Crisi cinese | Il settore immobiliare cinese in caduta libera: il tallone d'Achille sottovalutato dell'economia globale

### La pulizia del 90 percento: la crisi immobiliare cinese è peggiore di quanto il mondo voglia credere ### Shock di ricchezza per la classe media: la fine del sogno cinese dell'oro immobiliare ### Da motore di crescita a trappola del debito: il "tallone d'Achille" della Cina minaccia l'economia globale ### "Conta solo la sopravvivenza": il magnate immobiliare Ronnie Chan prevede il decennio perduto della Cina ###

Crollo dei prezzi in 61 metropoli: perché i tentativi di salvataggio di Pechino nel mercato immobiliare stanno fallendo

Un tempo motore inarrestabile della crescita globale, oggi rischio sistemico di proporzioni storiche: il settore immobiliare cinese sta attraversando un momento spartiacque che va ben oltre le fluttuazioni cicliche.

Per molto tempo, l'acquisizione di immobili in Cina è stata considerata la scommessa più sicura per l'ascesa del Paese, una garanzia di prosperità su cui si basano quasi i tre quarti della ricchezza privata cinese. Ma questa certezza è implosa. Quella che stiamo vivendo non è una semplice correzione del mercato, ma una crisi fondamentale, che Ronnie Chan, il leggendario patriarca di Hang Lung Properties, descrive giustamente come una pura "lotta per la sopravvivenza".

Il suo monito ha un peso significativo: già nel 2007, Chan aveva previsto l'estinzione di massa degli sviluppatori cinesi – una profezia che si è brutalmente avverata con la scomparsa del 90% degli operatori del mercato di allora. Oggi, si trova di nuovo a fissare l'abisso e non vede una rapida ripresa, ma un "decennio perduto". I dati attuali lo confermano: in 61 delle 70 città più importanti, i prezzi stanno calando, gli investimenti crollano a due cifre e persino i massicci incentivi governativi si stanno rivelando inefficaci contro un muro di riluttanza degli acquirenti e perdita di fiducia.

Questo articolo analizza l'anatomia di un lento crollo che non solo sta paralizzando l'economia interna cinese e impoverendo la classe media, ma che, come un tallone d'Achille sottovalutato, minaccia anche la stabilità dell'intera economia globale. Dai disperati progetti di "edilizia abitativa sperimentale" alla bomba debitoria a orologeria delle amministrazioni locali, scopri perché l'era del boom edilizio cinese è finalmente finita e quali sono le conseguenze per tutti noi.

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Quando la retorica della sopravvivenza diventa realtà: perché le fosche previsioni di Ronnie Chan determineranno il futuro dell'economia cinese

Il mercato immobiliare cinese si trova a un punto di svolta che va ben oltre l'edilizia. Quello che un tempo era considerato un affidabile motore di crescita si sta trasformando sempre più in un fenomeno di rischio che potrebbe minacciare la stabilità economica non solo della Cina, ma dell'intera economia globale. L'avvertimento di Ronnie Chan, il venerabile patriarca della Hang Lung Properties di Hong Kong, secondo cui la sopravvivenza è ormai l'unica cosa che conta nel settore immobiliare cinese, non è un eufemismo drammatico, ma una diagnosi seria di un settore in crisi esistenziale.

Nel 2007, Chan tenne un discorso profetico a un gruppo di sviluppatori immobiliari, avvertendo che su cento aziende, solo poche sarebbero sopravvissute al vertice, mentre la maggior parte si sarebbe disintegrata o sarebbe scomparsa del tutto. All'epoca, la maggior parte considerò questa valutazione un'esagerazione pessimistica. Tuttavia, gli anni successivi rivelarono una realtà ancora più dura della previsione di Chan: nove società immobiliari su dieci sono ormai scomparse dal mercato o esistono solo in frammenti. Questa esperienza storica conferisce particolare peso alle sue attuali affermazioni sul periodo di pura sopravvivenza. Chan non parla per speculazione, ma dal punto di vista di un testimone contemporaneo che ha vissuto più volte la completa trasformazione del settore.

