La Germania si trova ad affrontare una carenza di spazio nella logistica – La mancanza di spazio mette a repentaglio la posizione competitiva della Germania

Cosa significa la situazione paradossale dell'economia tedesca per il settore della logistica?

L'economia tedesca si trova in una situazione apparentemente contraddittoria: mentre il prodotto interno lordo ristagna o addirittura si riduce, si sta delineando una grave carenza di spazi logistici. Questo paradosso solleva interrogativi fondamentali sui problemi strutturali dell'economia tedesca e sul loro impatto sulla competitività.

L'economia tedesca ha subito una contrazione per il secondo anno consecutivo nel 2024, dello 0,2%, dopo un calo dello 0,3% nel 2023. Allo stesso tempo, i dati mostrano una domanda persistente di spazi logistici, che si riflette in una carenza di offerta e in un aumento degli affitti. Questo sviluppo suggerisce che la stagnazione dell'economia nel suo complesso non equivale necessariamente a un calo del fabbisogno logistico.

Le cause di questa stagnazione sono molteplici e principalmente strutturali. Gli elevati costi energetici, i tassi di interesse elevati, la crescente concorrenza internazionale e l'incertezza politica gravano sull'economia d'esportazione tedesca. Il potenziale produttivo della Germania è inferiore di oltre il 5% rispetto al valore previsto nel 2019 per il 2024. Queste sfide strutturali creano un contesto in cui le aziende devono frenare i propri investimenti e i piani di espansione, ottimizzando e modernizzando al contempo le catene di approvvigionamento esistenti.

La necessità di spazio nella logistica è determinata da diversi fattori indipendenti dalla situazione economica generale. Il boom dell'e-commerce, sebbene in lieve rallentamento, continua a richiedere strutture logistiche decentralizzate. Allo stesso tempo, i processi di ristrutturazione nell'industria, in particolare nel settore automobilistico a causa dell'elettromobilità, stanno determinando un ulteriore fabbisogno di spazio.

Come si è sviluppato il mercato immobiliare logistico tedesco negli ultimi anni?

Il mercato immobiliare logistico tedesco ha registrato uno sviluppo notevole negli ultimi anni, caratterizzato da una domanda sostenuta e da un'offerta al contempo limitata. Questo sviluppo si riflette sia nei dati di fatturato che nell'andamento dei prezzi, nonché nei cambiamenti strutturali del mercato.

Negli ultimi anni, l'assorbimento nel mercato immobiliare logistico tedesco ha oscillato tra 5,7 e 6,9 milioni di metri quadrati all'anno. Nel primo semestre del 2025, erano già stati assorbiti 2,7 milioni di metri quadrati, con un aumento di quasi l'11% rispetto all'anno precedente. Questi dati dimostrano che, nonostante le difficoltà economiche, la domanda di spazi logistici è stabile.

Lo sviluppo nei principali hub logistici è particolarmente degno di nota. Sebbene questi mercati tradizionali abbiano dominato il mercato per lungo tempo, negli ultimi anni hanno subito un calo significativo. Ciò è dovuto principalmente alla scarsità di spazio e all'aumento dei prezzi dei terreni in queste regioni. Di conseguenza, la domanda si sta spostando sempre più verso località periferiche, dove sono disponibili più spazi a condizioni più favorevoli.

L'andamento degli affitti riflette la carenza di offerta. Nelle regioni più importanti, gli affitti aumentano costantemente fino al 3,5% annuo. Gli affitti più vantaggiosi nelle città di classe A hanno già raggiunto i 9,20 euro al metro quadro. Questi aumenti di prezzo sono dovuti non solo alla carenza di spazio, ma anche all'aumento dei costi di costruzione e ai crescenti requisiti di sostenibilità ed efficienza energetica.

Un'altra tendenza importante è l'elevata percentuale di nuove costruzioni nel mercato immobiliare logistico. Circa due terzi del totale degli investimenti sono rappresentati da nuovi edifici. Ciò dimostra che gli spazi esistenti spesso non soddisfano più i requisiti moderni e che le aziende sono disposte a investire in nuovi immobili logistici tecnologicamente avanzati.

Anche la struttura della domanda è cambiata. Mentre un tempo i fornitori di servizi logistici dominavano il mercato, ora le aziende industriali rappresentano il gruppo di utenti più importante, con oltre il 40%. Ciò riflette la tendenza all'internalizzazione delle funzioni logistiche e l'importanza della logistica nei processi di ristrutturazione industriale.

