राज्य निर्माता के रूप में: जर्मनी का आवास संकट और राज्य द्वारा किए गए समाधानों का भ्रम

आवास संकट गहराता जा रहा है: एक सरकारी आवास कंपनी इस समस्या को और भी बदतर क्यों बना रही है?

निर्माण क्षेत्र में दिवालियापन रिकॉर्ड ऊंचाई पर और नए अपार्टमेंट के बजाय नौकरशाही: राज्य ने स्वयं निर्माण संकट क्यों पैदा किया?

जर्मनी दशकों के सबसे भीषण आवास संकट की ओर अनियंत्रित रूप से बढ़ रहा है। रिकॉर्ड 14 लाख अपार्टमेंट की कमी और निर्माण परमिटों में भारी गिरावट के साथ, बाजार पतन के कगार पर है। इस आपात स्थिति में, राजनेता एक तथाकथित जीवन रेखा प्रस्तुत कर रहे हैं: संघीय सरकार एक सरकारी स्वामित्व वाली विकास कंपनी के रूप में हस्तक्षेप करेगी। लेकिन जो पहली नजर में एक मुक्तिदायक कदम प्रतीत होता है, गहन विश्लेषण करने पर एक खतरनाक गलती साबित होता है। वास्तविक अड़चन विफल मुक्त बाजार नहीं, बल्कि स्वयं राज्य है। नियमों के अथाह पहाड़, 16 अलग-अलग राज्य भवन संहिताएं, और करों का बोझ जो निर्माण लागत के एक तिहाई से अधिक को खा जाता है, ने राजनेताओं को निर्माण को अलाभकारी बना दिया है। एक नया संघीय आवास निगम गंभीर संरचनात्मक समस्याओं का समाधान क्यों नहीं करेगा और मौजूदा सरकारी स्वामित्व वाली अचल संपत्ति परियोजनाओं की विफलता से क्या गंभीर सबक मिलते हैं, यह हमारे व्यापक विश्लेषण में पढ़ा जा सकता है।.

जब दमकलकर्मी खुद ही आगजनी करने वाला बन जाता है

रिकॉर्ड घाटा एक शुरुआती बिंदु के रूप में: आवास बाजार का पतन

जर्मनी दशकों के सबसे भीषण आवास संकट का सामना कर रहा है। सोशल हाउसिंग मॉनिटर 2026, जिसे एलायंस फॉर सोशल हाउसिंग की ओर से पेस्टल इंस्टीट्यूट द्वारा संकलित किया गया है, देश भर में लगभग 14 लाख अपार्टमेंटों की रिकॉर्ड कमी को दर्शाता है - जिनमें से लगभग सभी किफायती आवास श्रेणी में हैं। युवा, बुजुर्ग और दिव्यांगजन विशेष रूप से प्रभावित हैं; अकेले उत्तरी राइन-वेस्टफेलिया जैसे घनी आबादी वाले राज्यों में लगभग 376,000 अपार्टमेंटों की कमी है, और बवेरिया में लगभग 233,000 की कमी है।.

इसी बीच, नए निर्माण के आंकड़े भारी गिरावट दर्शाते हैं। 2024 में, जर्मनी में केवल 215,900 अपार्टमेंट के निर्माण को मंजूरी दी गई - जो पिछले वर्ष की तुलना में 16.8 प्रतिशत की कमी है और लगातार तीसरी गिरावट है। 2022 की तुलना में, भवन निर्माण परमिट में कुल 43 प्रतिशत की भारी गिरावट आई है। इससे पहले इससे कम भवन निर्माण परमिट 2010 में जारी किए गए थे। राजनेताओं ने प्रति वर्ष 400,000 नए अपार्टमेंट का लक्ष्य रखा था; हालांकि, 2024 में वास्तव में केवल लगभग 252,000 इकाइयां ही पूरी हुईं, और विशेषज्ञों का अनुमान है कि 2025 में लगभग 235,000 और 2026 में लगभग 215,000 इकाइयां ही पूरी होंगी। वास्तविक रूप से: मांग और वास्तविकता के बीच वार्षिक अंतर 150,000 से अधिक अपार्टमेंट का है।.

