Modern logisztikai telephely Rastattban két csarnokkal, teherautó-hozzáféréssel, fotovoltaikus rendszerekkel és Felső-Rajna-menti látképpel – kreatív kép a témáról, mesterséges intelligenciával: Xpert.Digital
Építőipar válságban: Mi áll a Verdion rastatti megaprojektje mögött?
Az autóipari válság ellenére: Ezért épül egy új, high-tech logisztikai park Rastattban
Nincsenek bérlők, de 45 millió eurót ér: Verdion főterve a Felső-Rajnára
A német logisztikai ingatlanpiac fordulóponton van. Miközben a geopolitikai bizonytalanságok, az emelkedő kamatlábak és az iparban – különösen az autóiparban – bekövetkezett mélyreható strukturális változások számos befektetőt óvatosságra kényszerítenek, a páneurópai projektfejlesztő, a Verdion erős, anticiklikus jelzést küld. A baden-württembergi Rastattban épül az új „CoreHub”, egy korszerű logisztikai központ, amelynek potenciális értéke 45 millió euró. Figyelemre méltó aspektusa: előzetesen szerződtetett bérlő nélkül épül. Ami első pillantásra egy rendkívül kockázatos, spekulatív vállalkozásnak tűnik egy barnamezős területen, közelebbről megvizsgálva okosan kiszámított stratégiai tervnek bizonyul. A Verdion teljes mértékben kihasználja az energiahatékony és technológiailag jövőbiztos meglévő épületek feltűnő hiányát Németországban. A következő elemzés részletesen megvizsgálja, hogy miért alakul ki hatalmas minőségi rés a meglévő raktárkészletben, milyen kulcsszerepet játszanak az ESG-szabványok és az automatizálás, és miért sokkal több a Rastatt projekt, mint egy egyszerű fogadás az A5-ös autópálya közvetlen közelében lévő helyszínre.
A Verdion 45 millió eurós fogadást tett Rastattra: Miközben Németország ipara a jövőjéért küzd, a Verdion állandó bérlő nélkül építkezik – és a valóban modern logisztikai terület hiányára építkezik
Egy nagyobb jelentőségű csarnokprojekt
A tervezett 19 573 négyzetméteres összterülettel a Verdion CoreHub Rastatt nem egy kiemelkedően nagy logisztikai központ. Ennek ellenére a projekt gazdaságilag figyelemre méltó. A páneurópai logisztikai ingatlanszakértő, a Verdion építési engedélyt kapott két modern raktáregységre, amelyek értékpotenciálját körülbelül 45 millió euróra becsülik. A Goldbecket bízták meg generálkivitelezőként. A befejezés 2027 júliusára várható. A Hohlohstraße 13. szám alatti telephely egy már meglévő ipari parkban található Rastattban, kevesebb mint tíz perc autóútra az A5-ös autópályától.
Első pillantásra klasszikus ingatlanfejlesztésnek tűnik: egy befektető telket biztosít, építési jogokat szerez, raktárakat épít, majd bérbe adja azokat logisztikai, ipari vagy kereskedelmi szektorban működő vállalatoknak. Ezen leegyszerűsített leírás mögött azonban egy összetett gazdasági döntés áll. A Verdion olyan időszakban fektet be, amikor a német ipar gyenge kereslettől, magas költségektől, geopolitikai kockázatoktól és mélyreható technológiai változásoktól szenved. Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlanok finanszírozása és építése jelentősen nagyobb kihívást jelentett, mint az alacsony kamatlábak hosszú időszakában.
A Verdion döntése, hogy a kihívások ellenére is folytatja az építkezést, egyértelmű üzenetet küld. A vállalat nem csupán a növekvő áruszállítási volumenre épít, hanem inkább a meglévő német ipari ingatlanok minőségi hiányosságaira. Sok régebbi raktár nem felel meg a modern logisztikai folyamatok követelményeinek, illetve az energiahatékonysággal, automatizálással, tűzvédelemmel, munkakörülményekkel és fenntarthatósági dokumentációval kapcsolatos jelenlegi elvárásoknak. Ezért a már meglévő ipari központokban nem feltétlenül hiányzik a rendelkezésre álló terület, hanem inkább az épületek, amelyek könnyen elérhetők, és megfelelnek az elkövetkező évek műszaki és szabályozási követelményeinek.
A CoreHub gazdasági logikája tehát három feltételezésen alapul. Először is, a Felső-Rajna régió az ipari átalakulás ellenére is jelentős termelési és logisztikai folyosó marad. Másodszor, még gazdasági visszaesés idején is a vállalatoknak modern létesítményekre lesz szükségük, ha hatékonyabbá, rugalmasabbá és energiatakarékosabbá akarják tenni folyamataikat. Harmadszor, a hasonló új épületek kínálata továbbra is korlátozott marad, mivel a magas építési költségek, a telekhiány és a szigorúbb finanszírozás sok versenytársat nagyobb óvatosságra kényszerít. Az, hogy ezek a feltételezések igazak-e, nem a csarnokok elkészültekor, hanem bérbeadásukkor fog kiderülni.
A 45 millió euró nem az építési költség
A gyakran emlegetett 45 millió eurós szám pontos értelmezést igényel. A Verdion ezt használja a projekt értékpotenciáljának leírására. Ez a kifejezés nem szinonim a tiszta építési költségekkel, sem a már befektetett tőkével. Egy elkészült logisztikai ingatlan gazdasági értéke elsősorban a várható bérleti bevételből, az üzemeltetési költségekből, a bérlők hitelképességéből, a bérleti feltételekből és a befektetők által az adott időpontban elvárt megtérülésből származik.
A fejlesztési költségek nemcsak az épület tényleges megépítését foglalják magukban, hanem a telekköltséget, a tervezést, az engedélyeket, a telekfejlesztést, a műszaki telepítéseket, a kültéri területeket, a finanszírozást, a marketinget és a potenciális bérlők fejlesztését is. Ehhez jönnek még az áremelkedésekből, az építési késedelmekből, a módosítási megrendelésekből és a lízing későbbi kezdetéből eredő kockázatok. Egy projekt tehát a költségvetésen belül maradhat az építési költségek tekintetében, de még mindig elmaradhat a gazdasági elvárásoktól, ha a bérleti díj alacsonyabb a vártnál, vagy az épület hosszabb ideig üresen áll.
