 요소로 작용하고 있습니다. 따라서 이 시장은 단순한 성장 호황도 아니고 정체된 틈새시장도 아닙니다. 기술적, 경제적으로 타당한 프로젝트가 무분별한 자동화 프로그램보다 훨씬 더 나은 전망을 보이는 선별적인 투자 시장입니다.

다양한 규모의 시장

영국 고층창고 시장 규모는 단일 수치로 정확하게 파악하기 어렵습니다. 시장 조사마다 정의가 다르기 때문입니다. 좁은 의미의 분석은 자동화된 보관 및 검색 시스템(AS/RS), 즉 팔레트, 컨테이너 또는 카톤을 위한 기존의 AS/RS 솔루션만을 고려합니다. 반면, 더 넓은 의미의 연구는 컨베이어 기술, 분류 시스템, 모바일 로봇, 주문 피킹 기술, 창고 관리 시스템 및 기타 자동화 구성 요소까지 포함합니다. 이러한 차이로 인해 분석 결과에 상당한 차이가 발생하는데, 이는 시장 데이터의 불일치보다는 정의의 차이에서 비롯됩니다.

보다 세부적인 영국 AS/RS(자동화 고층창고) 시장의 경우, 2025년에는 약 2억 1,900만 달러 규모로 예상됩니다. 2026년에는 약 2억 6,400만 달러, 2035년에는 약 5억 700만 달러로 증가할 것으로 전망됩니다. 이는 2026년부터 2035년까지 연평균 약 7.5%의 명목 성장률에 해당합니다. 이러한 정의는 자동화된 고층창고의 핵심 시장을 잘 반영하지만, 건물 전체 프로젝트 가치나 관련 자동화 솔루션 전체를 포괄하는 것은 아닙니다.

보다 광범위한 추산에 따르면 영국 창고 자동화 시장은 2023년 초에 10억 달러를 훨씬 넘어설 것으로 예상되며, 2030년에는 30억 달러를 돌파할 것으로 전망됩니다. 다른 예측에서는 2025년 시장 규모가 이보다 더 클 것으로 예상하고 2030년대 초까지 10%대 중반의 성장률을 보일 것으로 전망합니다. 이러한 수치들을 직접적으로 혼동해서는 안 되지만, 공통적인 추세를 보여줍니다. 즉, 자동화는 전체 창고 공간 증가보다 빠르게 성장하고 있으며, 전체 프로젝트에서 소프트웨어, 서비스 및 로봇 관련 요소의 비중이 증가하고 있다는 것입니다.

여기서 주목할 만한 점은 자동화 수준이 매우 낮다는 것입니다. 영국 창고업계의 추산에 따르면, 상당한 수준의 자동화를 갖춘 창고는 전체 창고의 20%에도 미치지 못합니다. 이 수치에는 단일 컨베이어 라인부터 거의 자율적인 시스템에 이르기까지 매우 다양한 수준의 자동화가 포함됩니다. 따라서 완전 자동화된 고층 창고의 수는 영국 전체 창고 수에 비해 상당히 적습니다. 이는 장기적인 개조 가능성을 열어주지만, 모든 창고의 4분의 5가 단기간에 자동화될 수 있다는 것을 의미하지는 않습니다. 많은 건물들이 너무 낮거나, 너무 작거나, 구조적으로 부적합하거나, 단기 계약으로만 이용 가능하거나, 운영상의 변동성이 너무 커서 막대한 투자를 정당화하기 어렵습니다.

토지 붐부터 생산성 문제까지

영국 물류 부동산 시장은 2020년과 2021년의 이례적인 시기를 거쳐 정상화되었습니다. 팬데믹 기간 동안 소매업체, 택배 서비스 업체, 물류 회사들은 부족한 공간을 확보하기 위해 치열한 경쟁을 벌였습니다. 이후, 투기성 신축 건물과 반환된 기존 부동산이 시장에 유입되었고, 기업들은 보다 신중한 투자 결정을 내렸습니다. 공실률이 상승하면서 임차인들에게는 선택의 폭이 넓어졌습니다. 그러나 이러한 정상화가 물류 수요의 구조적 붕괴를 의미하는 것은 아닙니다.

10만 평방피트 이상의 대형 창고의 경우, 2025년에는 약 3,300만 평방피트의 공간이 임대된 것으로 집계되었습니다. 이는 이전 2년보다 훨씬 높은 수치이며, 팬데믹 이전 장기 평균치보다도 높습니다. 최소 규모를 기준으로 했을 때, 2025년 영국 전체 물류 공간 임대량은 약 4,080만 평방피트에 달할 것으로 예상됩니다. 한편, 대형 창고 부문의 공실률은 연말 기준 8%에 약간 못 미치는 수준이었습니다. 이는 극심한 공급 부족 시기보다는 높지만, 광범위한 공급 과잉을 나타내는 지표는 아닙니다.

고층 창고의 경우, 공실의 질적 구성이 특히 중요합니다. 가용 공간 중 일부는 천장 높이, 바닥 하중 지지력, 에너지 효율, 전력 공급, 야드 설계 및 자동화 측면에서 현대적인 요구 사항을 충족하지 못하는 노후 건물입니다. 따라서 전체 시장은 충분한 공간을 제공하는 것처럼 보이지만, 적합한 위치에 있는 자동화 준비가 완료된 최적의 입지의 부동산은 여전히 ​​부족합니다. 최적의 입지와 그렇지 않은 입지의 물류 부동산 간 임대료 격차가 커지고 있는 것은 이러한 양극화를 뒷받침합니다. 현대적인 건물은 더 넓은 공간뿐만 아니라 낮은 운영 비용, 우수한 에너지 효율, 그리고 뛰어난 기술적 유연성을 제공하기 때문에 더 높은 임대료를 받을 수 있습니다.

