Strategie per ottimizzare l'edilizia abitativa in Germania: con il piano in 14 punti del governo

🏠 La continua carenza di alloggi in Germania

L’edilizia abitativa in Germania attraversa da anni una crisi continua. La mancanza di alloggi a prezzi accessibili sta peggiorando. I progetti vengono interrotti a causa dei costi elevati e degli ostacoli burocratici. Il risultato: le famiglie rinunciano al sogno di possedere una casa propria, mentre le imprese edili falliscono. Locatari, proprietari e lo stesso settore edile ritengono che il governo federale abbia dei doveri e criticano aspramente l'attuale gestione della situazione.

🤝 Vertice congiunto in Cancelleria il 25 settembre 2023

Per trovare finalmente una soluzione costruttiva, il 25 settembre 2023 si è svolto in Cancelleria un importante incontro. Lo scopo di questo vertice era quello di sviluppare un piano efficace per costruire più alloggi in modo rapido ed economicamente vantaggioso. Il governo federale ha presentato come misura concreta il suo piano in 14 punti.

🎙️Dichiarazioni del Cancelliere Scholz durante la conferenza stampa

Il cancelliere Olaf Scholz ha sottolineato che in Germania esiste già un notevole arretrato di progetti edilizi approvati ma non ancora realizzati. Come soluzione, il governo federale offre l’introduzione di un ammortamento decrescente. L'obiettivo è alleviare l'onere finanziario dei costruttori e accelerare la costruzione di alloggi.

💰 Incentivi finanziari e benefici fiscali dal 1 ottobre 2023

Dal 1° ottobre 2023 al settembre 2029 le nuove costruzioni verranno sovvenzionate con un saldo decrescente del 6%. Questa regolamentazione non dovrebbe applicarsi solo ai proprietari privati, ma anche ai grandi gruppi immobiliari.

📈 Ulteriori misure per il miglioramento sostenibile

Oltre agli incentivi fiscali sono previsti anche altri aiuti:

👨‍👩‍👧 Prestiti agevolati per famiglie

Per facilitare l’accesso alla proprietà da parte delle economie domestiche private, vengono offerte possibilità di finanziamento convenienti.

🏗️ Allentamento delle norme sull'isolamento

Gli attuali severi requisiti per l'isolamento dei nuovi edifici devono essere allentati per ridurre i costi di costruzione.

💵 Opzioni di ammortamento migliorate per i proprietari

Per stimolare ulteriormente la costruzione di alloggi, verranno migliorate le possibilità di ammortamento per i proprietari.

Con questi e altri suggerimenti del vasto pacchetto di misure, il governo federale spera di stimolare nuovamente la costruzione di alloggi in Germania e creare una situazione vantaggiosa per tutti i soggetti coinvolti.

L'ammortamento a saldo decrescente significa che un bene, in questo caso un nuovo edificio, non viene ammortizzato in modo uniforme durante la sua vita utile. Viene invece applicata una percentuale fissa al valore contabile residuo del bene. Con un tasso di ammortamento decrescente del 6%, ogni anno viene registrato come costo di ammortamento il 6% del rispettivo valore contabile dell'edificio.

🎯 Vantaggi dell'ammortamento a quote decrescenti

1. Vantaggio di liquidità

Gli ammortamenti più elevati nei primi anni portano ad una riduzione delle tasse perché i costi ammortizzati riducono il reddito imponibile. Ciò migliora la liquidità dei costruttori.

2. Incentivo agli investimenti

La possibilità di un ammortamento più rapido rende la costruzione di alloggi più attraente, il che a sua volta potrebbe migliorare la situazione abitativa.

3. Flessibilità: la riduzione degli ammortamenti consente di avere maggiore libertà finanziaria, soprattutto nei primi anni di un progetto, poiché il reddito imponibile è ridotto.

📝 Esempio di ammortamento a saldo decrescente del 6%

Supponiamo che uno sviluppatore investa in un progetto residenziale che costa complessivamente 1 milione di euro.

