Moderno sito logistico a Rastatt con due capannoni, accesso per camion, impianto fotovoltaico e panorama dell'Alto Reno: immagine creativa sul tema, realizzata con intelligenza artificiale da Xpert.Digital
Edilizia in crisi: cosa si cela dietro il mega-progetto di Verdion a Rastatt?
Nonostante la crisi del settore automobilistico: ecco perché a Rastatt si sta costruendo un nuovo parco logistico ad alta tecnologia
Nessun inquilino, ma un valore di 45 milioni di euro: il piano regolatore di Verdion per l'Alto Reno
Il mercato immobiliare logistico tedesco è a un punto di svolta. Mentre le incertezze geopolitiche, l'aumento dei tassi di interesse e i profondi cambiamenti strutturali nell'industria – soprattutto nel settore automobilistico – costringono molti investitori alla cautela, lo sviluppatore paneuropeo Verdion sta lanciando un forte segnale anticiclico. A Rastatt, nel Baden-Württemberg, è in costruzione il nuovo "CoreHub", un centro logistico all'avanguardia con un potenziale valore di 45 milioni di euro. L'aspetto notevole: viene costruito senza un inquilino pre-contrattuale. Quella che a prima vista appare come un'impresa speculativa ad alto rischio su un'area dismessa si rivela, a un esame più attento, un piano strategico sapientemente calcolato. Verdion sta sfruttando appieno l'evidente carenza in Germania di edifici esistenti efficienti dal punto di vista energetico e tecnologicamente all'avanguardia. La seguente analisi esamina nel dettaglio i motivi per cui si sta evidenziando un enorme divario qualitativo nell'attuale parco magazzini, il ruolo chiave svolto dagli standard ESG e dall'automazione, e perché il progetto di Rastatt è molto più di una semplice scommessa su una posizione direttamente sull'autostrada A5.
L'investimento di 45 milioni di euro di Verdion a Rastatt: mentre l'industria tedesca lotta per il suo futuro, Verdion sta costruendo senza un inquilino fisso e punta sulla mancanza di spazi logistici veramente moderni
Un progetto di sala di maggiore importanza
Con una superficie totale prevista di 19.573 metri quadrati, il Verdion CoreHub Rastatt non è un centro logistico di dimensioni eccezionali. Ciononostante, il progetto è economicamente notevole. Verdion, specialista paneuropeo nel settore immobiliare logistico, ha ottenuto i permessi di costruzione per due moderni magazzini, il cui potenziale valore è stimato intorno ai 45 milioni di euro. Goldbeck è stata incaricata come general contractor. Il completamento è previsto per luglio 2027. Il sito, in Hohlohstraße 13, si trova in un consolidato parco industriale di Rastatt, a meno di dieci minuti di auto dall'autostrada A5.
A prima vista, sembra un classico progetto immobiliare: un investitore si assicura un terreno, ottiene i permessi di costruzione, costruisce magazzini e poi li affitta ad aziende del settore logistico, industriale o commerciale. Dietro questa descrizione semplificata, tuttavia, si cela una complessa decisione economica. Verdion sta investendo in un momento in cui l'industria tedesca soffre di una domanda debole, costi elevati, rischi geopolitici e profondi cambiamenti tecnologici. Allo stesso tempo, finanziare e costruire immobili commerciali è diventato molto più difficile rispetto al lungo periodo di bassi tassi di interesse.
La decisione di Verdion di procedere con la costruzione nonostante queste difficoltà invia un messaggio chiaro. L'azienda non punta semplicemente sull'aumento dei volumi di merci, ma piuttosto sul crescente divario qualitativo nel mercato immobiliare industriale tedesco. Molti magazzini datati non soddisfano i requisiti dei moderni processi logistici né le attuali aspettative in termini di efficienza energetica, automazione, sicurezza antincendio, condizioni di lavoro e documentazione sulla sostenibilità. Pertanto, i centri industriali consolidati non mancano necessariamente di spazio disponibile, ma piuttosto di edifici pronti all'uso che soddisfino i requisiti tecnici e normativi per i prossimi anni.
La logica economica del CoreHub si basa quindi su tre presupposti. In primo luogo, la regione dell'Alto Reno rimarrà un importante corridoio produttivo e logistico nonostante la trasformazione industriale. In secondo luogo, anche durante le fasi di recessione economica, le aziende avranno bisogno di strutture moderne per rendere i propri processi più efficienti, resilienti e a risparmio energetico. In terzo luogo, l'offerta di nuovi edifici comparabili rimarrà limitata, poiché gli elevati costi di costruzione, la scarsità di terreni e le condizioni di finanziamento più restrittive costringono molti concorrenti ad adottare un approccio più prudente. La veridicità di questi presupposti si avrà non al completamento dei capannoni, ma al momento della loro locazione.
45 milioni di euro non rappresentano il costo di costruzione
La cifra spesso citata di 45 milioni di euro richiede un'interpretazione precisa. Verdion la utilizza per descrivere il potenziale valore del progetto. Questo termine non è sinonimo dei soli costi di costruzione, né del capitale già investito. Il valore economico di un immobile logistico completato deriva principalmente dai canoni di locazione previsti, dai costi operativi, dalla solvibilità degli inquilini, dalle condizioni contrattuali e dal ritorno sull'investimento richiesto dagli investitori in un dato momento.
I costi di sviluppo includono non solo la costruzione vera e propria dell'edificio, ma anche il terreno, la pianificazione, i permessi, lo sviluppo del sito, gli impianti tecnici, le aree esterne, il finanziamento, il marketing e le potenziali migliorie apportate dagli inquilini. A ciò si aggiungono i rischi derivanti da aumenti di prezzo, ritardi nella costruzione, modifiche al progetto e un inizio posticipato della locazione. Un progetto può quindi rientrare nel budget in termini di costi di costruzione, ma risultare comunque al di sotto delle aspettative economiche se l'affitto è inferiore a quanto previsto o se l'edificio rimane vuoto per un periodo prolungato.
