中国危機 | 中国の不動産セクターの急落：世界経済の過小評価されたアキレス腱

### 90パーセント浄化：中国の不動産危機は世界が信じている以上に深刻 ### 中流階級の富の衝撃：不動産ゴールドという中国の夢の終焉 ### 成長の原動力から債務の罠へ：中国の「アキレス腱」が世界経済を脅かす ### 「生き残ることだけが重要」：不動産王ロニー・チャン、中国の失われた10年を予測 ###

61大都市で価格暴落：北京の不動産市場救済策が失敗に終わった理由

かつては世界経済成長の止められない原動力であったが、今や歴史的な規模のシステムリスクとなっている。中国の不動産セクターは、周期的な変動をはるかに超える重大な転換点に直面している。

長らく、中国で不動産を取得することは、国の台頭における最も安全な賭けと考えられてきました。中国の個人資産のほぼ4分の3が拠り所とする繁栄の保証であり、それはまさにその基盤の上に成り立っていました。しかし、この確信は崩れ去りました。現在私たちが経験しているのは、単なる市場の調整ではなく、根本的な危機です。恒隆地産の伝説的な家長であるロニー・チャン氏は、これをまさに「生き残りをかけた戦い」と的確に表現しています。

彼の警告には大きな重みがある。チャン氏は2007年という早い時期に、中国の不動産開発業者の大量消滅を予言していた。そして、その予言は、当時の市場参加者の90%が姿を消すという残酷な現実となった。今日、彼は再び深淵を見つめ、急速な復活ではなく「失われた10年」を予見している。現在のデータは彼の予測を裏付けている。主要70都市のうち61都市で価格が下落し、投資額は2桁の急落を見せている。そして、政府の巨額のインセンティブでさえ、購入者の消極的な姿勢と信頼喪失という壁には効果を発揮していないのだ。

本稿では、中国国内経済を麻痺させ、中流階級を貧困化させるだけでなく、過小評価されているアキレス腱として世界経済全体の安定を脅かす、緩やかな崩壊の実態を分析します。必死の「試験住宅」計画から地方自治体の債務爆弾まで、中国の建設ブームの時代がついに終焉を迎えた理由と、それが私たち全員にもたらす影響について考察します。

に適し：

• 中国｜輸出ブームと国内市場停滞のジレンマ：構造的な輸出依存が成長の罠に

生き残りを謳うレトリックが現実になる時 ― ロニー・チャンの悲観的な予測が中国経済の未来を決定づける理由

中国の不動産市場は、建設業界をはるかに超える転換期を迎えている。かつては確実な成長の原動力と考えられていたものが、中国のみならず世界経済全体の経済安定を脅かすリスク要因へと変貌を遂げつつある。香港の恒隆地産（ハン・ルン・プロパティーズ）の老舗経営者、ロニー・チャン氏が警告する「中国の不動産セクターにとって、今や生き残ることだけが重要だ」という言葉は、決して大げさな表現ではなく、存亡の危機に瀕するこのセクターに対する冷静な分析である。

2007年、チャン氏は不動産開発業者の集まりで予言的なスピーチを行い、100社のうちわずか数社がトップに残り、大多数は崩壊するか完全に消滅すると警告しました。当時、この予測は悲観的な誇張だと多くの人が考えました。しかし、その後数年経つと、チャン氏の予測よりもさらに厳しい現実が明らかになりました。現在、10社中9社の不動産会社が市場から姿を消すか、あるいは断片的にしか存在していないのです。この歴史的経験は、まさに生き残りの時代に関する彼の現在の発言に特別な重みを与えています。チャン氏は憶測ではなく、不動産業界の完全な変革を何度も経験した現代の目撃者としての視点から語っています。

チャン氏の最新の分析は、単に市場の問題点を特定するだけにとどまらない。彼のメッセージは、企業の存続に不可欠な、行動の根本的な転換を目指している。そのモットーは、「資本を確保し、経費を精査し、リスクを最小限に抑える」ことだ。こうした防御戦略は、過去20年間の好況を特徴づけた拡大主義的なダイナミクスとは正反対である。中国の継続的な発展の中で育ち、安定したキャッシュフローと利益を生む迅速な販売に慣れ親しんだ起業家世代は、突如として危機管理に適応する必要に迫られている。チャン氏は新たな好況ではなく、停滞の10年を予測している。この失われた10年という予測は、このセクターが過去に経験してきた周期的な低迷とは根本的に異なる。

