International Car Operators (ICO) progetta di costruire un garage multi-deposito per 10.000 veicoli a Zeebrugge, in Belgio

Quando lo spazio diventa un collo di bottiglia: perché il più grande parcheggio d'Europa si sta sviluppando verso l'alto anziché verso l'esterno

L'investimento annunciato da International Car Operators in un deposito multipiano da 10.000 veicoli a Zeebrugge segna più di una semplice espansione infrastrutturale. Simboleggia un cambiamento di paradigma fondamentale nella logistica automobilistica europea, dove i limiti fisici dell'espansione orizzontale si scontrano con i limiti strutturali dei modelli di business tradizionali. In un momento in cui i terminal automobilistici europei si trovano ad affrontare volumi di produzione in calo, sconvolgimenti geopolitici e un cambiamento radicale nei flussi commerciali globali, sorge spontanea la domanda: la densificazione verticale è un modello di efficienza orientato al futuro o semplicemente una costosa soluzione temporanea in un settore fondamentalmente instabile?

La tripla crisi dei terminal automobilistici europei

La logistica automobilistica europea si trova ad affrontare una sfida senza precedenti, derivante dalla sovrapposizione di tre cambiamenti fondamentali. In primo luogo, l'Europa si è trasformata da esportatore netto a importatore netto di veicoli, con i veicoli elettrici cinesi in particolare che stanno invertendo i flussi commerciali. Solo nei primi nove mesi del 2024, l'Europa ha importato circa 581.000 veicoli dalla Cina, mentre i marchi cinesi rappresentano ora l'8% del mercato europeo dei veicoli elettrici. Questa radicale inversione di tendenza delle strutture logistiche storicamente evolute richiede un completo riallineamento delle capacità dei terminal.

In secondo luogo, i terminal automobilistici europei stanno subendo un calo strutturale della capacità, aggravato dalle turbolenze geopolitiche. Gli attacchi degli Houthi nel Mar Rosso hanno portato a una riduzione del 72-75% del traffico container attraverso il Canale di Suez dalla fine del 2023. Per il traffico RoRo, la deviazione attraverso il Capo di Buona Speranza comporta un aumento medio del 33% dei tempi di transito tra Asia ed Europa, bloccando circa il 5% della capacità della flotta RoRo globale. Questi tempi di consegna prolungati non solo aumentano i livelli di inventario nei porti, ma riducono anche la capacità di trasporto disponibile sugli oceani di tutto il mondo.

In terzo luogo, la mancanza di spazio nelle aree portuali urbane sta aggravando la carenza strutturale. Il porto di Anversa-Bruges, che include Zeebrugge, ha registrato un calo del 9,4% del traffico veicolare, attestandosi a 3,2 milioni di unità nel 2024. Allo stesso tempo, i tempi di sosta dei veicoli nei terminal stanno aumentando a causa dei cambiamenti nei modelli di business delle case automobilistiche, che utilizzano sempre più i terminal portuali come depositi temporanei per attività di finalizzazione specifiche per i clienti. Questo sviluppo porta a un paradosso: mentre il numero assoluto di veicoli è in calo, la domanda di spazi di stoccaggio sta aumentando in modo sproporzionato.

L'importanza economica di questi sviluppi non può essere sopravvalutata. Zeebrugge è il più grande porto per auto d'Europa e, insieme ad Anversa, gestisce oltre 2,3 milioni di veicoli all'anno. ICO gestisce 300 ettari di spazio terminalistico con circa 120.000 posti auto. Un'inefficienza del 10% nell'utilizzo dello spazio si traduce di fatto nella perdita di 12.000 posti auto o di circa 230.000 movimenti di veicoli all'anno, corrispondente a una perdita di fatturato nell'ordine di centinaia di milioni di euro.

Dallo spazio infinito alla scarsità strategica: una breve storia dello spazio terminale

Lo sviluppo dei terminal automobilistici europei è indissolubilmente legato alla globalizzazione dell'industria automobilistica dopo il 1990. Durante questo periodo, i produttori europei si sono espansi aggressivamente nei mercati di esportazione, mentre i produttori asiatici hanno iniziato a penetrare il mercato europeo. Zeebrugge si è affermata come hub privilegiato, offrendo una combinazione unica di vicinanza geografica ai principali mercati automobilistici europei, accesso diretto alle autostrade e generose riserve territoriali.

La prima importante fase di espansione si è verificata tra il 2000 e il 2010, quando ICO ha gradualmente ampliato i suoi terreni a Zeebrugge fino a oltre 200 ettari. Durante questo periodo, ha dominato il paradigma dell'espansione orizzontale: i terreni erano relativamente poco costosi e l'efficienza dei processi logistici era ottimizzata principalmente attraverso spostamenti minimi di veicoli e collegamenti diretti nave-terra. I costi medi dei terreni nelle aree portuali erano significativamente inferiori a quelli dei siti commerciali del centro città, rendendo economicamente razionale l'uso estensivo del territorio.