• Nel primo anno: il 6% di 1.000.000 di euro è 60.000 euro. Questi 60.000 euro sono ammortizzabili e quindi deducibili fiscalmente. Il restante valore contabile dell'immobile è quindi di 940.000 euro.
• Nel secondo anno: il 6% di 940.000 euro è 56.400 euro. Anche questi vengono cancellati. Il valore contabile residuo ammonta ora a 883.600 euro.
• Al terzo anno:** il 6% di 883.600 euro è 53.016 euro. Queste vengono svalutate ed il residuo valore contabile scende a 830.584 euro.

E così via. Puoi vedere chiaramente che l'importo dell'ammortamento diminuisce ogni anno, ma soprattutto nei primi anni gli importi dell'ammortamento sono relativamente elevati, il che comporta vantaggi fiscali e aumenta la liquidità.

AfA sta per “deduzione per usura” e descrive un tipo di ammortamento fiscale che tiene conto della perdita di valore dei beni, in particolare delle immobilizzazioni. Attraverso l'ammortamento, il prezzo di acquisto di un bene viene dichiarato una spesa aziendale proporzionale alla sua vita utile stimata. Ciò significa che il reddito imponibile e quindi il carico fiscale possono essere ridotti.

🌐 Aree di applicazione dell'AfA

L'AfA viene utilizzato principalmente in un contesto aziendale e si applica a:

• proprietà
• macchinari
• veicoli
• mobilia
• Computer hardware
• e molti altri beni

📈 Diverse tipologie di ammortamento

Esistono diversi metodi di ammortamento, ciascuno con i propri vantaggi e normative:

1. Ammortamento lineare

Il bene è ammortizzato uniformemente lungo la sua vita utile. L'importo dell'ammortamento annuale rimane costante.

2. Ammortamento degressivo

Questo metodo applica una percentuale fissa al valore contabile residuo del bene. L'importo dell'ammortamento annuale diminuisce quindi nel tempo, ma nei primi anni è maggiore rispetto all'ammortamento lineare.

3. Ammortamento legato alle prestazioni

Con questo metodo l'ammortamento viene calcolato in base all'effettivo utilizzo del bene, ad esempio per chilometro percorso per un veicolo.

💡Vantaggi dell'AfA

L'AfA consente alle aziende e ai privati ​​di ridurre il proprio carico fiscale facendo valere a fini fiscali la perdita di valore del proprio patrimonio. Inoltre l’AfA contribuisce ad aumentare la liquidità poiché si devono pagare meno tasse.

La mancanza di un tetto massimo ai costi di costruzione quando si applica l'AfA (detrazione per usura) può portare una serie di vantaggi:

1️⃣ Incentivi agli investimenti illimitati

Senza un limite massimo ai costi di costruzione, viene creato un incentivo per progetti di costruzione o ammodernamento estesi e di alta qualità. Ciò può migliorare significativamente la qualità dell'edificio esistente.

2️⃣ Flessibilità fiscale

La possibilità di detrarre costi illimitati dalle imposte può ridurre significativamente il carico fiscale. Ciò può essere particolarmente interessante per le aziende e gli individui facoltosi che possono e vogliono permettersi progetti più grandi.

3️⃣ Preservazione della liquidità

La riduzione del carico fiscale attraverso l’AfA aumenta la liquidità e può essere utilizzata per finanziare ulteriori progetti o per saldare i debiti.

4️⃣ Incentivi economici

Anche la mancanza di un tetto massimo ai costi di costruzione può stimolare il settore edile. Più contratti di costruzione significano più posti di lavoro e una maggiore attività economica.

5️⃣ Diversificazione dei progetti

La possibilità di detrarre dalle tasse i progetti più costosi significa che viene sostenuta una gamma più ampia di progetti edilizi. Ciò può aiutare a diversificare il mercato immobiliare, dagli appartamenti di lusso agli edifici commerciali specializzati.

