복합 용도 개발 프로젝트가 실패하는 이유 – 간과된 요소: 복합 용도 주거 지역의 필수 요소로서의 물류

공실 문제 해결: 이것이 바로 부동산 투자자들이 복합 용도 도시라는 개념에 전적으로 몰두하는 이유입니다

수십 년 동안 주거, 업무, 쇼핑 공간의 엄격한 분리는 현대 도시 계획의 확고부동한 이상으로 여겨졌습니다. 이러한 철학의 가시적인 결과는 여전히 우리의 일상생활에 영향을 미치고 있습니다. 퇴근 후 텅 빈 사무실 지구, 출퇴근 시간의 끝없는 교통 체증, 그리고 최대 부하를 견디지 ​​못하고 붕괴하는 도시 기반 시설 등이 그 예입니다. 그러나 심오한 패러다임의 변화가 일어나고 있습니다. "복합 용도"라는 원칙 아래, 도시 공간을 근본적으로 재고하는 움직임이 형성되고 있으며, 이는 매우 설득력 있는 이유에서 비롯됩니다. 현재의 사무실 위기에 대한 기능적 대응책으로서, 심각한 주택난 해소책으로서, 또는 기후 친화적인 이동성을 위한 동력으로서, 복합 용도 도시 지구는 단순한 건축적 비전이나 생태적 필요성을 넘어 훨씬 더 중요한 의미를 지니고 있습니다. 생산적이고 복합적인 도시로의 회귀는 부동산 가치, 지역 경제 순환, 그리고 사회적 회복력에 막대한 영향을 미치는 냉철한 경제 시스템적 문제로 대두되었습니다. 다음 글에서는 도시 용도 분리 철폐가 우리 시대 가장 중요한 도시 계획 실험인 이유와, 만약 실패할 경우 누가 손해를 볼 것인지에 대해 살펴봅니다.

복합 용도 개발: 생태계로서의 도시

토지 이용 분리 철폐가 우리 시대 최대의 도시 계획 실험인 이유와, 실패할 경우 누가 손해를 보는가

수십 년 동안 주거, 업무, 서비스 공간의 기능적 분리는 현대 도시 계획의 성과로 여겨졌습니다. 고전적 모더니즘 정신과 르 코르뷔지에의 영향을 받은 아테네 헌장은 1930년대에 토지 이용 분리 원칙을 위생적이고 효율적이며 진보적인 것으로 장려했습니다. 주거 지역은 여기에, 산업 지역은 저기에, 사무 지구는 또 다른 곳에 – 깔끔하게 분리되어 질서정연하고 관리하기 쉬워 보였습니다. 중세 시대의 제약에서 벗어나려는 의도였지만, 시간이 흐르면서 막대한 경제적, 사회적, 환경적 비용을 초래하는 구조적 문제로 드러났습니다.

오늘날 이러한 실패의 증거는 더 이상 무시할 수 없습니다. 단일 기능 구조에 지속적으로 의존해 온 도시들은 퇴근 후 텅 빈 사무실 지구, 외곽의 붕괴 직전인 쇼핑센터, 끝없는 출퇴근 교통 체증, 그리고 피크 시간대를 위해 설계되었지만 하루 중 많은 시간 동안 텅 비어 있는 기반 시설 문제에 직면하고 있습니다. 이러한 분리의 경제적 기반이 무너지고 있는 이유는 근본적인 경제적 가정이 더 이상 유효하지 않기 때문입니다. 업무 환경이 변화했고, 소비 패턴이 바뀌었으며, 그로 인한 이동성의 기후 비용을 정당화하기가 점점 더 어려워지고 있습니다.

도시 계획가와 부동산 업계는 이러한 진단에 대한 대응으로 복합 용도 개발을 제시합니다. 하지만 이 용어는 단순한 건축 트렌드나 개발업체의 마케팅 전략 이상의 의미를 지닙니다. 최근 축적된 과학적 증거는 심오한 구조적 변화를 시사합니다. 도시 공간의 조직 방식은 부동산 가치, 이동 패턴, 지역 경제 순환, 이산화탄소 배출량, 그리고 사회적 회복력에 직접적이고 측정 가능한 영향을 미칩니다. 복합 용도 개발은 단순한 스타일이 아니라 근본적인 경제적 문제입니다.

복합 용도 개발과 부동산 가치: 데이터가 말해주는 진실은?

