ドイツにおける住宅建設を最適化するための戦略: 政府の 14 項目の計画

🏠 ドイツで進行中の住宅不足

ドイツの住宅建設は長年にわたり継続的な危機に直面している。 手頃な価格の住宅の不足はさらに悪化している。 プロジェクトは、高コストと官僚的なハードルのために停止されます。 その結果、家族はマイホームを持つ夢を諦め、建設会社は倒産に追い込まれます。 テナント、オーナー、そして建設業界そのものは、連邦政府には義務があると考えており、現在の状況管理を厳しく批判している。

🤝 2023年9月25日に首相官邸で共同サミット

最終的に建設的な解決策を見つけるために、2023 年 9 月 25 日に首相官邸で重要な会議が開催されました。 このサミットの目的は、より多くの住宅を迅速かつ費用対効果の高い方法で建設するための効果的な計画を策定することでした。 連邦政府は具体策として14項目の計画を提示した。

🎙️記者会見でのショルツ首相の発言

オラフ・ショルツ首相は、ドイツでは承認されたもののまだ実施されていない建設プロジェクトがすでにかなりの残高になっていると指摘した。 解決策として、連邦政府は定率法による減価償却の導入を提案しています。 これは建設業者の経済的負担を軽減し、住宅建設を迅速化することを目的としています。

💰 2023 年 10 月 1 日からの金銭的インセンティブと税制上の優遇措置

2023 年 10 月 1 日から 2029 年 9 月まで、新築建物には 6% の定率補助が適用されます。 この規制は個人の家主だけでなく、大規模な不動産グループにも適用されるべきである。

📈 持続可能な改善のためのさらなる対策

税制上の優遇措置に加えて、以下のような支援も計画されています。

👨‍👩‍👧 家族向けの格安ローン

一般家庭が不動産にアクセスしやすくするために、手頃な融資オプションが提供されています。

🏗️断熱規制の緩和

新しい建物の断熱に関する現在の厳しい要件は、建設コストを削減するために緩和される予定です。

💵 家主向けの減価償却オプションの改善

住宅建設をさらに促進するために、家主向けの減価償却オプションが改善されます。

広範な対策パッケージからのこれらおよびその他の提案により、連邦政府は最終的にドイツでの住宅建設を再び刺激し、関係者全員にとって有利な状況を作り出すことを望んでいます。

定率減価償却とは、資産 (この場合は新しい建物) が耐用年数にわたって均等に減価償却されないことを意味します。 代わりに、固定パーセンテージが資産の残りの簿価に適用されます。 定率法による減価償却率は 6% で、建物の簿価の 6% が毎年減価償却費として計上されます。

🎯 定率法による減価償却のメリット

1. 流動性の優位性

減価償却費によって課税所得が減るため、最初の数年間で減価償却費が高くなると、減税につながります。 これにより、建設業者の流動性が向上します。

2. 投資に対するインセンティブ

減価償却が早まる可能性があるため、住宅建設の魅力がさらに高まり、住宅事情も改善する可能性がある。

3. 柔軟性: 減価償却費の減少により、特にプロジェクトの初期においては課税対象となる収入が減少するため、より経済的な自由が得られます。

📝 6%の定率法による減価償却の例

開発者が総額 100 万ユーロかかる住宅プロジェクトに投資したとします。

• 初年度: 1,000,000 ユーロの 6% は 60,000 ユーロです。 この 60,000 ユーロは償却できるため、税額控除の対象となります。 この場合、建物の残りの簿価は 940,000 ユーロになります。
• 2 年目: 940,000 ユーロの 6% は 56,400 ユーロです。 これらも償却されます。 残りの簿価は現在 883,600 ユーロです。
• 3 年目:** 883,600 ユーロの 6% は 53,016 ユーロです。 これらは償却され、残りの簿価は 830,584 ユーロに減少します。