危機の指標：価値構造の崩壊

2025年10月の主要データは、チャン氏の悲観的な見通しを確かな事実で裏付ける市場の状況を描き出している。中国の70大都市における新築マンション価格は前月比0.5%下落した。これは前年10月以来の大幅な月間下落率となった。前年比では2.2%の下落だった。これらの数字の真の意義は、その範囲の広さにある。調査対象となった70都市のうち61都市で価格下落が報告されている。さらに懸念されるのは、伝統的に安定している大都市である北京と上海の一等地でさえ、この圧力に耐えられなかったことだ。通常は景気後退を比較的うまく吸収できるこれらの一級都市も、目立った価格下落を経験した。

融資条件の緩和やその他のインセンティブ提供による安定化に向けた政府の試みは、依然として概ね効果を発揮していない。9月に導入された住宅ローン金利の引き下げ、購入制限の緩和、そして頭金要件の軽減といった措置は、その効果のなさがいかに信頼の危機を深刻化させているかを示している。大規模な規制介入でさえ需要を刺激できないのであれば、市場行動は金融制約だけでなく、根本的に損なわれた消費者信頼感によっても左右されていることを示唆している。

不動産セクター全体は、全ての主要指標において縮小傾向にあります。2025年1月から10月にかけて、不動産セクターへの投資は約15%減少しました。新規プロジェクトの着工は約20%減少し、新規プロジェクトの販売量は7%減少しました。特に注目すべきは、未販売物件の在庫が5%以上増加していることです。この最後の指標は、根本的な問題を示唆しています。建設件数の減少だけでなく、既存物件の販売力も低下しているのです。空室率の上昇は、景気循環の弱さを抱えながらも機能している市場とは正反対の現象です。

地域間の相違と市場の周縁化

市場崩壊の地理的分布は、構造変化のパターンを浮き彫りにしている。伝統的に工業化が進んだ中国北東部では、投資が約4分の1に急減した。人口、ひいては最も強い需要が集中する東海岸地域は、大幅な落ち込みを経験している。中国西部はやや安定しているものの、この地域でさえも下落傾向にある。こうした地理的差異は無視できない。この崩壊は、単に活況を呈する建設セクターの周期的な弱さによるものではなく、人口動態と地域経済力の構造的変化を反映していることを示すものだ。

特に問題なのは、Tier分類による発展の乖離です。最大の都市である一級都市は比較的持ちこたえている一方で、二級都市と三級都市は着実に衰退を加速させています。これは経済的に見て逆説的です。なぜなら、これらの小規模都市は中国の中流階級の住宅需要の大部分を占めているからです。もしまさにこれらの地域で市場が崩壊すれば、北京や上海で住宅を購入しているのは富裕層だけではない、中国国民の大多数が不動産市場から撤退していることを示唆しています。

既存物件の動向は特に顕著です。これらの物件は、個人世帯の資産状況において中心的な役割を果たしています。10月には、70大都市のうち67都市で住宅価格が前年比で下落しました。一級都市では下落幅は縮小したものの、依然として下落傾向が続いています。二級都市では、下落幅がやや拡大しました。この状況は、自己強化的な構造を浮き彫りにしています。購入者は価格のさらなる下落を予想し、購入を控えています。デベロッパーは損失を出して売却するか、販売を完全に停止しています。空室率は上昇しており、これが価格へのさらなる下落圧力となっています。市場は減速しつつあり、この悪循環を打破する外部刺激は見られません。

市場危機の指標としての極端な措置

開発業者が売上を上げるためにとっている手段は、極度の窮状を物語っています。広州と上海では、一部の開発業者が、実際の売買契約または賃貸契約を締結する前に少額の頭金で済む試用期間を設けています。また、1年間の管理費を免除するプロジェクトや、駐車場を無料で提供するプロジェクトもあります。中国の一部の都市では、駐車場1台あたりの価格が最大50万元（約6万3000ユーロ相当）に達することもあります。こうした大幅な値引きは、これらのプロジェクトの収益性に疑問を投げかけます。

実証研究によると、21都市圏の大規模不動産プロジェクトの88%が大幅な価格引き下げまたはインセンティブ政策に頼っていることが示されています。この割合が注目されるのは、需要の低迷に対するわずかな調整ではなく、ほぼ普遍的な慣行となっている点です。こうした慣行は短期的な収益を生み出す一方で、不動産の基本的な価格が当初の開発業者が想定していた価格を下回っていることを示しています。これは大規模な資本毀損の兆候であり、不動産会社のバランスシートに反映されています。