L'analisi attuale di Chan va oltre la semplice identificazione dei problemi di mercato. Il suo messaggio mira a un cambiamento radicale nei comportamenti, necessario per la sopravvivenza delle imprese. Il motto è: assicurare il capitale, analizzare le spese, minimizzare i rischi. Queste strategie difensive sono l'antitesi delle dinamiche espansive che hanno caratterizzato il boom degli ultimi due decenni. Una generazione di imprenditori cresciuta durante la continua ascesa della Cina e abituata a flussi di cassa costanti e vendite rapide e redditizie deve improvvisamente adattarsi alla gestione della crisi. Chan prevede un decennio di stagnazione, non una nuova ripresa. Questa previsione di un decennio perduto è fondamentalmente diversa dalle flessioni cicliche che il settore ha attraversato in passato.

Indicatore di crisi: l'implosione dell'architettura del valore

I dati chiave di ottobre 2025 dipingono un quadro di mercato che rafforza la valutazione pessimistica di Chan con dati concreti. I prezzi dei nuovi appartamenti nelle settanta città più grandi della Cina sono diminuiti dello 0,5% su base mensile. Si è trattato del calo mensile più netto dall'ottobre dell'anno precedente. Su base annua, il calo dei prezzi è stato del 2,2%. Ciò che conferisce a questi dati la loro vera importanza è la loro ampiezza: sessantuno delle settanta città intervistate hanno registrato un calo dei prezzi. Ancora più preoccupante è che nemmeno le posizioni privilegiate nelle metropoli tradizionalmente stabili di Pechino e Shanghai hanno retto alla pressione. Queste città di primo livello, che in genere assorbono meglio le crisi economiche, hanno registrato anche notevoli perdite di prezzo.

Il tentativo del governo di creare stabilità allentando le condizioni di finanziamento e offrendo altri incentivi è rimasto in gran parte inefficace. Le misure introdotte a settembre – abbassamento dei tassi sui mutui, allentamento delle restrizioni agli acquisti e riduzione dei requisiti di deposito – dimostrano appieno la portata della crisi di fiducia nella loro inefficacia. Se anche massicci interventi normativi non riescono a stimolare la domanda, ciò suggerisce che il comportamento del mercato è guidato non solo da vincoli finanziari, ma anche da una fiducia dei consumatori fondamentalmente compromessa.

Il settore nel suo complesso sta registrando contrazioni in tutti gli indicatori chiave. Da gennaio a ottobre 2025, gli investimenti nel settore immobiliare sono diminuiti di quasi il 15%. Gli inizi dei lavori di costruzione per nuovi progetti sono diminuiti di quasi il 20%. Il volume delle vendite di nuovi progetti è diminuito del 7%. Particolarmente degno di nota è l'aumento di oltre il 5% dello stock di immobili invenduti. Quest'ultimo indicatore segnala un problema fondamentale: non solo si stanno costruendo meno edifici, ma anche la capacità di vendere immobili esistenti sta diminuendo. Un tasso di sfitto in crescita è l'antitesi di ciò che mostrerebbe un mercato funzionante con debolezze cicliche.

Divergenze regionali e periferizzazione del mercato

La geografia del crollo del mercato rivela un modello di cambiamenti strutturali. Nella Cina nord-orientale, una regione tradizionalmente industrializzata, gli investimenti sono crollati di quasi un quarto. La costa orientale, il territorio in cui si concentra la popolazione e quindi la domanda più forte, sta registrando un calo significativo. La parte occidentale del paese è in qualche modo più stabile, ma anche questa regione mostra una tendenza al ribasso. Questa differenziazione geografica non è trascurabile. Dimostra che il crollo non è semplicemente una debolezza ciclica del settore edile in forte espansione, ma riflette cambiamenti strutturali nelle dinamiche demografiche e nella forza economica regionale.

