ドイツは物流スペース不足に直面している – スペース不足はドイツの競争力を危うくする

ドイツ経済の矛盾した状況は物流業界にとって何を意味するのでしょうか?

ドイツ経済は一見矛盾した状況に陥っています。国内総生産（GDP）が停滞、あるいは縮小している一方で、物流スペースの深刻な不足が生じています。このパラドックスは、ドイツ経済の構造的な問題とそれが競争力に与える影響について、根本的な疑問を提起しています。

ドイツ経済は2023年の0.3%減に続き、2024年も0.2%減と2年連続で縮小する見込みです。一方で、物流スペースの需要は供給不足と賃料上昇に反映され、依然として堅調であることがデータから示されています。この動きは、経済全体の停滞が必ずしも物流需要の減少につながるわけではないことを示唆しています。

この停滞の原因は多岐にわたりますが、主に構造的なものです。エネルギーコストの高騰、金利の上昇、国際競争の激化、そして政治的不確実性が、ドイツの輸出経済を圧迫しています。ドイツの2024年の潜在生産量は、2019年の予測値を5%以上下回っています。こうした構造的な課題により、企業は投資と事業拡大計画を抑制しつつ、既存のサプライチェーンの最適化と近代化を同時に進めざるを得ない状況となっています。

物流におけるスペース需要は、経済状況全般とは無関係に、複数の要因によって左右されます。eコマースブームは、やや沈静化したものの、依然として分散型物流構造を必要としています。同時に、特に自動車業界における電気自動車化に伴う産業構造の再編プロセスは、さらなるスペース需要を生み出しています。

近年、ドイツの物流不動産市場はどのように発展してきましたか?

ドイツの物流不動産市場は近年、持続的な需要と供給の逼迫を特徴とする目覚ましい発展を遂げています。この発展は、売上高や価格動向、そして市場構造の変化にも反映されています。

近年、ドイツの物流不動産市場の入居面積は、年間570万平方メートルから690万平方メートルの間で変動しています。2025年上半期には既に270万平方メートルが入居しており、前年比で約11%増加しています。これらの数字は、経済的な課題にもかかわらず、物流スペースに対する需要が安定していることを示しています。

主要物流拠点の発展は特に注目に値します。これらの伝統的な市場は長らく市場を支配してきましたが、近年は大幅な衰退に見舞われています。これは主に、これらの地域におけるスペース不足と地価の上昇が原因です。その結果、需要はより有利な条件でより多くのスペースが利用可能な周辺地域へとますます移行しています。

賃料動向は供給不足を反映しています。主要地域では、賃料は年間最大3.5%の上昇を続けています。A都市の主要賃料はすでに1平方メートルあたり9.20ユーロに達しています。こうした価格上昇は、スペース不足だけでなく、建設コストの上昇、そして持続可能性とエネルギー効率に対する要求の高まりも要因となっています。

もう一つの重要な傾向は、物流不動産市場における新築物件の割合の高さです。全体の約3分の2は新築物件です。これは、既存のスペースがもはや現代のニーズを満たしていないことが多く、企業が技術的に高度な新しい物流施設への投資に積極的であることを示しています。

需要構造も変化しています。かつては物流サービスプロバイダーが市場を支配していましたが、現在では産業企業が最も重要なユーザーグループとなり、40%以上を占めています。これは、物流機能の内製化の潮流と、産業構造改革プロセスにおける物流の重要性を反映しています。

スペース不足の構造的な原因は何でしょうか?

ドイツにおける物流スペース不足は、需要の増加だけでなく、供給側の構造的な問題も原因となっています。これらの原因は政治、法律、そして計画の枠組みに深く根ざしており、長期的な解決策が必要です。

主要な問題は、自治体の厳格なゾーニング政策です。物流施設は中小企業にとって極めて重要であるにもかかわらず、都心部の開発構想においては副次的な役割しか担っていません。都市計画者や自治体は、住宅やオフィスといった他の用途を優先する傾向があります。なぜなら、これらの用途の方が魅力的で、混乱が少ないと考えられるからです。

