ドイツにおける住宅建設を最適化するための戦略: 政府の 14 項目の計画

🏠 ドイツで続く住宅不足

ドイツの住宅建設は長年にわたり継続的な危機に直面している。 手頃な価格の住宅の不足はさらに悪化している。 プロジェクトは、高コストと官僚的なハードルのために停止されます。 その結果、家族はマイホームを持つ夢を諦め、建設会社は倒産に追い込まれます。 テナント、オーナー、そして建設業界そのものは、連邦政府には義務があると考えており、現在の状況管理を厳しく批判している。

🤝 2023年9月25日に首相官邸で共同首脳会談

建設的な解決策を見出すため、2023年9月25日に連邦首相府で重要な会議が開催されました。この会議の目的は、迅速かつ費用対効果の高い方法で住宅建設を増やすための効果的な計画を策定することでした。連邦政府は具体的な対策として14項目の計画を提示しました。

🎙️ ショルツ学長の記者会見での発言

オラフ・ショルツ首相は、ドイツではすでに承認済みだが未着工の建設プロジェクトが相当数積み上がっていると指摘した。連邦政府は解決策として、加速償却の導入を提案している。これは、不動産所有者への経済的支援と住宅建設の加速化を目的としている。

💰 2023年10月1日からの財政的インセンティブと税制優遇措置

2023年10月1日から2029年9月まで、新築物件は定率法による減価償却費の6%の補助金の対象となる。この規制は、民間の不動産所有者だけでなく、大手不動産会社にも適用される。

📈 持続可能な改善のためのさらなる対策

税制優遇措置に加えて、その他の支援も計画されています。

👨‍👩‍👧 家族向けのお手頃なローン

個人世帯がより容易に不動産を所有できるように、有利な融資オプションが提供されています。

🏗️ 断熱規制の緩和

建設コストを削減するために、新築の建物に対する断熱に関する現在の厳しい要件が緩和される予定です。

💵 家主向けの減価償却オプションの改善

住宅建設をさらに促進するため、家主向けの減価償却オプションが改善されます。

連邦政府は、これらの提案や包括的な対策パッケージからのその他の提案により、最終的にドイツの住宅建設を復活させ、関係者全員がウィンウィンの状況を作り出すことを期待しています。

定率法とは、固定資産（この場合は新築建物）を、その耐用年数にわたって均等に減価償却するのではなく、資産の残存帳簿価額に対して一定の割合で減価償却することを意味します。定率法による減価償却率が6%の場合、建物の帳簿価額の6%が毎年減価償却費として計上されます。

🎯 定率法の減価償却のメリット

1. 流動性の優位性

最初の数年間の減価償却費の増加は、減価償却費が課税所得を減少させるため、減税につながります。これにより、建物所有者の流動性が向上します。

2. 投資インセンティブ

より早い減価償却が可能になれば住宅建設の魅力が高まり、住宅事情も改善される可能性があります。

3. 柔軟性: 定率減価償却により、課税所得が減るため、特にプロジェクトの初期段階では財務上の自由度が高まります。

📝 6%の定率法による減価償却の例

開発者が総額 100 万ユーロの住宅プロジェクトに投資するとします。

• 初年度：1,000,000ユーロの6%、つまり60,000ユーロ。この60,000ユーロは控除対象となり、税金から控除されます。建物の残りの帳簿価額は940,000ユーロとなります。
• 2年目：94万ユーロの6%である5万6,400ユーロ。これも償却されます。残りの帳簿価額は88万3,600ユーロとなります。
• 3年目：** 883,600ユーロの6%である53,016ユーロ。これを償却し、残りの帳簿価額は830,584ユーロに減少します。

などなど。減価償却額は年々減少していくのが分かりますが、特に最初の数年間は減価償却額が比較的高く、税制上の優遇措置や流動性の向上につながります。

AfAは「Absetzung für Abnutzung（損耗減価償却）」の略で、資産、特に固定資産の価値の減少を考慮した税務上の減価償却方法を指します。AfAでは、固定資産の取得価額が、その推定耐用年数にわたって事業経費として計上されます。これにより、課税所得が減少し、税負担が軽減されます。

🌐 減価償却の適用分野

減価償却（AfA）は主にビジネスコンテキストで使用され、以下に適用されます。

• 財産
• 機械
• 車両
• 家具
• コンピューターハードウェア
• その他多くの固定資産

📈 減価償却の種類

減価償却にはさまざまな方法があり、それぞれに利点と規制があります。

1. 線形減価償却

この方法では、資産は耐用年数にわたって均等に減価償却されます。年間の減価償却額は一定です。

2. 定率法による減価償却

この方法では、資産の残存帳簿価額に一定の割合を適用します。したがって、年間減価償却額は時間の経過とともに減少しますが、最初の数年間は定額法よりも高くなります。

3. 業績連動減価償却

この方法では、減価償却は資産の実際の使用に基づいて計算されます（例：車両の場合は走行距離 1 キロメートルあたり）。

💡減価償却のメリット

減価償却により、企業や個人は資産価値の減少分を税額控除として申告することで税負担を軽減できます。さらに、減価償却は納税額の減少につながるため、流動性の向上にも役立ちます。