따라서 핵심적인 경제적 변화는 기업들이 더 이상 면적을 임대하거나 건설하는 데 집중하는 것이 아니라, 용량 자체를 구매한다는 점입니다. 고층 창고는 기존 창고보다 동일한 면적에 훨씬 더 많은 팔레트나 컨테이너를 수용할 수 있습니다. 이를 통해 이동 및 차량 이동 거리를 줄이고, 재고 관리를 더욱 정확하게 하며, 장기간에 걸쳐 일관된 처리량을 유지할 수 있습니다. 토지, 건물, 인건비가 상승할수록 이러한 고밀도 공간의 가치는 더욱 높아집니다. 따라서 고층 창고 시장은 증가하는 물량뿐 아니라 기존 자원을 더욱 생산적으로 활용해야 하는 필요성에서도 이점을 얻고 있습니다.

일자리가 투자 동력으로 작용한다

현재 자동화를 촉진하는 가장 강력한 경제적 요인은 인건비입니다. 영국에서는 21세 이상 근로자의 최저 생활 임금이 2026년 4월부터 시간당 12.71파운드로 인상되었습니다. 또한, 2025년 4월부터는 고용주의 국민보험료 부담률이 13.8%에서 15%로 인상되었고, 의무 납부 소득 기준은 9,100파운드에서 5,000파운드로 낮아졌습니다. 이러한 변화는 특히 시간제 근로자나 저임금 근로자가 많은 노동집약적인 사업체에 불균형적인 부담을 안겨주었습니다.

창고 운영에 있어 시간당 임금은 유일한 고려 요소가 아닙니다. 실제 인건비에는 사회보장 기여금, 연금 기여금, 야간 및 주말 근무 수당, 휴가, 병가, 채용, 교육, 개인 보호 장비, 관리 비용 등이 포함됩니다. 또한 직원 이직률, 계절적 인력 부족, 생산성 변동으로 인한 간접 비용도 발생합니다. 수작업으로 이루어지는 창고 운영에서 높은 직원 이직률은 오류 발생률을 높이고 성수기 효율성을 저해할 수 있습니다.

자동화는 인력의 필요성을 완전히 없애는 것은 아니지만, 그 구조를 변화시킵니다. 팔레트를 옮기거나 긴 경로를 따라 이동하는 직원의 수는 줄어듭니다. 동시에 메카트로닉스 엔지니어, 유지보수 전문가, 제어 기술자, 데이터 분석가, 그리고 숙련된 교대 근무 관리자에 대한 수요는 증가합니다. 따라서 자동화된 고층 창고는 단순히 노동력을 기계로 대체하는 것이 아닙니다. 대규모의 변동이 잦은 현장 인력을 더 적고, 더 자격을 갖춘, 기술 지향적인 인력으로 교체하는 동시에 감가상각비, 에너지 비용, 유지보수 비용까지 절감하는 것입니다.

이러한 변화는 특히 공정이 표준화되어 있고 생산량이 많으며 운영 시간이 긴 경우 효율성을 향상시킵니다. 단일 교대 근무 시간 동안에만 낮은 용량으로 가동되는 시스템은 높은 고정 비용을 정당화하기 어렵습니다. 반면, 주 6일 또는 7일, 24시간 내내 가동되는 시스템은 자본 비용을 훨씬 더 많은 운영에 분산시킵니다. 따라서 식품 소매, 소비재, 제약, 부품, 생산 공급 및 온도 제어 물류 분야는 특히 매력적인 적용 분야입니다. 핵심은 추상적인 일자리 절감 수치가 아니라 10년에서 20년에 걸쳐 총 공정 비용을 할인된 가격으로 비교하는 것입니다.

온라인 소매업은 여전히 ​​배경 소음처럼 존재합니다

영국 온라인 소매업은 팬데믹으로 인한 급증세 이후 이전 수준으로 회복되지 못하고 있습니다. 전체 소매 판매에서 온라인 판매가 차지하는 비중은 2025년에 평균 약 27%에 달할 것으로 예상되며, 이는 2019년의 약 19%보다 훨씬 높은 수치입니다. 2025년 12월에는 소매 지출의 28% 이상이 온라인에서 이루어졌으며, 2026년에도 비슷한 수준을 유지할 것으로 전망됩니다. 이는 영국이 유럽에서 가장 디지털화된 소매 시장 중 하나임을 의미합니다.

고층 창고의 경우, 매출 성장만이 결정적인 요인은 아닙니다. 온라인 주문은 대개 다양한 품목이 포함된 소량 배송이며, 처리 시간은 짧고 재고 정확도에 대한 요구는 매우 높습니다. 이러한 특성으로 인해 컨테이너 보관, 미니로드 시스템, 셔틀 솔루션, 그리고 소형 물류센터 운영 방식이 유리합니다. 기존의 팔레트 기반 고층 창고는 상류의 피킹 구역에 재고를 보충하거나 전국 유통 센터의 대규모 재고를 통합하는 역할을 하므로 간접적으로 이점을 얻습니다.