Quali sono le cause strutturali della carenza di spazio?

La carenza di spazi logistici in Germania non è dovuta solo alla crescente domanda, ma anche a problemi strutturali dal lato dell'offerta. Queste cause sono profondamente radicate nel quadro politico, giuridico e urbanistico e richiedono soluzioni a lungo termine.

Un problema chiave sono le politiche di zonizzazione restrittive dei comuni. Gli spazi logistici svolgono un ruolo secondario nei progetti di sviluppo urbano, pur essendo cruciali per le piccole e medie imprese. Urbanisti e comuni spesso preferiscono altri usi, come quelli residenziali o per uffici, poiché sono percepiti come più attraenti e meno dirompenti.

Il governo tedesco persegue l'obiettivo di ridurre il consumo di suolo a meno di 30 ettari al giorno entro il 2030, e l'UE punta addirittura a un consumo di suolo pari a zero entro il 2050. Questi obiettivi di politica ambientale aumentano la pressione sui terreni commerciali disponibili e complicano notevolmente la designazione di nuove aree commerciali e industriali.

Le lunghe procedure di approvazione aggravano ulteriormente il problema. Lo sviluppo di nuovi spazi logistici comporta complessi processi di pianificazione e approvazione che possono protrarsi per diversi anni. Questi ritardi fanno sì che l'offerta non riesca a tenere il passo con la crescente domanda con sufficiente rapidità.

La scarsità di terreni urbani limita ulteriormente l'offerta, soprattutto nei principali centri logistici. Nelle aree metropolitane, lo spazio logistico compete con altri usi per terreni limitati, spesso subendo perdite. Ciò porta allo spostamento della logistica in sedi periferiche, con conseguenti percorsi di trasporto più lunghi e costi più elevati.

Un altro fattore strutturale è la crescente avversione al rischio delle banche nel finanziamento di progetti logistici speculativi. La quota di immobili logistici costruiti a scopo speculativo è scesa ad appena il 13% del volume totale di sviluppo, rispetto a una media del 32% tra il 2019 e il 2023. Ciò significa che i nuovi spazi vengono sviluppati principalmente con contratti di pre-locazione garantiti, il che limita la flessibilità del mercato.

La frammentazione delle responsabilità tra i diversi livelli amministrativi complica la pianificazione territoriale coordinata. Mentre il governo federale definisce gli obiettivi generali, l'effettiva attuazione spetta a stati e comuni, che spesso hanno priorità diverse. Questa mancanza di coordinamento porta a risultati non ottimali e ritarda gli sviluppi necessari.

Perché il settore della logistica continua a registrare una forte crescita nonostante la stagnazione economica?

Il continuo dinamismo del settore logistico, nonostante la stagnazione economica generale, può essere spiegato da diverse tendenze e cambiamenti strutturali che operano indipendentemente dalla situazione economica generale. Questi sviluppi sottolineano il ruolo centrale della logistica per l'economia moderna e la sua funzione di facilitatore per altri settori.

L'e-commerce rimane un motore di crescita chiave, anche se il ritmo ha subito un leggero rallentamento. Le aspettative dei consumatori in termini di tempi di consegna rapidi e opzioni di consegna flessibili richiedono strutture logistiche decentralizzate e centri di distribuzione moderni. Una previsione prevede un'espansione dello spazio logistico dedicato all'e-commerce fino a 500.000 metri quadrati nella sola Germania entro il 2028.

Anche i processi di ristrutturazione industriale stanno stimolando la domanda di spazi logistici. L'industria automobilistica, in particolare, necessita di nuove strutture di stoccaggio e distribuzione per batterie e ricambi, nonché di catene di approvvigionamento in continua evoluzione a seguito dell'avvento dell'elettromobilità. Questi processi di trasformazione industriale sono ampiamente indipendenti dalle fluttuazioni economiche a breve termine e proseguono anche in periodi di difficoltà economica.

La crescente complessità delle catene di approvvigionamento globali e la necessità di diversificazione del rischio stanno portando a ulteriori requisiti di stoccaggio. Le aziende stanno creando scorte di riserva per proteggersi dalle interruzioni dell'approvvigionamento e implementando strategie di nearshoring che richiedono lo stoccaggio locale. Queste strategie difensive stanno aumentando la domanda di spazi logistici, anche in un contesto di stagnazione economica generale.

