Jerman menghadapi kekurangan ruang dalam logistik – Kurangnya ruang membahayakan posisi kompetitif Jerman

Apa arti situasi paradoks ekonomi Jerman bagi industri logistik?

Perekonomian Jerman berada dalam situasi yang tampaknya kontradiktif: Sementara produk domestik bruto stagnan atau bahkan menyusut, kekurangan ruang logistik yang sangat besar mulai muncul. Paradoks ini memunculkan pertanyaan mendasar tentang permasalahan struktural perekonomian Jerman dan dampaknya terhadap daya saing.

Perekonomian Jerman menyusut untuk tahun kedua berturut-turut pada tahun 2024, sebesar 0,2 persen, setelah penurunan 0,3 persen pada tahun 2023. Di saat yang sama, data menunjukkan permintaan ruang logistik yang berkelanjutan, tercermin dari kekurangan pasokan dan kenaikan harga sewa. Perkembangan ini menunjukkan bahwa stagnasi perekonomian secara keseluruhan tidak selalu berarti penurunan kebutuhan logistik.

Penyebab stagnasi ini beragam dan utamanya bersifat struktural. Biaya energi yang tinggi, suku bunga yang tinggi, meningkatnya persaingan internasional, dan ketidakpastian politik membebani ekonomi ekspor Jerman. Potensi produksi Jerman lebih dari lima persen di bawah angka yang diharapkan pada tahun 2019 untuk tahun 2024. Tantangan struktural ini menciptakan lingkungan di mana perusahaan harus menahan investasi dan rencana ekspansi mereka, sekaligus mengoptimalkan dan memodernisasi rantai pasokan yang ada.

Kebutuhan ruang dalam logistik didorong oleh beberapa faktor yang beroperasi secara independen dari situasi ekonomi secara umum. Ledakan e-commerce, meskipun telah sedikit mereda, terus membutuhkan struktur logistik yang terdesentralisasi. Di saat yang sama, proses restrukturisasi di industri, terutama di sektor otomotif akibat elektromobilitas, menyebabkan kebutuhan ruang tambahan.

Bagaimana pasar real estat logistik Jerman berkembang dalam beberapa tahun terakhir?

Pasar real estat logistik Jerman telah mengalami perkembangan yang luar biasa dalam beberapa tahun terakhir, ditandai dengan permintaan yang berkelanjutan dan pasokan yang ketat. Perkembangan ini tercermin dalam angka omzet dan tren harga, serta perubahan struktural di pasar.

Penyerapan ruang logistik di pasar real estat Jerman berfluktuasi antara 5,7 dan 6,9 juta meter persegi per tahun dalam beberapa tahun terakhir. Pada paruh pertama tahun 2025, 2,7 juta meter persegi telah terserap, meningkat hampir sebelas persen dibandingkan tahun sebelumnya. Angka-angka ini menunjukkan bahwa, terlepas dari tantangan ekonomi, permintaan ruang logistik tetap stabil.

Perkembangan di pusat-pusat logistik utama patut diperhatikan. Meskipun pasar-pasar tradisional ini mendominasi pasar dalam waktu yang lama, pasar-pasar tersebut telah mengalami penurunan yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Hal ini terutama disebabkan oleh kelangkaan lahan dan kenaikan harga lahan di wilayah-wilayah tersebut. Akibatnya, permintaan semakin bergeser ke lokasi-lokasi pinggiran kota yang menyediakan lebih banyak lahan dengan kondisi yang lebih menguntungkan.

Tren sewa mencerminkan kelangkaan pasokan. Di wilayah-wilayah teratas, harga sewa terus meningkat hingga 3,5 persen per tahun. Harga sewa utama di kota-kota A telah mencapai €9,20 per meter persegi. Kenaikan harga ini tidak hanya didorong oleh kelangkaan ruang, tetapi juga oleh meningkatnya biaya konstruksi dan meningkatnya persyaratan untuk keberlanjutan dan efisiensi energi.

Tren penting lainnya adalah tingginya proporsi konstruksi baru di pasar properti logistik. Sekitar dua pertiga dari total penyerapan berasal dari bangunan baru. Hal ini menunjukkan bahwa ruang yang ada seringkali tidak lagi memenuhi persyaratan modern dan perusahaan bersedia berinvestasi pada properti logistik baru yang berteknologi canggih.