옴니채널 소매업은 전자상거래의 효과를 더욱 증폭시킵니다. 소매업체는 단일 재고 관리 시스템을 통해 지점, 최종 고객, 수령 지점에 제품을 공급해야 합니다. 이로 인해 자재 흐름이 더욱 복잡해지고, 반품 문제가 더욱 중요해지며, 재고 관리가 더욱 파편화됩니다. 자동화된 창고 기술은 모든 채널을 통합하는 소프트웨어를 제공한다면 이러한 복잡성을 효과적으로 관리할 수 있도록 도와줍니다. 강력한 창고 관리 및 주문 제어 시스템이 없는 고립된 고층 창고는 이러한 문제를 해결할 수 없습니다.

동시에 온라인 소매업을 과대평가해서는 안 됩니다. 팬데믹 기간 동안의 극단적인 공급망 확장은 단기적인 수요 급증이 대규모 장기 투자의 충분한 기반이 될 수 없음을 보여주었습니다. 따라서 성공적인 프로젝트는 안정적인 다년간의 판매량, 다양한 판매 채널, 그리고 유연한 시스템 아키텍처를 기반으로 하는 경우가 점점 늘어나고 있습니다. 시장은 무한한 온라인 성장이라는 가정에서 벗어나, 완만한 매출 성장에도 불구하고 자동화를 통해 비용, 품질, 그리고 납품 신뢰성을 향상시키는 탄력적인 비즈니스 모델로 나아가고 있습니다.

추위 때문에 사람들은 더 높은 고도로 올라간다

영국 고층 창고의 가장 눈에 띄는 성장 분야는 냉동 및 냉장 물류입니다. 이 분야에서는 공간, 인력, 에너지 비용이 특히 밀접하게 연관되어 있습니다. 냉장 보관 시설에는 고가의 단열재, 고성능 냉동 시스템, 습도 조절 통로, 정교한 보안 기술이 필요합니다. 사용하지 않는 모든 입방미터는 보관 수익을 창출하지 못하면서 장기적인 냉각 비용만 발생시킵니다. 따라서 높고, 밀집되어 있으며, 대부분 밀폐된 시설은 공간 및 에너지 효율성을 향상시킵니다.

자동화된 저장 및 검색 시스템은 인력 투입이 힘들고 비용이 많이 드는 작업 환경에서도 작동합니다. 냉동 구역의 인력이 줄어들면 초저온 체류 시간이 단축되고 안전 위험이 감소하며 연속 작업이 용이해집니다. 콤팩트한 다층 저장 구조와 제어식 에어록은 냉기 손실을 최소화할 수 있습니다. 업계 추산에 따르면, 적절한 설계가 이루어질 경우 밀도가 낮고 개방형 시스템에 비해 에너지 소비를 크게 줄일 수 있는 잠재력이 있습니다.

여러 대규모 프로젝트들이 이러한 투자 추세가 이미 현실화되고 있음을 보여주고 있습니다. 마그네베일(Magnavale)이 이스턴에 건설한 고층 냉동 창고는 높이가 약 47.5미터에 달하며 약 10만 1천 개의 팔레트를 적재할 수 있는 공간을 제공합니다. 이 프로젝트는 1억 3천만 파운드(약 2억 5천만 원) 이상의 투자를 통해 자동화된 보관 시스템과 에너지 효율적인 건물 외관, 그리고 재생 에너지를 결합했습니다. 에이번마우스에도 약 9만 개의 팔레트를 적재할 수 있는 또 다른 자동화 고층 냉동 창고 건설이 계획되어 있습니다. 뉴콜드(NewCold)는 코비와 웨이크필드에서 영국 내 사업 규모를 확장하고 있으며, 웨이크필드에서만 계획된 확장 단계를 통해 약 1만 9천 4백 개의 팔레트 적재 공간이 추가될 예정입니다.

이러한 프로젝트들은 그 수가 적다는 점에도 불구하고 전체 시장에 미치는 영향이 매우 큽니다. 대형 창고 하나를 건설하는 데에는 철골 구조, 컨베이어 기술, 냉동 기술, 제어 시스템, 소방 설비, 유지보수 등 상당한 자원이 투입됩니다. 동시에 이러한 프로젝트들은 참고 자료, 전문 지식, 표준화된 기술 솔루션을 제공합니다. 이는 후속 투자자들이 인식하는 프로젝트 위험을 줄여줍니다. 따라서 영국 냉동식품 업계는 특히 높고 랙 지지형이며 완전 자동화된 시설의 선두 주자 역할을 할 가능성이 높습니다.

산업이 무역을 대신하여 주요 동력으로 자리 잡았다

영국 물류 부동산 시장에서 주목할 만한 변화 중 하나는 산업 부문의 역할 증대입니다. 2025년까지 제조업체들이 대형 창고 및 산업용 건물의 전체 임대량 중 약 3분의 1을 차지할 것으로 예상됩니다. 이는 소매 및 유통 부문의 여러 전통적인 사용자 그룹을 앞지르는 수치입니다. 이러한 추세는 단순히 경기 순환적인 현상일 뿐만 아니라 공급망 재편과도 밀접한 관련이 있습니다.

브렉시트, 팬데믹, 지정학적 긴장, 그리고 글로벌 운송 경로의 차질은 극도로 효율적인 공급망 운영의 비용을 드러냈습니다. 기업들은 핵심 부품의 안전 재고를 늘리고, 추가 공급업체를 검증하며, 특정 조달 경로를 단축하고 있습니다. 이는 생산 시설을 영국으로 완전히 이전한다는 것을 의미하는 것은 아닙니다. 오히려 핵심 부품, 예비 부품, 고부가가치 중간재는 사용 지점에 가까운 곳에 비축하고, 표준화된 대량 생산 제품은 전 세계에서 조달하는 선택적 지역화가 더 유력합니다.