Tisztán matematikai értelemben 45 millió euró négyzetméterenként körülbelül 2300 eurót jelent a teljes alapterületre vetítve. Ez az egyszerű felosztás azonban nem ad megbízható építési költségértéket. A 19 573 négyzetméter raktár-, iroda-, műszaki, szociális és galériaterületeket foglal magában, változó költségekkel és hozampotenciállal. Ezenkívül az értékelés során figyelembe veszik a telek értékét, a kültéri létesítményeket és a várható megtérülést is. Egy teljes mértékben bérbe adott, hosszú távú bérleti szerződésekkel rendelkező ingatlan jelentősen többet érhet, mint ugyanaz az épület, amelyet nem használnak, még akkor is, ha mindkettő műszakilag azonos.
A döntő gazdasági tényező tehát nem a nyilvánosan bejelentett projektösszeg, hanem a fenntartható nettó megtérülés. A Verdionnak olyan bérleti díjakat kell elérnie, amelyek indokolják az összes fejlesztési és finanszírozási költséget, miközben versenyképesek maradnak a vállalkozások számára a meglévő telephelyekkel szemben. Minél magasabb az építési minőség és a műszaki színvonal, annál nagyobb a szükséges bérleti díjprémium. A bérlő csak akkor fogadja el ezt a prémiumot, ha cserébe mérhető értéket kap, például alacsonyabb üzemeltetési költségeket, hatékonyabb folyamatokat, csökkent fizetésképtelenségi kockázatokat vagy saját fenntarthatósági céljainak jobb elérését.
Rastatt több, mint egy autópálya-kijárat
A helyszín a projekt egyik legerősebb érve. Rastatt a Felső-Rajna-folyosón fekszik Németország délnyugati részén, Karlsruhe, Baden-Baden és Strasbourg között. Az A5-ös autópálya összeköti a régiót északon a Rajna-Majna régióval, délen pedig Freiburggal, Bázellel és Svájccal. Franciaország is a közelben van. A német, francia és svájci piacokat kiszolgáló vállalatok számára a helyszín ésszerű kiindulópontot kínál.
Az autópályától való rövid távolság nem elhanyagolható előny. A logisztikában a többletkilométerek és percek jelentős költségeket jelentenek több ezer utazás során. A rövid utazás előtti és utáni idők csökkentik az üzemanyag-fogyasztást, a sofőrök idejét, a járművek kopását és a nem tervezett késések valószínűségét. Különösen az időkritikus szállítások esetében a gyártóüzemekbe vagy a napi több útvonalon történő szállításoknál a jó közlekedési kapcsolatok érezhetően javíthatják egy helyszín versenyképességét.
Rastatt nem csupán egy tranzitközpont. A város és környéke széles ipari bázissal büszkélkedhet, nemzetközileg aktív vállalatokkal, közepes méretű beszállítókkal és műszaki szolgáltatókkal. A Mercedes-Benz gyár alkotja a legnagyobb ipari horgonypontot. Az üzem területén egy ipari park is található, ahol a beszállítók a termeléshez közel működhetnek. Ez keresletet teremt a raktározás, a sorozatgyártás, a csomagolás, a minőségellenőrzés, az alkatrészellátás és egyéb logisztikai szolgáltatások iránt.
A határokon átnyúló elhelyezkedés stratégiai értékkel is bír. A vállalatok konszolidálhatják Baden-Württemberg és Elzász áruforgalmát, vagy közvetítőként használhatják a telephelyet az európai ellátási láncokban. A Strasbourg közelsége kibővíti az elérhető gazdasági területet anélkül, hogy Verdion teljes mértékben egyetlen nemzeti piactól függne. Ez az előny azonban a hatékony rajnai átkelésektől, a stabil szállítási útvonalaktól és a zökkenőmentesen működő európai egységes piactól függ.
A helyszín tehát erős, de nem automatikusan jobb. Az autópálya-torlódások, az építkezések, a sofőrhiány, az emelkedő útdíjak és a szigorúbb kibocsátási előírások csökkenthetik a szállítási költségekből származó előnyöket. A CoreHub a Felső-Rajna folyosó előnyeit élvezi, de mint minden közúti létesítmény, továbbra is annak funkcionalitásától függ. A kulcsfontosságú kérdés az, hogy a felhasználók valóban hatékonyabban tudják-e kihasználni az ipari környezet, a határ közelsége és a közlekedési kapcsolatok kombinációját, mint az alternatív helyszínek a nagyobb Karlsruhe térségében, Elzászban vagy délebbre.
Az autóipari régió, mint lehetőség és koncentrációs kockázat is
Logikus döntés az autóipari vállalatokra összpontosítani. A gyártóüzemek összetett ellátási láncokkal, rövid átfutási időkkel és a nem tervezett leállások magas költségeivel működnek. Egy közeli modern raktár puffertárolóként, alkatrészközpontként, sorozatgyártási helyszínként vagy a termeléssel kapcsolatos szolgáltatások bázisaként is szolgálhat. Minél rövidebb a távolság az üzemig, annál könnyebb csökkenteni a készleteket és szinkronizálni a szállításokat.
A Mercedes-Benz gyár közelsége ezért általában javítja a lízinglehetőségeket. Ugyanakkor jelentős iparági kockázatot is teremt. Az európai autóipar strukturális átalakuláson megy keresztül, amelynek következményeit nehéz megjósolni az egyes üzemek, beszállítók és szolgáltatók számára. Az elektrifikáció, a szoftverekre való összpontosítás, a költségcsökkentő programok és a kínai gyártók növekvő versenye megváltoztatja a termékkínálatot és a beszerzési rendszereket. Egyes alkatrészek veszítenek jelentőségükből, míg az akkumulátorok, a teljesítményelektronika, a félvezetők és a digitális rendszerek egyre jelentősebbé válnak.
Ezek a változások nem csupán a logisztikát csökkentik. Új áruáramlásokat, új biztonsági követelményeket és új szolgáltatási igényeket is generálnak. Az akkumulátorok és bizonyos vegyi anyagok például speciális tűzvédelmi, tárolási és biztosítási koncepciókat igényelnek. Az elektronikus alkatrészek magas követelményeket támasztanak a tisztasággal, a biztonsággal és a készletgazdálkodással szemben. Ugyanakkor a gyártók regionálissá tehetik ellátási láncaikat a függőségek csökkentése érdekében. Egy olyan helyszín, mint Rastatt, profitálhat ebből.