などなど。 減価償却費が年々減少していることがよくわかりますが、特に最初の数年間は減価償却費が相対的に高く、税制面でのメリットが得られ、流動性が高まります。

AfA は「Deduction for Wear and Tear」の略で、資産、特に固定資産の価値の損失を考慮した減価償却タイプを表します。 減価償却を通じて、資産の購入価格は、推定耐用年数に比例した事業費として請求されます。 つまり、課税対象となる所得が減り、税負担が軽減されることになります。

🌐 AfA の適用分野

AfA は主に企業内で使用され、以下に適用されます。

• 財産
• 機械
• 車両
• 家具
• コンピューターハードウェア
• およびその他の多くの資産

📈 さまざまな種類の減価償却

減価償却にはさまざまな方法があり、それぞれに独自の利点と規制があります。

1. 線形減価償却

資産は耐用年数にわたって均等に減価償却されます。 年間の減価償却費は一定です。

2. 段階的減価償却

この方法では、資産の残存簿価に固定パーセンテージが適用されます。 したがって、年間減価償却額は時間の経過とともに減少しますが、最初の数年間は線形減価償却よりも高くなります。

3. 業績関連減価償却費

この方法では、資産の実際の使用状況 (たとえば、車両の走行距離 1 キロメートルあたり) に基づいて減価償却が計算されます。

💡 AfA の利点

AfA により、企業や個人は資産価値の損失を税務上主張することで税負担を軽減することができます。 さらに、AfA は支払う必要がある税金が少なくなるため、流動性を高めるのに役立ちます。

AfA (損耗控除) を適用する際に建設コストの上限がないことにより、次のような多くの利点がもたらされます。

1️⃣ 無制限の投資インセンティブ

建設コストに上限がないため、大規模で高品質な建設または近代化プロジェクトに対するインセンティブが生まれます。 これにより、既存の建物の品質を大幅に向上させることができます。

2️⃣ 税金の柔軟性

税金から費用を無制限に控除できるため、税負担を大幅に軽減できます。 これは、大規模なプロジェクトに余裕があり、それを望んでいる企業や裕福な個人にとって、特に魅力的です。

3️⃣ 流動性の維持

AfAを通じた税負担の軽減により流動性が高まり、さらなるプロジェクトの資金調達や債務返済に利用できる。

4️⃣ 経済的インセンティブ

建設コストの上限がないことも建設業界を刺激する可能性がある。 建設契約の増加は雇用の増加と経済活動の増加を意味します。

5️⃣ プロジェクトの多様化

より高額なプロジェクトを税金から控除できる可能性があるということは、より幅広い建設プロジェクトがサポートされることを意味します。 これは、高級アパートメントから専門の商業ビルに至るまで、不動産市場の多様化に役立ちます。

6️⃣ 長期的に焦点を当てる

建設コストに上限がないため、投資家は税金への影響を心配することなく、長期的な計画を立て、持続可能で将来性のある建物に投資することができます。

7️⃣ 複雑なプロジェクトの促進

一部の建設プロジェクト、特に商業プロジェクトは非常に複雑で費用がかかる場合があります。 高額な建設費であっても完全に償却できるため、このようなプロジェクトの実行が容易になります。

全体として、AfA には建設コストの上限がないため、建設および近代化プロジェクトへの投資意欲が大幅に高まり、プラスの経済効果が得られます。

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🎯 適用性と範囲

定率減価償却は、新築または新しく購入した住宅用の建物やアパート向けに特別に設計されています。 古い建物や商業施設の改修には適用されません。

🗓️制限時間

逓減償却を利用するには、住宅用建物の建設を 2023 年 10 月 1 日から 2029 年 9 月 30 日までに開始する必要があります。 不動産を購入する場合は、この期間内に契約を法的に締結する必要があります。 さらに、この制度の恩恵を受けるには、物件が完成する年の年末までに物件を購入する必要があります。