투자자와 도시 계획가 모두가 관심을 갖는 가장 근본적인 질문 중 하나는 바로 "복합 용도 개발이 경제적으로 실현 가능한가?"입니다. 실증적인 부동산 연구를 통해 얻은 답변은 다소 복잡하지만, 전반적인 추세는 분명합니다.

레겐스부르크 대학교 IREBS 국제부동산경영대학원이 부동산 관리 회사 미드스타드와 공동으로 진행하여 2025년에 발표한 연구에서는 베를린과 프랑크푸르트 암 마인에서 6~9년간 발생한 상업용 부동산 거래 1,100건을 분석했습니다. 이 분석의 방법론적 특징은 단순히 "혼합형"과 "비혼합형"으로 구분하는 대신, 건물 내 혼합 용도 개발 정도를 정량적으로 측정하는 스칼라 다각화 지수를 사용했다는 점입니다. 연구 결과는 다음과 같습니다. 오피스 부문이 지배적인, 밀집된 단일 중심 도시 구조를 특징으로 하는 프랑크푸르트 암 마인에서는 용도 다각화 정도가 높은 건물에 뚜렷하고 통계적으로 유의미한 가격 프리미엄이 나타났습니다. 프랑크푸르트 암 마인에서는 공간 제약과 효율성 지향적인 시장 수요로 인해 부동산 내 의도적인 다각화가 가치 상승 요인으로 인식되었습니다. 역사적으로 혼합 용도 구조가 발달해 온 다중 중심 도시인 베를린에서는 가격 효과가 덜 두드러지지만, 적당한 수준의 다각화만으로도 이미 긍정적인 가치 상승 요인으로 여겨지고 있음을 알 수 있습니다.

미드스타드와 IREBS가 공동으로 진행한 연구 협력에서 2015년부터 2024년 중반까지 베를린 S-Bahn 순환선 내 1,930건의 거래를 분석한 결과, 이러한 추세가 확인되었습니다. 해당 기간 동안 거래 시장에서 복합 용도 건물의 비중이 증가했으며, 특히 주거-상업 복합 건물과 사무/행정 건물 부문에서 두드러진 증가세를 보였습니다. 중요한 점은 복합 용도 건물이 단일 용도 건물보다 가치 변동성이 낮다는 것입니다. 실제로 이는 건물 수준에서의 복합 용도 개발이 시장 변동성에 대한 일종의 내재적 보험 역할을 한다는 것을 의미합니다.

이러한 인식은 기관 부동산 부문에 큰 반향을 일으키고 있습니다. 지난 몇 년간 구조적 위험이 개별 부동산 유형에 얼마나 심각한 영향을 미칠 수 있는지 여실히 드러났습니다. 오프라인 매장에는 온라인 소매업이, 전통적인 오피스 빌딩에는 재택근무가, 호텔에는 팬데믹이 큰 타격을 주었습니다. 포트폴리오를 다양한 지역과 부동산 유형에 분산 투자해 온 투자자들은 예상치 못했던 집중 위험에 직면하게 되었습니다. 건물 및 지역 차원의 복합 용도 개발은 구조적으로 다른 접근 방식을 제시합니다. 위험을 지리적 분산이 아닌, 동일한 부동산 내 기능적 통합을 통해 완화하는 것입니다.

하지만 이러한 연구 결과를 일반화하여 복합용도 개발을 보편적으로 수익성 있는 전략으로 간주하는 것은 오해의 소지가 있습니다. IREBS 연구는 성공 여부가 도시 유형과 지역 시장 상황에 크게 좌우된다는 점을 분명히 보여줍니다. 복합용도 개발이 이미 일반적인 시장에서는 프리미엄 효과가 덜 두드러집니다. 여기서 얻을 수 있는 교훈은 모든 곳에 복합용도 개발을 강요하는 것이 아니라, 상황에 따라 복합용도 개발이 부가가치를 창출하는 적정 수준을 찾아야 한다는 것입니다.

단거리 이동의 경제적 논리: 도시 생산성 문제로서의 이동성

도시에서의 이동은 공짜가 아닙니다. 인프라, 시간, 에너지, 배출가스에 대한 직접적인 비용이 발생할 뿐만 아니라, 교통 체증, 소음, 사회적 분열을 통한 간접적인 비용도 발생합니다. 자동차를 이용한 이동 비중을 줄이는 데 성공한 도시는 생태학적 이점뿐 아니라 경제적 이점도 누릴 수 있는데, 도시 생산성은 접근성과 밀접하게 연관되어 있기 때문입니다.