Struktur permintaan juga telah berubah. Meskipun penyedia layanan logistik pernah mendominasi pasar, perusahaan industri kini menjadi kelompok pengguna terpenting, dengan pangsa pasar lebih dari 40 persen. Hal ini mencerminkan tren internalisasi fungsi logistik dan pentingnya logistik bagi proses restrukturisasi industri.

Apa penyebab struktural dari kekurangan ruang?

Kelangkaan ruang logistik di Jerman bukan hanya akibat meningkatnya permintaan, tetapi juga masalah struktural di sisi pasokan. Penyebab-penyebab ini berakar kuat dalam kerangka politik, hukum, dan perencanaan, serta membutuhkan solusi jangka panjang.

Masalah utamanya adalah kebijakan zonasi yang restriktif dari pemerintah kota. Ruang logistik memainkan peran sekunder dalam konsep pengembangan pusat kota, meskipun krusial bagi usaha kecil dan menengah. Perencana kota dan pemerintah kota seringkali lebih memilih penggunaan lain seperti ruang hunian atau perkantoran, karena dianggap lebih menarik dan tidak terlalu mengganggu.

Pemerintah Jerman sedang berupaya mencapai sasaran pengurangan konsumsi lahan hingga kurang dari 30 hektar per hari pada tahun 2030, dan Uni Eropa bahkan menargetkan konsumsi lahan nol bersih pada tahun 2050. Sasaran kebijakan lingkungan ini meningkatkan tekanan terhadap lahan komersial yang tersedia dan secara signifikan mempersulit penetapan kawasan komersial dan industri baru.

Prosedur persetujuan yang panjang semakin memperparah masalah. Pengembangan ruang logistik baru melibatkan proses perencanaan dan persetujuan yang rumit dan dapat berlarut-larut hingga beberapa tahun. Penundaan ini mengakibatkan pasokan tidak dapat mengimbangi pertumbuhan permintaan dengan cukup cepat.

Kelangkaan lahan perkotaan semakin membatasi pasokan, terutama di pusat-pusat logistik utama. Di wilayah metropolitan, ruang logistik bersaing dengan penggunaan lahan lain yang terbatas, sehingga seringkali kalah. Hal ini menyebabkan perpindahan logistik ke lokasi-lokasi pinggiran, yang pada gilirannya mengakibatkan rute transportasi yang lebih panjang dan biaya yang lebih tinggi.

Faktor struktural lainnya adalah meningkatnya keengganan bank terhadap risiko ketika membiayai proyek logistik spekulatif. Porsi properti logistik yang dibangun secara spekulatif telah turun menjadi hanya 13 persen dari total volume pengembangan, dibandingkan dengan rata-rata 32 persen antara tahun 2019 dan 2023. Hal ini berarti bahwa ruang baru sebagian besar hanya dikembangkan dengan pra-sewa yang dijamin, yang membatasi fleksibilitas pasar.

Fragmentasi tanggung jawab antar tingkat administratif mempersulit perencanaan tata ruang yang terkoordinasi. Meskipun pemerintah federal menetapkan tujuan-tujuan utama, implementasi sesungguhnya berada di tangan negara bagian dan kotamadya, yang seringkali memiliki prioritas berbeda. Kurangnya koordinasi ini menyebabkan hasil yang kurang optimal dan menunda pembangunan yang diperlukan.

Mengapa industri logistik terus mengalami pertumbuhan yang kuat meskipun ekonomi mengalami stagnasi?

Dinamika industri logistik yang berkelanjutan, meskipun terjadi stagnasi ekonomi secara keseluruhan, dapat dijelaskan oleh beberapa tren dan perubahan struktural yang beroperasi secara independen dari situasi ekonomi secara umum. Perkembangan ini menggarisbawahi peran sentral logistik bagi perekonomian modern dan fungsinya sebagai pendorong bagi industri lain.

E-commerce tetap menjadi pendorong utama pertumbuhan, meskipun lajunya agak melambat. Ekspektasi konsumen akan waktu pengiriman yang cepat dan opsi pengiriman yang fleksibel membutuhkan struktur logistik yang terdesentralisasi dan pusat distribusi modern. Sebuah proyeksi memprediksi perluasan ruang logistik terkait e-commerce hingga 500.000 meter persegi di Jerman saja pada tahun 2028.