इस स्थिति में, एसपीडी नेता और संघीय वित्त मंत्री लार्स क्लिंगबील ने बर्टेल्समैन फाउंडेशन में अपने भाषण में मांग की कि संघीय सरकार भविष्य में बड़े पैमाने पर आवास निर्माण करे। संघीय निर्माण मंत्री वेरेना ह्यूबर्ट्ज़ ने इस विचार का समर्थन किया और इसे जर्मन आवास बाजार के लिए एक संभावित "परिवर्तनकारी" बताया। हालांकि, ह्यूबर्ट्ज़ ने स्वयं स्वीकार किया कि इस तरह के संघीय आवास निगम की स्थापना के लिए मूल कानून (जर्मनी के संविधान) में संशोधन की आवश्यकता होगी। पहली नज़र में जो एक गंभीर संकट पर निर्णायक प्रतिक्रिया प्रतीत होती है, गहन विश्लेषण करने पर वह एक तात्कालिक समस्या का गलत निदान साबित होती है।.

राज्य मुहर के अंतर्गत लागतें: जर्मनी एक उच्च लागत वाला देश क्यों है?

सरकारी समाधानों के प्रश्न का उत्तर देने से पहले, आवास संकट के मूल कारण को समझना आवश्यक है: जर्मनी में नए आवास निर्माण की लागत संरचनात्मक रूप से बहुत अधिक है। वैश्विक रियल एस्टेट सेवा प्रदाता CBRE के एक विश्लेषण के अनुसार, जर्मनी में नए आवासों के निर्माण की औसत लागत 5,150 यूरो प्रति वर्ग मीटर थी – जो फ्रांस और फिनलैंड (प्रत्येक 5,000 यूरो) से अधिक और पोलैंड (2,130 यूरो) से दोगुनी से भी अधिक है। आवास निर्माण दिवस 2025 के लिए हाल ही में किए गए एक सर्वेक्षण में, जर्मनी के प्रमुख शहरों में बहुमंजिला अपार्टमेंट भवनों की लागत 3,300 यूरो से 8,300 यूरो प्रति वर्ग मीटर के बीच थी, जिसका औसत 4,470 यूरो था।.

मुख्य निष्कर्ष: इन लागतों का लगभग एक तिहाई हिस्सा, यानी लगभग 1,500 यूरो प्रति वर्ग मीटर, सीधे तौर पर करों और सार्वजनिक शुल्कों के कारण होता है। जर्मन प्रॉपर्टी फेडरेशन (ZIA) का अनुमान है कि निर्माण लागत में सरकार द्वारा लगाए गए कुल हिस्से का 37 प्रतिशत हिस्सा है – जिसमें अचल संपत्ति हस्तांतरण कर, मूल्य वर्धित कर, ऊर्जा दक्षता संबंधी आवश्यकताएं, तकनीकी भवन विनियम और नगरपालिका संबंधी आवश्यकताएं शामिल हैं। पेस्टल इंस्टीट्यूट ने अपने पिछले विश्लेषण में इसे और भी स्पष्ट रूप से बताया था: मकान निर्माण में निवेश किए गए प्रत्येक यूरो में से लगभग 51 सेंट करों और सामाजिक सुरक्षा योगदान के रूप में सरकार के पास जाते हैं।.

इन आंकड़ों का एक महत्वपूर्ण निष्कर्ष निकलता है: जर्मनी में आवास निर्माण में राज्य पहले से ही सबसे बड़े लागत निर्धारकों में से एक है – मूल्य वर्धित कर, अचल संपत्ति हस्तांतरण कर, ऊर्जा दक्षता नियम, तकनीकी भवन संहिता और नगरपालिका की अनेक आवश्यकताओं के माध्यम से। इस संदर्भ में राज्य के स्वामित्व वाली आवास निगम को समाधान के रूप में प्रस्तुत करने वाला कोई भी व्यक्ति मूलभूत विरोधाभास को अनदेखा कर रहा है: राज्य से उस समस्या का समाधान करने की अपेक्षा की जाती है जिसे उसने स्वयं काफी हद तक उत्पन्न किया है।.