減価償却 (AfA) を適用するときに建設コストの上限がないことには、次のような多くの利点があります。

1️⃣ 無制限の投資インセンティブ

建設費に上限を設けないことで、大規模かつ高品質な建設・近代化プロジェクトへのインセンティブが生まれ、既存の建築ストックの質を大幅に向上させることができます。

2️⃣ 税制の柔軟性

税務上の経費を無制限に控除できることは、税負担を大幅に軽減できます。これは、より大規模なプロジェクトに取り組む余裕があり、それを実行したい企業や富裕層にとって特に魅力的です。

3️⃣ 流動性の維持

減価償却によって税負担を軽減すると流動性が高まり、さらなるプロジェクトの資金調達や負債の返済に使用できるようになります。

4️⃣ 経済的インセンティブ

建設費の上限がないことは、建設業界を活性化させる可能性もある。建設契約の増加は、雇用の増加と経済活動の活性化を意味する。

5️⃣ プロジェクトの多様化

より高額なプロジェクトに対する税額控除の適用可能性は、より幅広い建設プロジェクトを促進します。これにより、高級マンションから専門的な商業ビルまで、不動産市場の多様化に貢献することができます。

6️⃣ 長期的な持続可能性に焦点を当てる

建設コストに上限がないため、投資家は長期的な計画を立て、税金の影響を心配することなく、持続可能で将来性のある建物に投資することができます。

7️⃣ 複雑なプロジェクトを簡素化する

一部の建設プロジェクト、特に商業部門では、非常に複雑で費用のかかる場合があります。高額な建設費であっても全額減価償却できれば、そのようなプロジェクトの遂行が容易になります。

全体として、減価償却のための建設費上限がないことにより、建設および近代化プロジェクトへの投資意欲が大幅に高まり、プラスの経済効果が得られます。

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🎯 適用範囲と範囲

定率法は、新築または最近購入した住宅やアパートを対象としています。古い建物や商業施設の改修には適用されません。

🗓️ 時間制限

定率法による減価償却の対象となるには、住宅の建設が2023年10月1日から2029年9月30日までの間に開始されている必要があります。不動産を購入する場合は、この期間内に契約が法的に締結されている必要があります。さらに、この規制の恩恵を受けるには、物件は竣工年度の末までに取得されている必要があります。

📊 減価償却率と条件

初年度は、総投資額の6%を定率法で減価償却します。その後の年度は、建物の残存帳簿価額それぞれに対して6%の減価償却率が適用されます。

🔀 減価償却法に切り替える

財務計画上、定額法から定額法への切り替えがより合理的と思われる場合は、それも可能です。

🧮 例: 計算の仕組みは次のようになります

建物の投資額が40万ユーロだと仮定しましょう。初年度は2万4000ユーロ（40万ユーロの6%）を減価償却できます。2年目には、建物の残存価値は37万6000ユーロ（40万ユーロから初年度の減価償却額2万4000ユーロを差し引いた金額）になります。この残存価値に再び6%の減価償却率を適用すると、2年目の減価償却額は2万2560ユーロになります。

📝 減価償却の迅速化と税制上の優遇措置

定率法による減価償却は、新築または最近取得した住宅に特化した税制優遇措置です。最初の数年間は減価償却期間が短縮されるため、税制上の優遇措置を受けることができます。ただし、この減価償却方法のメリットを最大限に活かすには、適用時期と状況を慎重に検討する必要があります。

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手頃な価格の住宅不足は、現代の最も深刻な課題の一つです。目標は年間40万戸の新築アパートを建設することであり、そのうち10万戸は政府の補助金を受けることになっています。しかし、年が明けて既にかなりの時間が経過した今、疑問が残ります。建設・不動産セクターを安定させつつ、同時に手頃な価格で気候に優しく、アクセスしやすい住宅の供給を増やすにはどうすればよいのでしょうか？

現代の住宅建設における減価償却の役割

新築住宅に対する6%の定率法（AfA）は、建設業界の安定化のための重要な手段となり得る。建設費上限の撤廃は、この文脈において特に重要である。投資の魅力を高めるためには、定率法の適用基準として建築許可申請だけでなく、実際の建設着工も考慮する必要がある。