Proses restrukturisasi di industri juga mendorong permintaan ruang logistik. Industri otomotif, khususnya, membutuhkan struktur penyimpanan dan distribusi baru untuk baterai, suku cadang, dan perubahan rantai pasokan seiring dengan perkembangan elektromobilitas. Proses transformasi industri ini sebagian besar tidak bergantung pada fluktuasi ekonomi jangka pendek dan terus berlanjut bahkan di masa ekonomi yang sulit.

Meningkatnya kompleksitas rantai pasok global dan kebutuhan akan diversifikasi risiko menyebabkan peningkatan kebutuhan pergudangan. Perusahaan membangun stok penyangga untuk melindungi diri dari gangguan pasokan dan menerapkan strategi nearshoring yang membutuhkan pergudangan lokal. Strategi defensif ini meningkatkan permintaan akan ruang logistik, bahkan ketika perekonomian secara keseluruhan sedang stagnan.

Persyaratan keberlanjutan mendorong modernisasi struktur logistik yang ada. Lebih dari 65 persen investor institusional lebih memilih proyek real estat yang mematuhi prinsip-prinsip ESG. Hal ini mendorong permintaan akan bangunan logistik bersertifikasi hemat energi dan penggantian struktur lama dengan alternatif modern dan berkelanjutan.

Digitalisasi proses logistik membutuhkan infrastruktur dan konsep bangunan baru. Sistem pergudangan otomatis, robotika, dan kecerdasan buatan membutuhkan ruang yang dirancang khusus dengan peralatan teknis yang memadai. Persyaratan teknologi ini membuat banyak properti logistik yang ada menjadi usang dan menciptakan kebutuhan akan ruang modern yang kompatibel dengan teknologi.

Perubahan demografi dan kekurangan tenaga kerja terampil mempercepat tren otomatisasi di bidang logistik. Perusahaan berinvestasi dalam solusi yang intensif teknologi untuk mengurangi ketergantungan mereka pada tenaga kerja manusia. Investasi otomatisasi ini dilakukan bahkan ketika ekonomi secara keseluruhan sedang melemah, karena investasi ini menciptakan keunggulan kompetitif jangka panjang.

Gudang kontainer bertingkat tinggi dan terminal kontainer: Interaksi logistik – Saran dan solusi ahli – Gambar kreatif: Xpert.Digital

Teknologi inovatif ini menjanjikan perubahan mendasar dalam logistik kontainer. Alih-alih menumpuk kontainer secara horizontal seperti sebelumnya, kontainer disimpan secara vertikal dalam struktur rak baja bertingkat. Hal ini tidak hanya memungkinkan peningkatan kapasitas penyimpanan yang drastis dalam ruang yang sama, tetapi juga merevolusi seluruh proses di terminal kontainer.

Lebih lanjut tentang itu di sini:

• Gudang kontainer bertingkat tinggi dan terminal kontainer: Interaksi logistik – saran dan solusi dari para ahli

Apa dampak kekurangan lahan terhadap daya saing Jerman?

Kurangnya ruang logistik yang memadai mengancam daya saing Jerman di berbagai aspek dan dapat melemahkan posisi negara tersebut sebagai lokasi bisnis dalam jangka panjang. Dampaknya berkisar dari kenaikan biaya langsung hingga kerugian strategis dalam persaingan internasional.

Jerman telah kehilangan posisinya sebagai pemimpin dunia dalam bidang logistik, turun dari peringkat pertama ke peringkat ketiga dalam Indeks Kinerja Logistik Bank Dunia. Penurunan ini sebagian disebabkan oleh defisit infrastruktur dan hambatan kapasitas, termasuk kurangnya

Ruang logistik termasuk dalam kategori ini. Logistik Jerman tidak lagi kompetitif di banyak bidang, yang tercermin secara nyata dalam keunggulan lokasi sebelumnya.

Kelangkaan ruang menyebabkan kenaikan biaya yang signifikan, yang membebani daya saing perusahaan-perusahaan Jerman. Meningkatnya biaya sewa dan lahan di pusat-pusat logistik dibebankan kepada pelanggan dan pada akhirnya membuat produk-produk Jerman lebih mahal di pasar internasional. Perusahaan-perusahaan harus menerima biaya yang lebih tinggi atau memilih lokasi yang kurang optimal, yang mengakibatkan rute transportasi yang lebih panjang dan proses yang kurang efisien.