In termini puramente matematici, 45 milioni di euro equivalgono a circa 2.300 euro al metro quadro di superficie totale. Tuttavia, questa semplice suddivisione non fornisce un valore affidabile del costo di costruzione. I 19.573 metri quadrati comprendono magazzini, uffici, locali tecnici, aree comuni e soppalchi, con costi e potenziale di rendimento variabili. Inoltre, nella valutazione vengono presi in considerazione il valore del terreno, le aree esterne e il ritorno sull'investimento previsto. Un immobile completamente affittato con contratti di locazione a lungo termine può valere significativamente di più rispetto allo stesso edificio non occupato, anche se tecnicamente identici.
Il fattore economico decisivo non è quindi l'importo del progetto dichiarato pubblicamente, bensì il rendimento netto sostenibile. Verdion deve conseguire canoni di locazione che giustifichino tutti i costi di sviluppo e finanziamento, rimanendo al contempo competitiva per le imprese rispetto agli immobili esistenti. Maggiore è la qualità costruttiva e gli standard tecnici, maggiore sarà il sovrapprezzo richiesto. L'inquilino accetterà tale sovrapprezzo solo se riceverà in cambio un valore tangibile, come ad esempio minori costi operativi, processi più efficienti, riduzione del rischio di insolvenza o un migliore raggiungimento dei propri obiettivi di sostenibilità.
Rastatt è molto più di una semplice uscita autostradale
La posizione è uno dei punti di forza del progetto. Rastatt si trova nel corridoio dell'Alto Reno, nella Germania sud-occidentale, tra Karlsruhe, Baden-Baden e Strasburgo. L'autostrada A5 collega la regione all'area del Reno-Meno a nord e a Friburgo, Basilea e alla Svizzera a sud. La Francia è facilmente raggiungibile. Per le aziende che operano sui mercati tedesco, francese e svizzero, la posizione offre un punto di partenza ideale.
La breve distanza dall'autostrada non è un vantaggio trascurabile. Nel settore della logistica, chilometri e minuti aggiuntivi si traducono in costi significativi su migliaia di viaggi. Tempi di preparazione e di rientro ridotti diminuiscono il consumo di carburante, il tempo di guida, l'usura dei veicoli e la probabilità di ritardi imprevisti. Soprattutto per le consegne urgenti agli impianti di produzione o con percorsi multipli giornalieri, buoni collegamenti di trasporto possono migliorare notevolmente la competitività di una località.
Rastatt non è solo un nodo di transito. La città e l'area circostante vantano un'ampia base industriale con aziende attive a livello internazionale, fornitori di medie dimensioni e prestatori di servizi tecnici. Lo stabilimento Mercedes-Benz rappresenta il principale polo industriale. Il sito dello stabilimento comprende anche un parco industriale dove i fornitori possono operare in prossimità della produzione. Ciò crea domanda di servizi di magazzinaggio, sequenziamento, imballaggio, controllo qualità, fornitura di pezzi di ricambio e altri servizi logistici.
La posizione transfrontaliera riveste anche un valore strategico. Le aziende possono consolidare il flusso di merci per il Baden-Württemberg e l'Alsazia o utilizzare il sito come intermediario nelle catene di approvvigionamento europee. La vicinanza a Strasburgo amplia l'area economica accessibile senza che Verdion dipenda interamente da un unico mercato nazionale. Tuttavia, questo vantaggio dipende da efficienti attraversamenti del Reno, da percorsi di trasporto stabili e da un mercato unico europeo ben funzionante.
La posizione è quindi un punto di forza, ma non automaticamente superiore. La congestione autostradale, i cantieri, la carenza di autisti, l'aumento dei pedaggi e le normative più severe sulle emissioni possono ridurre i vantaggi in termini di costi di trasporto. Il CoreHub beneficia del Corridoio dell'Alto Reno, ma, come qualsiasi infrastruttura orientata alla rete stradale, rimane dipendente dalla sua funzionalità. La questione cruciale è se gli utenti possano effettivamente sfruttare la combinazione di ambiente industriale, vicinanza al confine e collegamenti di trasporto in modo più efficace rispetto ad altre località nell'area metropolitana di Karlsruhe, in Alsazia o più a sud.
Il settore automobilistico rappresenta al contempo un'opportunità e un rischio di concentrazione
Concentrarsi sulle aziende del settore automobilistico è una scelta logica. Gli impianti di produzione operano con catene di approvvigionamento complesse, tempi di consegna brevi e costi elevati dovuti a interruzioni impreviste. Un magazzino moderno nelle immediate vicinanze può fungere da deposito tampone, centro ricambi, sito di sequenziamento o base per servizi correlati alla produzione. Minore è la distanza dallo stabilimento, più facile è ridurre le scorte e sincronizzare le consegne.
La vicinanza allo stabilimento Mercedes-Benz, pertanto, generalmente migliora le opportunità di leasing. Allo stesso tempo, crea un rischio significativo per il settore. L'industria automobilistica europea sta attraversando una trasformazione strutturale, le cui conseguenze sono difficili da prevedere per i singoli stabilimenti, fornitori e prestatori di servizi. L'elettrificazione, l'attenzione al software, i programmi di riduzione dei costi e la crescente concorrenza dei produttori cinesi stanno modificando le gamme di prodotti e i sistemi di approvvigionamento. Alcuni componenti stanno perdendo importanza, mentre batterie, elettronica di potenza, semiconduttori e sistemi digitali stanno acquisendo maggiore rilevanza.