La seconda fase, iniziata nel 2010, è stata caratterizzata da strategie di densificazione, senza tuttavia abbandonare il modello fondamentale dell'espansione orizzontale. Nel 2018, ICO ha firmato un accordo di concessione per ulteriori 54 ettari presso il terminal di Bastenaken, portando la superficie totale a 300 ettari. Questa espansione ha consentito la gestione simultanea di un massimo di 16 navi e ha aumentato la capacità di movimentazione annuale di 350.000 veicoli. Allo stesso tempo, ICO ha investito in misure di sostenibilità, tra cui undici turbine eoliche con una capacità totale di 44 megawatt e 308 stazioni di ricarica per veicoli elettrici, per far fronte alla crescente quota di veicoli elettrici a batteria.

La terza fase, iniziata intorno al 2020 e accelerata dalla pandemia di COVID-19, segna la transizione verso la densificazione verticale. Diversi fattori hanno guidato questo sviluppo: in primo luogo, il terreno disponibile nelle aree portuali consolidate ha raggiunto i propri limiti fisici. Il porto di Anversa-Bruges dispone di un totale di 974 ettari dedicati alla logistica automobilistica, ma queste aree sono già ampiamente utilizzate e limitate da vincoli urbanistici, ambientali e infrastrutturali.

In secondo luogo, i costi opportunità dell'uso del suolo sono aumentati drasticamente. Nelle aree portuali densamente popolate, la logistica automobilistica è sempre più in competizione con altri usi come i terminal container, la logistica chimica e lo sviluppo urbano. I costi impliciti del suolo sono quindi aumentati a livelli tali da rendere le soluzioni di parcheggio strutturate economicamente interessanti. Studi di mercato mostrano che i garage multipiano diventano convenienti a prezzi del terreno di circa tre milioni di euro all'ettaro, una soglia già superata in molti porti europei.

In terzo luogo, i requisiti delle case automobilistiche sono cambiati radicalmente. La trasformazione verso l'elettromobilità richiede uno stoccaggio a temperatura controllata, infrastrutture di ricarica e opzioni di finitura ampliate. Allo stesso tempo, i modelli di business sono passati dalle consegne just-in-time a tempi di stoccaggio più lunghi per configurazioni specifiche del cliente, aumentando il tempo medio di permanenza di un veicolo nel terminal da cinque-sette giorni a dieci-dodici giorni.

L'economia dell'altezza: attori, driver e logica di mercato alla base della strategia verticale

La decisione di ICO di costruire un deposito multipiano con 10.000 posti auto si inserisce in una complessa costellazione di attori e meccanismi economici che influenzano radicalmente il comportamento del mercato. Gli attori chiave formano un sistema gerarchico: al vertice ci sono le autorità portuali come il porto di Anversa-Bruges, che, in qualità di concessionari, prendono decisioni strategiche sugli spazi e stabiliscono il quadro normativo. Al secondo livello operano operatori terminalisti come ICO, una consociata interamente controllata dalla compagnia di navigazione giapponese Nippon Yusen Kaisha, uno dei leader mondiali con una quota di mercato del 14,7% della capacità RoRo globale.

Il terzo livello è costituito dalle case automobilistiche e dai loro fornitori di servizi logistici, che, in qualità di clienti finali, determinano la domanda. ICO serve tutte le principali case automobilistiche e 23 compagnie di navigazione, il che le conferisce una posizione centrale nella logistica automobilistica europea. Questa posizione di mercato neutrale consente a ICO di fungere da hub per un'ampia varietà di flussi commerciali, analogamente a Heathrow per il traffico aereo.

I principali fattori economici della densificazione verticale possono essere sistematizzati in quattro categorie: in primo luogo, i costi marginali dell'espansione orizzontale aumentano esponenzialmente, mentre i costi medi delle soluzioni verticali diminuiscono con l'aumentare del volume. Un'espansione convenzionale di 67 ettari sarebbe teoricamente necessaria per ospitare 10.000 posti auto aggiuntivi con una densità di 150 veicoli per ettaro. Con prezzi dei terreni stimati tra i quattro e i sei milioni di euro per ettaro a Zeebrugge, ciò si tradurrebbe in costi del terreno compresi tra i 270 e i 400 milioni di euro. Al contrario, il garage multipiano, con costi di costruzione stimati tra i quattromila e i cinquemila euro per posto auto, richiederà probabilmente investimenti totali tra i quattro e i cinque milioni di euro, sebbene i costi effettivi possano essere più elevati a causa della complessità dei grandi garage.

In secondo luogo, la vicinanza tra ormeggi e aree di stoccaggio genera significativi guadagni di efficienza. ICO sottolinea che il garage previsto sarà situato direttamente presso il terminal di Bastenaken, dove i veicoli dovranno percorrere solo distanze minime tra la nave e l'area di stoccaggio. Ciò non solo riduce le emissioni di CO2 per veicolo di circa il 60-80% rispetto alle aree di stoccaggio periferiche, ma accelera anche la produttività. Con un volume annuo di 2,3 milioni di veicoli e una media di dieci minuti di tempo di percorrenza risparmiati grazie all'ottimizzazione del posizionamento, ciò si traduce in un potenziale di risparmio teorico di circa 383.000 ore di guida all'anno, che, sulla base di una tariffa oraria imputata di 50 euro per personale e attrezzature, corrisponde a un valore di 19 milioni di euro.