Kurangnya lahan yang sesuai menghambat investasi dan pendirian perusahaan internasional. Investor asing yang ingin menjadikan Jerman sebagai pusat logistik untuk Eropa tidak dapat menemukan lahan yang dibutuhkan atau terpaksa membayar harga yang sangat tinggi. Hal ini melemahkan posisi Jerman sebagai pintu gerbang ke Eropa dan lebih memilih lokasi lain di kawasan tersebut.

Kelangkaan ruang memaksa perusahaan untuk membuat keputusan lokasi yang kurang optimal. Alih-alih memilih lokasi yang paling optimal secara logistik, mereka terpaksa memilih lokasi yang tersedia, yang menghambat efisiensi seluruh rantai pasokan. Hal ini mengakibatkan waktu pengiriman yang lebih lama, biaya transportasi yang lebih tinggi, dan layanan pelanggan yang lebih buruk, sehingga melemahkan daya saing perusahaan-perusahaan Jerman.

Fleksibilitas yang terbatas dalam pemilihan lokasi menghambat kemampuan ekonomi Jerman untuk beradaptasi dengan perubahan kondisi pasar. Dalam lingkungan global yang dinamis, kemampuan untuk beradaptasi dengan cepat terhadap struktur logistik merupakan faktor kompetitif yang krusial. Jika perusahaan tidak dapat beroperasi secara fleksibel karena keterbatasan ruang, mereka akan kehilangan daya tanggap dan kemampuan adaptasi pasar.

Kurangnya ruang logistik modern yang kompatibel dengan teknologi memperlambat digitalisasi dan otomatisasi logistik Jerman. Sementara negara-negara lain berinvestasi dalam pusat logistik otomatis mutakhir, perusahaan-perusahaan Jerman seringkali mengandalkan struktur yang sudah ketinggalan zaman. Hal ini menyebabkan kerugian produktivitas dan biaya operasional yang lebih tinggi, yang melemahkan daya saing internasional.

Bagaimana permintaan ruang logistik akan berkembang pada tahun 2028?

Prakiraan perkembangan permintaan ruang logistik hingga tahun 2028 menunjukkan gambaran yang berbeda, ditandai oleh perlambatan jangka pendek dan pertumbuhan jangka panjang. Perkembangan ini mencerminkan interaksi kompleks antara faktor-faktor ekonomi dan tren struktural.

Penurunan permintaan sementara diperkirakan akan terjadi pada tahun 2024, mencerminkan ketidakpastian ekonomi saat ini dan meningkatnya tekanan biaya pada penyewa. Namun, penurunan ini terutama bersifat siklus dan tidak seharusnya mengaburkan tren pertumbuhan jangka panjang.

Prakiraan perkembangan hingga tahun 2028 menunjukkan gambaran yang jauh lebih positif. Studi memprediksi peningkatan penyerapan ruang menjadi sekitar 7,1 juta meter persegi pada tahun 2028, setara dengan pertumbuhan sebesar 27 persen dibandingkan tahun 2023. Pertumbuhan ini akan didorong oleh berbagai megatren, termasuk digitalisasi, fleksibilitas, dan perubahan demografi.

Volume konstruksi baru dapat meningkat hingga lebih dari 4,5 juta meter persegi per tahun pada tahun 2028, dengan syarat lahan yang dibutuhkan disediakan oleh pemerintah kota. Prakiraan ini menunjukkan bahwa potensi pertumbuhan sangat bergantung pada ketersediaan lahan yang sesuai dan dipengaruhi oleh keputusan politik di tingkat kota.

Sektor yang berbeda akan memberikan kontribusi yang berbeda pula terhadap pertumbuhan permintaan. Meskipun terjadi perlambatan saat ini, e-commerce akan tetap menjadi pendorong pertumbuhan utama, terutama karena penataan ulang pemain-pemain mapan dan restrukturisasi awal menuju logistik terdesentralisasi. Ritel dan grosir juga menunjukkan momentum berkelanjutan dalam restrukturisasi jaringan logistik mereka.