ドイツ政府は、2030年までに土地消費を1日あたり30ヘクタール未満に削減するという目標を追求しており、EUはさらに2050年までに土地消費を実質ゼロにすることを目指しています。これらの環境政策目標は、利用可能な商業用地への圧力を増大させ、新しい商業地域や工業地域の指定を著しく複雑化させます。

長期にわたる承認手続きは、問題をさらに悪化させています。新たな物流施設の開発には、複雑な計画と承認プロセスが伴い、数年にわたる場合もあります。こうした遅延は、需要の増加に供給が追いつかないことを意味します。

都市部の土地不足は、特に主要物流拠点において、供給をさらに制限しています。大都市圏では、限られた土地を巡って物流施設が他の用途と競合し、多くの場合、優位に立つことができません。その結果、物流拠点は周辺地域へと移転し、輸送ルートの延長とコストの上昇を招きます。

もう一つの構造的要因は、投機的な物流プロジェクトへの融資において銀行がリスク回避姿勢を強めていることです。投機目的で建設された物流施設の開発量の割合は、2019年から2023年の平均32%から、わずか13%に低下しました。これは、新規開発スペースが主に事前リース契約を締結した上でのみ開発されていることを意味し、市場の柔軟性が制限されていることを意味します。

異なる行政レベル間での責任の分散は、協調的な空間計画を複雑化させます。連邦政府が包括的な目標を設定する一方で、実際の実施は州や地方自治体に委ねられており、それぞれの優先事項はしばしば異なります。こうした調整不足は、最適な結果につながらず、必要な開発の遅延につながります。

経済停滞にもかかわらず、物流業界はなぜ高い成長を続けているのでしょうか？

経済全体が停滞しているにもかかわらず、物流業界が依然として活況を呈しているのは、経済全般の状況とは無関係に作用するいくつかの構造的な傾向と変化によって説明できる。これらの動向は、現代経済における物流の中心的な役割、そして他の産業を支える基盤としての機能を浮き彫りにしている。

Eコマースは、その成長ペースはやや鈍化したものの、依然として主要な成長原動力となっています。消費者は迅速な配送と柔軟な配送オプションを期待しており、分散型物流構造と近代的な配送センターを必要としています。ある予測では、ドイツだけでも2028年までにEコマース関連の物流スペースが最大50万平方メートル拡大すると予測されています。

産業構造の変化も物流スペースの需要を押し上げています。特に自動車産業は、バッテリーやスペアパーツ、そして電動化に伴うサプライチェーンの変化に対応するため、新たな保管・配送体制を必要としています。こうした産業構造の変化は、短期的な経済変動の影響をほとんど受けず、経済が困難な時期においても継続しています。

グローバルサプライチェーンの複雑化とリスク分散の必要性が高まり、倉庫需要が高まっています。企業は供給途絶に備え、バッファー在庫を積み増し、現地倉庫を必要とするニアショアリング戦略を導入しています。こうした防御戦略は、経済全体が停滞している中でも、物流スペースの需要を高めています。

持続可能性の要件は、既存の物流施設の近代化を推進しています。機関投資家の65%以上がESG準拠の不動産プロジェクトを好んでいます。これにより、エネルギー効率が高く認証を取得した物流施設への需要が高まり、老朽化した施設を近代的で持続可能な代替施設に置き換える動きが広がっています。

物流プロセスのデジタル化には、新たなインフラと建築コンセプトが求められます。自動倉庫システム、ロボット工学、人工知能（AI）の導入には、適切な技術設備を備えた特別に設計された空間が必要です。これらの技術要件により、多くの既存の物流施設は時代遅れとなり、テクノロジーに対応した近代的な空間の必要性が高まっています。

人口動態の変化と熟練労働者の不足は、物流における自動化の流れを加速させています。企業は、人的労働への依存度を低減するため、技術集約型ソリューションへの投資を行っています。こうした自動化への投資は、経済全体が低迷している時でさえ、長期的な競争優位性を生み出すため、積極的に行われています。

コンテナ高床倉庫とコンテナターミナル：物流の相互作用 – 専門家のアドバイスとソリューション – クリエイティブイメージ：Xpert.Digital

この革新的な技術は、コンテナ物流を根本的に変える可能性を秘めています。従来のようにコンテナを水平に積み重ねるのではなく、多層スチールラック構造に垂直に保管することで、同じスペース内での保管容量を大幅に増加させるだけでなく、コンテナターミナルにおけるプロセス全体に革命をもたらします。

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土地不足はドイツの競争力にどのような影響を与えるのでしょうか?