📊 減価償却率と減価償却条件

初年度の定率減価償却費は総投資コストの 6% に相当します。 次の年には、建物の残りの簿価に 6% の減価償却率が適用されます。

🔀 線形減価償却に切り替える

財務計画にとってより理にかなっている場合は、定率法から定額法への移行が可能です。

🧮 例: これは計算の仕組みです

建物の投資コストが 400,000 ユーロであると仮定します。 初年度は 24,000 ユーロ (400,000 ユーロの 6%) を償却できます。 2 年目の建物の残存価値は 376,000 ユーロになります (400,000 ユーロから 1 年目に減価した 24,000 ユーロを差し引いた額)。 次に、この残存価値に 6% の税率を再度適用すると、2 年目の減価償却費は 22,560 ユーロになります。

📝 減価償却の迅速化と節税効果

逓減償却は、特に新築または新しく取得した住宅用建物に特化した減税です。 これにより、最初の数年間での減価償却が迅速化されるため、税制面でのメリットが得られます。 ただし、このタイプの減価償却から最大限の利益を得るには、時間と材料の条件を注意深く観察する必要があります。

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手頃な価格の住宅の不足は現代の最も深刻な課題の 1 つであり、毎年 40 万戸の新しいアパートが建設され、そのうち 10 万戸には国の補助金が支払われる予定です。 しかし、今年はすでにかなり進んでおり、問題は残っています。手頃な価格で気候に優しく、バリアフリーの居住空間を増やしながら、建設および不動産セクターをどのように安定させることができるでしょうか?

現代の住宅建設におけるAfAの役割

新築住宅の減価償却費（減価償却費）が6％減少することは、建設業界を安定させるための重要な手段となり得る。 ここでは、特に。 投資の魅力を高めるためには、減価償却を認める基準として建築申請だけでなく、実際の建設の着工時も考慮する必要があります。

エネルギー効率: 新しい基準として EH 55

エネルギー効率は、気候に優しい建設にとって重要な問題です。 2023 年 1 月 1 日の EH 55 規格の導入により、気候中立的な新しい建物に向けて重要な一歩が踏み出されました。 欧州建築指令の改革の一環として、建物のライフサイクル全体にわたる排出削減を考慮し、持続可能な建築材料の使用を促進することが不可欠です。

建設プロセスの迅速化と簡素化

逼迫した住宅市場において手頃な価格の住宅を促進するには、官僚主義を削減しなければなりません。 建築基準法第 246 条第 14 項 (BauGB) に基づく一時的な特別規制メカニズムは、2026 年 12 月 31 日までに大幅な加速をもたらす可能性があります。

強力な資金調達の必要性

2027年までに公​​営住宅に総額181億5000万ユーロの予算を計上し、連邦政府と州政府が共同の責任を示している。 現在の補完融資が継続すれば、州全体で約450億ユーロが公営住宅建設に利用可能となる。

KfWの新しい建築プログラムを通じてイノベーションを促進

KfW の新しい建築プログラム「気候に優しい新しい建築」と「家族のための住宅所有」は、追加のインセンティブを提供することを目的としています。 ローンの上限と所得制限を引き上げることで、より多くの家族がプログラムを利用できるようになります。

建設・住宅業界への総合的なアプローチ

建設業界と不動産業界が数多くの課題に直面している現在、住宅危機を解決するには多面的なアプローチが不可欠です。 税制上の優遇措置からエネルギー効率、イノベーションの支援まで、より手頃な価格で気候に優しい居住空間への道は複雑ですが、実現可能です。

🌍 EU 指令と国内法

欧州連合では、特にエネルギー消費量を削減するために、建物の改修について常に議論が行われています。 EU 自体には、国内法として導入する必要がある建築物に関するさまざまなガイドラインがあります。 ただし、加盟国には例外や特別支援プログラムについて一定の余地が与えられています。

🏢 個々の建物と建物全体のストック

個々の建物の改修と、建物ストック全体に対する一般的な割り当てとの間には重要な違いがあります。 EU は一般的な最低基準を設定しようとしていますが、個々の建物を改修する決定は加盟国、さらには所有者自身に委ねられることがよくあります。