이러한 연관성을 뒷받침하는 과학적 근거는 이제 매우 탄탄합니다. 학술지 네이처 휴먼 비헤이비어(Nature Human Behaviour)에 발표된 한 연구는 전 세계 도시의 약 4천만 대의 휴대폰에서 수집된 이동 데이터를 분석했습니다. 그 결과, 도시 간 이동 행태 차이의 최대 84%가 일상 서비스 접근성의 공간적 차이로 설명될 수 있다는 사실이 밝혀졌습니다. 다시 말해, 지속 가능한 이동성은 기술 문제가 아니라 도시 구조의 문제입니다. 도시 구조상 사람들이 일상적인 심부름을 위해 장거리를 이동해야 한다면 전기 버스를 도입하는 것은 큰 의미가 없습니다.

이러한 그림은 도시 접근성에 대한 연구 결과로 더욱 뒷받침됩니다. 연구에 따르면 일상적인 목적지가 서로 가까울수록 사람들은 자동차를 덜 이용하고, 대신 보행자와 자전거 이용자의 비율이 크게 증가합니다. 이러한 효과는 당연한 것이 아니라, 다양한 용도를 공간적으로 지능적으로 연결하는 체계적인 도시 계획의 결과입니다. 도시 연구가 카를로스 모레노가 대중화하고 안느 이달고 파리 시장 재임 시절 파리에서 꾸준히 추진된 "15분 도시" 개념은 이러한 논리를 구체화한 것입니다. 즉, 모든 필수적인 일상 서비스 시설은 도보로 15분 이내에 접근할 수 있어야 한다는 것입니다.

언뜻 보기에 도시 계획의 유토피아처럼 들리는 것은 경제학에서 오랫동안 집적 효과로 알려져 왔습니다. 상호 보완적인 활동들 간의 공간적 근접성은 거래 비용을 절감하고 정보 교환을 촉진하며 용도 간 시너지를 창출함으로써 경제적 에너지를 발산합니다. 주거, 업무, 서비스, 식음료, 여가 활동이 결합된 지역은 단순히 삶의 질 향상이라는 목표를 넘어, 그곳에 자리 잡는 기업과 기관들에게 강력한 경쟁 우위를 제공합니다.

경제 연구는 미시적 수준에서도 긍정적인 외부 효과를 확인시켜 줍니다. 복합 용도 개발 지역에서 반경 800미터 이내에 위치한 사무실 및 소매 부동산은 해당 지역 외부에 있는 유사한 부동산보다 시장 가치가 더 높습니다. 따라서 복합 용도 개발은 건물이나 인근 지역 자체 내에서 가치를 창출할 뿐만 아니라 주변 지역으로까지 파급 효과를 미칩니다.

변화하는 사무실 시장: 하이브리드 근무 방식이 지역 사회 중심의 업무 환경 조성에 미치는 영향

코로나19 팬데믹은 예상치 못하게 복합 용도 도시 지구를 둘러싼 논쟁을 격화시켰습니다. 특히 오피스 시장은 구조 조정 과정을 겪고 있는데, 그 시작점은 2020년과 2021년에 광범위하게 시행된 재택근무였으며, 그 여파는 앞으로 수년간 부동산 업계와 도시 계획에 지속적인 영향을 미칠 것입니다.

2024년에 발표된 ifo 연구소의 연구에 따르면, 재택근무가 독일 사무실 부동산 시장에 미치는 영향을 분석한 결과, 사무실 수요가 장기적으로 최대 12% 감소할 것으로 예측되었습니다. 베를린, 함부르크, 뮌헨, 쾰른, 프랑크푸르트, 슈투트가르트, 뒤셀도르프 등 독일 7대 대도시권의 경우, 이는 약 1,150만 제곱미터의 사무실 공급 과잉으로 이어질 수 있습니다. 실제로 Wüest Partner의 데이터에 따르면, 프랑크푸르트와 뒤셀도르프의 공실률은 2025년에 이미 거의 10%에 달할 것으로 예상되어, 변화에 대한 압박이 커지고 있음을 보여줍니다.