適切な物流スペースの不足は、ドイツの競争力を様々なレベルで脅かし、長期的にはビジネス拠点としてのドイツの地位を弱める可能性があります。その影響は、直接的なコスト増加から国際競争における戦略的不利まで多岐にわたります。

ドイツはすでに世界銀行の物流パフォーマンス指数で1位から3位に転落し、物流における世界のリーダーとしての地位を失っている。この悪化は、インフラの不足や、輸送能力のボトルネック、特に輸送能力の不足が一因となっている。

物流スペースはこのカテゴリーに属します。ドイツの物流は多くの分野でもはや競争力を失っており、それはかつての立地優位性に象徴的に反映されています。

スペース不足は大幅なコスト上昇につながり、ドイツ企業の競争力を圧迫しています。物流センターの賃料と土地価格の上昇は顧客に転嫁され、最終的にはドイツ製品の国際市場における価格上昇につながります。企業はコスト上昇を受け入れるか、最適ではない立地に頼らざるを得なくなり、輸送ルートが長くなり、プロセスの効率性が低下します。

適切な土地の不足は、投資と国際企業の設立を阻害しています。ドイツをヨーロッパの物流拠点として利用しようとする外国投資家は、必要な土地を見つけることができないか、法外な価格を支払わざるを得ません。これは、ヨーロッパへの玄関口としてのドイツの地位を弱め、この地域の他の地域に有利に働きます。

スペース不足により、企業は最適とは言えない立地決定を迫られています。物流上最も最適な立地ではなく、利用可能な場所を選ばざるを得ず、サプライチェーン全体の効率が損なわれています。その結果、配送時間の延長、輸送コストの上昇、顧客サービスの低下が起こり、ドイツ企業の競争力は弱体化しています。

立地選択の柔軟性が限られているため、ドイツ経済は変化する市場環境への適応能力が阻害されています。変化の激しいグローバル環境において、物流構造を迅速に適応させる能力は、極めて重要な競争要因です。企業がスペース不足のために柔軟な事業運営ができない場合、即応性と市場適応力は失われます。

最新技術に対応した物流施設の不足が、ドイツの物流におけるデジタル化と自動化の進展を阻害しています。他国が最先端の自動化物流センターに投資している一方で、ドイツ企業は往々にして時代遅れの構造に依存しています。これは生産性の低下や運用コストの上昇につながり、国際競争力を損ないます。

2028年までに物流スペースの需要はどのように変化するでしょうか?

2028年までの物流スペース需要の推移予測は、短期的な減速と長期的な成長を特徴とする、異なる様相を呈しています。この動向は、経済要因と構造的トレンドの複雑な相互作用を反映しています。

現在の経済不確実性とテナントへのコスト圧力の高まりを反映し、2024年には需要が一時的に落ち込むと予想されています。しかし、この減少は主に循環的なものであり、長期的な成長傾向を覆い隠すものではありません。

2028年までの発展予測は、はるかに明るい見通しを示しています。調査によると、2028年には占有面積が約710万平方メートルに増加し、2023年比で27%増加すると予測されています。この成長は、デジタル化、柔軟性向上、人口動態の変化といった様々なメガトレンドによって推進されるでしょう。

必要な土地が自治体によって提供される場合、2028年までに新規建設量は年間450万平方メートル以上に増加する可能性があります。この予測は、成長の可能性は適切な土地の入手可能性に大きく依存し、自治体レベルの政治的決定に左右されることを示しています。

セクターによって需要の伸びへの貢献度は異なります。足元の景気減速にもかかわらず、eコマースは、特に既存企業の再編と分散型物流に向けた初期の再編により、引き続き主要な成長の原動力となるでしょう。小売・卸売業も、物流ネットワークの再編に引き続き勢いを見せています。

卸売業は特に重要であり、専門家の調査によると、今後ますます開発業者や地主の注目を集めるようになるはずです。このセクターはこれまであまり注目されていませんでしたが、近代的な物流スペースの需要には大きな成長の可能性があります。