🎯 改修料金

改修率は、国または地域の建物の全体的な品質を向上させる効果的な方法となる可能性があります。 たとえばドイツには、所有者が建物を改築する際に財政的支援を提供する資金プログラムがあります。

💼 政治情勢

現時点では、EU27か国政府のうち、ドイツを含む16か国が個人リストラの強制に反対している。 これは、EU全体の義務が近い将来に発生する可能性は低いことを示唆しています。

📊 今後の展開

政治状況が変化し、EU がより強力な要件を課す可能性は常にあります。 したがって、ブリュッセルの発展に注目する価値があります。

📣 類似のトピック

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#️⃣ ハッシュタグ: #EU改修政策 #改修率 #建物改修 #エネルギー効率 #国内法

🎯 物件プロモーションの目的とメリット

連邦政府は家族向けの不動産所有の促進に真剣に取り組んでいます。 KfW 銀行からの金利わずか 0.01% のプロモーション ローンにより、家族にとって魅力的な住宅建設を実現することが目的です。 通常の市場金利である 3.5 ～ 4% と比較すると、これは当然ながら非常に有利です。

💶 経済的なハードル: これは本当に低所得者のためのものなのでしょうか?

金利は魅力的に聞こえますが、問題は、実際に最大 27 万ユーロのローンを返済できる世帯がどれだけあるのかということです。 月々の返済額は約 3,000 ユーロ、必要な自己資本比率は 10% (つまり、30 万ユーロの住宅の場合は 30,000 ユーロ) であるため、このプログラムは誰にとっても手頃な金額ではありません。

🔄 「若者が古いものを買う」: 新しいアプローチ

計画されている「Young Buys Old」資金調達プログラムは興味深いアプローチを表しており、改修が必要な既存の建物に焦点を当てています。 特に資金は気候変動基金から出ており、一石二鳥であるため、これは賢明な行動である。

🏢 オフィスビル・店舗の建替え

政府は新たに住宅を建設するだけでなく、空きオフィスビルや店舗を居住空間に転換することも検討している。 建設省によると、最大23万5,000戸の新しいアパートが建設される可能性がある。

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#️⃣ ハッシュタグ: #不動産プロモーション #KfWLoan #YoungKauftAlt #Lowearner #不動産市場

不動産支援プログラムは素晴らしい機会を提供しますが、すべての人口グループが平等に利用できるわけではありません。 連邦政府は環境保護の目標を追求しながら住宅市場を改善する正しい軌道に乗っています。 しかし、これらのプログラムが実際にどれだけ包括的であるか、そしてそれを最も必要とする人々を本当に助けるかどうかについては疑問が残ります。

#信号機連合は、低所得世帯向けの野心的な計画を持っています。 しかし、いくつかの疑問が生じます。なぜこれまでに 104 件しか申請が提出されていないのでしょうか。 では、所得制限の引き上げは何をもたらすのでしょうか？

👪 対象者が拡大: 60,000 ユーロから 100,000 ユーロに

中心的な問題は明らかに6万ユーロという所得制限だった。 その結果、多くの家族が疎外されたと感じた。 10万ユーロという新たな限度額は、より多くの世帯に確実に届くだろう。

📈 その背後にある数学: これは次のようになります

新しい年俸 100,000 ユーロにより、あなたとあなたのパートナーはそれぞれ月に合計で最大 3,750 ユーロを稼ぐことができます。 そして最も素晴らしいのは、子供が増えるごとに、所得制限が 10,000 ユーロずつ増加することです。

🤷‍♀️なぜ応募がこんなに少ないのでしょうか？

申請数の少なさは情報不足を示唆しています。 プログラムについての情報を広めるためには、より良いコミュニケーションが必要です。

🛠️ アプリケーションを正常に送信します: 仕組みは次のとおりです

1. 正確な基準について調べてください。
2. 必要な書類をすべて集めます。
3. 期限内に申請書を提出してください。

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所得制限を10万ユーロに引き上げることで、より多くの世帯が建築補助金を受けられるようになる。 家づくりをご検討中の方は、ぜひこの機会にご利用ください。 しかし、政府はプログラムをより効果的に宣伝し、潜在的な申請者に情報を提供するためにさらに努力する必要もあります。 しかし、全体としては、ドイツのより多くの人々にとって住宅を持つという夢が現実になる可能性はこれまで以上に高まっています。