Questi cambiamenti non si limitano a ridurre la logistica, ma generano anche nuovi flussi di merci, nuovi requisiti di sicurezza e nuove esigenze di servizio. Batterie e determinate sostanze chimiche, ad esempio, richiedono specifici concetti di protezione antincendio, stoccaggio e assicurazione. I componenti elettronici impongono elevati standard di pulizia, sicurezza e controllo delle scorte. Allo stesso tempo, i produttori possono regionalizzare le proprie catene di approvvigionamento per ridurre le dipendenze. Una località come Rastatt potrebbe trarne vantaggio.
Il rischio si presenta quando diversi operatori regionali riducono simultaneamente la capacità produttiva. Se la produzione di un grande stabilimento diminuisce, non solo i fornitori diretti, ma anche gli spedizionieri, le agenzie di lavoro interinale e i fornitori di servizi tecnici ne risentono. Gli spazi vuoti esistenti potrebbero quindi essere offerti a prezzi inferiori, entrando in competizione con le nuove costruzioni. Verdion si troverebbe quindi costretta a ridurre le proprie aspettative in termini di canoni di locazione o a concentrarsi maggiormente sull'attrazione di inquilini al di fuori del settore automobilistico.
La strategia economicamente valida, pertanto, non consiste in una specializzazione completa nel settore automobilistico. Il CoreHub deve soddisfare le elevate esigenze dell'industria automobilistica senza diventarne dipendente. Produzione, logistica contrattuale generale, commercio all'ingrosso di componenti tecnici, e-commerce, commercio di ricambi e distribuzione regionale ampliano la base di utenti. Le due unità di magazzino consentono inoltre un mix di settori diversi. Questa diversificazione rappresenta la protezione più efficace per Verdion e per la regione contro una recessione industriale unidirezionale.
Due sale riducono il rischio di affitto
La superficie totale prevista è distribuita su due unità di magazzino. Ciò consente a Verdion di evitare la dipendenza da un unico inquilino, che dovrebbe occupare quasi 20.000 metri quadrati in una sola volta. Le unità di medie dimensioni possono spesso essere affittate a una gamma più ampia di aziende rispetto a un unico grande magazzino monolitico. Per i fornitori di servizi logistici regionali, i distributori o le società commerciali, una superficie di circa 8.000-10.000 metri quadrati può essere più adatta alle loro effettive esigenze.
La divisibilità aumenta anche la flessibilità del proprietario. Se un inquilino se ne va, non si perde necessariamente l'intero reddito. Diverse durate di locazione possono distribuire il rischio e consentire un graduale adeguamento degli affitti al mercato. Inoltre, due aziende nella stessa sede possono usufruire di servizi reciproci o condividere infrastrutture di trasporto e sicurezza comuni.
Questi vantaggi, tuttavia, hanno un costo. Un immobile con più inquilini richiede aree chiaramente separate, ingressi indipendenti, contatori delle utenze, piani di sicurezza antincendio e regole organizzative per gli spazi condivisi. Orari di apertura e volumi di traffico differenti possono generare conflitti. Anche l'assegnazione dei parcheggi, l'utilizzo delle aree esterne e la responsabilità per gli impianti tecnici devono essere chiaramente definiti nel contratto.
La presenza di sole due unità non elimina completamente il rischio di concentrazione. Se uno dei due inquilini non dovesse adempiere ai propri obblighi contrattuali, si rischierebbe comunque di perdere una parte significativa del reddito da locazione. Un approccio più diversificato distribuirebbe ulteriormente il rischio, ma potrebbe compromettere l'efficienza operativa e richiedere ulteriori lavori di ristrutturazione. Verdion ha quindi optato per una soluzione intermedia tra un unico grande inquilino e un complesso parco commerciale con molti piccoli inquilini.
Questo equilibrio ha un senso economico. Le unità rimangono sufficientemente grandi per la logistica professionale e i processi industriali, ma al contempo abbastanza piccole da risultare attraenti per diverse tipologie di utenti. Questa flessibilità ha un valore intrinseco perché riduce la probabilità che l'edificio rimanga completamente inutilizzato per un lungo periodo dopo un cambio di inquilino. In un contesto economico incerto, questa capacità di utilizzo alternativo è più importante della massimizzazione dell'ottimizzazione per un singolo processo specifico.
La tecnologia diventa un punto di forza per chi cerca un alloggio in affitto
Un moderno immobile logistico non compete più solo su posizione e affitto. Le specifiche tecniche determinano sempre più spesso quali processi siano effettivamente possibili. Altezza del capannone, capacità portante del pavimento, numero di baie di carico, protezione antincendio, alimentazione elettrica e aree di manovra influenzano la produttività e il grado di automazione. Verdion si impegna quindi a predisporre CoreHub per diverse applicazioni.
Le opzioni di carico laterale e i molteplici punti di attracco migliorano il flusso delle merci. I cancelli a livello del suolo consentono l'accesso a determinati veicoli o macchinari e facilitano la movimentazione di merci ingombranti. Una robusta soletta di fondazione fornisce il supporto necessario per i sistemi di scaffalatura, le merci pesanti e alcune attività legate alla produzione. Uffici, aree tecniche, spazi per il personale e soppalchi ampliano la funzionalità della struttura, andando oltre il semplice stoccaggio.
La capacità di connessione elettrica è particolarmente rilevante. Gli edifici logistici richiedono sempre più energia elettrica per alimentare nastri trasportatori, robotica, sistemi informatici, pompe di calore, infrastrutture di ricarica e soluzioni di stoccaggio automatizzate. Un edificio con una connessione alla rete inadeguata può apparire tecnologicamente avanzato, ma risultare comunque inadatto alle esigenze degli utenti più esigenti. Tuttavia, il fabbisogno energetico si sta evolvendo rapidamente. Ciò che oggi sembra sufficiente potrebbe rivelarsi insufficiente in futuro, con l'automazione estesa o la ricarica simultanea di numerosi veicoli commerciali.