中国のソーシャルメディアは、世論の変化をリアルタイムで記録している。ユーザーは、雇用市場と所得の停滞に対する懸念の高まりを報告している。中には2008年の米国金融危機に例える人もいれば、消費者信頼感を徐々に蝕む嵐のような感覚を訴える人もいる。こうした定量化できない市場状況の側面は、確かなデータと同様に重要である。なぜなら、危機が経済全体に影響を与えるだけでなく、消費と投資の心理的基盤も蝕んでいることを示しているからだ。

中国における事業開発、営業、マーケティングの専門知識 - 画像: Xpert.Digital

業界重点分野: B2B、デジタル化（AIからXRまで）、機械工学、物流、再生可能エネルギー、産業

詳細については、こちらをご覧ください:

• エキスパートビジネスハブ

洞察力と専門知識を備えたトピックハブ:

• 世界および地域の経済、イノベーション、業界特有のトレンドに関する知識プラットフォーム
• 重点分野からの分析、インパルス、背景情報の収集
• ビジネスとテクノロジーの最新動向に関する専門知識と情報を提供する場所
• 市場、デジタル化、業界のイノベーションについて学びたい企業のためのトピックハブ

富の破壊と消費への影響

チャン氏の富裕効果に関する観察は、今回の危機のマクロ経済的影響を理解する上で中心的な役割を果たします。中国の個人資産の約4分の3は不動産に投じられています。これは先進国では一般的な集中ですが、この水準では構造的なリスクを伴います。価格が下落すると、世帯全体の資産は瞬時に減少します。多くの中国人世帯は住宅の価値を支出の基準としているため、消費は即座に打撃を受けます。これは根拠のない心理的影響ではなく、実際の金融状況に基づいています。純資産が減少した世帯は、生活必需品以外の支出を減らし、貯蓄率を高めます。

中国の消費者心理は既にこの低下の兆候を見せている。消費者信頼感は過去の平均と比較して大幅に低下している。国際金融協会（IIF）をはじめとする調査機関は、将来の収入見通しに関する世帯の楽観度が大幅に低下していることを明らかにしている。260以上の都市を対象とした調査では、特に小規模都市において住宅購入に対する信頼感が急激に低下し、前月比2.9ポイントの低下となった。これは、危機が中心部から周辺地域へと移行し、より顕著な影響を及ぼしていることを示唆している。

問題は情報の非対称性にあります。一級都市では、買い手は依然として市場が長期的に適応していくという見方に頼ることができます。一方、二級都市や三級都市では、そのような拠り所はもはや存在しません。そこでは、近隣のプロジェクトがより低い価格で売却されるため、危機はすぐに顕在化します。これが住宅価格の下落を悪化させ、価格デフレを加速させます。

に適し：

• 中国と体系的過剰投資の内娟：成長促進剤と構造的罠としての国家資本主義

政府の楽観論と市場の反応

政府のこれまでの対応は、当局が後手に回って対応に出るという危機の典型的なパターンを示している。規制緩和による安定化の試みは失敗に終わった。一部の銀行や調査会社は、2026年末までに慎重な安定化が実現すると予測しているが、こうした予測は、市場ダイナミクスの根本的な改善というよりも、中国政府がこれまで培ってきた危機収拾能力への信頼に基づいている。

しかし、市場自体は急速な回復の時期は過ぎ去ったことを示唆している。価格下落の幅広さは、これが局所的な現象や過熱後の調整ではなく、むしろ構造的な変化であることを示唆している。在庫の増加、住宅着工件数の減少、そして消費者支出の停滞によって減速しつつある市場には、景気循環的な刺激策だけでなく、構造改革も必要である。

長期的な視点：10年間の適応

チャン氏が予測した、今後10年間は​​新たな上昇トレンドが見られないという状況は、好景気時に高まった期待とは正反対だ。起業家や投資家の世代は、不動産セクターが利益を生み出すだけでなく、安定的に高いリターンを生み出すことに慣れてしまっている。こうした期待は、多くの企業のバランスシート構造に反映されており、それらは継続的な資本流入とローリングデットファイナンスに依存している。この資金流入が枯渇すれば、その後に続くのは統合ではなく、崩壊だ。