높은 층고의 창고는 대량의 팔레트나 운반 장비를 보관하고 이동 패턴이 안정적인 경우에 이러한 전략에 매우 적합합니다. 자동차, 식품, 음료, 화학 및 소비재 산업에서 이러한 창고는 생산 공급망과 완제품 물류를 연결하는 데 활용될 수 있습니다. 특히 공장 부지 내 토지 이용이 제한적이고 자재 흐름이 변동성이 큰 일반 물류 창고보다 예측 가능하기 때문에 공장 부지에 직접 통합하는 것이 매우 유리합니다.

산업 수요의 급증은 공급업체의 요구 사항 또한 변화시키고 있습니다. 신속한 주문 처리와 빠른 배송만으로는 더 이상 충분하지 않으며, 높은 가용성, 정확한 순서 지정, 배치 추적, 그리고 생산 시스템과의 안전한 연동이 필수적입니다. 가동 중단은 생산 라인에 차질을 초래하고 개별 주문 지연보다 훨씬 더 큰 후속 비용을 발생시킬 수 있습니다. 따라서 이중화 기술, 예측 유지보수, 그리고 장기적인 예비 부품 공급의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

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지리적 요인은 인프라와 전력 공급을 따라갑니다

영국 고층 물류창고의 지리적 중심지는 여전히 미들랜드의 이른바 '골든 트라이앵글' 지역입니다. 이 지역에서는 차량으로 몇 시간 이내에 인구 밀집 지역의 상당 부분에 접근할 수 있습니다. M1, M6, M42와 같은 고속도로, 주요 철도 및 화물 운송망, 그리고 물류 서비스 제공업체, 산업 기업, 노동력이 밀집된 네트워크가 이 지역에 연결되어 있습니다. 따라서 이스트 미들랜드와 웨스트 미들랜드는 전국적인 물류센터를 위한 최적의 입지로 남아 있습니다.

하지만 입지 선정 기준은 점점 더 미묘해지고 있습니다. 요크셔와 북동부 지역은 비교적 저렴한 토지 가격과 생산 시설 및 항만과의 편리한 연결성을 제공하는 경우가 많습니다. 북서부 지역은 맨체스터와 리버풀 주변의 교통망 덕분에 유리한 위치에 있습니다. M62 고속도로를 따라 위치한 부지들은 동부와 서부 해안을 연결합니다. 남서부와 웨일즈 남부 지역은 기업들이 미들랜즈 지역에서 출퇴근하는 데 걸리는 시간을 줄이고자 할 경우 추가 생산 시설 확보에 유리할 수 있습니다. 런던과 남동부 지역은 구매력과 인구 밀도가 높아 여전히 매력적인 지역이지만, 높은 토지 가격과 토지 부족으로 인해 대규모 지상 시설 건설이 어려운 실정입니다.

바로 이러한 지역에서 고층 건물은 토지 생산성을 향상시킵니다. 고층 창고는 값비싼 토지를 더욱 집약적으로 활용할 수 있지만, 도심이나 교외 지역에서는 조망권 침해, 인근 주민과의 갈등, 도시 계획 규제 등의 문제에 더 빨리 직면하게 됩니다. 인구 밀도가 높은 지역에서는 물류 프로젝트가 주택 개발, 데이터 센터, 기타 상업 시설과 경쟁하게 됩니다. 특히 대용량 전력 연결이 가능한 부지에 대한 수요가 높습니다. 2024년 이후 영국에서는 산업 및 물류에 적합한 수많은 부지가 데이터 센터 개발업체에 의해 확보되었습니다. 이는 창고 시장에서 토지 공급을 줄일 뿐만 아니라 전력망 용량 확보를 위한 경쟁을 심화시킵니다.

투자자들에게 있어 전력망 연결은 중요한 초기 결정 기준이 되고 있습니다. 자동화된 고층 창고는 데이터 센터처럼 지속적인 전력 공급이 반드시 필요한 것은 아니지만, 컨베이어 시스템, 충전 시설, 냉난방, 조명 및 IT 시스템 운영을 위해서는 안정적인 전력 공급이 필수적입니다. 저렴한 부지라 하더라도 적시에 전력망에 연결되지 않으면, 에너지 공급이 보장된 고가의 부지보다 경제적 가치가 떨어질 수 있습니다. 따라서 부지 선정, 건물 설계, 에너지 개념은 훨씬 초기 단계에서 통합적으로 고려되어야 합니다.

자본집약도가 승자와 패자를 가르는 기준이 된다

고층 창고는 자본 집약적인 장기 투자입니다. 영국 중부 지역의 일반적인 물류 센터의 경우, 2025년과 2026년 기준 평방피트당 대략 71파운드에서 105파운드의 건설 비용이 예상됩니다. 자동화 설비 구축, 더 높은 바닥 하중 용량, 추가 저장 공간, 그리고 첨단 건축 기술을 갖춘 고급 물류 건물은 평방피트당 121파운드에서 167파운드 정도의 비용이 소요될 가능성이 높습니다. 온도 조절 기능을 갖춘 건물은 평방피트당 약 167파운드에서 230파운드 이상이 소요될 수 있습니다. 구체적인 요구 사항에 따라 실제 자동화 시스템, 랙 기술, 소프트웨어, 냉장 기술 및 토지 비용은 추가될 수 있습니다.