한편, 뷔스트 파트너(Wüest Partner)의 최근 오피스 시장 분석에 따르면 역설적인 현상이 나타나고 있습니다. 구조적 변화에도 불구하고 독일의 사무직 근로자 수는 2021년에서 2024년 사이에 3.7% 증가했는데, 이는 전체 고용 증가율보다 높은 수치입니다. 2030년까지 매년 약 15만 9천 명의 새로운 사무직 근로자가 창출될 것으로 예상됩니다. 그러나 수요는 질적으로 변화하고 있습니다. 도심의 교통이 편리한 위치에 자리 잡고 있으며, 유연한 활용 개념, 고급 편의시설, ESG 기준을 충족하는 현대적인 공간에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 반면, 편의시설, 식당, 대중교통 이용이 어려운 도시 외곽의 전형적인 단일 기능 오피스 단지는 더 이상 선호되지 않습니다.

이것이 바로 복합 용도 개발의 핵심 요소입니다. 하이브리드 근무 방식이 사무 공간의 완전한 소멸을 의미하는 것은 아닙니다. 오히려 사무실의 기능이 변화한다는 것을 의미합니다. 의무적인 출근 장소에서 협업, 교류, 그리고 기업의 정체성 구축을 위한 공간으로 탈바꿈하는 것입니다. 이러한 사무실에는 하루 종일 활기 넘치는 도시 환경, 즉 카페, 레스토랑, 소매점, 문화 시설, 스포츠 시설 등이 필요합니다. 오후 6시 이후에는 활기를 잃는 기존의 비즈니스 지구는 구조적으로 이러한 요구 사항을 충족할 수 없습니다. 복합 용도 지구는 바로 이러한 조건을 충족합니다.

복합 용도 지구 개발은 공실 문제를 구조적으로 효과적으로 해결하는 방안이기도 합니다. 본래의 기능에서 더 이상 수익성이 없는 사무 공간은 더 넓은 범위의 복합 용도 개발 계획의 일환으로 아파트, 공유 오피스, 레스토랑 또는 기타 편의 시설로 전환될 수 있습니다. 베를린의 여러 지역에서는 이미 이러한 개념을 추진하고 있으며, DZ HYP 부동산 시장 보고서 2025는 복합 용도 지구로의 전환이 소매 및 사무 부문의 공실 위험을 완화한다는 점을 명확히 지적하고 있습니다.

잊혀진 차원: 복합 용도 주거 단지의 필수 요소로서의 물류

복합 용도 개발에 대한 거의 모든 논의에서 중요한 한 가지 측면, 즉 도시 물류가 간과됩니다. 주거, 업무, 여가, 식음료 등 이러한 기능들은 복합 용도 지역의 계획 및 마케팅에서 일반적으로 고려됩니다. 그러나 이러한 지역에서 상품과 서비스의 일상적인 흐름을 효율적이고, 배출가스를 최소화하며, 주변 지역과 조화를 이루는 방식으로 어떻게 처리해야 하는지에 대한 문제는 불법 주차된 배달 차량, 막힌 자전거 도로, 혼잡한 1층 출입구와 같은 갈등이 이미 발생한 후에야 제기되는 경우가 많습니다.

이는 단순히 소도시만의 문제가 아닙니다. 독일 도시에서 도심 화물 운송은 도심 주행 거리의 약 25~30%를 차지하지만, 소음 공해, 미세먼지 오염, 교통 체증에 불균형적으로 큰 영향을 미칩니다. 독일 연방 환경청의 도시 물류 연구 보고서에 따르면 전자상거래의 성장으로 인해 지자체가 직면한 어려움이 급격히 증가하고 있습니다. 독일 도시의 택배 물량은 최근 몇 년 동안 상당히 증가했으며, 이러한 추세는 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.

해결책은 개별적인 계획 논의에서 제시하는 것보다 복합 용도 개발에 더 가깝습니다. 도시 지구의 전반적인 기능을 고려하는 사람이라면 누구나 물류 지역을 지구 계획의 필수적인 부분으로 이해해야 합니다. 도시 개발에 통합된 도시 물류라는 개념은, 나중에 덧붙이는 것이 아니라, 기존 복합 용도 논의에서 제대로 다뤄지지 않았던 지능적인 활용 차원을 보여줍니다. 파리 지역 연구소의 연구에 따르면, 공간 수요를 정량적으로 산출하는 방법을 계획 단계부터 활용한다면 물류 지역을 복합 용도 도시 개발에 효과적으로 통합할 수 있습니다.