ドイツの信号機連合によって可決された建物エネルギー法は、気候に優しい暖房ソリューションへの移行を促進することを目的としています。 問題: 資金調達の選択肢が不明確で、ヒートポンプの設置費用が高額であるため、多くの人が不安を感じています。

🌍 気候目標と暖房: なぜ重要なのか

気候目標を達成するには、気候に優しい暖房方法への移行を含む包括的なアプローチが必要です。 古い化石暖房システムは、建物における CO2 排出の主な発生源の 1 つです。

💰 資金調達の背景: 何が変化しているのか

連邦政府は現在、古い化石燃料暖房システムを最新の効率的なヒートポンプに迅速に置き換えるための奨励金を提供したいと考えています。 これは住宅所有者にとって、より手頃な価格での切り替えを可能にすることを目的とした財務上のボーナスです。

🛠️設置費用：確かに高いですが…

ヒートポンプの設置には初期費用が高額になることがあります。 しかし、政府の資金援助と長期的なエネルギーコストの節約のおかげで、投資は報われます。

🤝 協会は何と言っていますか？

業界団体の意見はまちまちだ。 資金の増加を歓迎する人もいる一方、資金調達の状況をより明確にするよう求める人もいる。

📝 やり方: ガイド

1. 現在の資金調達の機会を確認してください。
2. 長期的なコストと節約額を計算します。
3. さまざまなプロバイダーから見積もりを取得します。
4. オーダーメイドのソリューションについては専門家に相談してください。

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• 🌿 気候に影響を与えない暖房: これが最初の一歩を踏み出す方法です
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連邦政府は、古い化石燃料暖房システムがヒートポンプなどのより環境に優しい代替品に迅速に置き換えられることに大きな期待を寄せています。 新しい法律は、財政上の障壁を引き下げ、より環境に優しい未来への移行を加速することを目的としています。 ただし、所有者は長期的なコスト削減と初期投資を比較検討する必要があります。 いずれにせよ、環境に優しい暖房に切り替えることは、持続可能な未来に向けた重要な一歩です。

🌿 EH-40 と EH-55: 違いは何ですか?

EH-40 規格は、建物のエネルギー効率に関する現在の EH-55 規格を強化するものになります。 EH-55 は、その建物が同等の新しい建物のエネルギーの 55% しか使用できないことを意味します。 EH-40 への移行は、断熱性とエネルギー効率に対する要件がさらに厳格になることを意味していました。

🏗️建設業界からの批判

建設業界は長年にわたり、厳しい要件に対して不満を表明してきた。 主な議論: これらの要件により、建物のコストが大幅に高くなる可能性があります。 経済的な観点から見ると、特に不動産市場の緊迫した状況と高額な建設コストを考慮すると、この姿勢は理解できます。

🌍 気候保護と建設の現実

建築部門はエネルギーを大量に消費するため、気候保護対策の重要なポイントとなります。 より厳格な EH-40 規制を導入しないという決定は、強いシグナルを送っています。 これは、人々が気候保護と経済的実現可能性の間の中間点を探している可能性があることを示しています。

🤔 結論と展望

それはバランスをとる行為です。 一方で、私たちは気候変動に対抗したいと考えていますが、他方で、コストが爆発的に上昇してはなりません。そうしないと、居住空間がさらに不足することになります。 したがって、EH-40 規格を一時停止するという決定は、明らかに後退とも前進とも言えません。 むしろ、それは現在の経済状況と環境状況を反映しています。

📣 類似のトピック

• 🌿 EH-55: 現実的な標準?
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• ⚖️ 法律と規制: 次に何が起こるのか?
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