Grosir sangat penting, dan menurut survei para ahli, sektor ini seharusnya semakin menarik perhatian para pengembang dan pemilik properti. Sektor ini belum banyak mendapat perhatian hingga saat ini, tetapi menunjukkan potensi pertumbuhan yang signifikan dalam permintaan ruang logistik modern.

Industri otomotif akan membutuhkan ruang tambahan akibat transformasi menuju elektromobilitas. Rantai pasokan baterai yang baru, logistik suku cadang yang berubah, dan proses produksi yang direstrukturisasi membutuhkan struktur logistik yang disesuaikan. Transformasi industri ini sebagian besar tidak bergantung pada fluktuasi ekonomi dan akan mendukung permintaan secara struktural.

Permintaan akan ruang logistik berkelanjutan akan tumbuh secara tidak proporsional. Pada tahun 2030, kesenjangan pasokan untuk ruang logistik berkelanjutan di Jerman diperkirakan akan mencapai 42 persen. Di seluruh Eropa, permintaan akan melebihi pasokan sebesar 21,2 juta meter persegi, menciptakan peluang investasi yang signifikan bagi pengembang dan investor.

Apa solusi untuk mengatasi kekurangan ruang?

Mengatasi kekurangan ruang di industri logistik Jerman membutuhkan pendekatan multifaset yang mencakup langkah-langkah peningkatan efisiensi jangka pendek dan reformasi struktural jangka panjang. Berbagai pihak telah berupaya mengembangkan solusi inovatif yang berpotensi meringankan situasi ini.

Properti logistik bertingkat menawarkan solusi yang menjanjikan untuk mengatasi keterbatasan ruang, terutama di wilayah perkotaan. Di kota-kota besar di Asia, properti logistik dengan empat hingga enam lantai sudah menjadi standar, dengan jalur landai eksternal yang memungkinkan truk mencapai lantai atas dengan mudah. Namun, di Jerman, persyaratan hukum untuk jenis properti logistik ini harus ditetapkan terlebih dahulu.

Pengembangan lahan bekas industri (brownfield) menjadi semakin penting. Di banyak wilayah yang terdampak parah oleh perubahan struktural, terdapat area dalam kota yang belum dimanfaatkan. Area-area ini dapat dikembangkan untuk aplikasi logistik modern melalui pembangunan kembali dan konversi, yang memungkinkan pemanfaatan lahan yang telah disegel secara efisien dan mengurangi tekanan pada ruang terbuka hijau.

Revitalisasi bangunan-bangunan tua merupakan pilar kunci lain dalam mengatasi masalah ruang. Dengan tingkat kekosongan di bawah dua persen di banyak wilayah metropolitan, prakiraan permintaan diperlukan di tingkat federal, negara bagian, dan kota, yang harus dikoordinasikan secara erat dengan program perencanaan tata ruang regional. Bangunan-bangunan yang ada dapat disesuaikan dengan kebutuhan saat ini melalui modernisasi dan peningkatan teknis.

Konsep penggunaan campuran yang inovatif dapat membantu meningkatkan penerimaan ruang logistik di wilayah perkotaan. Proyek yang menggabungkan hunian, tempat kerja, ritel, dan logistik menunjukkan cara-cara di mana fungsi logistik dapat diintegrasikan dengan lebih baik ke dalam pembangunan perkotaan. Namun, pendekatan-pendekatan ini memerlukan pemikiran ulang di kalangan perencana kota dan pengembang proyek.

Digitalisasi dan otomatisasi dapat membantu meningkatkan efisiensi ruang logistik yang ada. Penggunaan kecerdasan buatan, robotika, dan sistem manajemen gudang yang dioptimalkan dapat meningkatkan produktivitas ruang. Hal ini mengurangi kebutuhan ruang absolut dan memungkinkan pemanfaatan kapasitas yang ada secara lebih intensif.

Kerja sama antar perusahaan dapat berkontribusi pada pemanfaatan ruang logistik yang lebih efisien. Konsep logistik bersama, di mana beberapa perusahaan menggunakan gudang dan pusat distribusi bersama, mengurangi kebutuhan ruang secara keseluruhan dan meningkatkan utilisasi kapasitas. Namun, pendekatan ini membutuhkan bentuk kerja sama dan kepercayaan baru antar pesaing.