1층에 마련된 소규모 물류센터, 여러 지역 주민을 위한 통합 배송 구역, 지역 공공장소에 설치된 택배 보관함, 그리고 공급망의 최종 연결 고리 역할을 하는 화물 자전거 허브. 이러한 것들은 미래의 시나리오가 아니라, 프라운호퍼 IML이 소규모 물류센터 관련 핸드북에 체계적으로 정리해 놓은 검증된 개념들입니다. 문제는 이러한 개념들이 처음부터 지역 계획에 일관되게 통합되지 않고, 단지 사후 고려 사항이 아니라 복합 용도 개발 개념의 기능적 구성 요소로 자리 잡아야 한다는 점입니다.

이러한 통합의 전략적 계획 가치는 완전히 다른 분야의 관련 개념인 군사 물류 계획의 이중 용도 원칙을 고려할 때 명확해집니다. 수십 년 동안 군사 분야에서 시행되어 온 민간 및 군사 목적의 인프라 공동 계획, 설계 및 사용은 도시 계획에도 매우 적합한 논리를 따릅니다. 즉, 다목적 사용은 공간을 절약하고, 비용을 절감하며, 활용도를 높이고, 회복력을 강화합니다.

구체적으로 도시 지역의 물류에 적용하면 다음과 같습니다. 지하 주차장은 밤에는 소규모 물류센터로, 낮에는 주차 시설로 활용될 수 있습니다. 지역 건물은 1층에 지역 라스트마일 배송을 위한 물류 공간을, 위층에는 주거 공간이나 사무 공간을 마련할 수 있습니다. 택배 수령 지점은 대중교통 환승 센터에 통합될 수 있습니다. 이러한 원리는 군사 분야의 이중 용도 인프라와 동일합니다. 처음부터 다목적 인프라를 계획하면 건설 횟수를 줄이고, 공간을 덜 차지하며, 시스템 효율성을 높일 수 있습니다.

취리히와 파리는 일찌감치 도시 물류에 대한 전략적 개념을 개발해 왔습니다. 예를 들어 취리히는 도시 물류 및 상업 교통에 대한 명확한 전략을 발표했는데, 이 전략은 물류 지역을 도시 구조의 일부로 간주하고 상업 및 복합 용도 지구와의 통합을 촉진합니다. 이러한 접근 방식은 도시 운영에 필수적인 물류 흐름을 포함하여 복합 용도 개발을 완벽하게 이해하는 계획 수립의 모범 사례가 될 수 있습니다.

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복합 교통 이동성: 과소평가된 지역 사회의 인프라

복합 운송 연결망의 생태적, 경제적 잠재력은 전문가들의 논의에서는 충분히 입증되었지만, 도시 개발 현장에서는 여전히 만성적으로 과소평가되고 있습니다. 이는 주로 계획 수립상의 문제인데, 독일에서는 도시 개발과 교통 계획이 상호 의존적임에도 ​​불구하고 전통적으로 별개의 책임 영역으로 여겨져 왔습니다. 효율적인 복합 운송 허브와 연결되지 않은 복합 용도 지구는 생태적, 경제적 잠재력의 상당 부분을 활용하지 못하고 있습니다.

화물 운송에서 복합 운송 연결의 이점은 광범위한 연구를 통해 잘 입증되어 있습니다. 국제 철도-도로 복합 운송 회사 협회(ICFRT)의 계산에 따르면, 무인 복합 운송을 이용한 운송 사슬의 에너지 소비는 직접 도로 운송에 비해 평균 29% 절감될 수 있습니다. CO₂ 배출량은 평균 55%까지 줄일 수 있습니다. 특정 노선, 예를 들어 함부르크-빌베르더에서 뮌헨-리엠까지의 노선에서는 복합 운송을 통해 순수 도로 화물 운송 대비 CO₂ 배출량을 73%까지 절감할 수 있습니다.

도시 여객 운송에도 유사한 논리가 적용됩니다. 도보, 자전거, 대중교통, 그리고 필요에 따라 공유 차량이나 자가용을 지능적으로 조합하는 복합 운송은 높은 이동의 자유와 낮은 배출량을 동시에 달성하는 가장 효율적인 방법입니다. 독일 항공우주센터(DLR)의 연구에 따르면 복합 운송을 이용한 이동은 단일 교통수단만 이용하는 이동보다 시간이 더 오래 걸리는 경우가 많지만, 자가용을 이용하는 경우와 비교하면 전반적으로 더 나은 선택입니다.