エネルギー効率：EH 55が新たな基準に

エネルギー効率は、気候に配慮した建設において重要な課題です。2023年1月1日に導入されたEH 55規格は、気候中立的な新築建物に向けた重要な一歩となりました。欧州建築エネルギー性能指令（EH 55）の改革においては、建物のライフサイクル全体にわたる排出量削減を考慮し、持続可能な建築材料の使用を促進することが不可欠です。

建設プロセスの加速と簡素化

逼迫した住宅市場において、手頃な価格の住宅を促進するためには、官僚主義の削減が不可欠です。ドイツ建築基準法（BauGB）第246条第14項に基づく暫定的な特別規制メカニズムを導入することで、2026年12月31日までのプロセスを大幅に加速できる可能性があります。

強力な資金調達の必要性

2027年までの社会住宅向け予算総額は181億5000万ユーロであり、連邦政府と州政府は責任の共有を示しています。現在の補完的な資金調達モデルが継続されれば、全国で約450億ユーロが社会住宅建設に充てられることになります。

KfWの新規建設プログラムを通じたイノベーションの促進

KfWの新たな建設プログラム「気候変動に配慮した新築住宅」と「家族向け住宅所有」は、さらなるインセンティブを提供することを目的としています。融資限度額と所得制限を引き上げることにより、より多くの世帯がこれらのプログラムを利用できるようになります。

建設・住宅業界への包括的なアプローチ

建設・不動産業界が数々の課題に直面している今、住宅危機の解決には多角的なアプローチが不可欠です。税制優遇措置やエネルギー効率の向上からイノベーションの促進まで、より手頃な価格で環境に優しい住宅への道は複雑ですが、実現可能です。

🌍 EU指令と国内法

欧州連合（EU）では、建物の改修、特にエネルギー消費量の削減について議論が続いています。EU自体にも、建物に関する様々な指令があり、それらは国内法に反映される必要があります。しかしながら、加盟国には例外を認めたり、特別な資金援助プログラムを実施したりする裁量権が与えられています。

🏢 個々の建物と建物総数

個々の建物の改修と、建物全体に対する一般的な割当てとの間には重要な違いがあります。EUは一般的な最低基準の設定を目指していますが、個々の建物の改修に関する決定は、加盟国、あるいは所有者自身に委ねられることが多いのです。

🎯 改修料金

改修割当制度は、国や地域における建物の全体的な質を向上させる効果的な手段となり得る。例えばドイツでは、建物の所有者が改修を行う際に財政支援を提供する資金援助プログラムがある。

💼 政治情勢

現在、ドイツを含むEU加盟27カ国のうち16カ国が、個別改修の義務化に反対している。これは、近い将来、EU全体で義務化される可能性は低いことを示唆している。

📊 今後の展開

政治情勢が変化し、EUがより厳しい規制を課す可能性は常に存在します。そのため、ブリュッセルの動向を注視することをお勧めします。

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🎯 住宅所有促進の目的とメリット

ドイツ政府は、世帯の住宅所有促進に真剣に取り組んでいます。ドイツ復興金融公社（KfW）によるわずか0.01%の低金利融資によって、住宅建設を世帯にとってより魅力的なものにすることを目指しています。市場平均の3.5～4%と比較すると、これは当然ながら大きなメリットです。

💶 経済的ハードル: これは本当に低所得者向けでしょうか?

金利は魅力的に聞こえるものの、実際に27万ユーロのローンを組める世帯がどれだけあるかという疑問が残ります。月々の返済額は約3,000ユーロで、頭金は10%（30万ユーロの住宅の場合は3万ユーロ）必要となるため、このプログラムは誰にとっても決して手頃なものではありません。

🔄「若者は古いものを買う」：新しいアプローチ

計画中の「若者が古い建物を買う」資金提供プログラムは興味深いアプローチです。改修が必要な既存の建物に焦点を当てています。これは賢明な動きであり、特に資金は気候・変革基金から提供されるため、一石二鳥の効果があります。

🏢 オフィスビルや小売店の改装

政府は新築住宅の建設だけでなく、空きオフィスビルや空き店舗を住宅スペースに転換することにも注力している。住宅省によると、これにより最大23万5000戸の新規住宅が創出される可能性がある。

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住宅所有促進プログラムは素晴らしい機会を提供しますが、すべての人口層が平等に利用できるわけではありません。連邦政府は、住宅市場の改善と環境目標の達成を同時に推進するという正しい方向に進んでいます。しかし、これらのプログラムが真に包括的であり、最も支援を必要とする人々を本当に助けているのかどうかという疑問が残ります。

連立政権は低所得世帯向けに野心的な計画を掲げている。しかし、いくつかの疑問が残る。なぜこれまでに申請がわずか104件しか提出されていないのか？そして、所得基準の引き上げによって何が達成されるのか？