In terzo luogo, la densificazione verticale consente un uso più flessibile del territorio. Mentre gli spazi orizzontali sono tipicamente utilizzati monofunzionalmente per il parcheggio dei veicoli, le strutture multipiano possono integrare diverse funzioni: stoccaggio multilivello, aree di completamento per modifiche tecniche, infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici e zone di controllo qualità. Questa integrazione funzionale riduce i percorsi di trasporto interni e consente sinergie di processo non realizzabili con un uso disperso del territorio.

In quarto luogo, l'investimento risponde ai mutevoli modelli di domanda nel settore automobilistico. La quota di veicoli elettrici nelle vendite di auto nuove in Europa ha raggiunto il livello record del 17% nella prima metà del 2025, con la Cina che svolge un ruolo dominante come sede di produzione. I requisiti logistici per i veicoli elettrici differiscono fondamentalmente da quelli dei veicoli convenzionali: richiedono infrastrutture di ricarica, stoccaggio a temperatura controllata per la conservazione delle batterie e una finalizzazione tecnica avanzata. I garage multipiano possono soddisfare questi requisiti specializzati in modo più efficiente rispetto agli spazi aperti grazie a condizioni ambientali controllate e infrastrutture di ricarica integrate.

I meccanismi di mercato sottostanti seguono una logica di scarsità strutturale combinata con un simultaneo cambiamento della domanda. I terminal automobilistici europei operano in un mercato oligopolistico dominato da pochi grandi operatori come ICO, Wallenius Wilhelmsen e UECC. Questa struttura di mercato porta a una limitata concorrenza sui prezzi, mentre la concorrenza sulla qualità e sulla capacità sta acquisendo importanza. Gli operatori dei terminal che aumentano la loro capacità effettiva attraverso investimenti in infrastrutture verticali possono guadagnare quote di mercato senza dover impegnarsi in una concorrenza predatoria sui prezzi.

Allo stesso tempo, il mercato è soggetto a una condivisione asimmetrica del rischio tra autorità portuali, operatori terminalistici e case automobilistiche. Le autorità portuali assegnano concessioni a lungo termine e beneficiano delle tariffe portuali indipendentemente dall'effettivo utilizzo della capacità. Gli operatori terminalistici come ICO si assumono l'intero rischio di investimento e di capacità, ma possono realizzare benefici sinergici attraverso l'integrazione verticale con la società madre NYK Line. Infine, le case automobilistiche esternalizzano in gran parte i rischi di magazzinaggio ai propri partner logistici, pur mantenendo il controllo sulle decisioni logistiche strategiche.

Il paradosso della capacità: meno auto, ma più spazio richiesto

La valutazione quantitativa della logistica automobilistica europea rivela un quadro paradossale: nonostante la stagnazione o il calo dei volumi di veicoli, i colli di bottiglia della capacità si stanno intensificando. Il porto di Anversa-Bruges ha registrato un flusso totale di 277,7 milioni di tonnellate nel 2024, pari a una crescita del 2,3%. Tuttavia, questa crescita è stata trainata esclusivamente dai container, che sono aumentati dell'8,9%. Il traffico ro-ro, d'altra parte, è diminuito del 3,4%, con i nuovi veicoli in calo del 9,4%, attestandosi a 3,2 milioni di unità. Questa tendenza è proseguita nonostante il calo dei volumi assoluti e il contemporaneo aumento dei tempi medi di sosta.

Le cause di questo paradosso sono complesse: in primo luogo, i modelli di business delle case automobilistiche sono cambiati radicalmente. Invece di spedire i veicoli direttamente dal terminal ai concessionari, molti produttori utilizzano i terminal come magazzini per le finiture specifiche per il cliente. Ciò include l'installazione di attrezzature speciali, aggiornamenti software sempre più complessi e l'esecuzione di controlli di qualità. Queste trasformazioni da puri terminal di transito a centri a valore aggiunto aumentano i tempi di sosta in media dal 40 al 60%.

In secondo luogo, le interruzioni nelle catene di approvvigionamento globali stanno portando a un aumento dei livelli di inventario. La deviazione del traffico marittimo attorno al Capo di Buona Speranza non solo sta prolungando i tempi di transito in media da sette a 14 giorni, ma sta anche rendendo meno prevedibili i tempi di consegna. Gli studi dimostrano che l'affidabilità dei tempi, misurata come ritardo medio, è peggiorata da meno di due giorni prima della crisi a quattro-sei giorni. Questa incertezza sta costringendo le case automobilistiche a mantenere livelli di scorte di sicurezza più elevati, il che aumenta lo spazio richiesto nei terminal portuali.