복합 교통 시스템의 성공은 환승 과정의 질에 달려 있습니다. 연구 결과는 환승 경험, 즉 편안함, 안전성, 짧은 대기 시간, 날씨 보호, 직관적인 길 안내가 사람들이 복합 교통 시스템을 선택하는 데 가장 큰 영향을 미친다는 것을 일관되게 보여줍니다. 이는 도시 계획에 직접적인 영향을 미칩니다. 고품질 복합 교통 허브 인근에 위치하거나 이를 통합한 복합 용도 개발은 그 가치를 극대화합니다. 이러한 개발은 도심 내 단거리 이동을 도보나 자전거로 가능하게 할 뿐만 아니라, 해당 지역을 더 넓은 교통망과 연결해 줍니다.

이러한 연계성은 지역 개발 평가에 있어 경제적으로 매우 중요한 의미를 지닙니다. 효율적인 대중교통과의 근접성은 부동산 시장에서 가장 꾸준한 가치 상승 요인 중 하나입니다. 우수한 대중교통 연결은 주거, 사무실, 소매, 식당 등 모든 용도 분야에서 임차인과 구매자의 매력을 높여줍니다. 복합 용도 지역과 편리한 교통망을 결합한 개발은 입지적 우수성, 지속가능성, 장기적인 가치 안정성 등 투자자의 여러 요구 사항을 동시에 충족시켜 줍니다.

주택 시장과 지역 사회의 논리: 위기에 처한 복합 용도 개발 정책

주택 공급 문제는 복합 용도 개발에 대한 논의에 더욱 시급성을 더하고 있습니다. 독일 대도시 지역의 주택 시장 상황은 심각한 위기에 처해 있습니다. 독일 연방주택협회(BBSR)의 주택 수요 전망에 따르면 독일에서는 연간 약 32만 채의 신규 주택이 필요하며, 이는 주로 대도시와 그 주변 지역에 집중될 것으로 예상됩니다. 그러나 2024년에는 전국적으로 약 25만 2천 채의 아파트만 완공되어 필요한 물량에 크게 못 미쳤습니다.

동시에, 사무실 및 상업 부문에는 상당한 공실 가능성이 존재합니다. 베를린-힙(Berlin-Hyp)이 독일 주요 도시의 사무실 건물 전환에 대해 실시한 연구에 따르면, 사무실 공간을 주거용으로 전환하는 것은 이러한 시장 왜곡에 대한 논리적이지만 결코 쉬운 해결책은 아닙니다. 건축 규제, 소음 방지 요건, 평면도 구조, 그리고 재산권은 상당한 장애물로 작용합니다. 이러한 장애물은 기회의 폭을 좁히지만, 특히 개별 건물의 전환이 아닌 포괄적인 지역 개발 전략의 일환으로 재구조화가 진행될 경우 극복할 수 없는 것은 아닙니다.

바로 이러한 점에서 통합형 근린개발의 구조적 이점이 드러납니다. 처음부터 복합 용도를 계획하면 본질적으로 더 유연한 건물을 만들 수 있습니다. 바닥 슬래브, 진입로, 기술 기반 시설, 외부 공간 등을 설계할 때 건물 전체를 철거하지 않고도 미래의 용도 변경이 가능하도록 설계할 수 있습니다. 이는 신축으로 인한 자원 소비 감소라는 환경적 이점뿐만 아니라, 건물의 생애주기 비용을 절감하고 미래 시장 상황에 대한 적응성을 높여주는 경제적 이점이기도 합니다.

연방통계청의 2025년 1월부터 11월까지 건축 허가 자료에 따르면 소폭 상승 추세를 보였습니다. 전년 동기 대비 약 11.3% 증가한 아파트 허가 건수이며, 이 중 13.5%는 다가구 주택이었습니다. 그러나 여전히 따라잡아야 할 필요성은 크며, 현재 허가 속도로는 약 55만 채에 달하는 구조적 주택 부족 문제를 해결하기에는 턱없이 부족합니다. 이러한 상황에서 복합용도 개발은 질적 측면뿐 아니라 양적 측면에서도 필수적인 요소입니다. 복합용도 개발은 도심의 제한된 토지에 더 많은 주거 공간을 조성하면서도 활기찬 지역 사회를 만드는 데 필요한 상업 및 사회 기반 시설을 유지할 수 있도록 해주기 때문입니다.