Lo sviluppo divergente secondo la classificazione Tier è particolarmente problematico. Mentre le città di Tier 1, le metropoli più grandi, resistono relativamente bene, le città di Tier 2 e Tier 3 mostrano un declino in costante accelerazione. Questo è economicamente perverso, poiché queste città più piccole rappresentano una quota significativa della domanda immobiliare della classe media cinese. Se il mercato crolla proprio in queste aree, ciò suggerisce che non sono solo i ricchi ad acquistare a Pechino e Shanghai, ma che la stragrande maggioranza della popolazione cinese si sta ritirando dal mercato immobiliare.

Il destino degli immobili esistenti è particolarmente significativo. Questi immobili svolgono un ruolo centrale nella situazione patrimoniale delle famiglie. A ottobre, 67 delle 70 città più grandi hanno registrato prezzi inferiori rispetto all'anno precedente. Sebbene il calo sia stato più lento nelle città di Livello 1, la tendenza rimane negativa. Nelle città di Livello 2, il calo si è addirittura leggermente intensificato. Questo sviluppo rivela un sistema che si autoalimenta: gli acquirenti si stanno trattenendo, aspettandosi un ulteriore calo dei prezzi. Gli sviluppatori stanno vendendo in perdita o bloccando del tutto le vendite. Gli spazi sfitti stanno aumentando. Ciò genera un'ulteriore pressione al ribasso sui prezzi. Il mercato sta rallentando e non vi sono stimoli esterni che possano interrompere questo circolo vizioso.

Misure estreme come indicatore della crisi del mercato

Le misure a cui gli sviluppatori stanno ricorrendo per generare vendite sono indicatori di estrema disperazione. A Guangzhou e Shanghai, alcuni sviluppatori offrono ora periodi di prova in cui è sufficiente un piccolo acconto prima della firma di un vero e proprio contratto di acquisto o di affitto. Altri progetti rinunciano alle spese di gestione per un anno. Altri ancora offrono gratuitamente posti auto. Un singolo posto auto può costare fino a 500.000 yuan in alcune città cinesi, l'equivalente di quasi 63.000 euro. Tali offerte rappresentano sconti sostanziali che mettono in discussione la redditività di questi progetti.

Uno studio empirico mostra che l'88% dei principali progetti immobiliari in 21 centri urbani ricorre a significative riduzioni di prezzo o incentivi. Questo tasso è notevole perché non si tratta di un adeguamento marginale alla debole domanda, ma piuttosto di una pratica pressoché universale. Sebbene queste pratiche possano generare ricavi a breve termine, dimostrano allo stesso tempo che il prezzo fondamentale degli immobili è inferiore a quanto calcolato dagli sviluppatori originali. Questo è un segno di massiccia distruzione di capitale, che si riflette nei bilanci delle società immobiliari.

I social media in Cina stanno documentando in tempo reale il cambiamento del sentiment pubblico. Gli utenti segnalano crescenti preoccupazioni per il mercato del lavoro e la stagnazione dei redditi. Alcuni fanno paragoni con la crisi finanziaria statunitense del 2008. Altri descrivono la sensazione di una tempesta che si sta lentamente diffondendo, erodendo la fiducia dei consumatori. Questi aspetti non quantificabili della situazione del mercato sono importanti quanto i dati concreti, perché dimostrano che la crisi non sta solo influenzando gli aggregati economici, ma sta anche erodendo le basi psicologiche dei consumi e degli investimenti.

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La distruzione della ricchezza e le sue conseguenze sui consumi

L'osservazione di Chan sugli effetti ricchezza è fondamentale per comprendere le implicazioni macroeconomiche di questa crisi. Circa tre quarti della ricchezza privata in Cina è investita nel settore immobiliare. Si tratta di una concentrazione comune nei paesi sviluppati, ma a questo livello rappresenta un rischio strutturale. Quando i prezzi scendono, la ricchezza di intere famiglie si riduce immediatamente. I consumi ne risentono immediatamente perché molte famiglie cinesi basano la propria spesa sul valore delle proprie case. Non si tratta di un effetto psicologico infondato, ma di condizioni finanziarie reali. Le famiglie il cui patrimonio netto diminuisce riducono la spesa per beni non essenziali e aumentano il tasso di risparmio.