In terzo luogo, la transizione all'elettromobilità sta aggravando i vincoli di spazio. I veicoli elettrici richiedono in media il 30% di spazio in più per unità rispetto ai veicoli convenzionali, poiché le distanze di sicurezza antincendio devono essere aumentate e le infrastrutture di ricarica richiedono spazio aggiuntivo. Un'analisi del mercato europeo dei sistemi di parcheggio meccanici mostra che il sottomercato dei garage multipiano si espanderà a un tasso di crescita annuo del 14,8% fino al 2030, spinto dalla necessità di parcheggiare i veicoli elettrici in modo sicuro ed efficiente.

Le implicazioni finanziarie di questi sviluppi sono considerevoli. Il mercato europeo della logistica automobilistica aveva un volume stimato di circa 85 miliardi di euro nel 2024, di cui circa il 15%, pari a 12,8 miliardi di euro, era rappresentato dai terminal portuali. Il costo medio per veicolo movimentato nei terminal europei varia tra 200 e 350 euro, a seconda dei tempi di sosta e dei servizi aggiuntivi. Un calo del 10% del volume di traffico, come registrato ad Anversa-Bruges nel 2024, corrisponde a perdite di fatturato di circa 65-110 milioni di euro per gli operatori dei terminal che vi operano.

Allo stesso tempo, i costi operativi stanno aumentando in modo sproporzionato. I costi energetici per illuminazione, aria condizionata e infrastrutture di ricarica sono aumentati in media dall'80 al 120% in termini reali dal 2021. I costi del personale sono aumentati di circa il 15-20% a causa della carenza di manodopera qualificata e degli aumenti salariali. Il costo del capitale per i nuovi investimenti è aumentato da meno dell'1% al 3-4% per i principali mutuatari dal 2022 a causa dell'aumento dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea, rendendo più costoso il finanziamento di progetti ad alta intensità di capitale come i garage multipiano.

La situazione competitiva si sta intensificando a causa dello spostamento geografico dei flussi commerciali. Mentre tradizionalmente i produttori tedeschi e francesi erano i principali utilizzatori dei terminal belgi, volumi crescenti provengono ora dalle importazioni asiatiche. La Cina ha esportato un totale di 5,9 milioni di veicoli nel 2024, di cui circa il 22%, ovvero 1,3 milioni, erano veicoli elettrici. Di questi, circa il 35-40% è stato destinato all'Europa, per un volume di circa 450.000-520.000 unità. Queste importazioni cinesi competono direttamente con la produzione europea e modificano radicalmente i modelli di utilizzo dei terminal.

Questa tecnologia innovativa promette di cambiare radicalmente la logistica dei container. Invece di impilare i container orizzontalmente come in passato, vengono stoccati verticalmente in strutture di scaffalature in acciaio a più livelli. Ciò non solo consente un drastico aumento della capacità di stoccaggio a parità di spazio, ma rivoluziona anche l'intero processo nel terminal container.

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Due porti, due rotte: Koper vs Zeebrugge nel confronto strategico

Uno sguardo comparativo a due terminal automobilistici europei che perseguono strategie diverse per affrontare i limiti di capacità illustra la complessità del processo decisionale. Il porto di Capodistria in Slovenia e il terminal Bastenaken a Zeebrugge rappresentano posizioni di mercato e approcci strategici diversi, offrendo spunti interessanti sui vantaggi e gli svantaggi della densificazione verticale.

Luka Koper, l'operatore del porto sloveno, ha investito circa 18,9 milioni di euro tra il 2017 e il 2021 nella costruzione di un garage multipiano con una capacità di 6.000 veicoli. Questo investimento è stato cofinanziato per circa il 25% con fondi UE provenienti dal progetto Napa4Core, riducendo l'investimento netto a circa 14 milioni di euro. Il costo per posto auto è quindi stato compreso tra circa 2.300 e 3.150 euro, significativamente inferiore ai 4.000-5.000 euro stimati per Zeebrugge. Questa differenza di costo può essere spiegata da diversi fattori: in primo luogo, i costi di costruzione in Slovenia sono inferiori di circa il 30-40% rispetto al Belgio. In secondo luogo, il garage di Capodistria è una struttura relativamente semplice, priva di sofisticati sistemi di automazione, mentre per Zeebrugge è probabile che sia prevista una soluzione tecnologicamente più avanzata con sistemi operativi integrati.

La logica economica dell'investimento di Capodistria differisce fondamentalmente dalla situazione di Zeebrugge. Nel 2016, Capodistria ha gestito circa 749.000 veicoli, classificandosi al nono posto tra i parcheggi coperti europei, nettamente dietro a Zeebrugge con 2,8 milioni di veicoli. Il parcheggio ha consentito un'espansione della capacità stimata di 162.000 veicoli all'anno, con un tasso di movimentazione di 27 biciclette per posto auto all'anno. Ciò ha corrisposto a un aumento della capacità di circa il 22%, significativamente superiore all'8-10% previsto da ICO per Zeebrugge.