構造的な課題は一時的なものではありません。中国では人口減少と高齢化が同時に進行しています。人口の大部分が既に都市部に集中しているため、都市化の進行は鈍化しています。数十年にわたり住宅需要の継続的な流れを生み出してきた農村から都市への人口移動という経済的モメンタムは、衰退しつつあります。同時に、大都市では未使用または十分に活用されていない住宅ストックが蓄積されています。これは不吉な兆候であり、単なる循環的な供給過剰ではなく、構造的な供給過剰を示唆しています。

システム的相互関係と債務爆弾

中国経済全体における不動産セクターの重要性は、現在の危機をシステム的な脅威としています。不動産セクターは中国のGDPの20%以上を占めており、建設資材の生産、輸送、資金調達といった間接的な影響を含めると、この数字は25%から30%にまで上昇します。この規模は、不動産セクターの崩壊が単独のものではなく、経済全体に影響を及ぼすことを意味します。

銀行システムとの絡み合いは特に問題である。住宅ローンは銀行融資のかなりの部分を占めている。公式統計では信用力は依然として比較的良好とされているものの、市場参加者は、この評価は会計上のメカニズムに基づくものであり、実際の債務不履行リスクに基づくものではないことを認識している。住宅価格の下落により家計が住宅ローンの返済不能に陥り、結果として信用枠を失った場合、信用問題は明確な債務不履行から生じるのではなく、理論上は正常な融資が債務再編を必要とする事態へと転じることから生じる。

さらに深刻なのは間接債務です。近年、地方自治体は実際の税収が歳出需要に追いついていないため、特別会計を通じた借入金に大きく依存しています。この債務の大部分は土地売却によって賄われています。不動産開発業者の利益率が低下して土地購入量が減少すれば、自治体の土地売却収入は減少します。これは、債務返済を迫られる地方自治体の財政に負担をかけることになります。

全体像は相互に関連したシステムであり、一つの構成要素に生じたショックは他の全ての構成要素に波及する。中央政府は短期的には財政注入によって介入できるが、長期的にはこのモデルは中央政府の債務増加につながる。

国内経済戦略に焦点を当てる

中国指導部は、老朽化し​​た輸出モデルには新たな原動力が必要であることを認識している。次期5カ年計画は、国内経済の強化に大きな期待を寄せている。世界的な貿易摩擦を踏まえると、輸出への依存はもはや持続可能ではないため、これは健全な戦略である。高齢化と、社会政治的安定を確保するために十分な国内需要が必要であることを考えると、消費に重点を置くことは予防的な観点からも理にかなっている。

に適し：

• 北京の新5カ年計画と大規模投資計画：中国はいかにして世界経済秩序に挑戦しているか

問題は、この戦略のタイミングと不動産セクターへの依存度にある。内部循環は家計需要が回復した場合にのみ機能する。富が減少し続ける限り、家計は消費ではなく貯蓄に頼ることになる。大いに期待された消費の急増は実現していない。実証データは、消費率が上昇するどころか、むしろ横ばい、あるいは低下している一方で、貯蓄率は高止まりしていることを示している。

民間需要が回復しない場合、政府は他の対策に頼らざるを得なくなります。世帯への直接給付金も一つの選択肢です。また、既存のスクラップアップ制度に類似した、新車購入を促すプログラムも選択肢の一つです。これらの対策はいずれも政府債務の増加を伴います。そのため、政府は民間消費を徐々に公共支出に置き換えていく必要に迫られることになります。これは一時的には経済的に実現可能ですが、経済の財政化を加速させ、長期的には債務比率の悪化につながります。

に適し：

• 弱い中国国内市場：地域の力学と世界的な課題の間での中国の経済力

財政の罠

最新の統計はすでに状況の深刻さを如実に示している。中国は2025年の公式財政赤字をGDPの4%に引き上げた。これは少なくとも2010年以来の最高水準である。公式統計は実際の債務負担を過小評価している。債務の多くは地方自治体が中核予算外の特別手段を通じて負担しているからである。2024年末までに政府債務総額は92兆6000億元に達し、そのうち公式債務は34兆6000億元、地方政府法定債務は47兆5000億元、そして隠れ債務は10兆5000億元となっている。

中国の債務対GDP比は68.7%で、G20諸国の平均118.2%と比較すると低いように見える。しかし、この比較は誤解を招く。中国の債務比率は他の先進国よりも高い伸びを示しており、歳入が歳出に追いついていないからだ。実際、政府歳入は名目ベースで停滞している一方で、安定化対策への支出は増加している。