I requisiti di sostenibilità stanno guidando la modernizzazione delle strutture logistiche esistenti. Oltre il 65% degli investitori istituzionali predilige progetti immobiliari conformi ai criteri ESG. Ciò sta generando una crescente domanda di edifici logistici certificati ed efficienti dal punto di vista energetico e la sostituzione di strutture obsolete con alternative moderne e sostenibili.

La digitalizzazione dei processi logistici richiede nuove infrastrutture e nuovi concetti costruttivi. Sistemi di magazzino automatizzati, robotica e intelligenza artificiale richiedono spazi appositamente progettati e dotati di attrezzature tecniche adeguate. Questi requisiti tecnologici stanno rendendo obsolete molte strutture logistiche esistenti e creando la necessità di spazi moderni e tecnologicamente compatibili.

Il cambiamento demografico e la carenza di lavoratori qualificati stanno accelerando la tendenza all'automazione nella logistica. Le aziende stanno investendo in soluzioni ad alta intensità tecnologica per ridurre la loro dipendenza dal lavoro umano. Questi investimenti in automazione vengono effettuati anche in un periodo di indebolimento dell'economia generale, poiché creano vantaggi competitivi a lungo termine.

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Questa tecnologia innovativa promette di cambiare radicalmente la logistica dei container. Invece di impilare i container orizzontalmente come in passato, vengono stoccati verticalmente in strutture di scaffalature in acciaio a più livelli. Ciò non solo consente un drastico aumento della capacità di stoccaggio a parità di spazio, ma rivoluziona anche l'intero processo nel terminal container.

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Che impatto ha la carenza di terreni sulla competitività tedesca?

La mancanza di spazi logistici adeguati minaccia la competitività della Germania a diversi livelli e potrebbe indebolire la posizione del Paese come sede economica a lungo termine. Gli effetti vanno dall'aumento diretto dei costi agli svantaggi strategici nella concorrenza internazionale.

La Germania ha già perso la sua posizione di leader mondiale nella logistica, scendendo dal primo al terzo posto nell'indice di performance logistica della Banca Mondiale. Questo deterioramento è in parte dovuto a deficit infrastrutturali e colli di bottiglia di capacità, tra cui la mancanza di

Il settore logistico rientra in questa categoria. La logistica tedesca non è più competitiva in molti settori, il che si riflette sintomaticamente nei precedenti vantaggi geografici.

La carenza di spazio sta portando a significativi aumenti dei costi, che mettono a dura prova la competitività delle aziende tedesche. L'aumento degli affitti e dei costi dei terreni nei centri logistici si riversa sui clienti e, in ultima analisi, rende i prodotti tedeschi più costosi sui mercati internazionali. Le aziende devono accettare costi più elevati o ricorrere a sedi non ottimali, con conseguenti percorsi di trasporto più lunghi e processi meno efficienti.

La mancanza di terreni adatti ostacola gli investimenti e la creazione di aziende internazionali. Gli investitori stranieri che desiderano utilizzare la Germania come polo logistico per l'Europa non riescono a trovare i terreni necessari o sono costretti a pagare prezzi proibitivi. Ciò indebolisce la posizione della Germania come porta d'accesso all'Europa e favorisce altre sedi nella regione.

La carenza di spazio costringe le aziende a prendere decisioni in termini di localizzazione non ottimali. Invece di scegliere la posizione logisticamente più ottimale, sono costrette a optare per quella disponibile, il che compromette l'efficienza dell'intera catena di approvvigionamento. Ciò si traduce in tempi di consegna più lunghi, costi di trasporto più elevati e un servizio clienti più scadente, indebolendo la posizione competitiva delle aziende tedesche.

La limitata flessibilità nella scelta della sede ostacola la capacità dell'economia tedesca di adattarsi alle mutevoli condizioni di mercato. In un contesto globale dinamico, la capacità di adattare rapidamente le strutture logistiche è un fattore competitivo cruciale. Se le aziende non riescono a operare in modo flessibile a causa della mancanza di spazio, perdono reattività e adattabilità al mercato.