Il sentiment dei consumatori cinesi sta già mostrando segni di questa erosione. La fiducia dei consumatori è diminuita significativamente rispetto alle medie storiche. L'Institute of International Finance e altri istituti di ricerca documentano un calo significativo dell'ottimismo delle famiglie riguardo alle loro prospettive di reddito future. Indagini condotte in oltre 260 città hanno rivelato un calo particolarmente netto della fiducia negli acquisti di abitazioni nelle città più piccole, con una diminuzione mensile di 2,9 punti percentuali. Questo è un ulteriore indicatore del fatto che la crisi si sta spostando dai centri alle periferie, dove sta avendo un impatto più pronunciato.

Il problema risiede nella distribuzione asimmetrica delle informazioni. Nelle città di Livello 1, gli acquirenti possono ancora contare sulla narrazione che questi mercati si adatteranno a lungo termine. Nelle città di Livello 2 e Livello 3, questo ancoraggio non esiste più. Lì, la crisi diventa immediatamente visibile, poiché i progetti limitrofi vengono venduti a prezzi inferiori. Ciò aggrava il declino e accelera la deflazione dei prezzi.

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Ottimismo ufficiale contro reazione del mercato

La risposta del governo finora mostra il classico schema di una crisi in cui le autorità intervengono tardivamente. I tentativi di creare stabilità allentando le restrizioni sono falliti. Alcune banche e società di ricerca prevedono una cauta stabilizzazione entro la fine del 2026, ma tali previsioni si basano più sulla fiducia nella storica capacità del governo cinese di superare le crisi che su un miglioramento sostanziale delle dinamiche di mercato.

Il mercato stesso, tuttavia, segnala che il tempo per una rapida ripresa è finito. L'ampiezza dei cali dei prezzi suggerisce che non si tratti di fenomeni locali o di aggiustamenti successivi al surriscaldamento, ma piuttosto di un cambiamento strutturale. Un mercato che sta rallentando a causa dell'aumento delle scorte, del calo degli inizi di costruzione di nuove abitazioni e della stagnazione della spesa al consumo necessita non solo di stimoli ciclici, ma anche di riforme strutturali.

La prospettiva a lungo termine: un decennio di adattamento

La previsione di Chan di un decennio senza una nuova tendenza al rialzo è in netto contrasto con le aspettative accumulate durante il boom. Una generazione di imprenditori e investitori si è abituata al fatto che il settore immobiliare non solo genera profitti, ma lo fa anche in modo affidabile e con rendimenti elevati. Questa aspettativa si riflette nella struttura di molti bilanci aziendali, che si basano su afflussi di capitale costanti e su finanziamenti a debito continuativi. Se questo flusso si esaurisce, ciò che segue non è un consolidamento, ma un collasso.

Le sfide strutturali non sono temporanee. La popolazione cinese si sta riducendo e invecchiando contemporaneamente. Il processo di urbanizzazione sta rallentando, poiché la maggior parte della popolazione è già concentrata nelle città. Lo slancio economico della migrazione dalle campagne alle città, che per decenni ha generato un flusso costante di domanda di alloggi, si sta affievolendo. Allo stesso tempo, un crescente stock di alloggi inutilizzati o sottoutilizzati si sta accumulando nelle città più grandi. Questo è un segnale inquietante, che indica un eccesso di offerta strutturale, non solo ciclico.

Interconnessioni sistemiche e la bomba del debito

L'importanza del settore immobiliare per l'economia cinese nel suo complesso rende l'attuale crisi una minaccia sistemica. Il settore rappresenta oltre il 20% del PIL cinese. Includendo gli effetti indiretti – come la produzione di materiali da costruzione, i trasporti e i finanziamenti – questa cifra sale a una percentuale compresa tra il 25 e il 30%. Questa portata implica che un crollo del settore non sarà isolato, ma colpirà l'intera economia.