La differenza è dovuta alla situazione iniziale: prima dell'investimento, Capodistria disponeva di soli 8.000 posti auto coperti e operava quasi esclusivamente con parcheggi all'aperto. Il parcheggio multipiano non solo ha consentito di ampliare la capacità, ma ha anche migliorato la qualità dell'offerta, poiché molti produttori premium preferiscono lo stoccaggio coperto. Zeebrugge, d'altra parte, dispone già di un'ampia capacità coperta e di un'infrastruttura altamente sviluppata, quindi il nuovo parcheggio serve principalmente ad aumentare la densità e l'efficienza.

Le differenze strategiche si riflettono anche nel loro posizionamento all'interno della gerarchia portuale europea. Capodistria si è sviluppata fino a diventare il terminal automobilistico più importante del Mediterraneo e funge principalmente da porta d'accesso ai mercati dell'Europa centrale e sud-orientale. Investire nella capacità coperta ha permesso a Capodistria di conquistare quote di mercato dai porti dell'Europa occidentale che soffrivano di limitazioni di capacità. Tra il 2016 e il 2024, Capodistria ha aumentato il suo traffico di veicoli di circa il 35%, mentre porti consolidati come Bremerhaven e Barcellona hanno registrato una stagnazione o una contrazione.

Zeebrugge, d'altro canto, opera come hub dominante con effetti di rete. ICO serve 23 compagnie di navigazione e 75 case automobilistiche, conferendo al terminal una posizione centrale nelle reti logistiche europee. L'investimento nel deposito multi-magazzino non mira tanto ad acquisire quote di mercato quanto a difendere la posizione esistente contro i concorrenti emergenti. Con un volume di investimento stimato tra 45 e 50 milioni di euro e un'espansione della capacità di 10.000 posti auto, il punto di pareggio implicito è un utilizzo della capacità di circa il 75% in un periodo di 15-18 anni, ipotizzando tariffe portuali medie di 250 euro per veicolo e 27 operazioni di movimentazione all'anno.

Un altro confronto istruttivo emerge dall'investimento di Wallenius Wilhelmsen presso il terminal ovest di Bastenaken, completato nel 2022. Wallenius Wilhelmsen ha ampliato la sua area di circa 50 ettari e ha investito tra i 180 e i 220 milioni di euro in tre nuovi ormeggi e in una maggiore capacità di piazzale. Ciò corrisponde a costi compresi tra 3,6 e 4,4 milioni di euro per ettaro, significativamente superiori alla media storica di 1,5-2,5 milioni di euro. Questo investimento dimostra che l'espansione orizzontale sta diventando sempre più proibitiva, anche per gli operatori ben capitalizzati.

Le diverse strategie riflettono anche diverse valutazioni del rischio relative agli sviluppi futuri del mercato. Capodistria si è concentrata su una crescita moderata in un mercato emergente e ha scelto una soluzione scalabile ed economica. Zeebrugge, d'altra parte, si sta preparando a uno scenario in cui i volumi assoluti ristagnano o si riducono, aumentando al contempo la domanda di capacità di stoccaggio e flessibilità. In questo contesto, il garage multi-deposito rappresenta una copertura contro l'incertezza strutturale, consentendo all'ICO di rispondere a diversi scenari di mercato senza effettuare investimenti errati irreversibili in un'ampia espansione degli spazi.

Come la pressione normativa e i vincoli spaziali stanno rimodellando la strategia dei terminal

Investire nella densificazione verticale solleva interrogativi fondamentali sulla redditività a lungo termine e sulla solidità strategica di questa allocazione di capitale. I critici evidenziano diversi rischi strutturali che mettono in discussione la logica economica del garage multi-magazzino.

In primo luogo, esiste il rischio di una sovraccapacità strutturale nel settore dei terminal automobilistici europei. La produzione di veicoli in Europa raggiungerebbe circa 11,4 milioni di unità nel 2024 nello scenario pessimistico o 13,5 milioni nello scenario ottimistico, ben al di sotto del picco storico di oltre 17 milioni di unità registrato prima del 2008. Allo stesso tempo, la produzione si sta spostando sempre più verso i veicoli elettrici, che tendono ad avere catene di approvvigionamento più corte, poiché i produttori cercano di ridurre al minimo i rischi di trasporto per le costose batterie. Uno studio dell'International Council on Clean Transportation prevede che la quota di veicoli elettrici prodotti localmente in Europa potrebbe aumentare dall'attuale 65% a oltre l'80% entro il 2030, il che frenerebbe strutturalmente la domanda di terminal portuali.

In secondo luogo, le innovazioni tecnologiche potrebbero mettere radicalmente in discussione i modelli di business dei terminal automobilistici. Lo sviluppo di veicoli autonomi potrebbe, a medio termine, portare i veicoli a spostarsi direttamente dal sito di produzione al cliente finale, senza necessità di stoccaggio intermedio nei terminal portuali. Sebbene questa visione appaia ancora oggi speculativa, tutte le principali case automobilistiche stanno investendo massicciamente nella tecnologia di guida autonoma, con applicazioni iniziali già in fase di implementazione per aree logistiche chiuse. Ridurre il tempo medio di stoccaggio da dieci a cinque giorni dimezzerebbe di fatto la domanda di parcheggi.