自動車産業は、eモビリティへの移行に伴い、新たなスペース需要を生み出すでしょう。バッテリーの新たなサプライチェーン、スペアパーツ物流の変革、そして生産プロセスの再構築には、適応した物流構造が求められます。こうした産業変革は経済変動の影響をほぼ受けず、需要を構造的に支えるでしょう。

持続可能な物流スペースへの需要は不均衡に増加すると予想されます。2030年までに、ドイツにおける持続可能な物流スペースの供給ギャップは42%に達すると予想されています。欧州全体では、需要が供給を2,120万平方メートル上回り、開発業者や投資家にとって大きな投資機会が創出されます。

スペース不足を解決するにはどのような解決策がありますか?

ドイツの物流業界におけるスペース不足への対応には、短期的な効率向上策と長期的な構造改革の両方を含む多面的なアプローチが必要です。既に様々な企業が、状況を緩和する可能性のある革新的なソリューションの開発に取り組んでいます。

多層階の物流施設は、特に都市部におけるスペース不足に対する有望な解決策となります。アジアの大都市では、4階建てから6階建ての物流施設が既に標準となっており、外部ランプによってトラックが容易に上層階へアクセス可能です。しかし、ドイツでは、このタイプの物流施設に関する法的要件がまず確立される必要があります。

ブラウンフィールドの開発はますます重要になっています。構造変化の影響を大きく受けた多くの地域では、未利用の都心部が活用されています。これらの地域は、再開発や転用によって近代的な物流施設として開発することができ、既に閉鎖された地域を有効活用し、緑地への圧力を軽減することができます。

古い建物の再生は、空間問題の解決におけるもう一つの重要な柱です。多くの大都市圏では空室率が2%を下回っているため、連邦、州、市レベルで需要予測を行う必要があり、これらは地域の空間計画プログラムと緊密に連携させる必要があります。既存の建物は、近代化と技術アップグレードによって、今日のニーズに合わせて適応させることができます。

革新的な複合利用コンセプトは、都市部における物流スペースの受容性を高めるのに役立つ可能性があります。生活、仕事、小売、物流を融合させたプロジェクトは、物流機能を都市開発により効果的に統合する方法を示しています。しかしながら、これらのアプローチは、都市計画者やプロジェクト開発者による再考を必要としています。

デジタル化と自動化は、既存の物流スペースの効率性を高めるのに役立ちます。人工知能、ロボット工学、最適化された倉庫管理システムの活用により、スペース生産性が向上します。これにより、絶対的なスペース要件が削減され、既存のキャパシティをより有効に活用できるようになります。

企業間の連携は、物流スペースのより効率的な活用に貢献します。複数の企業が共同の倉庫や配送センターを利用するシェアードロジスティクスのコンセプトは、全体的なスペース要件を削減し、稼働率を向上させます。しかし、こうしたアプローチには、競合他社間の新たな形の協力と信頼関係が不可欠です。

政策立案者は、革新的なソリューションを可能にするために、法的枠組みを適応させる必要があります。これには、多層階の物流施設を可能にするための建築規制の改正、ブラウンフィールド開発の許可手続きの簡素化、複合用途開発プロジェクトにおけるより柔軟なゾーニング規制などが含まれます。これらの規制の調整がなければ、多くの有望なソリューションが活用されないままになるでしょう。

重量物物流のデュアルユース物流コンセプトにおける道路、鉄道、海上コンテナターミナルシステム – クリエイティブイメージ：Xpert.Digital

地政学的激変、脆弱なサプライチェーン、そして重要インフラの脆弱性への新たな認識が広がる世界において、国家安全保障の概念は根本的な見直しを迫られています。国家が経済的繁栄、国民の供給、そして軍事力を確保する能力は、ますます物流ネットワークの強靭性に左右されるようになっています。こうした状況において、「デュアルユース」という用語は、輸出管理におけるニッチなカテゴリーから、包括的な戦略ドクトリンへと進化しつつあります。この変化は単なる技術的な適応ではなく、民生能力と軍事能力の抜本的な統合を必要とする「転換点」への必要な対応と言えるでしょう。

に適し：

• 重量物物流の二重使用物流コンセプトにおける道路、鉄道、海上コンテナターミナルシステム

成功した対処戦略を示す国際的な例は何ですか?