Il coinvolgimento con il sistema bancario è particolarmente problematico. I mutui rappresentano una quota sostanziale dei prestiti bancari. Sebbene i dati ufficiali descrivano ancora la qualità del credito come relativamente buona, gli operatori di mercato sanno che questa valutazione si basa su meccanismi contabili, non su effettivi rischi di insolvenza. Quando le famiglie non riescono più a onorare i propri mutui perché il valore del loro immobile si deprezza e di conseguenza perdono la linea di credito, un problema di credito non nasce da espliciti inadempimenti nei pagamenti, ma dalla trasformazione di prestiti teoricamente normali in casi che richiedono una ristrutturazione.

Ancora più critici sono i debiti indiretti. Negli ultimi anni, gli enti locali hanno fatto ampio ricorso al finanziamento tramite prestiti attraverso strumenti speciali, poiché le entrate fiscali effettive non hanno tenuto il passo con le esigenze di spesa. Gran parte di questo debito è stata finanziata attraverso la vendita di terreni. Se gli sviluppatori immobiliari acquistano meno terreni a causa del crollo dei loro margini, i ricavi derivanti dalla vendita di terreni per i comuni diminuiranno. Questo, a sua volta, crea una pressione finanziaria sugli enti locali, che devono far fronte al loro debito.

Il quadro generale è quello di un sistema interconnesso in cui qualsiasi shock in una componente si propaga a tutte le altre. Il governo centrale può intervenire nel breve termine con iniezioni finanziarie, ma nel lungo periodo questo modello porterà a un aumento del debito centrale.

Concentrarsi sulla strategia economica interna

La leadership cinese ha riconosciuto che un modello di esportazione ormai obsoleto necessita di nuovi motori. Il prossimo piano quinquennale ripone grandi speranze nel rafforzamento dell'economia interna. Si tratta di una strategia sensata, poiché la dipendenza dalle esportazioni non è più sostenibile alla luce dei conflitti commerciali globali. Concentrarsi sui consumi ha senso anche da un punto di vista preventivo, dato l'invecchiamento della popolazione e la necessità di una domanda interna sufficientemente elevata da garantire la stabilità socio-politica.

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Il problema risiede nella tempistica e nella dipendenza di questa strategia dal settore immobiliare. Il ciclo interno funziona solo quando la domanda delle famiglie aumenta. Finché la ricchezza continuerà a diminuire, le famiglie risparmieranno invece di consumare. La tanto annunciata impennata dei consumi non si è concretizzata. I dati empirici mostrano che i tassi di consumo non stanno aumentando, ma piuttosto rimangono stabili o addirittura diminuiscono, mentre i tassi di risparmio rimangono elevati.

Se la domanda privata non dovesse riprendersi, il governo sarà costretto a ricorrere ad altre misure. I pagamenti diretti alle famiglie sono una possibilità. Lo stesso vale per programmi simili agli attuali programmi di rottamazione, che stimolano l'acquisto di nuovi beni. Ognuna di queste misure comporta un ulteriore indebitamento pubblico. Ciò crea uno scenario in cui il governo deve sostituire progressivamente i consumi privati ​​con trasferimenti pubblici. Sebbene ciò sia economicamente fattibile per un periodo di tempo limitato, porta a una maggiore fiscalizzazione dell'economia e a problemi a lungo termine con i rapporti debito/PIL.

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La trappola fiscale

Gli ultimi dati dimostrano già la gravità della situazione. La Cina ha aumentato il suo deficit di bilancio ufficiale per il 2025 al 4% del PIL, il livello più alto almeno dal 2010. I dati ufficiali sottostimano il reale onere del debito, poiché gran parte del debito è contratto dalle autorità locali attraverso strumenti speciali al di fuori del bilancio di base. Alla fine del 2024, il debito pubblico totale ammontava a 92,6 trilioni di yuan, inclusi 34,6 trilioni di yuan di debito pubblico ufficiale, 47,5 trilioni di yuan di debito legale delle amministrazioni locali e 10,5 trilioni di yuan di debito occulto.