In terzo luogo, sussistono notevoli dubbi sulla sostenibilità finanziaria dell'investimento in scenari di utilizzo realistici. Con costi di costruzione stimati tra 45 e 50 milioni di euro, costi operativi annui di circa 3-4 milioni di euro per personale, manutenzione ed energia, e un periodo di ammortamento calcolato di 25 anni, ciò si traduce in costi di capitale annui per servizi pari a circa 5-6 milioni di euro. Con un tasso di utilizzo dell'80% e 27 operazioni di movimentazione all'anno, ciò corrisponde a 216.000 movimenti di veicoli. La tariffa di pareggio per veicolo è quindi di circa 42-46 euro, pari a circa il 15-20% delle tariffe medie totali del terminal. Ciò lascia solo margini di redditività limitati e nessun margine di sicurezza per le fluttuazioni di utilizzo.

In quarto luogo, gli aspetti ambientali sollevano questioni controverse. Mentre l'ICO sottolinea la riduzione di CO2 attraverso percorsi di trasporto più brevi, i critici trascurano le significative emissioni generate dalla costruzione del garage multipiano. Una tipica struttura in calcestruzzo di queste dimensioni genera circa 8.000-12.000 tonnellate di CO2 equivalenti durante la fase di costruzione, corrispondenti alle emissioni di circa 40.000-60.000 trasporti di veicoli. Ipotizzando un risparmio di 50 chilogrammi di CO2 per veicolo grazie all'ottimizzazione della logistica, sarebbero necessari dai 160.000 ai 240.000 spostamenti di veicoli per ammortizzare le emissioni di costruzione, corrispondenti a circa nove-dodici mesi di pieno utilizzo della capacità.

In quinto luogo, vi sono preoccupazioni circa la flessibilità e l'adattabilità delle strutture verticali. Mentre gli spazi orizzontali possono essere convertiti con relativa facilità per usi alternativi, i garage multipiano sono strutture altamente specializzate con scarse potenzialità di conversione. In caso di un calo strutturale della domanda nel settore automobilistico, questi asset diventerebbero immobilizzati, con un valore residuo significativamente inferiore ai costi di acquisizione. Questa mancanza di flessibilità rappresenta un rischio strategico significativo in un periodo di profonda trasformazione della mobilità.

In sesto luogo, il finanziamento dell'investimento solleva interrogativi sulla condivisione del rischio. ICO, in quanto sussidiaria della NYK Line, una società con un elevato capitale, può finanziare l'investimento internamente al gruppo, cosa che i terminalisti più piccoli non possono fare. Ciò potrebbe portare a un consolidamento del mercato, soppiantando gli operatori a minore intensità di capitale. La struttura oligopolistica del mercato si intensificherebbe ulteriormente, con potenziali effetti negativi sui prezzi e sulla qualità del servizio per i clienti finali.

I sostenitori del consolidamento verticale, tuttavia, sollevano diverse controargomentazioni. In primo luogo, sostengono che l'investimento non dovrebbe essere visto come una scommessa speculativa sulla crescita dei volumi, ma piuttosto come un necessario adattamento alle mutevoli condizioni di mercato. Il passaggio strutturale verso tempi di stoccaggio più lunghi e servizi a valore aggiunto richiede una trasformazione dell'infrastruttura del terminal, indipendentemente dall'andamento dei volumi assoluti. Il garage multi-deposito consente a ICO di posizionarsi come fornitore premium con servizi a valore aggiunto ampliati, il che giustifica margini più elevati.

In secondo luogo, la densificazione verticale offre un'opzione per una crescita futura senza decisioni irreversibili sull'uso del suolo. In caso di aumento inaspettato dei volumi, il garage potrebbe essere ristrutturato o ampliato. In caso di diminuzione, le aree orizzontali rimangono disponibili per usi alternativi. Questa flessibilità ha un valore intrinseco che non viene adeguatamente considerato nei calcoli tradizionali del valore capitale.

In terzo luogo, i critici sottovalutano i vincoli normativi in ​​base ai quali operano i terminal portuali. Le normative ambientali, le norme antirumore e le restrizioni urbanistiche stanno rendendo l'espansione orizzontale sempre più impossibile, indipendentemente dai suoi vantaggi economici. In questo contesto, la densificazione verticale è più una necessità normativa che un'opzione strategica.

Tre scenari per il futuro: tra crescita, stagnazione e declino

Lo sviluppo a medio-lungo termine dei terminal automobilistici europei sarà determinato dall'interazione di diversi megatrend, il cui impatto è soggetto a notevole incertezza. È possibile concettualizzare tre scenari distinti, ciascuno con implicazioni diverse per la redditività degli investimenti nella densificazione verticale.