6️⃣ Concentrarsi sul lungo termine

Poiché non vi è alcun limite ai costi di costruzione, gli investitori possono pianificare a lungo termine e investire in edifici sostenibili e a prova di futuro senza doversi preoccupare delle implicazioni fiscali.

7️⃣ Facilitazione per progetti complessi

Alcuni progetti di costruzione, in particolare quelli commerciali, possono essere molto complessi e costosi. La possibilità di ammortizzare completamente anche i costi di costruzione elevati può facilitare la realizzazione di tali progetti.

Nel complesso, la mancanza di un tetto massimo ai costi di costruzione nell’AfA può aumentare significativamente la disponibilità a investire in progetti di costruzione e ammodernamento e ottenere così un effetto economico positivo.

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🎯 Applicabilità e ambito

L'ammortamento decrescente è specificamente progettato per edifici residenziali e appartamenti di nuova costruzione o appena acquistati. Non è applicabile alle ristrutturazioni di vecchi edifici o immobili commerciali.

🗓️ Limite temporale

Per usufruire dell'ammortamento degressivo, la costruzione dell'edificio residenziale dovrà iniziare tra il 1 ottobre 2023 e il 30 settembre 2029. Quando si acquista un immobile, il contratto deve essere concluso legalmente entro questo termine. Inoltre, per beneficiare del regime, l'immobile dovrà essere acquistato entro la fine dell'anno in cui sarà completato.

📊 Tassi e condizioni di ammortamento

Nel primo anno l'ammortamento a saldo decrescente ammonta al 6% del totale dei costi di investimento. Negli anni successivi al restante valore contabile dell'immobile viene applicata l'aliquota di ammortamento del 6%.

🔀 Passa all'ammortamento lineare

Una transizione dal saldo decrescente all'ammortamento lineare è possibile se questo ha più senso per la pianificazione finanziaria.

🧮 Esempio: Ecco come funziona il calcolo

Supponiamo che i costi di investimento per l'edificio siano di 400.000 euro. Nel primo anno potresti ammortizzare 24.000 euro (il 6% di 400.000 euro). Nel secondo anno il valore residuo dell'immobile sarebbe di 376.000 euro (400.000 euro meno i 24.000 euro ammortizzati nel primo anno). Successivamente si applica nuovamente l'aliquota del 6% a questo valore residuo, il che si traduce in un ammortamento di 22.560 euro per il secondo anno.

📝 Ammortamenti più rapidi e benefici fiscali

L'ammortamento degressivo è uno sgravio fiscale specifico per gli edifici residenziali di nuova costruzione o di nuova acquisizione. Permette un ammortamento più rapido nei primi anni e può quindi offrire vantaggi fiscali. Tuttavia, è necessario rispettare attentamente le condizioni temporali e materiali per ottenere il massimo beneficio da questo tipo di ammortamento.

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La mancanza di alloggi a prezzi accessibili è una delle sfide più gravi del nostro tempo: ogni anno vengono costruiti 400.000 nuovi appartamenti, di cui 100.000 sovvenzionati dallo Stato. Tuttavia, poiché l’anno è già molto avanzato, la domanda rimane: come possiamo stabilizzare il settore edile e immobiliare aumentando allo stesso tempo lo spazio abitativo a prezzi accessibili, rispettoso del clima e senza barriere?

Il ruolo dell’AfA nella moderna edilizia abitativa

Una diminuzione degli ammortamenti (Ammortamento) del 6% per gli edifici residenziali di nuova costruzione può essere uno strumento chiave per stabilizzare il settore edile. particolarmente rilevante . Per aumentare l'attrattiva degli investimenti, come criterio per la concessione dell'ammortamento degressivo non dovremmo considerare solo la domanda di costruzione, ma anche l'effettivo inizio della costruzione.