La possibilità di operare 24 ore su 24, 7 giorni su 7, aumenta anche i benefici economici. Le aziende di logistica guadagnano in base alla produttività e alla disponibilità. Le limitazioni orarie possono ridurre l'utilizzo della capacità e complicare le catene di approvvigionamento. Un permesso per operare 24 ore su 24, 7 giorni su 7, è quindi prezioso, anche se un futuro utilizzatore non lo sfrutta inizialmente appieno. Allo stesso tempo, aumentano i requisiti in termini di gestione del rumore, illuminazione, personale e considerazioni ambientali.
La qualità tecnica aumenta il valore solo se soddisfa la domanda. Gli immobili sovradimensionati aumentano i costi di costruzione senza necessariamente generare affitti più elevati. Verdion deve quindi stabilire uno standard rigoroso ma non inutilmente specializzato. L'edificio economicamente più vantaggioso non è quello con le caratteristiche tecniche più avanzate, bensì quello le cui caratteristiche vengono effettivamente pagate e utilizzate dal maggior numero di inquilini.
La sostenibilità non è più solo un elemento decorativo
Il concetto di CoreHub include la certificazione DGNB Gold, un elevato standard di efficienza energetica, impianti fotovoltaici, tecnologia a pompa di calore e tetti verdi. Queste caratteristiche vengono spesso riassunte sotto il termine "sostenibilità", ma hanno impatti economici differenti. Possono ridurre il consumo energetico, limitare i rischi normativi, agevolare l'accesso ai finanziamenti e aumentare l'attrattiva per le grandi aziende.
Per gli inquilini, i costi operativi sono il fattore più cruciale. I grandi capannoni hanno un fabbisogno energetico per metro quadro relativamente basso, ma le loro dimensioni considerevoli comportano comunque un consumo elevato. Illuminazione, riscaldamento, ventilazione, sistemi di trasporto e apparecchiature informatiche spesso funzionano per molte ore. Un involucro edilizio efficiente e una pompa di calore possono ridurre questa domanda. Il fotovoltaico può generare elettricità direttamente in loco e ridurre la dipendenza dai prezzi di mercato.
Il beneficio effettivo dipende dal modello operativo. L'energia solare viene generata principalmente durante il giorno, mentre alcuni processi logistici presentano un elevato consumo notturno. In assenza di sistemi di accumulo o di una gestione flessibile dei carichi, l'elettricità in eccesso deve essere immessa nella rete e prelevata da essa in altri momenti. Fattori cruciali includono anche chi gestisce il sistema, le modalità di fatturazione dell'elettricità e se gli utenti beneficiano, nel lungo termine, di bassi costi di generazione.
Per Verdion, la sostenibilità significa anche salvaguardare il valore degli immobili. Banche e investitori istituzionali esaminano sempre più attentamente gli indicatori di prestazione energetica, i rischi climatici e la capacità degli edifici di essere a prova di futuro. Gli edifici più vecchi e inefficienti possono comportare costi di finanziamento più elevati, maggiori necessità di ristrutturazione o svantaggi in termini di potenziale di locazione. Un nuovo edificio che superi significativamente i requisiti attuali riduce il rischio di obsolescenza economica prematura.
La certificazione desiderata non deve essere confusa con prestazioni già comprovate. Solo la costruzione, la documentazione e il successivo funzionamento dimostreranno se gli obiettivi sono stati raggiunti. Un impianto fotovoltaico non rende automaticamente un edificio climaticamente neutro, perché anche il cemento, l'acciaio, la tecnologia e i processi costruttivi generano emissioni. Una valutazione affidabile deve considerare l'intero ciclo di vita. La sostenibilità diventa quindi una questione di rendimento e rischio, non di etichetta ecologica.
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Area dismessa invece di prato verde
Il progetto si sta sviluppando su un'area già adibita a scopi commerciali. Questo approccio di riqualificazione di aree dismesse sta acquisendo sempre maggiore importanza in Germania. Le nuove aree commerciali su terreni non edificati spesso incontrano resistenze politiche, lunghi processi di pianificazione e preoccupazioni ambientali. Allo stesso tempo, nelle zone industriali esistono siti più vecchi o sottoutilizzati le cui infrastrutture e diritti edificatori possono essere rivitalizzati economicamente.
Le aree dismesse (brownfield) offrono agli investitori sia opportunità che rischi. Spesso si tratta di siti già urbanizzati e ben collegati alle reti di trasporto. La presenza di attività industriali nelle vicinanze riduce i conflitti con le zone residenziali sensibili. D'altro canto, la contaminazione ambientale, le condizioni del suolo sconosciute, i costi di demolizione e le infrastrutture obsolete possono comportare spese aggiuntive significative. Pertanto, è essenziale una valutazione tecnica e legale approfondita.
Dal punto di vista economico, il riutilizzo di terreni commerciali esistenti è generalmente più sensato rispetto a una nuova costruzione di pari caratteristiche. Strade, reti e infrastrutture comunali esistenti vengono utilizzate in modo più efficiente. La pressione sui terreni agricoli e sull'ambiente naturale può diminuire. Tuttavia, questi vantaggi si applicano solo se la ristrutturazione e la nuova costruzione vengono realizzate in modo realmente efficiente dal punto di vista delle risorse e non semplicemente come sostituzione di un vecchio edificio con una struttura più grande e sigillata.