La mancanza di spazi logistici moderni e tecnologicamente avanzati sta rallentando la digitalizzazione e l'automazione della logistica tedesca. Mentre altri Paesi investono in centri logistici automatizzati e all'avanguardia, le aziende tedesche spesso si affidano a strutture obsolete. Ciò comporta svantaggi in termini di produttività e costi operativi più elevati, che compromettono la competitività internazionale.

Come si svilupperà la domanda di spazi logistici entro il 2028?

Le previsioni per l'evoluzione della domanda di spazi logistici fino al 2028 delineano un quadro differenziato, caratterizzato da rallentamenti a breve termine e crescita a lungo termine. Questo sviluppo riflette la complessa interazione tra fattori economici e tendenze strutturali.

Inizialmente si prevede un calo temporaneo della domanda per il 2024, a causa delle attuali incertezze economiche e della crescente pressione sui costi per gli inquilini. Tuttavia, questo calo è principalmente ciclico e non dovrebbe oscurare i trend di crescita a lungo termine.

Le previsioni per lo sviluppo fino al 2028 dipingono un quadro decisamente più positivo. Gli studi prevedono un aumento dell'occupazione di spazio a circa 7,1 milioni di metri quadrati nel 2028, corrispondente a una crescita del 27% rispetto al 2023. Questa crescita sarà trainata da diversi megatrend, tra cui la digitalizzazione, la flessibilizzazione e il cambiamento demografico.

Il volume di nuove costruzioni potrebbe aumentare fino a oltre 4,5 milioni di metri quadrati all'anno entro il 2028, a condizione che i comuni mettano a disposizione i terreni necessari. Questa previsione mostra che il potenziale di crescita dipende fortemente dalla disponibilità di terreni idonei ed è influenzato dalle decisioni politiche a livello comunale.

I diversi settori contribuiranno in modo diverso alla crescita della domanda. Nonostante gli attuali rallentamenti, l'e-commerce continuerà a essere un motore di crescita chiave, in particolare grazie al riallineamento degli operatori consolidati e alla ristrutturazione iniziale verso una logistica decentralizzata. Anche il commercio al dettaglio e all'ingrosso sta continuando a mostrare slancio nella ristrutturazione delle proprie reti logistiche.

Il commercio all'ingrosso riveste particolare importanza e, secondo sondaggi di esperti, dovrebbe attirare sempre più l'attenzione di sviluppatori e proprietari immobiliari. Questo settore ha ricevuto finora meno attenzione, ma mostra un notevole potenziale di crescita nella domanda di spazi logistici moderni.

L'industria automobilistica svilupperà ulteriori esigenze di spazio a causa della trasformazione verso l'elettromobilità. Nuove catene di fornitura per le batterie, una logistica dei ricambi modificata e processi produttivi ristrutturati richiedono strutture logistiche adeguate. Questa trasformazione industriale è in gran parte indipendente dalle fluttuazioni economiche e sosterrà strutturalmente la domanda.

La domanda di spazi logistici sostenibili crescerà in modo sproporzionato. Entro il 2030, si prevede che il divario di offerta di spazi logistici sostenibili in Germania raggiungerà il 42%. In tutta Europa, la domanda supererà l'offerta di 21,2 milioni di metri quadrati, creando significative opportunità di investimento per sviluppatori e investitori.

Quali soluzioni esistono per far fronte alla carenza di spazio?

Per affrontare la carenza di spazio nel settore logistico tedesco è necessario un approccio articolato, che includa sia misure di miglioramento dell'efficienza a breve termine sia riforme strutturali a lungo termine. Diversi attori stanno già lavorando a soluzioni innovative che potrebbero contribuire ad alleviare la situazione.

Gli immobili logistici multipiano offrono una soluzione promettente alla carenza di spazio, soprattutto nelle aree urbane. Nelle metropoli asiatiche, gli immobili logistici da quattro a sei piani sono già la norma, con rampe esterne che consentono ai camion di raggiungere facilmente i piani superiori. In Germania, tuttavia, è necessario prima stabilire i requisiti di legge per questo tipo di immobile logistico.

Lo sviluppo delle aree industriali dismesse sta diventando sempre più importante. In molte regioni gravemente colpite da cambiamenti strutturali, sono disponibili aree urbane inutilizzate. Queste aree possono essere trasformate in moderne applicazioni logistiche attraverso interventi di riqualificazione e conversione, consentendo l'uso efficiente di aree già impermeabilizzate e riducendo la pressione sugli spazi verdi.