नियामकीय बाधा: नौकरशाही विकास पर एक संरचनात्मक अवरोधक के रूप में

जर्मनी में आवास निर्माण की असली समस्या पूंजी की कमी नहीं, बल्कि नियमों का एक ऐसा जटिल जाल है जिसे पार करना लगभग नामुमकिन है। कोनराड एडेनाउर फाउंडेशन ने 2025 हाउसिंग कांग्रेस के लिए अपने प्रस्तुति पत्र में बताया है कि जर्मनी में भवन निर्माण से जुड़े अनेक मानकों के कारण निर्माण लागत में काफी वृद्धि हो रही है। संघीय स्तर पर नियमों का विखंडन विशेष रूप से समस्याग्रस्त है: 16 अलग-अलग राज्य भवन निर्माण संहिताएं नियोजन और अनुमोदन प्रक्रियाओं को जटिल बनाती हैं और मानकीकरण की कमी के कारण निर्माण लागत को बढ़ाती हैं। बवेरिया में जिस भवन निर्माण परियोजना को नियमों के अनुरूप माना जाता है, उसी के कारण हैम्बर्ग में भुगतान के लिए महीनों का अतिरिक्त समय लग सकता है।.

अनुमोदन में लगने वाला समय व्यवस्थागत विफलता का संकेत है। सरलीकृत प्रक्रिया में, सभी दस्तावेज़ पूर्ण होने पर भवन निर्माण परमिट आमतौर पर दो से तीन महीने में मिल जाता है। मानक प्रक्रिया में तीन से छह महीने लगते हैं, लेकिन जटिल परियोजनाओं के लिए अधिकारियों द्वारा वास्तविक प्रक्रिया में काफी अधिक समय लग सकता है। इसके अलावा, यदि ऐतिहासिक संरक्षण कार्यालय, पर्यावरण एजेंसियां ​​या अग्निशमन विभाग जैसे बाहरी अधिकारियों को शामिल करने की आवश्यकता होती है, तो उनकी प्रतिक्रिया में ही बारह सप्ताह तक का समय लग सकता है। भवन निर्माण परमिट से लेकर निर्माण पूरा होने तक का औसत समय अब ​​26 महीने है, और अपार्टमेंट भवनों के लिए तो यह 34 महीने तक है।.

ये नियामकीय बाधाएं निजी और सार्वजनिक दोनों तरह के विकासकर्ताओं को समान रूप से प्रभावित करती हैं। जर्मन आर्थिक विशेषज्ञ परिषद की अर्थशास्त्री वेरोनिका ग्रिम का निष्कर्ष स्पष्ट है: सरकारी स्वामित्व वाली परियोजना विकासकर्ताओं को भी निजी विकासकर्ताओं जैसी ही समस्याओं का सामना करना पड़ता है - निर्माण की उच्च लागत, कुशल श्रमिकों की कमी और अत्यधिक नियमन। एक नई सरकारी कंपनी इन संरचनात्मक समस्याओं का समाधान नहीं कर पाएगी; बल्कि वह भी अन्य बाजार प्रतिभागियों की तरह ही इन समस्याओं से प्रभावित होगी।.