L'aumento di valore di un'area industriale dismessa deriva dall'eliminazione dell'incertezza. Con una proprietà chiara, una solida normativa urbanistica, un permesso di costruzione e infrastrutture moderne, un terreno potenzialmente difficile da utilizzare diventa un asset appetibile per gli investitori istituzionali. Questo processo è esattamente ciò che una strategia di valorizzazione prevede. Verdion si assume i rischi di sviluppo e si aspetta un ritorno sull'investimento superiore rispetto all'acquisto di un immobile già completato e interamente locato.
Per Rastatt, il riutilizzo del sito esistente è più vantaggioso anche dal punto di vista urbanistico rispetto alla costruzione di un centro logistico indipendente in una posizione completamente nuova. Il CoreHub si integra con un'area industriale esistente e può snellire le catene di approvvigionamento regionali. Tuttavia, la qualità di questa integrazione dipende da come verranno gestiti il traffico, il drenaggio, il rumore, l'illuminazione e gli spazi verdi durante l'effettivo funzionamento.
Verdion sta costruendo deliberatamente senza rete di sicurezza
Il rischio principale del progetto risiede nella sua natura speculativa. Ciò significa che la costruzione sta procedendo senza un inquilino principale confermato per un contratto di locazione a lungo termine. Verdion si assume quindi il rischio di locazione. Se i padiglioni dovessero rimanere vuoti dopo il completamento, i costi di finanziamento, gestione, assicurazione e manutenzione continueranno a sussistere in assenza di entrate da affitto.
Uno sviluppo speculativo non è automaticamente imprudente. Le aziende hanno bisogno di date di consegna affidabili quando prendono decisioni sulla localizzazione. Un progetto che è solo pianificato, senza permessi o inizio dei lavori, è troppo incerto per molti utenti. Con un permesso di costruzione ottenuto e un appaltatore generale nominato, Verdion può presentare un'offerta più concreta ai potenziali acquirenti. L'avanzamento dei lavori aumenta la credibilità e riduce i tempi tra la firma del contratto e il trasloco.
Questo approccio può rivelarsi particolarmente efficace quando i concorrenti costruiscono di meno a causa degli alti tassi di interesse e dei costi. Un'offerta limitata di nuove costruzioni migliora la posizione dei pochi progetti che saranno pronti per l'occupazione nel 2027. Le aziende che necessitano urgentemente di spazi moderni non possono aspettare diversi anni per ottenere i nuovi permessi. Verdion punta a poter offrire un'offerta limitata di spazi proprio entro questa scadenza.
Il rischio alternativo è rappresentato da una nuova recessione economica. Se le aziende industriali e commerciali dovessero rimandare gli investimenti, la domanda di spazi diminuirebbe, oppure gli inquilini esistenti potrebbero mettere a disposizione i loro locali per il subaffitto. Tali immobili esistenti sono spesso più economici dei nuovi edifici, anche se la loro efficienza energetica e la qualità dei processi sono inferiori. Le aziende sensibili al prezzo potrebbero quindi decidere di non aderire al CoreHub.
La costruzione speculativa è quindi una scommessa su tempistica, ubicazione e qualità del prodotto. Verdion non solo deve trovare una domanda di principio, ma anche attrarre in tempo inquilini disposti a pagare standard più elevati. Il successo dipende meno dai titoli generali su un mercato logistico in crescita che dalle concrete negoziazioni di contratti di locazione a Rastatt e nella regione circostante.
Il mercato tedesco sta inviando segnali contrastanti
Il mercato immobiliare industriale e logistico tedesco presenta un quadro contrastante. Da un lato, la domanda di spazi moderni rimane sostanzialmente solida. Le catene di approvvigionamento devono diventare più resilienti, le aziende stanno aumentando le scorte di sicurezza, i rivenditori online necessitano ancora di capacità distributiva e gli edifici più datati non soddisfano più i nuovi requisiti tecnici. Dall'altro lato, la debole crescita economica, gli alti costi e la cautela negli investimenti aziendali stanno rallentando l'espansione.
Negli ultimi anni, l'attività edilizia ha subito un calo. Gli sviluppatori hanno reagito all'aumento dei costi di finanziamento, al costo più elevato dei materiali e alle maggiori difficoltà di commercializzazione. In particolare, i progetti speculativi sono stati rinviati o avviati solo con contratti di locazione preliminari. Di conseguenza, nel medio termine potrebbe verificarsi una carenza di spazi di alta qualità, nonostante la presenza di unità sfitte sul mercato complessivo.
Questa apparente contraddizione è cruciale. Il mercato non è composto da metri quadrati completamente intercambiabili. Un magazzino efficiente dal punto di vista energetico, con un'adeguata fornitura di energia elettrica, un buon accesso e disponibilità 24 ore su 24, 7 giorni su 7, ha una concorrenza limitata rispetto a un edificio più vecchio in una posizione meno desiderabile. Allo stesso tempo, la differenza di prezzo rimane significativa. Non tutti gli utenti richiedono gli standard più elevati e alcune aziende accettano compromessi tecnici se l'affitto è considerevolmente inferiore.
Il vantaggio del CoreHub è che Rastatt non è una località speculativa priva di una solida base di domanda industriale. Uno svantaggio è la forte dipendenza della regione da un settore ciclico. Il mercato locale potrebbe quindi avere un andamento migliore o peggiore rispetto alla media nazionale. I dati di vendita nazionali forniscono alcune indicazioni, ma non sostituiscono un'analisi dei singoli utenti, delle offerte di affitto e degli immobili concorrenti nella regione dell'Alto Reno.
In questo contesto, la decisione di Verdion è anticiclica, ma non irrazionale. L'azienda si sta sviluppando in un periodo di offerta limitata, confidando in un successivo miglioramento del mercato. Questa strategia offre maggiori opportunità rispetto all'ingresso nel mercato al culmine di un boom edilizio, ma richiede capitali sufficienti e pazienza nel caso in cui la ripresa dovesse tardare.