Efficienza energetica: EH 55 come nuovo standard

L’efficienza energetica è una questione chiave per un’edilizia rispettosa del clima. Con l’introduzione della norma EH 55 il 1° gennaio 2023 è stato compiuto un passo importante verso nuovi edifici a impatto climatico zero. Nell’ambito della riforma della Direttiva Europea sugli Edifici, è essenziale considerare la riduzione delle emissioni durante l’intero ciclo di vita di un edificio e promuovere l’uso di materiali da costruzione sostenibili.

Accelerazione e semplificazione dei processi costruttivi

Per promuovere alloggi a prezzi accessibili in mercati immobiliari ristretti, dobbiamo ridurre la burocrazia. Un meccanismo di regolamentazione speciale temporaneo, basato sulla sezione 246, paragrafo 14 del codice edilizio (BauGB), potrebbe determinare una significativa accelerazione entro il 31 dicembre 2026.

La necessità di finanziamenti robusti

Con un budget totale di 18,15 miliardi di euro per l’edilizia sociale entro il 2027, i governi federale e statale dimostrano una responsabilità condivisa. Se l’attuale finanziamento complementare verrà mantenuto, in tutto lo Stato saranno disponibili circa 45 miliardi di euro per la costruzione di alloggi sociali.

Promuovere l'innovazione attraverso i programmi di nuova costruzione della KfW

I programmi di nuova costruzione della KfW “Nuove costruzioni rispettose del clima” e “Proprietà abitativa per famiglie” intendono offrire ulteriori incentivi. L’aumento dei massimali di prestito e dei limiti di reddito renderà i programmi accessibili a più famiglie.

Un approccio globale al settore dell'edilizia e dell'edilizia abitativa

In un momento in cui il settore edile e quello immobiliare si trovano ad affrontare numerose sfide, è essenziale un approccio multidimensionale per risolvere la crisi immobiliare. Dagli incentivi fiscali all’efficienza energetica e al sostegno all’innovazione: il percorso verso uno spazio abitativo più conveniente e rispettoso del clima è complesso ma fattibile.

🌍 Direttive UE e leggi nazionali

Nell'Unione Europea si discute sempre sulla ristrutturazione degli edifici, soprattutto al fine di ridurre il consumo energetico. La stessa UE ha diverse linee guida per gli edifici che devono essere recepite nella legislazione nazionale. Tuttavia, gli Stati membri hanno un certo margine di manovra per eccezioni e programmi di sostegno speciali.

🏢 Singoli edifici vs. intero patrimonio edilizio

Esiste una differenza importante tra la ristrutturazione dei singoli edifici e una quota generale per l'intero patrimonio edilizio. Mentre l’UE cerca di stabilire standard minimi generali, la decisione di ristrutturare i singoli edifici spesso spetta agli Stati membri o addirittura ai proprietari stessi.

🎯Tariffe di ristrutturazione

I tassi di ristrutturazione potrebbero essere un metodo efficace per migliorare la qualità complessiva degli edifici in un paese o in una regione. In Germania, ad esempio, esistono programmi di finanziamento che forniscono sostegno finanziario ai proprietari quando ristrutturano i loro edifici.

💼 Situazione politica

Al momento, 16 dei 27 governi dell’UE, compresa la Germania, sono contrari alla ristrutturazione individuale obbligatoria. Ciò suggerisce che un obbligo a livello europeo è improbabile nel prossimo futuro.

📊 Sviluppi futuri

È sempre possibile che la situazione politica cambi e che l’UE imponga requisiti più forti. Vale quindi la pena tenere d'occhio gli sviluppi a Bruxelles.

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#️⃣ Hashtag: #politica UE in materia di ristrutturazione #tasso di ristrutturazione #ristrutturazione edilizia #efficienza energetica #leggi nazionali

🎯 Scopo e benefici della promozione immobiliare

Il governo federale è seriamente intenzionato a promuovere la proprietà immobiliare per le famiglie. Con un prestito promozionale della KfW Bank al tasso di interesse di appena lo 0,01% l'obiettivo è rendere la costruzione di una casa attraente per le famiglie. Rispetto al normale tasso di mercato compreso tra il 3,5 e il 4%, questo rappresenta ovviamente un enorme vantaggio.