La riqualificazione degli edifici più datati rappresenta un altro pilastro fondamentale per risolvere il problema degli spazi. Con tassi di sfitto inferiori al 2% in molte aree metropolitane, è necessario prevedere la domanda a livello federale, statale e comunale, che deve essere strettamente coordinato con i programmi di pianificazione territoriale regionale. Gli edifici esistenti possono essere adattati alle esigenze odierne attraverso interventi di ammodernamento e ammodernamento tecnico.

Concetti innovativi di uso misto potrebbero contribuire ad aumentare l'accettazione degli spazi logistici nelle aree urbane. Progetti che combinano residenza, lavoro, commercio al dettaglio e logistica dimostrano come le funzioni logistiche possano essere meglio integrate nello sviluppo urbano. Tuttavia, questi approcci richiedono un ripensamento da parte di urbanisti e sviluppatori di progetti.

La digitalizzazione e l'automazione possono contribuire ad aumentare l'efficienza degli spazi logistici esistenti. L'uso dell'intelligenza artificiale, della robotica e di sistemi di gestione ottimizzati del magazzino può aumentare la produttività degli spazi. Ciò riduce il fabbisogno di spazio assoluto e consente un utilizzo più intensivo della capacità esistente.

La cooperazione tra aziende può contribuire a un utilizzo più efficiente dello spazio logistico. I concetti di logistica condivisa, in cui diverse aziende utilizzano magazzini e centri di distribuzione comuni, riducono il fabbisogno di spazio complessivo e migliorano l'utilizzo della capacità. Tuttavia, questi approcci richiedono nuove forme di cooperazione e fiducia tra concorrenti.

I decisori politici devono adattare il quadro normativo per consentire soluzioni innovative. Ciò include modifiche ai regolamenti edilizi per consentire la costruzione di immobili logistici multipiano, procedure autorizzative semplificate per gli sviluppi di aree industriali dismesse e regolamenti urbanistici più flessibili per i progetti a uso misto. Senza questi adeguamenti normativi, molte soluzioni promettenti rimarranno inutilizzate.

Sistemi di terminal container per strada, ferrovia e mare nel concetto logistico a duplice uso della logistica pesante – Immagine creativa: Xpert.Digital

In un mondo caratterizzato da sconvolgimenti geopolitici, fragili catene di approvvigionamento e una nuova consapevolezza della vulnerabilità delle infrastrutture critiche, il concetto di sicurezza nazionale sta subendo una radicale rivalutazione. La capacità di uno Stato di garantire la propria prosperità economica, l'approvvigionamento della propria popolazione e la propria capacità militare dipende sempre più dalla resilienza delle sue reti logistiche. In questo contesto, il termine "duplice uso" si sta evolvendo da una categoria di nicchia del controllo delle esportazioni a una dottrina strategica di ampio respiro. Questo cambiamento non è un mero adattamento tecnico, ma una risposta necessaria al "punto di svolta" che richiede la profonda integrazione delle capacità civili e militari.

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Quali esempi internazionali mostrano strategie di coping efficaci?

Altri Paesi hanno già sviluppato approcci innovativi per affrontare la carenza di spazio nella logistica, che potrebbero fungere da modello per la Germania. Questi esempi internazionali dimostrano come, attraverso soluzioni creative e volontà politica, sia possibile creare strutture logistiche efficienti anche con risorse spaziali limitate.

Singapore, che ha superato la Germania come campione mondiale di logistica, dimostra in modo impressionante come sia possibile costruire un'infrastruttura logistica altamente efficiente anche in situazioni di spazio estremamente limitato. Il modello di città-stato si basa su soluzioni logistiche verticali, sistemi altamente automatizzati e l'utilizzo ottimale di ogni metro quadro disponibile. Particolarmente degna di nota è l'integrazione di diverse modalità di trasporto e la perfetta interconnessione tra trasporto marittimo, aereo e terrestre.

L'edificio logistico più alto del mondo, con 200.000 metri quadrati di superficie distribuiti su 24 piani, si trova a Hong Kong. Tutti i piani sono accessibili individualmente tramite una rampa a spirale, consentendo una distribuzione efficiente delle merci senza complessi sistemi di ascensori. Questo esempio dimostra come soluzioni architettoniche e ingegneristiche innovative possano creare grandi capacità di stoccaggio anche con una superficie minima.