VELF 2 non segue una strategia difensiva
CoreHub fa parte del Verdion European Logistics Fund 2, o VELF 2 in breve. Il fondo persegue una strategia di creazione di valore. Il capitale non viene investito principalmente in immobili di pregio già sviluppati e con contratti di locazione a lungo termine, bensì in immobili e terreni il cui valore può essere incrementato attraverso lo sviluppo, la ristrutturazione, la ri-locazione o una migliore gestione.
Questa strategia promette rendimenti più elevati perché il fondo si assume rischi che gli investitori più prudenti evitano. Tra questi figurano i rischi di pianificazione, costruzione, locazione e finanziamento. In Rastatt, la creazione di valore si articola in diverse fasi: individuazione della posizione, ottenimento del permesso di costruzione, realizzazione dell'immobile, individuazione di inquilini idonei e stabilizzazione del reddito da locazione. Solo a questo punto si crea un immobile che può potenzialmente essere venduto a investitori a lungo termine o mantenuto permanentemente nel portafoglio.
Il permesso di costruire è una tappa fondamentale in questo processo. Le normative edilizie creano valore riducendo l'incertezza e consentendo una pianificazione realistica del progetto. La successiva fase di costruzione sposta l'attenzione dai rischi di pianificazione ai costi, alle scadenze e alla locazione. Con Goldbeck come appaltatore generale, la costruzione verrà realizzata utilizzando strutture professionali e standardizzate.
Per il fondo, Rastatt rientra in una più ampia strategia europea e tedesca. La diversificazione dei progetti in diverse regioni consente di distribuire i rischi e creare economie di scala in fase di pianificazione, approvvigionamento, commercializzazione e gestione degli immobili. Allo stesso tempo, il capitale immobilizzato aumenta se diversi progetti speculativi non vengono affittati nei tempi previsti. La diversificazione del portafoglio offre una protezione limitata qualora una crisi economica o finanziaria generalizzata colpisca simultaneamente tutte le sedi.
CoreHub si inserisce quindi logicamente nella strategia del fondo, ma non si tratta di un investimento difensivo. Gli investitori si aspettano un premio per i rischi assunti. Verdion deve guadagnarsi questo premio attraverso la creazione attiva di valore. Un magazzino moderno da solo non basta; ciò che conta sono la locazione, la qualità degli inquilini, le condizioni contrattuali e un valore futuro dell'immobile che superi tutti i costi di sviluppo e di capitale.
I tassi di interesse determinano il valore sullo sfondo
Gli immobili logistici sono spesso considerati una questione operativa, ma la loro valutazione dipende fortemente dal mercato dei capitali. Se i rendimenti richiesti dagli investitori aumentano, il valore stimato dell'immobile diminuisce, a parità di canoni di locazione. Al contrario, se le aspettative di rendimento calano, il valore aumenta. Questa relazione può alterare significativamente la performance finanziaria di un progetto, anche se la costruzione e la locazione procedono secondo i piani.
Il lungo periodo di bassi tassi di interesse aveva incrementato il valore degli immobili e facilitato l'accesso al finanziamento. Con il successivo aumento dei tassi, il capitale preso in prestito è diventato più costoso, mentre gli acquirenti richiedevano rendimenti iniziali più elevati. Gli sviluppatori immobiliari hanno dovuto investire maggiori capitali propri, calcolare con maggiore prudenza e, in alcuni casi, rivedere i prezzi dei terreni o i progetti edilizi. Molti progetti hanno perso la loro precedente redditività.
Per Verdion, intercorre un periodo significativo tra l'ottenimento del permesso di costruzione e la data di completamento prevista. I tassi di interesse e i rendimenti delle transazioni potrebbero variare in entrambe le direzioni fino a luglio 2027. Un contesto finanziario più favorevole sosterrebbe il valore futuro. Se i costi di capitale dovessero rimanere elevati, l'immobile dovrà generare un reddito da locazione maggiore per giustificare il suo potenziale di valutazione di 45 milioni di euro.
La migliore protezione contro le fluttuazioni del mercato dei capitali è un flusso di cassa stabile. Contratti a lungo termine con aziende solvibili, canoni di locazione in linea con il mercato e basse spese non recuperabili rendono un immobile attraente anche con elevate aspettative di rendimento. La permanenza inutilizzata, d'altro canto, ha un doppio impatto negativo: comporta una perdita di reddito e gli acquirenti devono tenere conto di rischi e costi di locazione aggiuntivi.
Il compito più importante di Verdion, quindi, non è prevedere con precisione l'andamento dei tassi di interesse. L'azienda deve creare un edificio che rimanga affittabile anche in presenza di condizioni di mercato variabili. Spazi flessibili, bassi costi operativi e un ampio appeal per gli utenti sono economicamente più vantaggiosi di una scommessa ottimistica sui tassi di interesse.
Un lavoro non è garantito automaticamente
La realizzazione di nuove strutture logistiche è spesso giustificata dal loro impatto sull'occupazione. Durante la fase di costruzione, vengono stipulati contratti con imprese di progettazione, imprese edili, artigiani, fornitori di attrezzature tecniche e servizi. Tuttavia, la quantità di valore aggiunto effettivamente generato nella regione dipende dalle aziende appaltatrici, dalle filiere di fornitura e dai subappaltatori.
Durante la fase operativa, l'impatto occupazionale è ancora più incerto. Un'attività logistica di magazzino tradizionale, ad alta intensità di manodopera, può creare numerosi posti di lavoro operativi. Un centro altamente automatizzato, d'altro canto, potrebbe gestire un volume maggiore di merci con un numero significativamente inferiore di dipendenti. Tuttavia, ciò creerebbe più posti di lavoro qualificati nei settori della manutenzione, dell'analisi dei dati, dell'informatica, del controllo degli impianti e della gestione dei processi. Senza una base di utenti confermata, è quindi impossibile stimare con precisione il numero di posti di lavoro futuri.