생산적인 도시에서 복합 용도 지역으로: BBSR의 관점

연방 건축·도시·공간개발 연구소는 여러 연구 프로그램을 통해 복합 용도 개발의 경제 및 도시 계획적 기반을 체계적으로 검토해 왔습니다. '생산적인 도시' 연구 시리즈는 도시 생산과 상업 활동이 도시에서 배제될 필요 없이, 새로운 형태의 복합 용도 개발을 통해 도시 생활과 조화롭게 통합될 수 있음을 보여줍니다.

이 연구의 핵심 메시지는 돌이켜보면 씁쓸하지만, 미래 전망은 밝습니다. 수십 년 동안 주거와 상업 용도 간의 갈등이 불가피하다고 여겨졌기 때문에 무역, 수공예, 소규모 생산은 도시 근교에서 외곽의 산업 단지로 밀려났습니다. 그 결과, 한쪽에는 단일 기능의 주거 도시가, 다른 한쪽에는 생명력 없는 산업 단지가 생겨났습니다. 이러한 도시 황무지는 경제적으로나 사회적으로나 기대에 부응하지 못했습니다. 그러나 새로운 생산 방식과 더불어 소음과 배출량이 적은 제조 및 물류 공정으로의 기술적 전환은 갈등 가능성을 크게 줄였고, 이전에는 상상도 할 수 없었던 복합 용도 개발을 가능하게 했습니다.

이 연구 결과는 주거 지역과 직장이 인접한 도시 지역이 경제적으로 더 안정적이라는 것을 보여줍니다. 이러한 지역은 지역 고용을 창출하고, 지역 구매력을 강화하며, 주민들의 동네에 대한 소속감을 높이고, 일터와 주거지 사이의 사회적 격차를 줄이는 데 기여합니다. 언뜻 도시 사회학적인 이야기처럼 들릴 수 있지만, 실제로는 탄탄한 도시 경제학적 원리에 기반합니다. 주거, 상업, 서비스 시설이 혼합된 지역은 분리된 구조의 지역보다 단위 면적당 더 많은 지역 경제 활동을 창출합니다.

ESG와 지속가능성: 복합용도 개발은 현재 투자에서 가장 중요한 요소입니다

ESG(환경, 사회, 지배구조) 요구사항을 통한 부동산 산업의 변화는 복합 용도 개발에 새로운 전략적 중요성을 부여하고 있습니다. 기관 투자자, 보험 회사, 연기금, 국부 펀드는 지속가능성 기준에 따라 부동산 포트폴리오를 평가하고 보고해야 하는 요구가 점점 더 커지고 있습니다. 위치 및 용도 구조로 인해 교통 관련 배출량이 많은 건물들은 압박을 받고 있습니다.

이러한 관점에서 볼 때, 복합 용도 지구는 구조적인 이점을 제공합니다. 복합 용도 지구는 지구로 인해 발생하는 이동 수요를 줄이고, 여러 용도가 에너지 및 공공시설 인프라를 공유할 수 있도록 하며, 기술 시스템의 전반적인 활용률을 높이는 경향이 있습니다. 따라서 이러한 부동산의 전반적인 ESG 프로필은 유사한 단일 용도 부동산보다 더 유리한 경우가 많지만, 관련 인증 시스템에 이러한 이점이 항상 충분히 반영되는 것은 아닙니다.

PwC의 도심 변혁 보고서는 낙후된 도심 지역의 경제 활성화를 위한 최적의 모델로 복합 용도 개발을 명시적으로 제시하고 있으며, 적정 매입 비용 산출 모델 또한 이를 기반으로 하고 있습니다. 이는 복합 용도 개발을 도시 계획의 이상 영역에서 벗어나 재무적 가치 평가 모델의 핵심으로 끌어올리는 변화이며, 업계 투자 결정에 있어 그 중요성을 영구적으로 바꿔놓을 것입니다.

계획 목표로서의 회복력: 복합 용도 지역을 위기에 강하게 만드는 요소는 무엇인가?

최근 몇 년간 팬데믹, 기후 변화, 공급망 혼란, 지정학적 충격 등 여러 경험을 통해 도시 회복력이라는 개념은 완전히 새로운 중요성을 갖게 되었습니다. 상공회의소(IHK)는 도시 기후 회복력에 관한 정책 보고서에서 미래에 대비한 도시는 사회 변화에 유연하게 대응할 수 있는 지역 사회를 필요로 한다고 강조했습니다. 이러한 맥락에서 복합 용도 개발은 핵심적인 해결책입니다.