Para pembuat kebijakan harus mengadaptasi kerangka hukum untuk memungkinkan solusi inovatif. Ini mencakup perubahan peraturan bangunan untuk mengakomodasi properti logistik bertingkat, penyederhanaan prosedur perizinan untuk pembangunan lahan terlantar, dan peraturan zonasi yang lebih fleksibel untuk proyek-proyek multiguna. Tanpa penyesuaian peraturan ini, banyak solusi yang menjanjikan akan tetap tidak termanfaatkan.

Sistem terminal kontainer untuk jalan raya, rel, dan laut dalam konsep logistik penggunaan ganda logistik tugas berat – Gambar kreatif: Xpert.Digital

Di dunia yang diwarnai oleh gejolak geopolitik, rantai pasokan yang rapuh, dan kesadaran baru akan kerentanan infrastruktur penting, konsep keamanan nasional sedang mengalami penilaian ulang yang fundamental. Kemampuan suatu negara untuk menjamin kemakmuran ekonominya, pasokan bagi penduduknya, dan kapabilitas militernya semakin bergantung pada ketahanan jaringan logistiknya. Dalam konteks ini, istilah "dwiguna" berevolusi dari kategori khusus pengendalian ekspor menjadi doktrin strategis yang menyeluruh. Pergeseran ini bukan sekadar adaptasi teknis, melainkan respons yang diperlukan terhadap "titik balik" yang membutuhkan integrasi mendalam antara kapabilitas sipil dan militer.

Cocok untuk:

• Sistem terminal kontainer untuk jalan raya, rel kereta api dan laut dalam konsep logistik penggunaan ganda logistik tugas berat

Contoh internasional apa yang menunjukkan strategi penanggulangan yang berhasil?

Negara-negara lain telah mengembangkan pendekatan inovatif untuk mengatasi kekurangan ruang dalam logistik, yang dapat menjadi model bagi Jerman. Contoh-contoh internasional ini menunjukkan bagaimana, melalui solusi kreatif dan kemauan politik, struktur logistik yang efisien dapat diciptakan bahkan dengan sumber daya ruang yang terbatas.

Singapura, yang telah melampaui Jerman sebagai juara logistik dunia, secara mengesankan menunjukkan bagaimana infrastruktur logistik yang sangat efisien dapat dibangun bahkan dalam situasi keterbatasan ruang yang ekstrem. Model negara-kota ini mengandalkan solusi logistik vertikal, sistem yang sangat otomatis, dan pemanfaatan optimal setiap meter persegi yang tersedia. Yang patut dicatat secara khusus adalah integrasi berbagai moda transportasi dan interkoneksi yang mulus antara transportasi laut, udara, dan darat.

Gedung logistik tertinggi di dunia, dengan luas 200.000 meter persegi yang tersebar di 24 lantai, terletak di Hong Kong. Setiap lantai dapat diakses secara individual melalui jalur landai spiral, memungkinkan distribusi barang yang efisien tanpa sistem lift yang rumit. Contoh ini menunjukkan bagaimana solusi arsitektur dan rekayasa yang inovatif dapat menciptakan kapasitas penyimpanan yang besar bahkan dengan ruang lantai yang terbatas.

Kota-kota di Jepang seperti Tokyo telah mengembangkan pusat logistik bertingkat dengan jalur landai terintegrasi yang memungkinkan truk melaju langsung ke berbagai lantai. Solusi ini menggabungkan keunggulan pemanfaatan ruang vertikal dengan penanganan kargo yang praktis. Integrasi pusat-pusat logistik ini ke dalam struktur perkotaan tanpa mengganggu lingkungan sekitar merupakan hal yang sangat mengesankan.

Belanda telah berhasil mengembangkan kawasan logistik di dekat pelabuhan yang berfungsi sebagai pusat multimoda. Pelabuhan Rotterdam menjadi model bagi konektivitas efisien berbagai moda transportasi dan penciptaan sinergi antarfungsi logistik. Konsentrasi ini memungkinkan pemanfaatan infrastruktur yang optimal dan mengurangi ruang yang dibutuhkan per ton yang ditangani.

Swedia telah mengembangkan konsep inovatif untuk mengintegrasikan logistik ke dalam kawasan permukiman. Pusat logistik bawah tanah di Stockholm menunjukkan bagaimana ruang dapat diciptakan untuk fungsi logistik, bahkan di kawasan padat penduduk, tanpa mengorbankan kualitas hidup penduduk. Meskipun solusi ini lebih mahal untuk dibangun, solusi ini menawarkan keuntungan jangka panjang yang signifikan dalam hal pemanfaatan lahan.