Anche la qualità dell'occupazione dipende dal modello operativo. Il lavoro a turni, i livelli salariali, il lavoro temporaneo, i requisiti di formazione e il grado di automazione variano considerevolmente. Per la regione, una sede con servizi legati alla produzione e attività tecniche è spesso più vantaggiosa di un semplice magazzino di transito con scarsa integrazione locale. La progettazione dell'edificio consente entrambe le opzioni.
L'accessibilità per i dipendenti sta diventando un fattore chiave nella scelta di una sede lavorativa. Le aziende di logistica in molte aree sono in competizione per autisti, personale di magazzino e tecnici specializzati. I trasporti pubblici, le piste ciclabili sicure e i collegamenti tra i turni possono facilitare il reclutamento. Un buon accesso autostradale da solo non basta se i dipendenti hanno difficoltà a raggiungere il luogo di lavoro senza un'auto propria.
Nemmeno le entrate comunali sono garantite. Le imposte sugli immobili e le potenziali imposte sulle attività commerciali devono essere valutate rispetto ai costi pubblici per strade, servizi antincendio, drenaggio e gestione del traffico. Inoltre, l'ammontare delle imposte sulle attività commerciali dipende dalla redditività, dall'ubicazione dell'azienda e dalla struttura fiscale dei futuri utilizzatori. Pertanto, il beneficio regionale non dovrebbe essere valutato in base alle dimensioni dell'edificio, bensì in base al valore aggiunto effettivo che esso genera.
Il beneficio in termini di traffico genera costi esterni
Le caratteristiche logistiche dipendono dal traffico. Ciò rappresenta un fondamentale conflitto di obiettivi. La vicinanza all'autostrada A5 riduce i costi operativi e consente collegamenti rapidi. Allo stesso tempo, i viaggi aggiuntivi dei camion generano rumore, emissioni, usura del manto stradale e rischi di incidenti. L'operatività 24 ore su 24, 7 giorni su 7, distribuisce il traffico durante il giorno, ma può aumentare la congestione notturna.
Ingressi separati per auto e camion, spazio di manovra sufficiente e un'organizzazione chiara dell'occupazione dei varchi migliorano la sicurezza e l'efficienza. Gli spazi di parcheggio e le aree di sosta per i camion impediscono agli autisti di attendere in modo disordinato negli spazi pubblici. La gestione digitale delle fasce orarie riduce i tempi di punta e di inattività. Tali misure non solo apportano benefici operativi, ma influenzano anche l'accettazione da parte del pubblico.
Nel lungo periodo, la decarbonizzazione del trasporto merci su strada assumerà un'importanza sempre maggiore. I camion elettrici richiedono elevate capacità di ricarica, spazio e una gestione intelligente dell'energia. Il fotovoltaico e una connessione alla rete ad alte prestazioni forniscono le basi, ma i requisiti dei veicoli commerciali pesanti possono essere considerevoli. Un ammodernamento a prova di futuro delle infrastrutture di ricarica rafforzerebbe il valore a lungo termine del luogo.
Il CoreHub è principalmente orientato al trasporto su strada. Un collegamento ferroviario diretto non sarebbe probabilmente né economicamente sostenibile né pratico per tutti gli utenti di una struttura di queste dimensioni. Tuttavia, le aziende possono integrare indirettamente terminal regionali, porti o servizi di trasporto intermodale. La posizione di Rastatt nel corridoio dell'Alto Reno apre diverse modalità di trasporto, anche se le operazioni immediate all'interno del magazzino rimangono incentrate sul trasporto su strada.
La valutazione economica è quindi duplice. Per inquilini e proprietari, la vicinanza all'autostrada offre un chiaro vantaggio. Tuttavia, per il pubblico in generale, ciò si traduce in costi non completamente inclusi nel canone di locazione o nel prezzo del trasporto. Un gestore responsabile deve limitare questi oneri attraverso una gestione efficiente del traffico, veicoli a basse emissioni e un buon coordinamento con le autorità locali.
Tre scenari fino a luglio 2027
In uno scenario favorevole, l'economia tedesca si stabilizza, la domanda industriale si riprende e le aziende investono maggiormente in catene di approvvigionamento moderne. Allo stesso tempo, l'offerta di nuove costruzioni rimane limitata perché molti sviluppatori hanno posticipato i progetti. Verdion affitta entrambe le unità a inquilini solvibili prima o poco dopo il completamento. I contratti di locazione a lungo termine e un contesto di tassi di interesse più favorevoli sostengono il valore. Il CoreHub sarebbe quindi considerato un progetto anticiclico di successo.
Nello scenario di base più realistico, l'economia rimane debole, mentre gli spazi di alta qualità continuano a essere richiesti. Un'unità viene affittata rapidamente, mentre la ricerca di una seconda richiede più tempo. Verdion potrebbe dover offrire periodi di affitto gratuito, sussidi per lo sviluppo o condizioni contrattuali più flessibili. Il flusso di cassa inizia più tardi ed è inizialmente inferiore, ma l'immobile raggiunge un tasso di occupazione stabile entro un lasso di tempo gestibile.
Nel peggiore dei casi, la crisi del settore automobilistico si intensifica. I fornitori riducono la capacità produttiva, le aziende di logistica evitano l'espansione e sul mercato si rendono disponibili ulteriori spazi già esistenti. Allo stesso tempo, i costi di finanziamento rimangono elevati. Verdion sarebbe costretta a ridurre gli affitti o a offrire incentivi significativi. Una prolungata inoccupazione degli spazi avrebbe un impatto negativo sugli utili e, di conseguenza, sul valore del progetto.