💶 Ostacoli finanziari: è davvero adatto a chi guadagna poco?

Anche se i tassi di interesse sembrano allettanti, la domanda è: quante famiglie possono effettivamente permettersi un prestito fino a 270.000 euro. Con una rata mensile di circa 3.000 euro e una quota di capitale proprio del 10% (ovvero 30.000 euro per una casa che costa 300.000 euro), il programma non è certamente alla portata di tutti.

🔄 “Il giovane compra il vecchio”: un nuovo approccio

Un approccio interessante è rappresentato dal previsto programma di finanziamento “Il giovane compra il vecchio”, che si concentra sugli edifici esistenti da ristrutturare. Una mossa intelligente, soprattutto perché i fondi provengono dal Fondo per il clima e la trasformazione e quindi prendono due piccioni con una fava.

🏢 Ricostruzione di edifici per uffici e negozi

Il governo non sta solo cercando di costruire nuove case, ma anche di convertire gli edifici adibiti ad uffici e i negozi vuoti in spazi abitativi. Secondo il Ministero delle Costruzioni si potrebbero creare fino a 235.000 nuovi appartamenti.

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#️⃣ Hashtag: #PropertyPromotion #KfWLoan #YoungKauftAlt #Lowearner #Mercato immobiliare

I programmi di sostegno alla proprietà offrono grandi opportunità, ma non sono ugualmente accessibili a tutti i gruppi di popolazione. Il governo federale è sulla strada giusta per migliorare il mercato immobiliare perseguendo obiettivi ecologici. Ma restano dubbi su quanto siano effettivamente inclusivi questi programmi e se aiutino davvero le persone che ne hanno più bisogno.

#La coalizione del semaforo ha piani ambiziosi per le famiglie a basso reddito. Ma sorgono alcune domande: perché finora sono state presentate solo 104 domande? E cosa comporta l’aumento del limite di reddito?

👪 Si allarga il target: da 60.000 a 100.000 euro

Il problema principale era ovviamente il limite di reddito di 60.000 euro. Di conseguenza molte famiglie si sono sentite escluse. Il nuovo limite di 100.000 euro raggiungerà sicuramente più famiglie.

📈 I calcoli dietro: ecco come appare

Con il nuovo stipendio annuo di 100.000 euro voi e il vostro partner potete guadagnare ciascuno fino a 3.750 euro lordi al mese. E la cosa migliore: per ogni figlio in più il limite di reddito aumenta di 10.000 euro.

🤷‍♀️ Perché così poche applicazioni?

Il basso numero di domande suggerisce una carenza di informazioni. È necessaria una migliore comunicazione per spargere la voce sul programma.

🛠️ Invia la tua candidatura con successo: Ecco come funziona

1. Scopri i criteri esatti.
2. Raccogli tutti i documenti necessari.
3. Presenta la domanda in tempo.

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#️⃣ Hashtag: #Finanziamenti per l'edilizia #Famiglie #Limite di reddito #Coalizione a semaforo #Edilizia residenziale

Aumentando il limite di reddito a 100.000 euro, i sussidi edilizi diventeranno accessibili a più famiglie. Se stai pensando di costruire una casa, dovresti approfittare di questa opportunità. Tuttavia, il governo deve anche fare di più per promuovere meglio il programma e informare i potenziali candidati. Nel complesso, tuttavia, le probabilità che in Germania il sogno di possedere una casa diventi realtà per un numero sempre maggiore di persone sono più alte che mai.