복합 용도 개발의 회복력은 다방면에 걸쳐 나타납니다. 경제적 측면에서, 복합 용도 지역은 건물주, 소매업체, 서비스 제공업체에게 더욱 안정적인 소득 기반을 제공합니다. 각 용도가 위기에 다르게 반응하고 서로를 안정화시킬 수 있기 때문입니다. 사회적 측면에서, 복합 용도 지역은 다양한 인구 집단과 생활 방식을 통합하여 사회적 단일 문화를 방지함으로써 더욱 견고한 공동체를 형성합니다. 생태적 측면에서, 복합 구조는 에너지, 물, 토지를 더욱 효율적으로 사용할 수 있도록 합니다.

군사 계획에서 사용되는 이중 용도 원칙은 이 문제에 대한 분석에 적합한 모델을 제공합니다. 여러 용도로 설계된 기반 시설은 본질적으로 특정 용도의 실패에 더 잘 견뎌냅니다. 야간에 물류 용도로 사용되는 지하 주차장은 주간 이용량이 줄어든다고 해서 공실 상태로 남아있지 않습니다. 상업, 지역 편의 시설 및 택배 배송을 위해 설계된 1층 공간은 단일 용도의 소매 공간보다 특정 임차인의 이탈에 더 잘 대처할 수 있습니다. 다중 용도 원칙은 공실 위험을 줄이고, 점유율을 높이며, 지역 경제를 더욱 안정시킵니다.

전략적 변수로서의 도시 구조: 도시 개발이 시스템 이론에서 배울 수 있는 점

경제 분석은 궁극적으로 부동산 부문을 넘어선 결론으로 ​​이어진다. 즉, 도시의 물리적 구조는 불변의 자연적 요소가 아니라 전략적 변수라는 것이다. 이는 이동 패턴, 에너지 수요, 지역 경제 활동, 주택 공급, 그리고 사회 결속에 미치는 영향이 정치적, 경제적으로 과소평가되고 있다. 복합 용도 개발을 계획 원칙으로 꾸준히 추구하는 도시는 건축에 투자하는 것이 아니라 시스템 건축에 투자하는 것이다.

이는 특히 토지 이용 문제에서 두드러지게 나타납니다. 독일에서는 매일 50헥타르 이상의 토지가 포장 공사로 인해 사라지고 있는데, 이는 생태적으로나 경제적으로 지속 가능한 속도가 아닙니다. 단일 필지에 여러 용도를 수직적, 수평적으로 배치하는 복합 용도 개발은 단일 기능 구역의 수평적 확장보다 구조적으로 토지 효율성이 높습니다. 복합 용도 개발은 더 적은 토지에 더 많은 도시 개발을 가능하게 하며, 이는 환경 정책적 이점일 뿐만 아니라 재정적 이점이기도 합니다. 왜냐하면 도시 기반 시설 유지 관리 비용이 넓게 퍼져 있는 도시보다 밀집된 지역에서 더 저렴하기 때문입니다.

개별 건물을 논의하는 단계에서 도시 전체를 계획하는 단계로의 전환은 질적인 측면에서 중대한 도약을 의미합니다. 도시의 질을 결정하는 것은 개별 복합 용도 건물이 아니라, 지구 차원에서 다양한 용도, 이동성, 공공 공간, 물류, 사회 기반 시설이 조화롭게 어우러지는 것입니다. 미래지향적인 도시 계획가들은 스스로에게 다음과 같은 질문을 던져야 합니다. 이 지구는 오후 3시, 오전 8시, 그리고 오후 10시에 시스템으로서 얼마나 잘 기능하는가? 다양한 용도가 시간적, 공간적으로 서로를 보완하여 하루 종일 활기찬 지구는 더욱 살기 좋을 뿐만 아니라 경제적으로 생산적이고 안전합니다.

바로 여기에 복합 용도 개발의 체계적인 가치가 있습니다. 이는 단순히 현재의 유행이 아니라, 유럽 도시의 미래를 구조화하는 계획 논리입니다. 오늘날 지역 계획 및 개발에 이 원칙을 적용하는 사람들은 20년 후에도 사용자들의 현실에 부합하는 부동산과 도시 구조를 만들어냅니다. 이는 주거, 업무, 물류가 여전히 분리된 영역으로 여겨졌던 과거 시대의 산물과는 다릅니다.

Konrad Wolfenstein

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