Nello scenario ottimistico, la produzione automobilistica europea si stabilizzerebbe intorno ai 13-14 milioni di unità all'anno, con la quota di veicoli elettrici prodotti localmente in aumento al 75% entro il 2030. La transizione verso l'elettromobilità procederebbe in modo ordinato, supportata da ingenti investimenti pubblici in infrastrutture di ricarica e incentivi all'acquisto. Le tensioni geopolitiche nel Mar Rosso si attenueranno a partire dal 2026, consentendo il ritorno alla normale percorrenza del Canale di Suez. In questo scenario, i volumi di veicoli attraverso i terminal europei tornerebbero a crescere a partire dal 2027, trainati da solidi flussi commerciali intraeuropei e da una ripresa delle esportazioni asiatiche verso l'Europa, raggiungendo un livello normalizzato di 600.000-700.000 unità all'anno. In queste condizioni, l'investimento di ICO si ripagherebbe entro 12-15 anni, generando in seguito rendimenti interessanti.

Nello scenario di base medio, la produzione automobilistica europea ristagna a circa 12 milioni di unità, mentre la struttura dei flussi commerciali subisce cambiamenti radicali. La Cina si afferma stabilmente come importatore netto in Europa con volumi compresi tra 800.000 e 900.000 unità all'anno, sostituendo i tradizionali volumi di esportazione dei produttori europei verso l'Asia. La trasformazione verso l'elettromobilità procede più lentamente di quanto previsto politicamente, con la quota di veicoli elettrici a batteria che raggiungerà solo il 60% entro il 2030. Le linee di faglia nel Mar Rosso persistono con escalation intermittenti, rendendo i tempi di transito strutturalmente più lunghi e i livelli di inventario più elevati nei terminal la nuova normalità. In questo scenario, l'investimento ICO genererebbe rendimenti appena sufficienti a coprire i costi di capitale, ma senza consentire interessanti rendimenti in eccesso. Il periodo di ammortamento sarebbe compreso tra 18 e 22 anni.

Nello scenario pessimistico, il declino strutturale dell'industria automobilistica europea accelera. La produzione scenderà sotto gli undici milioni di unità entro il 2030, a causa della perdita di competitività rispetto ai produttori cinesi e di una domanda strutturalmente debole dovuta alle mutevoli preferenze di mobilità delle giovani generazioni. I produttori europei stanno sempre più trasferendo la produzione in Nord Africa e nell'Europa orientale per ottimizzare le strutture di costo, riducendo l'importanza dei tradizionali terminal portuali. Allo stesso tempo, le innovazioni nella tecnologia dei veicoli autonomi stanno portando a tempi di stoccaggio più brevi e catene di fornitura più dirette. In questo scenario, l'investimento ICO sarebbe un investimento parzialmente sbagliato, con un valore significativamente inferiore al suo costo di acquisizione. L'officina probabilmente non raggiungerebbe mai un utilizzo della capacità superiore al 60% e genererebbe perdite continue.

Quale di questi scenari si concretizzi dipende da fattori che possono essere influenzati solo parzialmente dai decisori della logistica automobilistica. Tra le principali incertezze figurano gli sviluppi normativi a livello UE, in particolare per quanto riguarda i dazi all'importazione sui veicoli elettrici cinesi, che variano tra il 10 e il 45%. Dazi più elevati frenerebbero i volumi cinesi, ma costringerebbero anche i produttori europei a investire maggiormente nella produzione locale di veicoli elettrici, il che potrebbe avere un impatto diverso sulla domanda di terminal portuali.

Un secondo fattore critico è lo sviluppo della tecnologia delle batterie. Le innovazioni nelle batterie allo stato solido potrebbero cambiare radicalmente la struttura dei costi dei veicoli elettrici e garantirne la competitività rispetto ai motori a combustione interna anche in assenza di sussidi. Ciò accelererebbe l'elettrificazione e potenzialmente aumenterebbe la domanda di impianti di stoccaggio e ricarica specializzati nei terminali. Al contrario, persistenti problemi tecnologici o problemi di sicurezza relativi alle batterie potrebbero ritardare la trasformazione e mantenere i veicoli convenzionali competitivi più a lungo.

Un terzo fattore riguarda gli sviluppi geopolitici e le politiche commerciali. Un'escalation dei conflitti commerciali tra Europa, Stati Uniti e Cina potrebbe portare a un'ulteriore frammentazione delle catene di approvvigionamento globali. In un simile scenario, i terminal automobilistici potrebbero funzionare meno come hub globali e più come centri di distribuzione regionali per reti di produzione localizzate. Ciò aumenterebbe l'importanza della flessibilità e della multifunzionalità nelle infrastrutture dei terminal.

Gli sviluppi tecnologici nell'automazione dei terminal potrebbero aumentare ulteriormente l'efficienza delle strutture verticali. I progressi nell'intelligenza artificiale consentono di ottimizzare il posizionamento dei veicoli, riducendo al minimo i tempi di stoccaggio e massimizzando la produttività. I ​​sistemi operativi dei terminal di nuova generazione integrano analisi predittive che calcolano strategie di stoccaggio ottimali sulla base di dati storici e informazioni in tempo reale. Tali sistemi potrebbero aumentare la capacità effettiva di un garage multi-deposito del 10-15% senza dover ricorrere a un'espansione fisica.