Un quarto rischio, spesso sottovalutato, risiede nelle diverse esigenze degli utenti. La domanda può esistere, ma potrebbe richiedere più energia elettrica, tecnologie antincendio aggiuntive, configurazioni di accesso differenti, permessi speciali o una maggiore capacità di parcheggio. Quanto più tardi si manifestano tali esigenze, tanto più costoso diventa l'adattamento. La struttura di base flessibile riduce questo rischio, ma non può eliminarlo completamente.
La tempistica fino a luglio 2027 rappresenta un vantaggio anche per il marketing. Le aziende più grandi spesso necessitano di molti mesi per la valutazione del sito, le approvazioni interne, la negoziazione dei contratti, la pianificazione tecnica e il trasloco. Con un permesso di costruzione e una tempistica definita, Verdion può avviare le trattative vincolanti fin da subito. Il punto cruciale non è solo affittare lo spazio il più rapidamente possibile, ma anche a condizioni economicamente sostenibili.
Il successo può essere misurato in base a quattro parametri
Il successo economico del CoreHub non dovrebbe essere misurato unicamente in base al tasso di occupazione. Il primo fattore cruciale è la velocità di locazione. Ogni mese di inoccupazione ritarda le entrate e aumenta il capitale immobilizzato. Tuttavia, una locazione rapida è vantaggiosa solo se non viene ottenuta attraverso concessioni eccessive.
Il secondo fattore è la qualità dei contratti di locazione. La solvibilità, la durata del contratto, l'indicizzazione, i diritti di recesso e la ripartizione dei costi operativi e di manutenzione determinano la stabilità del flusso di cassa. Un contratto di locazione a lungo termine con un'azienda finanziariamente solida può aumentare significativamente il valore dell'immobile. Al contrario, un contratto di locazione a breve termine con un canone nominale elevato può comportare maggiori rischi.
Il terzo fattore è l'efficienza operativa ed energetica effettiva. I dati reali sui consumi sono cruciali, non solo i valori pianificati o le certificazioni. Se le pompe di calore, l'involucro edilizio, l'illuminazione e il fotovoltaico riducono in modo misurabile i costi delle utenze, si crea un vantaggio competitivo sostenibile. Se i risparmi sono inferiori alle aspettative, diventa più difficile giustificare un sovrapprezzo sull'affitto per il nuovo edificio.
Il quarto fattore è la diversificazione della domanda. Se Verdion riuscirà ad attrarre utenti da diversi settori, la sua dipendenza dalle prestazioni dell'industria automobilistica diminuirà. Le aziende che combinano la logistica con la produzione leggera, la lavorazione tecnica o la distribuzione regionale sarebbero particolarmente preziose. Ciò genererebbe una maggiore creazione di valore a livello locale rispetto a un semplice magazzino di transito.
Questi quattro fattori sono più strettamente interconnessi di quanto non sembri a prima vista. Una buona tecnologia facilita la locazione, un'ampia base di utenti migliora la posizione contrattuale, contratti stabili aumentano il valore dell'immobile e bassi costi operativi rafforzano la fedeltà degli inquilini. Il successo del progetto, quindi, non deriva da una singola caratteristica, ma piuttosto dall'interazione tra posizione, edificio e struttura contrattuale.
Una valutazione giustamente positiva, ma sobria
Il Verdion CoreHub Rastatt è economicamente solido e strategicamente logico. La sua posizione combina una consolidata zona industriale con l'autostrada A5 e la vicinanza alla Francia. I due capannoni limitano il rischio di locazione, le attrezzature tecniche ampliano la base di utenti e gli elevati standard di sostenibilità rispondono alle crescenti esigenze di aziende, banche e investitori.
La combinazione tra la riqualificazione di un'area industriale dismessa e la flessibilità della struttura edilizia è particolarmente interessante. Verdion sfrutta un sito industriale esistente anziché costruire un grande magazzino isolato su un'area vergine. Allo stesso tempo, evita di creare un immobile eccessivamente specializzato, adatto solo a un singolo utente. Ciò migliora l'adattabilità a lungo termine.
Ciononostante, i rischi rimangono considerevoli. L'avvio di costruzioni speculative trasferisce l'intero rischio di locazione al costruttore. La solidità regionale dell'industria automobilistica è al contempo soggetta a ciclicità. I tassi di interesse, i costi di costruzione e i potenziali incentivi all'affitto possono incidere negativamente sul potenziale valore. Inoltre, le caratteristiche di sostenibilità realizzano i loro benefici economici solo quando effettivamente riducono i costi operativi e sono apprezzate dagli inquilini.
Le prospettive, quindi, sono prudentemente positive. Verdion non sta investendo ciecamente in un boom logistico generale, ma piuttosto nello specifico colmare il divario qualitativo tra le esigenze moderne e un parco magazzini obsoleto. La posizione e il concept offrono buoni presupposti per beneficiare della limitata offerta di nuove costruzioni. Tuttavia, ciò non garantisce il successo.
In definitiva, l'importanza del progetto non è determinata dall'investimento di 45 milioni di euro. Il fattore cruciale è se Verdion riuscirà a trovare due inquilini idonei entro il 2027, a stipulare contratti sostenibili e a tradurre la qualità tecnica ed energetica promessa in vantaggi operativi tangibili. Se ciò avrà successo, il CoreHub diventerà una componente fondamentale del Corridoio dell'Alto Reno e un esempio convincente di riqualificazione urbana moderna. Tuttavia, se la domanda rimarrà eccessivamente dipendente dal settore automobilistico in difficoltà, o se la stipula dei contratti di locazione richiederà significative concessioni, il potenziale valore diminuirà rapidamente. Gli edifici possono essere completati come previsto; se alla fine diventeranno un immobile di valore, lo deciderà il mercato.
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