A kockázat akkor keletkezik, amikor több regionális szereplő egyidejűleg csökkenti a kapacitását. Ha egy nagy üzem termelése csökken, nemcsak a közvetlen beszállítók, hanem a szállítmányozók, a munkaerő-kölcsönző ügynökségek és a műszaki szolgáltatók is nyomás alá kerülnek. Az üresen álló meglévő területeket ezután alacsonyabb áron lehetne kínálni, és versenyezni az új építésű épületekkel. A Verdionnak vagy csökkentenie kellene a bérleti díjra vonatkozó elvárásait, vagy inkább az autóiparon kívüli bérlők vonzására kellene összpontosítania.
A gazdaságilag megalapozott stratégia tehát nem a teljes autóipari specializációból áll. A CoreHubnak ki kell elégítenie az autóipar magas igényeit anélkül, hogy függővé válna tőle. A termelés, az általános szerződéses logisztika, a műszaki nagykereskedelem, az e-kereskedelem, az alkatrész-kereskedelem és a regionális disztribúció szélesíti a felhasználói bázist. A két raktáregység lehetővé teszi a különböző iparágak keveredését is. Ez a diverzifikáció a leghatékonyabb védelem a Verdion és a régió számára az egyoldalú ipari visszaeséssel szemben.
Két csarnok csökkenti a bérleti kockázatot
A tervezett teljes terület két raktáregység között oszlik meg. Ez lehetővé teszi a Verdion számára, hogy elkerülje az egyetlen bérlőtől való függőséget, akinek egyszerre közel 20 000 négyzetmétert kellene átvennie. A közepes méretű egységek gyakran szélesebb körű vállalatoknak adhatók bérbe, mint egy monolitikus nagy raktár. Regionális logisztikai szolgáltatók, beszállítók vagy kereskedelmi vállalatok számára egy körülbelül 8000-10 000 négyzetméteres terület jobban megfelelhet a tényleges igényeiknek.
A feloszthatóság a tulajdonos rugalmasságát is növeli. Ha egy bérlő kiköltözik, a teljes bevétel nem feltétlenül vész el. Az eltérő bérleti feltételek megoszthatják a kockázatot, és lehetővé tehetik a bérleti díjak fokozatos piaci igazítását. Továbbá két, ugyanazon a helyszínen működő vállalat kölcsönösen igénybe veheti a szolgáltatásokat, vagy közös közlekedési és biztonsági infrastruktúrát használhat.
Ezeknek az előnyöknek azonban ára van. Egy több bérlőből álló ingatlanhoz egyértelműen elkülönített területekre, külön bejáratokra, közműfogyasztás-mérőkre, tűzvédelmi tervekre és a közös terekre vonatkozó szervezési szabályokra van szükség. Az eltérő nyitvatartási idő és a forgalom konfliktusokat okozhat. A parkolóhelyek elosztását, a kültéri területek használatát és a műszaki rendszerekért való felelősséget is egyértelműen meg kell határozni a szerződésben.
Két egység nem szünteti meg teljesen a koncentrációs kockázatot. Ha a két bérlő egyike fizetésképtelenné válik, a bérleti díjbevétel jelentős része továbbra is elveszhet. Egy diverzifikáltabb megközelítés tovább megosztaná a kockázatot, de rontaná a működési hatékonyságot és további felújításokat igényelhetne. A Verdion ezért egy középutat választ egyetlen nagy bérlő és egy sok kis bérlővel rendelkező komplex üzleti park között.
Ez az egyensúly gazdaságilag is értelmes. Az egységek elég nagyok maradnak a professzionális logisztika és az ipari folyamatok lebonyolításához, mégis elég kicsik ahhoz, hogy a különböző felhasználói csoportok számára vonzóak legyenek. Ennek a rugalmasságnak önmagában is megvan a maga értéke, mivel csökkenti annak valószínűségét, hogy az épület bérlőváltás után hosszabb ideig teljesen kihasználatlanul maradjon. Bizonytalan gazdasági környezetben ez az alternatív felhasználási lehetőség fontosabb, mint egyetlen, konkrét folyamat optimalizálásának maximalizálása.
A technológia egyre inkább értékesítési ponttá válik a bérlők számára
Egy modern logisztikai ingatlan már nem csak a helyszínen és a bérleti díjban versenyez. A műszaki specifikációk egyre inkább meghatározzák, hogy mely folyamatok lehetségesek. A csarnok magassága, a padló teherbírása, a rakodóhelyek száma, a tűzvédelem, az áramellátás és a manőverezési területek befolyásolják a termelékenységet és az automatizálás mértékét. A Verdion ezért arra törekszik, hogy a CoreHub-ot felkészítse a különféle alkalmazásokra.
Az oldalsó rakodási lehetőségek és a több dokkolópont javítják az áruáramlást. A földszinti kapuk lehetővé teszik bizonyos járművek vagy gépek bejutását, és megkönnyítik a terjedelmes áruk kezelését. A robusztus padlólap biztosítja a szükséges támaszt az állványrendszerek, a nehéz áruk és a kiválasztott termeléssel kapcsolatos tevékenységek számára. Az irodai, műszaki, csapat- és galériaterületek az egyszerű tároláson túlra is kiterjesztik a létesítmény funkcionalitását.
Az elektromos csatlakozási kapacitás különösen fontos. A logisztikai épületeknek egyre nagyobb szükségük van elektromos áramra a szállítószalag-technológiához, a robotikához, az informatikai rendszerekhez, a hőszivattyúkhoz, a töltőinfrastruktúrához és az automatizált tárolási megoldásokhoz. Egy nem megfelelő hálózati csatlakozással rendelkező épület technikailag fejlettnek tűnhet, de még mindig nem alkalmas az igényes felhasználók számára. Az energiaigény azonban gyorsan fejlődik. Ami ma elegendőnek tűnik, a jövőben elégtelenné válhat a kiterjedt automatizálás vagy számos haszongépjármű egyidejű töltésének köszönhetően.