他の国々は既に物流におけるスペース不足に対処するための革新的なアプローチを開発しており、ドイツにとって模範となる可能性があります。これらの国際的な事例は、創造的な解決策と政治的意志によって、限られたスペース資源であっても効率的な物流構造を構築できることを実証しています。

ドイツを抜いて世界最大の物流国となったシンガポールは、極めて限られたスペースの中でも、いかにして高効率な物流インフラを構築できるかを鮮やかに示しています。この都市国家モデルは、垂直型物流ソリューション、高度に自動化されたシステム、そして利用可能なあらゆる面積の最適な活用を基盤としています。特に注目すべきは、多様な輸送手段の統合と、海上、航空、陸上輸送のシームレスな相互接続です。

香港には、24階建て、延べ床面積20万平方メートルを誇る世界一高い物流ビルがあります。各階は螺旋状のスロープで個別にアクセスでき、複雑なエレベーターシステムを必要とせずに効率的な物流を実現しています。この例は、革新的な建築とエンジニアリングのソリューションによって、最小限の床面積でも大規模な保管容量を実現できることを示しています。

東京をはじめとする日本の都市では、トラックが直接異なる階へ乗り入れることができるランプを備えた多層物流センターが整備されています。このソリューションは、垂直空間の有効活用と貨物の効率的な取り扱いという利点を兼ね備えています。特に印象的なのは、これらの物流センターが近隣の景観を損なうことなく都市構造に溶け込んでいる点です。

オランダは、港湾の近くにマルチモーダルハブとして機能する物流施設の開発に成功しています。ロッテルダム港は、様々な輸送モードを効率的に連携させ、様々な物流機能間の相乗効果を生み出すモデルとなっています。この集中化により、インフラの最適な活用が可能になり、取扱量1トンあたりの必要スペースが削減されます。

スウェーデンは、物流施設を住宅地に統合する革新的なコンセプトを開発しました。ストックホルムの地下物流センターは、人口密集地域であっても、住民の生活の質を損なうことなく、物流機能のためのスペースを創出できることを示しています。これらのソリューションは建設コストは高くなりますが、土地利用の面で長期的な大きなメリットをもたらします。

フランスは、物流施設、オフィス、さらには住宅エリアまでを一つの複合施設内に統合する複合利用コンセプトを成功させています。パリのこれらのプロジェクトは、革新的な建築と綿密な計画によって、いかに多様な機能を調和的に統合できるかを示しています。特に、異なる動線と利用時間を慎重に分離することが重要です。

戦略的な対策がなければ、長期的にはどのような結果になるでしょうか?

土地利用政策の戦略的転換と適切な対策がなければ、ドイツ経済は長期的な深刻な打撃を受け、地域の競争力を恒久的に弱める可能性があります。その結果は経済の様々な分野に波及し、累積的な影響を及ぼすでしょう。

ドイツで進行中の産業空洞化は、物流スペースの不足によって加速されるだろう。適切な物流スペースを確保できない、あるいは法外なコストを負担せざるを得ない企業は、生産拠点の海外移転をますます進めるだろう。ドイツ産業連盟の調査によると、調査対象企業の16%が生産拠点の少なくとも一部を海外に移転する動きを既に示しており、30%が近い将来に移転を検討している。

欧州の物流ハブとしての役割を失うことは、ドイツにとって大きな付加価値の喪失につながるでしょう。これまでドイツから欧州に供給していた国際企業は、十分なスペースと適正な価格で利用可能な他の国に配送センターを移転するでしょう。これは、物流部門の雇用を直接的に失うだけでなく、関連サービスや産業サプライヤーにも影響を与えるでしょう。

物流コストの上昇は、国際市場におけるドイツ製品の価格上昇を招き、競争力を低下させるでしょう。ドイツ企業は、最適とは言えない立地を受け入れ、非効率的なサプライチェーンを構築するか、あるいは、利用可能な数少ない優良立地に高額なプレミアムを支払うかのいずれかを選ばざるを得なくなります。どちらの選択肢も、コスト構造を悪化させ、輸出能力を低下させるでしょう。