👪 対象グループが拡大中：6万ユーロから10万ユーロへ

根本的な問題は明らかに6万ユーロという所得制限でした。多くの世帯がこれによって疎外感を感じていました。新たな10万ユーロの所得制限は、間違いなくより多くの世帯に届くでしょう。

📈 背後にある数学：これは次のようになります

新しい年収10万ユーロでは、あなたとパートナーはそれぞれ月額最大3,750ユーロの収入を得ることができます。そして嬉しいことに、子供が一人増えるごとに収入制限が1万ユーロずつ増加します。

🤷‍♀️ なぜ応募数が少ないのでしょうか？

応募数が少ないということは、情報不足を示唆しています。プログラムの認知度を高めるには、より良いコミュニケーションが必要です。

🛠️ 申請を正常に送信する方法は次のとおりです

1. 正確な基準を確認してください。
2. 必要な書類をすべて集めてください。
3. 期限までに申請書を提出してください。

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所得制限が10万ユーロに引き上げられたことで、住宅補助金はより多くの世帯に利用できるようになります。住宅建設を検討されている方は、この機会をぜひご活用ください。しかしながら、政府はこの制度をより効果的に宣伝し、申請者への情報提供を強化する必要があります。しかしながら、全体として、ドイツにおいて、より多くの人にとってマイホーム取得の夢が実現する可能性は、これまで以上に高まっています。

ドイツ与党連合が可決した建築エネルギー法は、気候に優しい暖房ソリューションへの移行を促進することを目的としています。問題は、資金調達の機会が不明確であることと、ヒートポンプの設置費用が高額であることから、多くの人が不安を抱いていることです。

🌍 気候目標と温暖化：なぜ重要なのか

気候目標の達成には、気候に優しい暖房方法への移行を含む包括的なアプローチが必要です。古い化石燃料暖房システムは、建物におけるCO2排出の主な発生源の一つです。

💰 資金調達の状況：何が変化しているのか

ドイツ政府は現在、古い化石燃料暖房システムを近代的で効率的なヒートポンプに迅速に交換するためのインセンティブを提供することを検討しています。これは住宅所有者への経済的ボーナスであり、より手頃な価格で交換できるようにするためのものです。

🛠️ 設置コスト: 確かに高価ですが…

ヒートポンプの設置には初期費用がかさむことがありますが、政府の補助金や長期的なエネルギーコストの削減により、投資する価値は十分にあります。

🤝 協会は何と言っていますか?

業界団体の意見は分かれており、資金増額を歓迎する団体もあれば、資金提供の枠組みの明確化を求める団体もあります。

📝 方法はこちら：ガイド

1. 現在の資金調達の機会を確認してください。
2. 長期的なコストと節約を計算します。
3. さまざまなプロバイダーから見積もりを取得します。
4. カスタマイズされたソリューションについては専門家にご相談ください。

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ドイツ政府は、旧式の化石燃料暖房システムを、ヒートポンプなどのより環境に優しい代替システムへと迅速に置き換えることに大きな期待を寄せています。この新法は、財政的な障壁を下げ、より環境に優しい未来への移行を加速させることを目的としています。しかし、住宅所有者は、長期的なコスト削減と初期投資を比較検討する必要があります。いずれにせよ、環境に優しい暖房システムへの切り替えは、持続可能な未来への重要な一歩です。

🌿 EH-40 と EH-55 の違いは何ですか?

EH-40規格は、建物のエネルギー効率に関する現行のEH-55規格の強化版となるものです。EH-55規格は、建物のエネルギー消費量を同等の新築建物の55%に制限するものです。EH-40規格への移行は、断熱性とエネルギー効率に関する要件をさらに厳しくすることを意味していました。

🏗️ 建設業界からの批判

建設業界は長年、厳しい規制に不満を表明してきました。主な主張は、これらの規制によって建設コストが大幅に上昇するというものです。経済的な観点から見ると、特に不動産市場の逼迫と建設コストの高騰を考えると、この姿勢は理解できます。

🌍 気候保護と建設の現実

建築部門は膨大なエネルギー消費量を抱えており、気候保護対策の重要な分野です。より厳しいEH-40規制を導入しないという決定は、強いメッセージです。これは、気候保護と経済的実現可能性の間の妥協点が模索されていることを示しています。

🤔 結論と展望

これは綱渡りです。一方では気候変動に対抗したいと考えますが、他方ではコストの急騰は許されません。さもなければ住宅不足はさらに深刻化します。したがって、EH-40基準の一時停止という決定は、明確に後退とも前進とも言えません。むしろ、現在の経済状況と環境状況を反映したものです。

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