Il rapporto debito/PIL della Cina era del 68,7%, un valore apparentemente basso rispetto ad altri paesi sviluppati a livello globale, con una media del 118,2% per i paesi del G20. Tuttavia, questo confronto è fuorviante, perché il rapporto debito/PIL della Cina sta crescendo più rapidamente e le entrate non tengono il passo con le spese. Di fatto, le entrate pubbliche sono stagnanti in termini nominali, mentre la spesa per le misure di stabilizzazione è in aumento.

Ciò crea un problema di sostenibilità. Se le entrate non crescono mentre i debiti si accumulano, alla fine arriverà un punto in cui gli stessi pagamenti degli interessi diventeranno un onere. Una riforma proattiva impedirebbe questo, ma politicamente è più facile reagire a breve termine con nuovo debito che attuare cambiamenti strutturali.

Fiducia nella futura ripresa

Le banche e le società di ricerca che prevedono una stabilizzazione a partire dalla fine del 2026 basano questa previsione sulla fiducia che il governo cinese possa ancora gestire il problema. Storicamente, la Cina ha ripetutamente superato le crisi senza subire gravi collassi economici. Tuttavia, questa comparabilità deve essere considerata con cautela, poiché la situazione attuale include diversi elementi nuovi: il rallentamento demografico, la saturazione urbana e i livelli di debito più elevati.

È del tutto possibile che i dati mostrino una stabilizzazione del mercato a un nuovo livello più basso. Tuttavia, questo nuovo punto di equilibrio potrebbe essere significativamente inferiore ai prezzi storici. Una stabilizzazione dopo un calo dei prezzi del 20 o 30% rispetto al picco è economicamente realistica, ma comporterebbe una massiccia perdita di ricchezza per le famiglie e le imprese che avevano previsto prezzi più elevati.

Impatti regionali

Il mercato immobiliare cinese ha plasmato il panorama globale per decenni. Se la Cina non riuscirà a sfruttare il settore immobiliare come motore di crescita e lo considererà invece un ostacolo, le implicazioni saranno globali. Gli esportatori di materie prime che hanno tratto profitto dalla domanda edilizia cinese ne risentiranno. Le istituzioni finanziarie di tutto il mondo che hanno speculato sul mercato immobiliare cinese subiranno perdite.

L'effetto, tuttavia, non è simmetrico. Mentre la Cina affronta una crisi che durerà diversi anni, altri Paesi saranno colpiti in modo meno drammatico. Questo non rappresenta una corsa all'oro, ma piuttosto un rallentamento della domanda globale in diversi settori.

La fine di un'era

L'avvertimento di Chan del 2007, secondo cui la maggior parte delle società immobiliari non sarebbe sopravvissuta, si è rivelato veritiero. Il suo messaggio attuale, secondo cui l'obiettivo è la sopravvivenza piuttosto che la crescita, non è una distorsione pessimistica, bensì una valutazione razionale. Un mercato con prezzi in calo in 61 città su 70, con inventari in crescita, sconti disperati, crollo degli inizi di costruzione e stagnazione della fiducia dei consumatori, è effettivamente in una situazione di sopravvivenza.

Questa crisi non distruggerà l'economia cinese, ma la rimodellerà in modo significativo. Le famiglie non ridurranno i loro tassi di risparmio, ma piuttosto li aumenteranno. Le aziende investiranno meno. Lo Stato dovrà affrontare un maggiore onere fiscale. La struttura dell'economia dovrà cambiare, passando da una crescita incentrata sull'edilizia a una crescita basata su consumi e innovazione. Si tratta di un riequilibrio necessario, ma gli anni di aggiustamento richiederanno un decennio. Durante questo periodo, il settore immobiliare non sarà un motore di crescita, ma piuttosto un'area problematica che deve essere gestita. Le conseguenze di questa trasformazione non solo plasmeranno la Cina, ma influenzeranno anche le dinamiche economiche globali nel prossimo decennio.

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