A 24/7-es működés lehetősége a gazdasági előnyöket is növeli. A logisztikai vállalatok a teljesítmény és a rendelkezésre állás révén keresik a bevételeiket. Az időbeli korlátozások csökkenthetik a kapacitáskihasználást és bonyolíthatják az ellátási láncokat. Ezért a 24/7-es működésre vonatkozó engedély értékes, még akkor is, ha a jövőbeni felhasználó kezdetben nem használja ki teljes mértékben. Ugyanakkor a zajvédelemmel, a világítással, a személyzettel és a környezetvédelmi szempontokkal kapcsolatos követelmények is növekednek.
A műszaki minőség csak akkor növeli az értéket, ha megfelel a keresletnek. A túlméretezett létesítmények növelik az építési költségeket anélkül, hogy feltétlenül magasabb bérleti díjakat generálnának. A Verdionnak ezért olyan színvonalat kell meghatároznia, amely igényes, de nem szükségtelenül specializált. A gazdaságilag legelőnyösebb épület nem az, amelyik a legfejlettebb műszaki jellemzőkkel rendelkezik, hanem az, amelynek jellemzőit a bérlők legnagyobb száma ténylegesen megfizeti és használja.
A fenntarthatóság már nem csak dísztárgy
A CoreHub koncepció magában foglalja a célzott DGNB Gold tanúsítványt, a magas energiahatékonysági szabványt, a fotovoltaikus rendszereket, a hőszivattyús technológiát és a zöldtetőket. Ezeket a jellemzőket gyakran a fenntarthatóság kifejezéssel foglalják össze, de eltérő gazdasági hatásokkal járnak. Csökkenthetik az energiafogyasztást, korlátozhatják a szabályozási kockázatokat, megkönnyíthetik a finanszírozást, és növelhetik a vonzerejüket a nagyobb vállalatok számára.
A bérlők számára az üzemeltetési költségek a legfontosabb tényezők. A nagy csarnokok négyzetméterenkénti energiaigénye viszonylag alacsony, de puszta méretük miatt is jelentős fogyasztást eredményeznek. A világítás, fűtés, szellőzés, szállítószalag-rendszerek és az informatikai berendezések gyakran órákon át működnek. Egy hatékony épületburkolat és egy hőszivattyú csökkentheti ezt az igényt. A fotovoltaikus rendszerek közvetlenül a helyszínen termelhetnek áramot, és csökkenthetik a piaci áraktól való függőséget.
A tényleges haszon a működési modelltől függ. A napenergiát elsősorban nappal termelik, míg egyes logisztikai folyamatok éjszaka magas fogyasztást mutatnak. Tárolás vagy rugalmas terheléskezelés nélkül a felesleges villamos energiát a hálózatba kell betáplálni, és más időpontokban onnan kell kinyerni. A kulcsfontosságú tényezők közé tartozik az is, hogy ki üzemelteti a rendszert, hogyan számlázzák a villamos energiát, és hogy a felhasználók hosszú távon profitálnak-e az alacsony termelési költségekből.
A Verdion számára a fenntarthatóság az ingatlanok értékének megőrzését is jelenti. A bankok és az intézményi befektetők egyre inkább vizsgálják az energiahatékonysági mutatókat, az éghajlati kockázatokat és az épületek jövőállóságát. A régebbi, nem hatékony épületek magasabb finanszírozási költségekkel, felújítási igényekkel vagy a bérleti potenciál szempontjából hátrányokkal szembesülhetnek. Egy új épület, amely jelentősen meghaladja a jelenlegi követelményeket, csökkenti a korai gazdasági elavulás kockázatát.
A kívánt tanúsítványt nem szabad összekeverni a már bizonyított teljesítménnyel. Csak a kivitelezés, a dokumentáció és az azt követő üzemeltetés fogja megmutatni, hogy a célok megvalósulnak-e. Egy fotovoltaikus rendszer nem teszi automatikusan klímasemlegessé az épületet, mivel a beton, az acél, a technológia és az építési folyamatok is kibocsátással járnak. Egy megbízható értékelésnek figyelembe kell vennie a teljes életciklust. A fenntarthatóság így a hozam és a kockázat kérdésévé válik, nem pedig a zöld címke kérdésévé.
Az Ön intralogisztikai szakértői
Magasraktárak és automatizált tárolórendszerek teljes körű megoldásainak tanácsadása, tervezése és megvalósítása - Kép: Xpert.Digital
További információ itt:
Üres állás vagy sikertörténet: A három forgatókönyv egy kockázatos építkezéshez a Felső-Rajnán
Barnamezős zöld rét helyett
A projektet egy már kereskedelmi célokra használt területen fejlesztik. Ez a barnamezős megközelítés egyre nagyobb jelentőségre tesz szert Németországban. A beépítetlen területeken létesülő új kereskedelmi területek gyakran politikai ellenállásba, hosszadalmas tervezési folyamatokba és környezetvédelmi aggályokba ütköznek. Ugyanakkor régebbi vagy alulhasznosított területek is vannak olyan ipari területeken, amelyek infrastruktúrája és építési jogai gazdaságilag revitalizálhatók.
A barnamezős területek lehetőségeket és kockázatokat is kínálnak a befektetők számára. A helyszínek gyakran már beépítettek és jól kapcsolódnak a közlekedési hálózatokhoz. A környéken meglévő ipari területek csökkentik az érzékeny lakóövezetekkel való konfliktusokat. Másrészt a környezeti szennyezés, az ismeretlen talajviszonyok, a bontási költségek és az elavult közművek jelentős többletköltségekhez vezethetnek. Ezért elengedhetetlen az alapos műszaki és jogi felmérés.
Gazdasági szempontból a meglévő kereskedelmi területek újrafelhasználása általában ésszerűbb, mint a hasonló új fejlesztések. A meglévő utakat, hálózatokat és önkormányzati infrastruktúrát hatékonyabban használják ki. A mezőgazdasági területekre és a természetre nehezedő nyomás csökkenhet. Ezek az előnyök azonban csak akkor érvényesülnek, ha a felújítást és az új építkezést valóban erőforrás-hatékony módon hajtják végre, és nem egyszerűen egy régi épület nagyobb, lezárt szerkezettel való cseréjeként.