La legislazione sull’energia edilizia approvata dalla Coalizione dei Semafori in Germania mira a promuovere la transizione verso soluzioni di riscaldamento rispettose del clima. Il problema: molte persone sono inquiete a causa delle opzioni di finanziamento poco chiare e degli elevati costi di installazione delle pompe di calore.

🌍 Obiettivi climatici e riscaldamento: perché sono importanti

Il raggiungimento degli obiettivi climatici richiede un approccio globale, compresa la transizione verso metodi di riscaldamento rispettosi del clima. I vecchi sistemi di riscaldamento fossili sono una delle principali fonti di emissioni di CO2 negli edifici.

💰 Il contesto dei finanziamenti: cosa sta cambiando

Il governo federale vuole ora offrire incentivi per la rapida sostituzione dei vecchi sistemi di riscaldamento fossili con pompe di calore moderne ed efficienti. Si tratta di un bonus finanziario per i proprietari di case che ha lo scopo di rendere il passaggio più conveniente.

🛠️ Costo di installazione: sì, è costoso, ma...

Il costo iniziale per l’installazione di una pompa di calore può essere scoraggiante. Ma grazie ai finanziamenti pubblici e al risparmio a lungo termine sui costi energetici, l’investimento ripaga.

🤝 Cosa dicono le associazioni?

I pareri delle associazioni di categoria sono contrastanti. Alcuni accolgono con favore l’aumento dei finanziamenti, mentre altri chiedono maggiore chiarezza nel panorama dei finanziamenti.

📝 Come farlo: una guida

1. Controlla le attuali opportunità di finanziamento.
2. Calcola i costi e i risparmi a lungo termine.
3. Ottieni preventivi da diversi fornitori.
4. Consulta gli esperti per una soluzione su misura.

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#️⃣ Hashtag: #scambiotermico #obiettiviclimatici #energiaedilizia #finanziamenti #pompe di calore

Il governo federale nutre grandi speranze nella rapida sostituzione dei vecchi sistemi di riscaldamento a combustibili fossili con alternative più rispettose dell’ambiente come le pompe di calore. La nuova legge mira ad abbassare le barriere finanziarie e ad accelerare la transizione verso un futuro più verde. Tuttavia, i proprietari dovrebbero anche valutare i risparmi sui costi a lungo termine rispetto all’investimento iniziale. In ogni caso, il passaggio al riscaldamento ecologico è un passo importante verso un futuro sostenibile.

🌿 EH-40 vs. EH-55: qual è la differenza?

Lo standard EH-40 rappresenterebbe un inasprimento dell’attuale standard EH-55 per l’efficienza energetica negli edifici. EH-55 significa che un edificio può utilizzare solo il 55% dell'energia di un nuovo edificio comparabile. Il passaggio all’EH-40 avrebbe comportato requisiti ancora più severi in termini di isolamento ed efficienza energetica.

🏗️Critiche dal settore edile

Il settore edile esprime da tempo la sua insoddisfazione per i severi requisiti. Argomento principale: questi requisiti renderebbero la costruzione molto più costosa. Dal punto di vista economico questo atteggiamento può essere comprensibile, soprattutto se si considera la situazione tesa sul mercato immobiliare e gli elevati costi di costruzione.

🌍 Tutela del clima vs. realtà edilizia

Il settore edile è un grande consumatore di energia e quindi un punto chiave per le misure di protezione del clima. La decisione di non introdurre la normativa più severa EH-40 invia un segnale forte. Ciò dimostra che si potrebbe cercare una via di mezzo tra la protezione del clima e la fattibilità economica.

🤔 Conclusione e prospettive

È un atto di equilibrio. Da un lato vogliamo contrastare il cambiamento climatico, ma dall’altro i costi non devono esplodere, altrimenti lo spazio abitativo diventerà ancora più scarso. La decisione di sospendere lo standard EH-40 non può quindi essere vista chiaramente come un passo indietro o come un passo avanti. Piuttosto, è un riflesso dell’attuale situazione economica e ambientale.

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Konrad Wolfenstein

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