이러한 범위는 평방미터당 건축 비용을 단순히 비교하는 것만으로는 의사 결정을 내릴 수 없는 이유를 보여줍니다. 고층 창고는 훨씬 더 큰 규모의 기존 창고와 동일한 용량을 더 작은 면적에 제공할 수 있습니다. 이는 저장 공간당 필요한 토지, 지붕 및 외관 면적을 줄여줍니다. 하지만 동시에 기초 공사, 허용 오차, 철골 구조, 방화 설비, 조립 및 시운전에 필요한 비용은 증가합니다. 따라서 올바른 기준은 건물 가격이 아니라 영구적으로 사용 가능한 성능 및 용량 단위당 순현재가치입니다.

자금 조달은 여전히 ​​중요한 요소입니다. 금리 인상은 자본 비용을 증가시키고, 결과적으로 상환 기간을 연장합니다. 특수 목적 건물의 경우, 잠재적 임차인 풀이 더 작을 수 있습니다. 특정 상품 흐름에 맞춰 설계된 고층 창고는 일반 창고보다 재임대가 더 어렵습니다. 따라서 은행과 부동산 투자자들은 신용도, 임대 기간, 대체 용도 적합성, 건물 및 기술적 위험 분리 등에 더욱 세심한 주의를 기울입니다.

이는 새로운 계약 모델로 이어집니다. 건물주는 건물 골조 비용을 부담하고, 사용자는 자동화 시스템 비용을 부담할 수 있습니다. 물류 서비스 제공업체는 장기 고객 계약을 통해 용량을 확보할 수 있습니다. 제조업체와 시스템 통합업체는 더욱 포괄적인 서비스 패키지, 현대화 계획 또는 특정 부문에서는 리스와 유사한 모델을 제공합니다. 가장 경제적으로 타당한 프로젝트는 리스 계약, 자산 수명, 고객 유지율 및 자금 조달 기간이 조화를 이루는 프로젝트입니다. 기술적으로 우수한 솔루션이라도 운영 계약이 5년 후에 종료되지만 시스템 감가상각 기간이 15년이라면 실패할 수 있습니다.

전기 요금, 에너지 효율과 만나다

영국의 산업용 전기 요금은 국제 기준에서 높은 수준입니다. 2025년 4분기 제조업체들은 기후변화세를 제외하고 킬로와트시당 평균 약 16.8펜스를 지불했습니다. 이는 전년보다 낮은 수준이지만, 에너지 집약적인 투자에 상당한 영향을 미치는 수준입니다. 고층 창고의 경우, 이러한 상황은 두 가지 측면에서 영향을 미칩니다.

한편으로, 보관 및 검색 장비, 컨베이어 기술, 로봇, 컴퓨터, 그리고 필요한 경우 냉동 시스템은 전력 소비를 증가시킵니다. 그러나 다른 한편으로, 최신 시스템은 보관 또는 이동되는 단위당 에너지를 절약할 수 있습니다. 회생 제동 시스템은 제동 에너지를 시스템에 되돌려주고, 지능형 제어 시스템은 공회전을 방지하며, 사용하지 않는 공간의 LED 조명 사용량을 줄이고, 소형 냉동고는 열 손실을 최소화합니다. 따라서 중요한 것은 전체 시설의 전력 소비량이 아니라 팔레트 이동, 주문 라인 또는 사용 중인 보관 공간당 소비량입니다.

옥상 태양광 발전, 배터리 저장 장치, 그리고 유연한 운영 방식이 점점 중요해지고 있습니다. 대형 물류 창고의 옥상은 상당한 발전 공간을 제공하며, 자동화 및 냉장 시스템은 예측 가능한 부하를 보장합니다. 냉동 창고의 경우, 열 관성을 활용하여 제품 온도를 유지하면서도 냉장 발전량을 비수기 시간대로 부분적으로 이동시킬 수 있습니다. 이러한 개념들은 창고를 에너지 시스템에서 더욱 능동적인 역할을 하는 공간으로 만들어 줍니다.

제한 요소는 연간 전력 소비량이 아니라 오히려 연결 부하와 최대 부하인 경우가 많습니다. 냉장 압축기, 충전소, 컨베이어 시스템 및 기타 소비 장치가 동시에 가동되면 전력 수요가 크게 증가할 수 있습니다. 효율적인 에너지 관리는 이러한 피크 부하를 완화시켜 줍니다. 따라서 향후 프로젝트는 부하 예측, 지역 발전 시설, 계약상 제어 가능한 소비 장치를 고려하여 계획될 가능성이 높습니다. 이처럼 에너지 전문 지식은 사내 물류 전문 지식의 필수적인 부분이 되었습니다.

기술이 비즈니스 모델을 결정한다

고층 창고 시장은 여러 기술적 하위 시장으로 구성됩니다. 기존의 팔레트 자동창고시스템(AS/RS)은 길고 높은 통로에서 스태커 크레인을 사용합니다. 이러한 시스템은 대용량, 표준화된 적재 방식, 그리고 안정적인 처리량에 적합합니다. 다층 적재 시스템은 밀도를 높이지만 개별 팔레트에 직접 접근하기 어렵고 세심한 재고 관리가 필요합니다. 팔레트 셔틀은 깊은 통로에서 유연성과 성능을 향상시킬 수 있습니다.

미니로드, 셔틀, 큐브형 보관 시스템은 카톤, 컨테이너 및 소형 부품 보관에 주로 사용됩니다. 이러한 시스템은 작업자의 주문 피킹 및 다양한 제품 취급에 적합합니다. 건물 구조나 공간 제약으로 인해 대규모 시스템을 영구 설치하기 어려운 경우, 이동 로봇과 자율 주행 지게차가 더욱 유연한 대안을 제공합니다. 많은 프로젝트에서 하이브리드 아키텍처를 채택하고 있습니다. 팔레트는 고층 랙에 고밀도로 보관하고, 컨테이너는 셔틀 또는 큐브형 시스템을 통해 공급하며, 이동 로봇이 작업 영역을 연결합니다.