Egy barnamezős terület értéknövekedése a bizonytalanság megszűnéséből fakad. Tisztázott tulajdonjoggal, megalapozott területrendezési jogszabályokkal, építési engedéllyel és modern infrastruktúrával egy potenciálisan nehezen használható telek intézményesen befektethető eszközzé válik. Pontosan ezt a folyamatot foglalja magában egy értéknövelő stratégia. A Verdion vállalja a fejlesztési kockázatokat, és magasabb hozamot vár el, mint egy már elkészült, teljesen bérbe adott ingatlan megvásárlásától.
Rastatt számára a meglévő telephely újrafelhasználása városrendezési szempontból is előnyösebb, mint egy önálló logisztikai központ építése egy teljesen új helyszínen. A CoreHub kiegészíti a meglévő ipari területet, és korszerűsítheti a regionális ellátási láncokat. Az integráció minősége azonban attól függ, hogyan kezelik a forgalmat, a vízelvezetést, a zajt, a világítást és a zöldterületeket a tényleges működés során.
A Verdion szándékosan építkezik biztonsági háló nélkül
A projekt fő kockázata a spekulatív fejlesztésben rejlik. Ez azt jelenti, hogy az építkezés megerősített hosszú távú bérlő nélkül folyik. A Verdion ezért vállalja a bérleti kockázatot. Ha a csarnokok a befejezés után üresen maradnak, a finanszírozás, az üzemeltetés, a biztosítás és a karbantartás folytatódik, miközben a bérleti díjbevétel elmarad.
Egy spekulatív fejlesztés nem feltétlenül meggondolatlan. A vállalatoknak megbízható átadási dátumokra van szükségük a helyszínnel kapcsolatos döntések meghozatalakor. Egy csupán tervezett, engedélyek vagy építési megkezdés nélküli projekt sok felhasználó számára túl bizonytalan. Az építési engedély megadásával és egy generálkivitelező kijelölésével a Verdion konkrétabb ajánlatot tud tenni a potenciális vásárlóknak. Az építési folyamat előrehaladása növeli a hitelességet és lerövidíti a szerződés aláírása és a beköltözés között eltelt időt.
Ez a megközelítés különösen akkor lehet hatékony, ha a versenytársak a magas kamatlábak és költségek miatt kevesebbet építenek. Az új építésű ingatlanok korlátozott kínálata javítja azon kevés projekt pozícióját, amelyek 2027-re készen állnak a beköltözésre. Azok a vállalatok, amelyeknek sürgősen szükségük van modern irodaterületre, nem várhatnak éveket az új engedélyekre. A Verdion arra számít, hogy pontosan ebben az időkereten belül korlátozott mennyiségű területet tud majd kínálni.
Az ellenkockázat egy újabb gazdasági visszaesés. Ha az ipari és kereskedelmi vállalatok elhalasztják a beruházásokat, a helyiségek iránti kereslet csökken, vagy a meglévő bérlők albérletbe adják a csarnokokat. Az ilyen meglévő ingatlanok gyakran olcsóbbak, mint az új épületek, még akkor is, ha energiahatékonyságuk és folyamatminőségük gyengébb. Az árérzékeny vállalatok ilyenkor a CoreHub ellen dönthetnek.
A spekulatív építkezés ezért az időzítés, a helyszín és a termékminőség kockázata. A Verdionnak nemcsak elvileg kell keresletet találnia, hanem időben olyan bérlőket is kell vonzania, akik hajlandóak fizetni a magasabb színvonalat. A siker kevésbé függ a növekvő logisztikai piacról szóló általános hírektől, mint inkább a Rastattban és a környező régióban folytatott konkrét bérleti tárgyalásoktól.
Vegyes jeleket küld a német piac
A német ipari és logisztikai ingatlanpiac vegyes képet mutat. Egyrészt a modern terek iránti kereslet alapvetően továbbra is erős. Az ellátási láncoknak rugalmasabbá kell válniuk, a vállalatok nagyobb biztonsági készleteket tartanak, az online kiskereskedőknek továbbra is szükségük van disztribúciós kapacitásra, és a régebbi épületek már nem felelnek meg az új műszaki követelményeknek. Másrészt a gyenge gazdasági növekedés, a magas költségek és az óvatos vállalati beruházások lassítják a bővülést.
Az új építési aktivitás az elmúlt években csökkent. A fejlesztők reagáltak a megnövekedett finanszírozási költségekre, a drágább anyagokra és a nehezebb marketingre. Különösen a spekulatív projekteket halasztották el, vagy csak előbérlettel kezdték meg. Ennek eredményeként középtávon hiány alakulhat ki a kiváló minőségű területekből, annak ellenére, hogy a teljes piacon még mindig vannak üresedések.
Ez a látszólagos ellentmondás kulcsfontosságú. A piac nem teljesen felcserélhető négyzetméterekből áll. Egy megfelelő energiaellátással, jó megközelíthetőséggel és 24/7-es rendelkezésre állással rendelkező energiahatékony raktár korlátozott versenyt tud felmutatni egy kevésbé kívánatos helyen lévő régebbi épülettel. Ugyanakkor az árkülönbség továbbra is jelentős. Nem minden felhasználó igényli a legmagasabb színvonalat, és egyes vállalatok elfogadják a technikai hátrányokat, ha a bérleti díj lényegesen alacsonyabb.
A CoreHub előnye, hogy Rastatt nem spekulatív helyszín szilárd ipari keresleti bázis nélkül. Hátránya a régió erős függősége a ciklikus iparágaktól. A helyi piac ezért jobban vagy rosszabbul is teljesíthet, mint az országos átlag. Az országos értékesítési adatok némi iránymutatást nyújtanak, de nem helyettesítik a Felső-Rajna régióban található konkrét felhasználók, bérleti ajánlatok és versengő ingatlanok elemzését.
Ezzel a háttérrel a Verdion döntése anticiklikus, de nem irracionális. A vállalat korlátozott kínálat idején fejlődik, és a későbbi piaci javulásra épít. Ez a stratégia nagyobb lehetőségeket kínál, mint egy építőipari fellendülés csúcsán piacra lépni, de elegendő tőkét és türelmet igényel arra az esetre, ha a fellendülés késik.