Prancis telah berhasil menerapkan konsep multiguna yang menggabungkan logistik, perkantoran, dan bahkan area hunian dalam satu kompleks bangunan. Proyek-proyek di Paris ini menunjukkan bagaimana arsitektur inovatif dan perencanaan yang matang dapat mengintegrasikan berbagai fungsi secara harmonis. Pemisahan yang cermat antara arus lalu lintas dan waktu penggunaan sangatlah penting.

Apa konsekuensi jangka panjang tanpa tindakan pencegahan strategis?

Tanpa perubahan strategis dalam kebijakan tata guna lahan dan langkah-langkah penanggulangan yang tepat, perekonomian Jerman menghadapi kerusakan jangka panjang yang signifikan yang dapat melemahkan daya saing kawasan secara permanen. Konsekuensinya akan memengaruhi berbagai sektor perekonomian dan memiliki dampak kumulatif.

Deindustrialisasi yang sedang berlangsung di Jerman akan dipercepat oleh kelangkaan ruang logistik. Perusahaan industri yang tidak dapat menemukan ruang logistik yang memadai atau terpaksa membayar biaya yang sangat tinggi akan semakin merelokasi produksi mereka ke luar negeri. Sebuah survei oleh Federasi Industri Jerman menunjukkan bahwa 16 persen perusahaan yang disurvei secara aktif merelokasi setidaknya sebagian produksi mereka ke luar negeri, sementara 30 persen sedang mempertimbangkan langkah ini dalam waktu dekat.

Hilangnya perannya sebagai pusat logistik Eropa akan mengakibatkan hilangnya nilai tambah yang signifikan bagi Jerman. Perusahaan-perusahaan internasional yang sebelumnya memasok Eropa dari Jerman akan merelokasi pusat distribusi mereka ke negara lain yang memiliki ruang yang cukup dengan harga yang wajar. Hal ini tidak hanya akan secara langsung mengurangi lapangan kerja di bidang logistik, tetapi juga akan memengaruhi layanan terkait dan pemasok industri.

Meningkatnya biaya logistik akan meningkatkan harga produk Jerman di pasar internasional dan melemahkan daya saingnya. Perusahaan-perusahaan Jerman harus menerima lokasi yang kurang optimal, yang mengakibatkan rantai pasokan yang tidak efisien, atau membayar premi tinggi untuk beberapa lokasi utama yang tersedia. Kedua alternatif tersebut akan memperburuk struktur biaya dan melemahkan kemampuan ekspor.

Kekuatan inovatif industri logistik Jerman akan terhambat, karena teknologi dan model bisnis baru membutuhkan lingkungan pengujian dan opsi penskalaan yang memadai. Tanpa ruang yang memadai untuk proyek percontohan dan pengujian sistem otomatis, Jerman akan tertinggal dalam perkembangan internasional. Hal ini juga akan membahayakan kepemimpinan teknologinya di bidang terkait seperti Industri 4.0 dan sistem otonom dalam jangka panjang.

Kesenjangan regional akan semakin meningkat karena fungsi logistik semakin tergeser ke daerah-daerah pinggiran, sementara pusat-pusat ekonomi kehilangan basis logistiknya. Hal ini akan melemahkan wilayah metropolitan sebagai lokasi bisnis dan sekaligus meningkatkan kemacetan lalu lintas karena rute transportasi yang lebih panjang. Dampak lingkungan yang ditimbulkannya akan bertentangan dengan tujuan iklim pemerintah Jerman.

Pasar tenaga kerja akan terdampak secara signifikan, mengingat sektor logistik merupakan salah satu penyedia lapangan kerja terpenting di Jerman. Hilangnya lapangan kerja di sektor logistik tidak hanya akan berdampak langsung pada lapangan kerja, tetapi juga dampak tidak langsung bagi industri terkait seperti transportasi, teknologi pergudangan, dan layanan TI. Pekerja berketerampilan rendah, yang seringkali menganggap logistik sebagai pilihan pekerjaan penting, akan sangat terdampak.