이러한 모듈화는 시장을 변화시키고 있습니다. 과거에는 자동화가 종종 장기간의 계획 및 시운전 기간을 거치는 대규모 단일 프로젝트였습니다. 그러나 오늘날 운영자들은 소프트웨어를 통해 개별 기술을 통합하고 용량을 점진적으로 확장하려고 합니다. 그렇다고 해서 복잡성이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 오히려 하위 시스템이 많아질수록 인터페이스, 데이터 품질, 그리고 전체 성능에 대한 명확한 책임 소재가 더욱 중요해집니다.

따라서 경쟁은 점점 더 소프트웨어 수준에서 벌어지고 있습니다. 창고 관리 시스템은 재고와 주문을 추적하고, 창고 제어 시스템은 장비를 관리하며, 창고 실행 시스템은 이동 우선순위를 정하고 자원을 균형 있게 배분합니다. 이 모든 것 위에는 분석, 시뮬레이션 및 AI 도구가 자리 잡고 있습니다. 소프트웨어를 누가 통제하느냐에 따라 처리량, 확장성 및 서비스에 영향을 미칩니다. 동시에, 운영자는 독점 제어 시스템을 원래 공급업체만 유지 관리할 수 있는 경우 의존성 위험에 직면하게 됩니다.

분산된 공급 시장

영국에서는 글로벌 시스템 통합업체, 전문 기술 제공업체, 그리고 지역 엔지니어링 회사들이 시장 점유율을 놓고 경쟁하고 있습니다. 국제적으로 인정받는 시스템 통합업체로는 Dematic, Swisslog, KNAPP, TGW, SSI Schäfer, Vanderlande, Daifuku, WITRON, Mecalux, Körber 등이 있습니다. 이 외에도 AutoStore, Exotec, Ocado, Geek+, Locus Robotics와 같은 전문 시스템 제공업체와 여러 자율주행차 제조업체들이 시장에 참여하고 있습니다. 영국 시스템 통합업체와 소프트웨어 회사들은 현지 설계, 개조 및 서비스 제공을 통해 이러한 시장을 보완하고 있습니다.

시장 구조는 완전히 특정 업체에 집중되어 있지도 않고, 그렇다고 임의로 개방되어 있지도 않습니다. 대형 랙 지지식 팔레트 고층 창고는 실적, 엔지니어링 역량, 재정적 안정성, 그리고 장기적인 서비스 제공 능력을 요구합니다. 이러한 요소들이 유력한 공급업체의 범위를 제한합니다. 모듈형 로봇 및 컨테이너 솔루션 분야의 경쟁은 더 광범위합니다. 많은 기술 제조업체들이 인증된 시스템 통합업체를 통해 제품을 판매하기 때문에 브랜드, 시스템 통합 성능, 그리고 서비스 계약은 개별적으로 평가해야 합니다.

고객에게 있어 명목상의 최대 성능만으로는 결정적인 요소가 될 수 없습니다. 현실적인 조건에서의 보장된 처리량, 시스템 가용성, 응답 시간, 예비 부품 공급 체계, 사이버 보안, 확장성, 그리고 공급업체의 재정적 안정성이 더욱 중요합니다. 저렴한 가격은 장기적으로 소프트웨어 유지 보수, 긴급 지원 또는 예비 부품 공급이 부족하다면 오히려 큰 비용으로 이어질 수 있습니다. 반대로, 기술적으로 과도하게 설계된 시스템은 불필요하게 자본을 묶어두고 조직에 과부하를 초래할 수 있습니다.

기존 인프라가 노후화됨에 따라 서비스 부문은 성장할 것입니다. 저장 및 검색 장비, 제어 시스템, 안전 설비 등을 현대화하는 것이 완전히 새로운 시설을 건설하는 것보다 경제적인 경우가 많습니다. 영국의 물류센터 사례에서 볼 수 있듯이, 크레인과 제어 기술은 필수적인 건물 구조를 유지하면서 점진적으로 교체할 수 있습니다. 이는 신규 장비 시장과 더불어 개별 대규모 프로젝트에 대한 의존도를 낮추는 보다 안정적인 개조 시장을 형성합니다.

계획, 화재 예방 및 승인

프로젝트에서 가장 큰 위험 요소는 실제 저장 기술 자체보다는 다른 측면에 있는 경우가 많습니다. 30m, 40m, 심지어 거의 50m에 달하는 건물 높이는 주변 경관과 시야를 크게 변화시킵니다. 지자체는 교통, 소음, 조명, 홍수 위험, 생물 다양성, 그리고 인근 주민에게 미치는 영향 등을 평가합니다. 건물 면적이 작을수록 환경적인 이점은 있지만, 승인을 보장하는 것은 아닙니다. 특히 랙 지지형 사일로의 경우, 건물 구조, 랙의 정적 특성, 그리고 외관을 처음부터 함께 계획해야 합니다.

높고 밀집된 창고의 화재 방지는 매우 복잡합니다. 기존 스프링클러 시스템은 보관 물품의 종류, 랙 구조, 건물 높이에 따라 한계가 있습니다. 냉동 시설에서는 화재 발생을 예방하기 위해 산소 농도를 낮춘 구역을 사용하는 경우가 있습니다. 이러한 시스템은 출입 통제, 기밀성이 뛰어난 건물 외피, 모니터링 시스템, 그리고 명확한 산업 안전 규정을 필요로 합니다. 그 외의 프로젝트에서는 계단식 스프링클러, 연기 배출 장치, 그리고 방화 구획 시스템이 사용됩니다.