A VELF 2 nem védekező stratégiát követ
A CoreHub a Verdion European Logistics Fund 2, röviden VELF 2 része. Az alap értéknövelő stratégiát követ. A tőkét elsősorban nem teljesen kifejlesztett és hosszú távra bérbe adott prémium ingatlanokba fektetik, hanem olyan ingatlanokba és földterületekbe, amelyek értéke fejlesztés, felújítás, újrabérbeadás vagy jobb üzemeltetés révén növelhető.
Ez a stratégia magasabb hozamot ígér, mivel az alap olyan kockázatokat vállal, amelyeket a konzervatívabb befektetők elkerülnek. Ilyenek például a tervezési, építési, lízingelési és finanszírozási kockázatok. Rastattban az értékteremtés több szakaszból áll: a helyszín biztosítása, az építési engedély megszerzése, a létesítmény megépítése, megfelelő bérlők vonzása és a bérleti díjbevétel stabilizálása. Csak ezután jön létre olyan ingatlan, amely potenciálisan hosszú távú befektetőknek értékesíthető, vagy véglegesen a portfólióban tartható.
Az építési engedély kulcsfontosságú mérföldkő ebben a folyamatban. Az építési szabályozások értéket teremtenek azáltal, hogy csökkentik a bizonytalanságot és lehetővé teszik a reális projektütemezést. A következő építési fázis a tervezési kockázatokról a költségekre, a határidőkre és a lízingre helyezi át a hangsúlyt. A Goldbeck generálkivitelezővel az építkezés professzionális és szabványosított szerkezetek felhasználásával fog megvalósulni.
Az alap számára a Rastatt egy nagyobb európai és német stratégia része. A különböző régiókban megvalósuló többszörös projektek megoszthatják a kockázatokat és méretgazdaságosságot teremthetnek a tervezés, a beszerzés, a marketing és az épületüzemeltetés terén. Ugyanakkor a lekötött tőke megnő, ha több spekulatív fejlesztést nem adnak bérbe időben. A portfólió diverzifikációja csak korlátozott védelmet nyújt, ha egy általános gazdasági vagy pénzügyi válság egyszerre érinti az összes helyszínt.
A CoreHub így logikusan illeszkedik az alap stratégiájába, de nem defenzív befektetés. A befektetők prémiumot várnak el a vállalt kockázatokért. A Verdionnak ezt a prémiumot aktív értékteremtéssel kell kiérdemelnie. Egy modern raktár önmagában nem elég; a lényeg a bérleti szerződés, a bérlők minősége, a bérleti feltételek és a jövőbeni ingatlanérték, amely meghaladja az összes fejlesztési és tőkeköltséget.
A kamatlábak határozzák meg a háttérben lévő értéket
A logisztikai ingatlanokat gyakran működési kérdésnek tekintik, de értékelésük nagymértékben függ a tőkepiactól. Ha a befektetők által igényelt hozamok nőnek, a számított ingatlanérték csökken, feltételezve, hogy a bérleti díjak változatlanok maradnak. Fordítva, ha a hozamkövetelmények csökkennek, az érték emelkedik. Ez a kapcsolat jelentősen megváltoztathatja egy projekt pénzügyi teljesítményét, még akkor is, ha az építés és a bérbeadás a tervek szerint halad.
Az alacsony kamatlábak elhúzódó időszaka növelte az ingatlanok értékét és megkönnyítette a finanszírozást. A kamatlábak ezt követő emelkedésével a kölcsöntőke drágább lett, miközben a vevők magasabb kezdeti hozamot követeltek. A projektfejlesztőknek több tőkét kellett befektetniük, óvatosabban kellett kalkulálniuk, és egyes esetekben módosítaniuk kellett a telekárakat vagy az építési terveket. Sok projekt elvesztette korábbi jövedelmezőségét.
A Verdion esetében jelentős időszak telik el az építési engedély megszerzése és a tervezett befejezési dátum között. A kamatlábak és a tranzakciós hozamok 2027 júliusáig mindkét irányban mozoghatnak. A kedvezőbb finanszírozási környezet támogatná a jövőbeni értéket. Ha a tőkeköltségek továbbra is magasak, az ingatlannak erősebb bérleti bevételt kell generálnia ahhoz, hogy igazolja 45 millió eurós értékelési potenciálját.
A tőkepiaci ingadozásokkal szembeni legjobb védelem a stabil cash flow. A hitelképes vállalatokkal kötött hosszú távú szerződések, a piaci alapú bérleti díjak és az alacsony meg nem térülhető költségek vonzóvá teszik az ingatlant még magasabb hozamkövetelmények mellett is. Az üresen állás ezzel szemben dupla negatív hatással jár: kieső bevételt eredményez, a vevők pedig további kockázatokkal és bérleti díjakkal számolnak.
A Verdion legfontosabb feladata ezért nem a kamatlábak alakulásának pontos előrejelzése. A vállalatnak olyan épületet kell létrehoznia, amely változó tőkepiaci körülmények között is bérbeadható marad. A rugalmas terek, az alacsony üzemeltetési költségek és a széles felhasználói vonzerő gazdaságilag értékesebb, mint a kamatlábakra vonatkozó optimista fogadás.
A munkahelyek nem garantáltak automatikusan
Az új logisztikai ingatlanokat gyakran a foglalkoztatásra gyakorolt hatásukkal indokolják. Az építési fázisban szerződések jönnek létre tervezésre, építőipari vállalatokra, szakemberekre, műszaki berendezésekre és szolgáltatásokra. Az azonban, hogy mennyi hozzáadott érték marad valójában a régióban, a szerződtetett vállalatoktól, az ellátási láncoktól és az alvállalkozóktól függ.
A működési fázisban a foglalkoztatási hatás még bizonytalanabb. Egy hagyományos, munkaigényes raktárlogisztikai művelet számos működési munkahelyet teremthet. Egy nagymértékben automatizált központ ezzel szemben nagyobb mennyiségű árut képes kezelni lényegesen kevesebb alkalmazottal. Ez azonban több képzettséget igénylő munkahelyet teremtene a karbantartás, az adatelemzés, az informatika, az üzemirányítás és a folyamatirányítás területén. Megerősített felhasználói bázis nélkül ezért lehetetlen megbízhatóan megbecsülni a jövőbeli munkahelyek számát.