Città giapponesi come Tokyo hanno sviluppato centri logistici multipiano con rampe integrate che consentono ai camion di accedere direttamente ai diversi livelli. Questa soluzione combina i vantaggi dell'utilizzo verticale dello spazio con la praticità della movimentazione delle merci. Particolarmente impressionante è l'integrazione di questi centri logistici nel tessuto urbano senza interferire con il quartiere.

I Paesi Bassi hanno sviluppato con successo parchi logistici in prossimità dei porti, che fungono da hub multimodali. Il porto di Rotterdam funge da modello per il collegamento efficiente di diverse modalità di trasporto e la creazione di sinergie tra le diverse funzioni logistiche. Questa concentrazione consente un utilizzo ottimale delle infrastrutture e riduce lo spazio richiesto per tonnellata movimentata.

La Svezia ha sviluppato concetti innovativi per integrare la logistica nelle aree residenziali. I centri logistici sotterranei di Stoccolma dimostrano come sia possibile creare spazio per le funzioni logistiche anche in aree densamente popolate, senza compromettere la qualità della vita dei residenti. Sebbene queste soluzioni siano più costose da realizzare, offrono significativi vantaggi a lungo termine in termini di utilizzo del territorio.

La Francia ha implementato con successo concetti di uso misto che combinano logistica, uffici e persino aree residenziali all'interno di un unico complesso edilizio. Questi progetti a Parigi dimostrano come un'architettura innovativa e una pianificazione attenta possano integrare armoniosamente diverse funzioni. Un'attenta separazione dei diversi flussi di traffico e dei diversi orari di utilizzo è particolarmente importante.

Quali sono le conseguenze a lungo termine senza contromisure strategiche?

Senza un cambiamento strategico nella politica di uso del territorio e contromisure adeguate, l'economia tedesca andrebbe incontro a danni significativi a lungo termine che potrebbero indebolire in modo permanente la competitività della regione. Le conseguenze colpirebbero diversi settori dell'economia e avrebbero effetti cumulativi.

La deindustrializzazione in corso in Germania sarebbe accelerata dalla carenza di spazi logistici. Le aziende industriali che non riescono a trovare spazi logistici adeguati o sono costrette a sostenere costi proibitivi delocalizzeranno sempre più la loro produzione all'estero. Un sondaggio della Federazione delle Industrie Tedesche mostra già che il 16% delle aziende intervistate sta attivamente delocalizzando almeno una parte della propria produzione all'estero, mentre il 30% sta prendendo in considerazione questa possibilità nel prossimo futuro.

La perdita del suo ruolo di polo logistico europeo costerebbe alla Germania un notevole valore aggiunto. Le aziende internazionali che in precedenza rifornivano l'Europa dalla Germania trasferiranno i loro centri di distribuzione in altri paesi dove ci sia spazio sufficiente disponibile a prezzi ragionevoli. Ciò non solo si tradurrebbe in una perdita diretta di posti di lavoro nella logistica, ma inciderebbe anche sui servizi correlati e sui fornitori industriali.

L'aumento dei costi logistici farebbe aumentare i prezzi dei prodotti tedeschi sui mercati internazionali e ne comprometterebbe la competitività. Le aziende tedesche dovrebbero accettare sedi subottimali, con conseguenti catene di approvvigionamento inefficienti, oppure pagare prezzi elevati per le poche sedi di prima qualità disponibili. Entrambe le alternative peggiorerebbero la struttura dei costi e comprometterebbero la capacità di esportazione.

La forza innovativa dell'industria logistica tedesca ne risentirebbe, poiché le nuove tecnologie e i nuovi modelli di business richiedono ambienti di test adeguati e opzioni di scalabilità. Senza spazio sufficiente per progetti pilota e per la sperimentazione di sistemi automatizzati, la Germania rimarrebbe indietro rispetto agli sviluppi internazionali. Ciò comprometterebbe anche la sua leadership tecnologica in settori correlati come l'Industria 4.0 e i sistemi autonomi a lungo termine.