건설 단계 또한 특별한 위험을 수반합니다. 고정밀 바닥, 레일, 랙 및 컨베이어 기술은 엄격한 허용 오차 범위 내에서 설치되어야 합니다. 개별 공정의 지연은 전체 시운전 프로세스를 지연시킬 수 있습니다. 이후 소프트웨어 테스트, 부하 테스트, 가동률 향상 및 직원 교육이 이어집니다. 창고는 기계적 완공 직후에는 생산성을 발휘하지 못하며, 체계적인 시운전 단계를 거친 후에야 목표 성능에 도달하는 경우가 많습니다.

따라서 경제성 분석을 위해서는 충분한 예비 자금이 필요합니다. 기술의 정가와 이론적인 인건비 절감만을 비교하는 사람은 통합, 테스트, 데이터 마이그레이션, 교육, 예비 부품 및 초기 가동 손실을 과소평가하게 됩니다. 성공적인 프로젝트는 수명 주기 비용, 현실적인 가용성 및 생산량 변동 시나리오를 계산합니다. 또한 철강을 발주하고 콘크리트를 타설하기 전에 시뮬레이션 및 디지털 모델에 조기에 투자합니다.

회복탄력성은 효율성 그 이상입니다

고층 창고는 종종 효율성 개선 프로젝트로 홍보되지만, 그 전략적 가치는 점차 회복력에 있습니다. 자동화 시스템은 재현 가능한 성능을 제공하고 재고 정확도를 향상시키며 단기적인 인력 충원 필요성을 줄여줍니다. 또한 더 작은 공간에 안전 재고를 보관할 수 있어 공급망을 더욱 견고하게 만듭니다. 식품, 제약, 부품 및 제조와 같은 중요 산업에서는 이러한 안정성이 단기적인 수익 극대화보다 훨씬 더 중요할 수 있습니다.

동시에 자동화는 새로운 의존성을 만들어냅니다. 기계적 결함, 소프트웨어 오류, 사이버 공격 또는 정전은 운영의 상당 부분을 마비시킬 수 있습니다. 수동식 창고에서는 고장 발생 시 임시방편으로 문제를 해결할 수 있지만, 고도로 통합된 시스템에서는 해결책이 제한적입니다. 따라서 복원력은 최대 자동화에서 비롯되는 것이 아니라, 중복성, 유지 보수, 비상 운영 및 조직 역량의 균형 잡힌 시스템에서 비롯됩니다.

사이버 보안은 이제 경제적 요소로 자리 잡고 있습니다. 창고 관리 시스템은 기업 소프트웨어, 공급업체, 원격 유지보수 서비스와 연결되어 있습니다. 이러한 시스템들이 서로 연결될수록 공격 표면은 더욱 넓어집니다. 운영자는 접근 권한을 분리하고, 업데이트를 제어하고, 백업을 테스트하고, 계약상 책임 범위를 명확히 정의해야 합니다. 이러한 비용은 단순한 기술적 추가 비용이 아니라 운영 보안에 필수적인 부분입니다.

평가에는 공급업체 관련 위험도 포함되어야 합니다. 특수 부품은 납기가 오래 걸릴 수 있으며, 독점 시스템은 종속성을 초래합니다. 견고한 설계는 핵심 예비 부품, 현지 재고 수준, 대응 시간 및 대안을 명확히 정의해야 합니다. 최고의 시스템은 이론상 성능이 가장 높은 시스템이 아니라, 오랜 기간 동안 경제적으로 실행 가능한 성능을 유지하는 시스템입니다.

2035년까지의 시장

2035년까지는 시장 포화보다는 지속적인 성장이 더 유력한 전망입니다. 영국 AS/RS 시장만 놓고 보면, 향후 10년 안에 규모가 두 배 이상 증가할 수 있으며, 평균 성장률은 약 7.5%에 달할 것으로 예상됩니다. 모바일 로봇, 소프트웨어, 현대화, 유연한 서브시스템 등이 추가적인 수요를 창출함에 따라, 더 광범위한 자동화 시장은 더욱 빠르게 성장할 가능성이 높습니다. 그러나 이러한 성장세는 모든 시장에서 균일하게 나타나지는 않을 것입니다.

기본 시나리오에서 자동화된 고층 창고는 전체 창고 공간 증가율보다 훨씬 빠르게 성장하고 있습니다. 투자는 식품 및 냉동식품, 산업용품, 제약, 대형 소매 네트워크, 그리고 기존 물류 제공업체에 집중되고 있습니다. 신축 건물은 완전한 기술 설치가 나중에 이루어지더라도 자동화 준비가 된 상태로 설계되는 경우가 점점 더 많아지고 있습니다. 동시에 기존 시설의 현대화 또한 중요성이 커지고 있습니다.

자금 조달 비용이 감소하고, 전력망 연결이 더 신속하게 이루어지며, 기업들이 상승하는 인건비에 대응하여 자동화를 가속화한다면 더욱 강력한 성장 시나리오를 구상할 수 있습니다. 산업 발전, 근거리 생산 이전(니어쇼어링), 그리고 더욱 엄격해진 에너지 효율 규제는 추가적인 성장 동력을 제공할 수 있습니다. 이러한 경우, 고층 특수 건물, 소프트웨어 통합, 그리고 기술 서비스에 대한 수요가 특히 급격히 증가할 것입니다.