A foglalkoztatás minősége a működési koncepciótól is függ. A műszakos munka, a bérszint, az ideiglenes foglalkoztatás, a képzési követelmények és az automatizálás mértéke jelentősen eltérhetnek. A régióban egy olyan helyszín, ahol termeléssel kapcsolatos szolgáltatások és műszaki tevékenységek zajlanak, gyakran értékesebb, mint egy egyszerű, kevés helyi integrációval rendelkező tranzitraktár. Az épület kialakítása mindkét lehetőséget lehetővé teszi.
Az alkalmazottak számára a megközelíthetőség egyre fontosabb helyszíntényezővé válik. Számos területen a logisztikai vállalatok versenyeznek a sofőrökért, raktári személyzetért és műszaki szakemberekért. A tömegközlekedés, a biztonságos kerékpárutak és a megfelelő műszakkapcsolatok megkönnyíthetik a toborzást. A jó autópálya-hozzáférés önmagában nem elegendő, ha az alkalmazottaknak nehézséget okoz a helyszín elérése saját autó nélkül.
Még az önkormányzati bevételek sem garantáltak. Az ingatlanadókat és az esetleges iparűzési adókat mérlegelni kell az utak, a tűzoltóság, a vízelvezetés és a forgalomirányítás közköltségeivel szemben. Továbbá az iparűzési adó összege a jövedelmezőségtől, a vállalat helyétől és a jövőbeli felhasználók adószerkezetétől függ. Ezért a regionális hasznot nem az épület mérete, hanem az általa generált tényleges hozzáadott érték alapján kell értékelni.
A forgalmi előny külső költségeket generál
A logisztikai ingatlanok a forgalomtól függenek. Ez alapvető célkitűzés-ütközést vet fel. Az A5-ös autópályához való közelség csökkenti az üzemeltetési költségeket és gyors csatlakozásokat tesz lehetővé. Ugyanakkor a többlet kamionutak zajt, károsanyag-kibocsátást, útkopást és baleseti kockázatot okoznak. A 24/7-es üzem elosztja a forgalmat a nap folyamán, de növelheti az éjszakai torlódásokat.
A személygépkocsik és teherautók külön bejáratai, a elegendő manőverezőtér és az áttekinthetően szervezett kapufoglaltság növeli a biztonságot és a hatékonyságot. A teherautó-parkolóhelyek és pihenőhelyek megakadályozzák, hogy a sofőrök a közterületeken várakozzanak. A digitális idősáv-kezelés csökkenti a csúcsidőszakokat és az állásidőket. Az ilyen intézkedések nemcsak működési szempontból előnyösek, hanem a lakosság elfogadottságát is befolyásolják.
Hosszú távon a közúti áruszállítás dekarbonizációja egyre fontosabbá válik. Az elektromos teherautóknak nagy töltési kapacitásra, helyre és intelligens energiagazdálkodásra van szükségük. A fotovoltaikus rendszerek és a nagy teljesítményű hálózati csatlakozás alapot biztosítanak, de a nehéz haszongépjárművek igényei jelentősek lehetnek. A töltőinfrastruktúra jövőbiztos utólagos kiépítése erősítené a helyszín hosszú távú értékét.
Maga a CoreHub elsősorban közúti forgalomra épül. Egy közvetlen vasúti összeköttetés valószínűleg nem lenne gazdaságilag életképes és nem is praktikus egy ekkora létesítmény minden felhasználója számára. Mindazonáltal a vállalatok közvetve integrálhatják a regionális terminálokat, kikötőket vagy kombinált szállítási szolgáltatásokat. A Rastatt elhelyezkedése a Felső-Rajna folyosón számos szállítási módot nyit meg, még akkor is, ha a raktáron belüli közvetlen műveletek továbbra is a teherautókra összpontosulnak.
A gazdasági értékelés tehát kettős. A bérlők és a tulajdonosok számára az autópálya közelsége egyértelmű előnyt jelent. A nagyközönség számára azonban ez olyan költségeket eredményez, amelyek nincsenek teljes mértékben benne a bérleti díjban vagy a szállítási árban. Egy felelős üzemeltetőnek hatékony forgalomirányítással, alacsony kibocsátású járművekkel és a helyi hatóságokkal való jó együttműködéssel kell korlátoznia ezeket a terheket.
Három forgatókönyv 2027 júliusáig
Kedvező forgatókönyv esetén a német gazdaság stabilizálódik, az ipari kereslet helyreáll, és a vállalatok nagyobb mértékben fektetnek be a modern ellátási láncokba. Ugyanakkor az új építésű ingatlanok kínálata továbbra is korlátozott, mivel sok fejlesztő elhalasztotta a projekteket. A Verdion mindkét egységet hitelképes bérlőknek adja bérbe a befejezés előtt vagy röviddel utána. A hosszú távú bérleti szerződések és a kedvezőbb kamatkörnyezet támogatja az értéket. A CoreHub ebben az esetben sikeres anticiklikus fejlesztésnek tekinthető.
A reális alapforgatókönyv szerint a gazdaság továbbra is gyenge, miközben a minőségi irodaterületek iránt továbbra is nagy a kereslet. Az egyik egységet gyorsan kiadják, míg a második keresése tovább tart. A Verdionnak esetleg bérleti díjmentes időszakokat, fejlesztési támogatásokat vagy rugalmasabb szerződési feltételeket kell kínálnia. A pénzforgalom később indul be, és kezdetben alacsonyabb, de az ingatlan kezelhető időn belül stabil kihasználtságot ér el.
A legrosszabb esetben az autóipar visszaesése fokozódik. A beszállítók csökkentik a kapacitásukat, a logisztikai vállalatok elkerülik a bővítést, és további meglévő területek kerülnek piacra. Ugyanakkor a finanszírozási költségek továbbra is magasak. A Verdionnak csökkentenie kellene a bérleti díjakat, vagy jelentős ösztönzőket kellene kínálnia. A hosszan tartó üresen állás negatívan befolyásolná a bevételeket, és így a projekt értékét is.
Egy negyedik, gyakran alábecsült kockázat a felhasználói igények eltérésében rejlik. Lehet, hogy van kereslet, de ehhez több áramra, további tűzvédelmi technológiára, eltérő kapukonfigurációkra, különleges engedélyekre vagy nagyobb parkolókapacitásra lehet szükség. Minél később merülnek fel ezek az igények, annál drágábbá válik az átalakítás. A rugalmas alapszerkezet csökkenti ezt a kockázatot, de nem szünteti meg teljesen.