Le disparità regionali si intensificherebbero man mano che le funzioni logistiche verrebbero spostate sempre più verso le aree periferiche, mentre i centri economici perderebbero la loro base logistica. Ciò indebolirebbe le aree metropolitane come sedi di attività commerciali e aumenterebbe contemporaneamente la congestione del traffico a causa di percorsi di trasporto più lunghi. L'impatto ambientale associato sarebbe in contrasto con gli obiettivi climatici del governo tedesco.

Il mercato del lavoro ne risentirebbe in modo significativo, poiché il settore della logistica è uno dei principali datori di lavoro in Germania. La perdita di posti di lavoro nel settore della logistica avrebbe non solo effetti occupazionali diretti, ma anche ripercussioni indirette su settori correlati come i trasporti, la tecnologia di magazzinaggio e i servizi IT. I lavoratori meno qualificati, per i quali la logistica rappresenta spesso un'importante opzione occupazionale, ne sarebbero particolarmente colpiti.

L'attrattiva della Germania per gli investimenti esteri diminuirebbe, poiché la connettività logistica è un fattore di localizzazione cruciale per molte aziende industriali. Gli investitori preferirebbero sempre più altre sedi europee che offrono migliori condizioni logistiche. Ciò innescherebbe un circolo vizioso, poiché un minor numero di investimenti significherebbe anche meno innovazione e modernizzazione delle infrastrutture esistenti.

Quale cambiamento strategico è necessario?

Un'analisi della situazione attuale evidenzia chiaramente che la Germania si trova ad affrontare una fase critica. La situazione paradossale di un'economia stagnante, combinata con la carenza di spazi logistici, richiede una rivalutazione radicale delle politiche precedenti e un cambiamento strategico che vada oltre le misure a breve termine.

I problemi strutturali dell'economia tedesca sono profondamente radicati e includono gli elevati costi energetici, il cambiamento demografico, la crescente concorrenza internazionale e infrastrutture obsolete. In questo contesto, un sistema logistico efficiente non è solo un elemento fondamentale, ma un fattore di successo cruciale per la competitività dell'intera piazza economica.

Le conclusioni degli esperti dimostrano che la carenza di spazio non è solo un problema temporaneo, ma una minaccia a lungo termine per la competitività della Germania. L'allarme per una massiccia carenza di spazio logistico si basa su analisi solide e dovrebbe essere visto come un campanello d'allarme per politici e aziende.

Per affrontare con successo queste sfide è necessario un approccio coordinato che coinvolga diversi livelli e soggetti interessati. Il governo federale deve creare il quadro generale, gli stati devono adattare di conseguenza la pianificazione territoriale e i comuni devono ripensare le proprie specifiche pratiche di designazione del territorio. Senza questo approccio coordinato, misure isolate non saranno sufficienti.

Esempi internazionali dimostrano che soluzioni innovative sono possibili anche con risorse territoriali limitate. La Germania può imparare dalle esperienze di altri Paesi e sviluppare contemporaneamente soluzioni proprie, adattate alle condizioni locali. In particolare, lo sviluppo di immobili logistici multipiano e una migliore integrazione della logistica nelle aree urbane offrono un potenziale considerevole.

La digitalizzazione e l'automazione nella logistica offrono ulteriori opportunità per aumentare l'efficienza e dovrebbero essere incoraggiate. Gli investimenti in tecnologie moderne possono contribuire ad aumentare la produttività degli spazi esistenti e a ridurre il fabbisogno di spazio assoluto. Allo stesso tempo, tali investimenti rafforzerebbero la competitività del settore logistico tedesco.

La sostenibilità deve essere vista come un'opportunità, non come un ostacolo. L'elevata domanda di spazi logistici sostenibili dimostra che le soluzioni ecocompatibili possono rivelarsi vincenti anche dal punto di vista economico. Lo sviluppo di immobili logistici efficienti dal punto di vista energetico e a zero emissioni di CO2 può conferire alla Germania un vantaggio competitivo, contribuendo al contempo al raggiungimento dei suoi obiettivi climatici.

È giunto il momento di un cambio di strategia. L'economia tedesca non può permettersi di aspettare oltre mentre altri Paesi modernizzano ed espandono la propria infrastruttura logistica. Solo attraverso un'azione decisa a tutti i livelli la Germania potrà mantenere ed espandere la sua posizione di importante piazza economica e polo logistico in Europa. Il settore della logistica è pronto per questa sfida, ma necessita di un quadro politico e sociale adeguato per realizzare appieno il suo potenziale.

Markus Becker

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