新たな技術やビジネスモデルには適切な試験環境と拡張性が必要となるため、ドイツの物流産業の革新力は損なわれるでしょう。パイロットプロジェクトや自動化システムの試験のための十分なスペースがなければ、ドイツは国際的な発展に遅れをとることになります。これはまた、長期的にはインダストリー4.0や自律システムといった関連分野におけるドイツの技術的リーダーシップを危うくするでしょう。

物流機能がますます周辺地域へ移行し、経済中心地が物流基盤を失うことで、地域格差は拡大するでしょう。その結果、大都市圏のビジネス拠点としての価値は低下し、輸送経路の延長による交通渋滞も悪化します。これに伴う環境への影響は、ドイツ政府の気候変動対策目標に反するでしょう。

物流部門はドイツにおいて最も重要な雇用創出源の一つであるため、労働市場は大きな影響を受けるでしょう。物流関連の雇用喪失は、直接的な雇用への影響だけでなく、運輸、倉庫技術、ITサービスといった関連産業にも間接的な影響を及ぼすでしょう。特に、物流が重要な雇用選択肢となることが多い低技能労働者は大きな影響を受けるでしょう。

多くの産業企業にとって物流の接続性は重要な立地要因であるため、外国投資にとってのドイツの魅力は低下するでしょう。投資家は、より優れた物流条件を提供する他の欧州の地域をますます選好するようになるでしょう。これは悪循環を引き起こすでしょう。投資の減少は、既存インフラの革新と近代化の減少も意味するからです。

どのような戦略的転換が必要でしょうか?

現状を分析すると、ドイツが重大な局面を迎えていることは明らかです。停滞する経済と物流スペースの不足という矛盾した状況は、従来の政策の根本的な見直しと、短期的な対策にとどまらない戦略的な転換を必要としています。

ドイツ経済の構造的な問題は根深く、エネルギーコストの高騰、人口動態の変化、国際競争の激化、インフラの老朽化などが挙げられます。こうした状況において、機能的な物流システムは、事業拠点全体の競争力にとって重要な基盤であるだけでなく、不可欠な成功要因でもあります。

専門家の調査結果によると、スペース不足は単なる一時的な問題ではなく、ドイツの競争力に対する長期的な脅威です。物流スペースの深刻な不足という警告は、確かな分析に基づいており、政治家や企業にとって警鐘として受け止められるべきです。

これらの課題に効果的に対処するためには、様々なレベルと関係者を巻き込んだ協調的なアプローチが必要です。連邦政府は包括的な枠組みを構築し、各州はそれに応じて空間計画を調整し、自治体はそれぞれの土地指定慣行を見直す必要があります。この協調的なアプローチがなければ、個別の対策では不十分です。

国際的な事例は、限られた土地資源であっても革新的なソリューションが実現可能であることを示しています。ドイツは他国の経験から学び、同時にドイツの状況に合わせた独自のソリューションを開発することができます。特に、高層物流施設の開発と都市部への物流の統合は、大きな可能性を秘めています。

物流におけるデジタル化と自動化は、効率性向上のための更なる機会を提供するため、奨励されるべきです。最新技術への投資は、既存のスペースの生産性向上と絶対的なスペース要件の削減に役立ちます。同時に、こうした投資はドイツの物流産業の競争力強化にもつながります。

持続可能性は障害ではなく、機会として捉えなければなりません。持続可能な物流施設への高い需要は、環境に配慮したソリューションが経済的にも成功し得ることを示しています。エネルギー効率が高く、CO2ニュートラルな物流施設の開発は、ドイツに競争優位性をもたらすと同時に、気候変動対策目標の達成にも貢献します。

戦略転換の時が来ました。ドイツ経済は、他国が物流インフラを近代化し拡張するのをこれ以上待つ余裕はありません。あらゆるレベルでの断固たる行動によってのみ、ドイツは欧州における主要なビジネス拠点および物流ハブとしての地位を維持し、拡大することができます。物流業界はこの課題への準備はできていますが、その潜在能力を最大限に発揮するには、適切な政治的・社会的枠組みが必要です。

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