निर्माण उद्योग में दिवालियापन की लहर: पूंजी निकासी हो रही है

जहां एक ओर राजनेता नई सरकारी कंपनियों पर बहस कर रहे हैं, वहीं निर्माण उद्योग में चुपचाप आर्थिक संकट चल रहा है। जुलाई 2025 में निर्माण क्षेत्र में दिवालियापन के मामलों की संख्या पिछले वर्ष के इसी महीने की तुलना में 19.2 प्रतिशत बढ़ गई – प्रति 10,000 कंपनियों पर 9.4 दिवालियापन के मामले दर्ज किए गए, जो राष्ट्रीय औसत से लगभग दोगुना है। 2025 की पहली छमाही में, अकेले हेस्से में 189 निर्माण क्षेत्र के दिवालियापन के मामले सामने आए – जो किसी भी अन्य क्षेत्र से अधिक हैं। उत्तरी राइन-वेस्टफेलिया में, वर्ष की पहली छमाही में कंपनियों के दिवालियापन में 17 प्रतिशत की वृद्धि हुई। अंतरराष्ट्रीय क्रेडिट बीमा कंपनी एट्राडियस ने अनुमान लगाया है कि वर्ष 2024 के पूरे वर्ष के लिए दिवालियापन में कुल वृद्धि लगभग 22 प्रतिशत थी।.

इस विकास के पीछे का आर्थिक तर्क स्पष्ट है। वर्तमान निवेश लागत लगभग €5,230 प्रति वर्ग मीटर है (जिसमें भूमि का हिस्सा भी शामिल है), ऐसे में निजी वित्तपोषित किराये से मासिक शुद्ध किराया €17.50 से कम होना लगभग असंभव है। एम्पिरिका के शोधकर्ता एंड्रियास ब्रौन ने इसे संक्षेप में इस प्रकार व्यक्त किया है: इन किरायों की बाजार में न के बराबर मांग है, इसलिए कोई निर्माण कार्य नहीं हो रहा है – यहां तक ​​कि स्वीकृत परियोजनाओं का भी नहीं। बाजार की विफलता निवेशकों के स्वार्थ की कमी के कारण नहीं है, बल्कि इसलिए है क्योंकि मौजूदा परिस्थितियों ने निजी क्षेत्र के निर्माण को संरचनात्मक रूप से अलाभकारी बना दिया है।.

उद्योग में क्षमता में कमी एक खतरनाक दुष्चक्र पैदा कर रही है: कुशल श्रमिक जो इस क्षेत्र को छोड़कर चले गए हैं, वे शायद ही कभी वापस लौटते हैं। निर्माण कंपनियों में से 80 से 85 प्रतिशत में 20 से कम कर्मचारी हैं। आज जिस अपार्टमेंट की इतनी सख्त जरूरत है, उसे कौन बनाएगा? एक नवस्थापित सरकारी कंपनी शून्य से क्षमता पैदा नहीं कर सकती – उसे भी अन्य सभी निर्माण कंपनियों की तरह ही श्रम बाजार की कमी का सामना करना पड़ेगा।.

व्यापार विकास, बिक्री और विपणन में हमारी यूरोपीय संघ और जर्मन विशेषज्ञता - चित्र: Xpert.Digital

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वह आदर्श जो आदर्श नहीं है: BImA की विफलता

संघीय आवास निगम के विचार का मूल्यांकन करने के इच्छुक किसी भी व्यक्ति को संघीय रियल एस्टेट एजेंसी (BImA) पर एक नज़र डालनी चाहिए - जो संघीय सरकार की मौजूदा राज्य-स्वामित्व वाली रियल एस्टेट संस्था है। परिणाम निराशाजनक हैं। 2018 के आवास शिखर सम्मेलन में, तत्कालीन सत्तारूढ़ गठबंधन ने घोषणा की थी कि संघीय सरकार एक आवास पहल के माध्यम से 6,000 से 8,000 नए अपार्टमेंट बनाएगी। वास्तविक परिणाम: 2020 से 2023 तक, 2,753 अपार्टमेंट का निर्माण शुरू हुआ - लेकिन 2023 के अंत तक केवल 200 इकाइयाँ ही पूरी हुईं। अकेले 2023 में, BImA ने केवल 68 नई इमारतों का निर्माण पूरा किया।.