これは持続可能性の問題を引き起こします。歳入が伸びず債務が積み重なると、最終的には利払い自体が負担となる局面が来ます。積極的な改革によってこれを防ぐことは可能ですが、政治的には構造改革を実施するよりも、短期的には新たな債務で対応する方が簡単です。

将来の回復への自信

2026年末以降の安定化を予測する銀行や調査会社は、中国政府が依然として問題に対処できるという確信に基づいてこの予測を立てています。歴史的に、中国は大きな経済崩壊を起こすことなく、幾度となく危機を乗り越えてきました。しかし、現在の状況には人口減少、都市部の飽和状態、そして債務水準の上昇といった新たな要素がいくつか含まれているため、この比較には注意が必要です。

データが市場が新たな、より低い水準で安定していることを示している可能性は十分にあります。しかし、この新たな均衡点は過去の価格を大幅に下回る可能性があります。ピーク時から20～30%の価格下落後の安定は経済的に現実的ですが、価格上昇を織り込んでいた家計や企業にとっては、莫大な資産の損失を意味するでしょう。

地域への影響

中国の不動産市場は数十年にわたり世界の経済状況を形作ってきました。中国が不動産セクターを成長の原動力として活用できず、むしろ阻害要因と捉えれば、その影響は世界中に及ぶでしょう。中国の建設需要から利益を得てきた資源輸出国は、その影響を被ることになります。中国の不動産に投機してきた世界中の金融機関は、損失に直面することになるでしょう。

しかし、その影響は対称的ではありません。中国は数年にわたる危機に直面していますが、他の国々への影響はそれほど深刻ではありません。これはゴールドラッシュではなく、むしろ複数のセクターにおける世界的な需要の減速を意味しています。

時代の終わり

チャン氏が2007年に「ほとんどの不動産会社は生き残れないだろう」と警告したことは、正しかったことが証明された。成長よりも生き残りが目標だという彼の現在のメッセージも、悲観的な歪曲ではなく、合理的な評価だ。70都市のうち61都市で価格が下落し、在庫が増加し、必死の値引きが行われ、住宅着工件数が激減し、消費者信頼感が停滞している市場は、まさに生き残りをかけた状況にある。

この危機は中国経済を破壊することはないものの、経済構造を大きく変えることになるだろう。家計の貯蓄率は低下するどころか、むしろ上昇するだろう。企業は投資を縮小し、国家はより大きな財政負担に直面することになる。経済構造は建設中心の成長から消費とイノベーションへと転換せざるを得なくなるだろう。これは必要なバランス調整だが、調整には10年かかるだろう。その間、不動産セクターは成長の原動力ではなく、むしろ管理が必要な問題領域となるだろう。この変革の結果は、中国のみならず、今後10年間の世界経済の動向にも影響を及ぼすだろう。

☑️ 私たちのビジネス言語は英語またはドイツ語です

☑️ NEW: 母国語での通信!

Konrad Wolfenstein

喜んで個人アドバイザーとしてあなたと私のチームにお役に立ちたいと思っています。

お問い合わせフォームにご記入 +49 89 89 674 804 (ミュンヘン)までお電話ください。私のメールアドレスは: wolfenstein ∂ xpert.digital

私たちの共同プロジェクトを楽しみにしています。

☑️ 戦略、コンサルティング、計画、実行における中小企業のサポート

☑️ デジタル戦略の策定または再調整とデジタル化

☑️ 海外販売プロセスの拡大と最適化

☑️ グローバルおよびデジタル B2B 取引プラットフォーム

☑️ パイオニア事業開発 / マーケティング / PR / 見本市

Xpert.Digitalの5つの専門知識を包括的サービスパッケージで活用 | R&D、XR、PR、デジタル可視性の最適化 - 画像: Xpert.Digital

Xpert.Digital は、さまざまな業界について深い知識を持っています。 これにより、お客様の特定の市場セグメントの要件と課題に正確に合わせたオーダーメイドの戦略を開発することが可能になります。 継続的に市場動向を分析し、業界の発展をフォローすることで、当社は先見性を持って行動し、革新的なソリューションを提供することができます。 経験と知識を組み合わせることで付加価値を生み出し、お客様に決定的な競争上の優位性を提供します。

詳細については、こちらをご覧ください:

• Xpert.Digital の 5 倍の専門知識を 1 つのパッケージで利用可能 - 月額わずか 500 ユーロから