불리한 시나리오는 지속적인 고금리, 부진한 소비 지출, 불확실한 무역 정책, 그리고 허가 지연에서 비롯됩니다. 이러한 시나리오에서는 기업들이 더 작고 모듈화된 자동화 단계를 선택하는 경우가 많아질 것입니다. 시장은 계속 성장하겠지만, 새로운 대규모 프로젝트보다는 기존 시설 개조, 이동형 로봇, 그리고 특정 병목 현상에 대한 자동화를 통해 성장할 것입니다. 이러한 시나리오조차도 완전히 수작업으로 이루어지는 창고 운영으로의 회귀를 의미하는 것이 아니라, 자동화에 대한 더 느리고 점진적인 접근 방식을 의미합니다.

실제 투자 논리

핵심 질문은 영국에서 고층 창고가 성장할지 여부가 아니라 어떤 프로젝트가 경제적으로 실현 가능한가입니다. 높은 물동량과 안정적인 공급, 표준화된 적재 장비, 장기적인 부지 확보, 높은 토지 또는 에너지 비용, 그리고 지속적인 운영의 필요성이 명확한 경우 유리한 조건이 형성됩니다. 반면, 제품 범위의 변동성이 크거나, 고객 계약이 불확실하거나, 활용률이 낮거나, 포장 형식이 자주 변경되는 경우에는 어려움이 지속됩니다.

따라서 투자하기 전에 운영자는 원하는 기술부터 정하기보다는 자재 흐름부터 고려해야 합니다. 제품 구조, 재고 범위, 계절별 특성, 피크 시간대, 반품, 서비스 수준 및 성장 시나리오를 종합적으로 고려하여 적절한 아키텍처를 결정해야 합니다. 그런 다음 팔레트 크레인, 셔틀, 큐브형 보관 시스템, 이동형 로봇 또는 이들의 조합 중에서 어떤 방식을 선택할지 결정해야 합니다. 특정 제품에만 너무 일찍 투자하면 규모가 과도하게 커지거나 유연성이 부족해질 수 있습니다.

입지를 평가할 때는 전체 수명 주기를 고려하는 것 또한 매우 중요합니다. 토지 가격, 임대료, 사용 가능한 높이, 네트워크 용량, 교통망, 노동 시장, 인허가 위험 등을 모두 종합적으로 검토해야 합니다. 고층 건물은 토지를 절약할 수 있지만 계획 및 건설 비용을 증가시킵니다. 농촌 지역은 유리할 수 있지만 운송 거리가 길어지고 기술 인력 시장이 약화될 수 있습니다. 최적의 해결책은 개별 비용이 가장 낮은 경우가 드뭅니다.

부동산 개발업자에게 있어 기회는 단일 사용자만을 위한 시설에 국한되지 않고 자동화를 가능하게 하는 건물에 있습니다. 이를 위해서는 충분한 층고, 하중 지지 구조, 전력 및 데이터 인프라의 확보, 그리고 다양한 기술 개념을 수용할 수 있는 구조가 필요합니다. 물류 제공업체에게는 공유 자동화 시설과 장기적인 산업 플랫폼이 기회입니다. 기술 제공업체에게는 소프트웨어, 서비스 및 현대화 확장이 기회입니다. 투자자에게는 부동산, 운영 및 기술적 위험을 신중하게 분리하는 것이 중요합니다.

영국은 더 이상 단순히 더 큰 건물만 짓는 것이 아닙니다

영국의 고층 창고 시장은 창고 경제에 근본적인 변화를 가져오고 있습니다. 단순히 공간만으로는 더 이상 충분한 성장 전략이 될 수 없습니다. 높은 인건비, 적합한 토지의 부족, 까다로운 공급망, 그리고 온라인 소매업의 지속적인 성장은 자동화된 고밀도 저장 시설의 가치를 높이고 있습니다. 냉동식품 물류와 산업용품 공급 분야는 이미 이러한 변화의 잠재력을 보여주고 있습니다. 건물은 더욱 높아지고, 시스템은 더욱 통합되며, 투자는 더욱 장기적인 관점에서 이루어지고 있습니다.

동시에 신중한 접근이 필요합니다. 막대한 초기 투자 비용, 높은 에너지 비용, 전력망 병목 현상, 그리고 계획 수립의 위험성으로 인해 자동화의 광범위한 확산은 저해되고 있습니다. 규모가 작거나 변동성이 큰 기업들은 기존의 생산 시설, 반자동화된 공정, 그리고 이동형 로봇을 활용하는 것이 더 경제적일 것입니다. 따라서 자동화 시장은 획일적인 성장세를 보이는 것이 아니라, 규모, 위치, 그리고 공정 성숙도가 일치하는 특정 대상에 대한 집중적인 투자의 결과로 성장하고 있습니다.

분명한 전망은 다음과 같습니다. 2035년까지 영국은 현재와 같은 속도로 더 많은 창고 공간이 필요하지는 않겠지만, 기술적으로 훨씬 더 발전된 저장 용량이 필요할 것입니다. 승자는 가장 높은 건물이나 가장 복잡한 로봇 시스템이 아닙니다. 승자는 기존 방식보다 전체 수명 주기 동안 용량, 에너지, 노동력, 자본을 더욱 효율적으로 결합하는 시설입니다. 높이를 단순히 구조적 특징으로만 보는 사람들은 시장을 오해하고 있는 것입니다. 높이는 이제 경제 전략이 되고 있습니다.

Konrad Wolfenstein

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