A 2027 júliusáig tartó időkeret a marketing szempontjából is előnyt jelent. A nagyobb vállalatoknak gyakran több hónapra van szükségük a helyszín felméréséhez, a belső jóváhagyásokhoz, a szerződéses tárgyalásokhoz, a műszaki tervezéshez és az áthelyezéshez. Egy építési engedéllyel és egy fix ütemtervvel a Verdion már korán megkezdheti a kötelező érvényű tárgyalásokat. A lényeg nemcsak az, hogy a területet a lehető leggyorsabban, hanem gazdaságilag is életképes feltételek mellett béreljék ki.
A sikert négy mérőszámmal mérhetjük
A CoreHub gazdasági sikerét nem szabad kizárólag a teljes kihasználtság alapján mérni. Az első kulcsfontosságú tényező a bérbeadás sebessége. Minden egyes üresen töltött hónap késlelteti a bevételeket és növeli a lekötött tőkét. A gyors bérbeadás azonban csak akkor előnyös, ha nem túlzott engedményekkel érik el.
A második tényező a bérleti szerződések minősége. A hitelképesség, a bérleti szerződés időtartama, az indexálás, a felmondási jogok, valamint az üzemeltetési és karbantartási költségek eloszlása határozza meg a cash flow stabilitását. Egy pénzügyileg erős vállalattal kötött hosszú távú bérleti szerződés jelentősen növelheti az ingatlan értékét. Ezzel szemben egy rövid távú, magas nominális bérleti díjjal járó bérleti szerződés nagyobb kockázatokkal járhat.
A harmadik tényező a tényleges működési és energiahatékonyság. A valós fogyasztási adatok kulcsfontosságúak, nem csak a tervezett értékek vagy a tanúsítványok. Ha a hőszivattyúk, az épületburkolatok, a világítás és a fotovoltaikus rendszerek mérhetően csökkentik a közüzemi költségeket, fenntartható versenyelőny jön létre. Ha a megtakarítás elmarad a várttól, nehezebbé válik indokolni az új épületek bérleti díjára vonatkozó felárat.
A negyedik tényező a kereslet diverzifikációja. Ha a Verdion több iparágból vonz felhasználókat, csökkenni fog a járműipar teljesítményétől való függősége. Különösen értékesek lennének azok a vállalatok, amelyek a logisztikát a könnyűgyártással, a műszaki feldolgozással vagy a regionális disztribúcióval ötvözik. Ez több helyi értékteremtést generálna, mint egy egyszerű tranzitraktár.
Ez a négy tényező szorosabban összefügg egymással, mint amilyennek elsőre látszik. A jó technológia megkönnyíti a bérbeadást, a széles felhasználói bázis javítja a szerződéses pozíciót, a stabil szerződések növelik az ingatlan értékét, az alacsony üzemeltetési költségek pedig erősítik a bérlők lojalitását. A projekt sikere tehát nem egyetlen jellemzőből fakad, hanem a helyszín, az épület és a szerződéses struktúra kölcsönhatásából.
Jogosan pozitív, de józan értékelés
A Verdion CoreHub Rastatt gazdaságilag megalapozott és stratégiailag logikus. Elhelyezkedése egy fejlett ipari régiót, az A5-ös autópályát és Franciaország közelségét ötvözi. A két csarnokegység korlátozza a lízingkockázatot, a műszaki felszereltség bővíti a felhasználói bázist, a magas fenntarthatósági szabványok pedig a vállalatok, bankok és befektetők növekvő igényeit elégítik ki.
A barnamezős fejlesztés és a rugalmas épületszerkezet kombinációja különösen vonzó. A Verdion egy meglévő ipari területet hasznosít ahelyett, hogy egy elszigetelt, nagy raktárat építene egy zöldmezős területen. Ugyanakkor elkerüli egy túlságosan specializált, csak egyetlen felhasználó számára működő ingatlan létrehozását. Ez javítja a hosszú távú alkalmazkodóképességet.
Mindazonáltal a kockázatok továbbra is jelentősek. A spekulatív építkezések a teljes lízingkockázatot a fejlesztőre hárítják. Az autóipar regionális ereje egyidejűleg ciklikus függőség is. A kamatlábak, az építési költségek és a lehetséges bérleti ösztönzők negatívan befolyásolhatják az értékpotenciált. A fenntarthatósági jellemzők gazdasági előnyeik csak akkor érvényesülnek, ha valóban csökkentik az üzemeltetési költségeket, és a bérlők értékelik őket.
A kilátások tehát óvatosan pozitívak. A Verdion nem vakon fektet be egy általános logisztikai fellendülésbe, hanem kifejezetten a modern követelmények és az elöregedő raktárkészlet közötti minőségi szakadékba. A helyszín és a koncepció jó előfeltételeket kínál az új építésű épületek korlátozott kínálatának kihasználásához. Ez azonban nem garantálja a sikert.
Végső soron a projekt jelentőségét nem a 45 millió eurós beruházás határozza meg. A döntő tényező az, hogy a Verdion 2027-ig talál-e két megfelelő bérlőt, életképes szerződéseket köt-e, és a megígért műszaki és energetikai minőséget kézzelfogható működési előnyökké alakítja-e. Ha ez sikerül, a CoreHub a Felső-Rajna-i folyosó robusztus elemévé és a modern barnamezős fejlesztések meggyőző példájává válik. Ha azonban a kereslet továbbra is túlságosan függ a küszködő autóipartól, vagy ha a bérleti szerződések megszerzése jelentős engedményeket igényel, a potenciális érték gyorsan csökkenni fog. Az épületek a tervek szerint elkészülhetnek; hogy végül erős ingatlanná válnak-e, azt a piac fogja eldönteni.
Globális marketing- és üzletfejlesztési partnere
☑️ Üzleti nyelvünk az angol vagy a német
☑️ ÚJ: Levelezés az anyanyelveden!
Konrad Wolfenstein
Én és a csapatom örömmel állunk rendelkezésére személyes tanácsadóként.
Kapcsolatba léphetsz velem a kapcsolatfelvételi űrlap kitöltésével itt wolfenstein@xpert.digital:, vagy egyszerűen hívj a +49 7348 4088 965 telefonszámon. Az e-mail címem
Alig várom a közös projektünket.