Nel lungo termine, i dati indicano una trasformazione fondamentale dell'economia portuale. I porti europei si stanno evolvendo da semplici hub logistici a cluster industriali integrati in cui produzione, lavorazione e distribuzione sono concentrate spazialmente. Questo sviluppo favorisce gli investimenti in infrastrutture multifunzionali, come i garage multi-deposito in grado di integrare diverse funzioni. Allo stesso tempo, tuttavia, l'intensità di capitale e quindi le barriere all'ingresso sul mercato stanno aumentando, il che probabilmente porterà a un ulteriore consolidamento del settore.

Densificazione verticale come assicurazione contro l'imprevedibilità

L'investimento pianificato da International Car Operators in un deposito multipiano da 10.000 veicoli a Zeebrugge rappresenta più di una risposta pragmatica ai limiti di spazio. Segna una svolta nella direzione strategica della logistica automobilistica europea, in cui i paradigmi del XX secolo – espansione orizzontale, economie di scala attraverso i volumi, ottimizzazione attraverso la prossimità geografica alla produzione automobilistica – vengono sostituiti da nuovi imperativi: densificazione verticale, flessibilità nei concetti di utilizzo, integrazione di servizi a valore aggiunto e resilienza alle incertezze strutturali.

La logica economica di questa trasformazione è solida, ma non priva di ambiguità. La densificazione verticale risolve il problema fondamentale della scarsità di spazio nelle aree portuali consolidate, dove i prezzi dei terreni, compresi tra tre e sei milioni di euro all'ettaro, rendono l'espansione convenzionale proibitiva. Con costi stimati tra 4.000 e 5.000 euro per posto auto e la possibilità di ospitare da 1.000 a 1.500 posti auto all'ettaro, le strutture multipiano raggiungono la parità di costo con l'espansione orizzontale anche a prezzi dei terreni moderati. Gli ulteriori vantaggi – riduzione delle vie di trasporto interne, infrastruttura di ricarica integrata e stoccaggio protetto dalle intemperie – ne aumentano ulteriormente l'attrattività economica.

Allo stesso tempo, i rischi non devono essere sottovalutati. I periodi di ammortamento da 15 a 22 anni in scenari realistici sono lunghi, soprattutto in un settore in fase di profonda trasformazione. La rigidità delle infrastrutture altamente specializzate crea rischi di immobilizzazione, la cui concretizzazione potrebbe comportare perdite significative di asset. La scommessa implicita sulla continua rilevanza dei terminal portuali tradizionali in un'era di tecnologie potenzialmente dirompenti – veicoli autonomi, produzione additiva, mutevoli preferenze di mobilità – comporta incertezze strategiche.

Le implicazioni per i decisori politici sono molteplici. In primo luogo, le strategie di sviluppo portuale dovrebbero considerare la densificazione verticale come un'opzione equivalente all'espansione orizzontale e ridurre gli ostacoli normativi per le strutture multipiano. Ciò include procedure di autorizzazione semplificate, adeguamenti ai codici edilizi e, possibilmente, incentivi finanziari per metodi di costruzione sostenibili. In secondo luogo, i lunghi periodi di ammortamento e l'elevata intensità di capitale richiedono quadri normativi stabili che garantiscano la sicurezza degli investimenti per decenni. Le incertezze relative alle normative ambientali, ai regimi doganali o alle concessioni portuali aumentano i premi di rischio e potrebbero scoraggiare gli investimenti necessari.

Per i leader aziendali della logistica automobilistica, la sfida principale consiste nel bilanciare il necessario adattamento alle mutevoli condizioni di mercato con l'evitare investimenti errati irreversibili. Approcci opzionali e modulari che consentano espansioni graduali riducono i rischi. La cooperazione tra gli operatori dei terminal per l'uso condiviso di infrastrutture costose potrebbe ridurre i costi di capitale. L'integrazione di tecnologie digitali per ottimizzare l'utilizzo dello spazio dovrebbe essere prioritaria, poiché aumenta la flessibilità senza richiedere ingenti investimenti di capitale.

Per gli investitori, il settore dei terminal automobilistici presenta un profilo rischio-rendimento complesso. Le incertezze strutturali giustificano premi di rischio sul costo del capitale, implicando aspettative di rendimento comprese tra l'8% e il 12%. Allo stesso tempo, gli operatori terminalistici affermati con portafogli clienti diversificati e integrazione nelle catene logistiche globali offrono qualità difensive interessanti in periodi di volatilità macroeconomica. La dinamica di consolidamento potrebbe anche generare premi di acquisizione per gli operatori ben posizionati.

L'importanza a lungo termine dell'investimento ICO trascende le sue immediate implicazioni finanziarie. Dimostra la capacità degli operatori affermati di adattarsi a condizioni di mercato radicalmente mutate senza cadere in una passività difensiva. In un settore caratterizzato da incertezza e trasformazione, questa capacità di adattamento potrebbe rappresentare il vantaggio competitivo decisivo che distingue il successo a lungo termine dal declino strutturale. Il deposito multipiano di Zeebrugge è quindi meno una scommessa sul futuro della logistica automobilistica che una polizza assicurativa contro la sua imprevedibilità: un'opzione strategica in un mondo di volatilità strutturale.

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