Daya tarik Jerman bagi investasi asing akan berkurang, karena konektivitas logistik merupakan faktor lokasi yang krusial bagi banyak perusahaan industri. Investor akan semakin memilih lokasi Eropa lain yang menawarkan kondisi logistik yang lebih baik. Hal ini akan memicu lingkaran setan, karena berkurangnya investasi juga berarti berkurangnya inovasi dan modernisasi infrastruktur yang ada.

Perubahan strategis apa yang dibutuhkan?

Analisis situasi saat ini menunjukkan dengan jelas bahwa Jerman sedang menghadapi titik kritis. Situasi paradoks berupa stagnasi ekonomi yang dipadukan dengan keterbatasan ruang logistik menuntut penilaian ulang fundamental terhadap kebijakan sebelumnya dan pergeseran strategis yang melampaui langkah-langkah jangka pendek.

Permasalahan struktural ekonomi Jerman berakar dalam dan meliputi biaya energi yang tinggi, perubahan demografi, meningkatnya persaingan internasional, dan infrastruktur yang ketinggalan zaman. Dalam konteks ini, sistem logistik yang berfungsi bukan hanya merupakan fondasi penting, tetapi juga merupakan faktor penentu keberhasilan daya saing seluruh lokasi bisnis.

Temuan para ahli menunjukkan bahwa kekurangan ruang bukan hanya masalah sementara, melainkan ancaman jangka panjang bagi daya saing Jerman. Peringatan akan kekurangan ruang logistik yang besar ini didasarkan pada analisis yang kuat dan harus dilihat sebagai peringatan bagi para politisi dan pelaku bisnis.

Mengatasi tantangan-tantangan ini secara sukses membutuhkan pendekatan terkoordinasi yang melibatkan berbagai tingkatan dan pemangku kepentingan. Pemerintah federal harus menciptakan kerangka kerja yang menyeluruh, negara bagian harus menyesuaikan perencanaan tata ruang, dan pemerintah daerah harus memikirkan kembali praktik-praktik spesifik penunjukan lahan mereka. Tanpa pendekatan terkoordinasi ini, langkah-langkah yang terpisah tidak akan cukup.

Contoh-contoh internasional menunjukkan bahwa solusi inovatif dimungkinkan bahkan dengan sumber daya lahan yang terbatas. Jerman dapat belajar dari pengalaman negara lain dan sekaligus mengembangkan solusinya sendiri yang disesuaikan dengan kondisi Jerman. Khususnya, pengembangan properti logistik bertingkat dan integrasi logistik yang lebih baik ke dalam kawasan perkotaan menawarkan potensi yang cukup besar.

Digitalisasi dan otomatisasi dalam logistik menawarkan peluang tambahan untuk meningkatkan efisiensi dan perlu didorong. Investasi dalam teknologi modern dapat membantu meningkatkan produktivitas ruang yang ada dan mengurangi kebutuhan ruang absolut. Di saat yang sama, investasi semacam itu akan memperkuat daya saing industri logistik Jerman.

Keberlanjutan harus dilihat sebagai peluang, bukan hambatan. Tingginya permintaan akan ruang logistik berkelanjutan menunjukkan bahwa solusi ramah lingkungan juga dapat berhasil secara ekonomi. Pengembangan properti logistik yang hemat energi dan netral CO2 dapat memberi Jerman keunggulan kompetitif sekaligus berkontribusi dalam mencapai tujuan iklimnya.

Waktunya telah tiba untuk perubahan strategis. Perekonomian Jerman tidak dapat menunggu lebih lama lagi sementara negara-negara lain memodernisasi dan memperluas infrastruktur logistik mereka. Hanya melalui tindakan tegas di semua tingkatan, Jerman dapat mempertahankan dan memperluas posisinya sebagai lokasi bisnis dan pusat logistik utama di Eropa. Industri logistik siap menghadapi tantangan ini, tetapi membutuhkan kerangka kerja politik dan sosial yang tepat untuk mewujudkan potensi penuhnya.

Markus Becker

Saya akan dengan senang hati menjadi penasihat pribadi Anda.

Kepala Pengembangan Bisnis

LinkedIn

Konrad Wolfenstein

Saya akan dengan senang hati menjadi penasihat pribadi Anda.

menghubungi saya di bawah Wolfenstein ∂ xpert.digital

Hubungi saya di bawah +49 89 674 804 (Munich)

LinkedIn