लेकिन चिंताजनक बात सिर्फ नए निर्माण के आंकड़े ही नहीं हैं। BImA (संघीय अचल संपत्ति एजेंसी) के पोर्टफोलियो में मौजूद हर छह अपार्टमेंट में से एक खाली है – कुल मिलाकर 6,000 से अधिक संघीय स्वामित्व वाले अपार्टमेंट हैं, जिनमें से कुछ वर्षों से किराए पर नहीं दिए गए हैं। डेढ़ साल के भीतर खालीपन की दर लगभग दोगुनी हो गई थी। BImA के कर्मचारियों की ओर से जारी एक आंतरिक "मदद की गुहार" में एजेंसी की आंतरिक अव्यवस्था का स्पष्ट वर्णन किया गया है: एक सुसंगत योजना का अभाव, अत्यधिक कार्यभार, योग्य कर्मचारियों की कमी और निर्माण, संचालन और प्रबंधन के लिए कोई रणनीति न होना। कर्मचारियों ने स्वयं BImA के लिए किसी भी महत्वपूर्ण पैमाने पर आवास निर्माण करना "असंभव" माना। इसके अलावा, संघीय लेखा परीक्षक न्यायालय ने पाया कि BImA ने अधिभोग अधिकार खरीदते समय आर्थिक रूप से उचित कार्रवाई नहीं की और अपने निर्णय दस साल से अधिक पुराने मूल्य दिशानिर्देशों पर आधारित किए।.

निर्माण मंत्री ह्यूबर्ट्ज़ ने स्वयं स्वीकार किया कि संघीय अचल संपत्ति एजेंसी (बीआईएमए) मुख्य रूप से संघीय कर्मचारियों की सेवा करती है और इसलिए यह समग्र रूप से समाज के लिए कोई समाधान नहीं है। हालांकि, इसका तार्किक परिणाम एक नई, अतिरिक्त सरकारी कंपनी नहीं बल्कि मौजूदा संरचनाओं में मौलिक सुधार होगा, जिससे ठीक वही हासिल किया जा सकेगा जो अब प्रस्तावित है।.

राज्य की विफलता एक प्रणालीगत विशेषता के रूप में: ऐतिहासिक और यूरोपीय सबक

जर्मनी और यूरोप में सरकारी निर्माण के माध्यम से आवास की कमी को दूर करने के प्रयास लंबे समय से चले आ रहे हैं, लेकिन इनके परिणाम मिले-जुले रहे हैं। वियना का नगरपालिका आवास मॉडल सफल सार्वजनिक आवास का एक उत्कृष्ट उदाहरण माना जाता है: वियना के 62 प्रतिशत निवासी लगभग 220,000 नगरपालिका अपार्टमेंट या अन्य सब्सिडी प्राप्त इकाइयों में सब्सिडी वाले आवास में रहते हैं। वियना के नगरपालिका आवासों का किराया खुले बाजार की तुलना में काफी कम है, और इस मॉडल ने दशकों से सामाजिक स्थिरता सुनिश्चित की है।.

लेकिन प्रशंसित वियना मॉडल में भी कुछ कमियां हैं। आलोचकों का कहना है कि नगरपालिका आवासों का परिचालन खर्च औसत से अधिक है और निजी कंपनियों की तुलना में नगर निगम द्वारा संचालित अपार्टमेंटों का प्रबंधन काफी महंगा है। किरायेदार अपने नगरपालिका अपार्टमेंटों में अनिश्चित काल तक रह सकते हैं—भले ही उनके रहने के बाद से उनकी आय में काफी वृद्धि हुई हो—जिससे सब्सिडी वाले आवासों का अनुचित आवंटन होता है। इसके अलावा, वियना एक विशेष मामला है: शहर में गैर-लाभकारी आवास निर्माण, नगरपालिका भूमि और एक ऐसी राजनीतिक व्यवस्था में सदियों से संस्थागत निरंतरता रही है जो इस मुद्दे को उच्च प्राथमिकता देती है। जर्मनी में संघीय स्तर पर ये स्थितियां मौजूद नहीं हैं।.

जर्मन आर्थिक विशेषज्ञ परिषद की वेरोनिका ग्रिम ने एसपीडी के प्रस्ताव को सीधे तौर पर "भ्रमित करने वाला विचार" बताया और अन्य सरकारी अवसंरचना परियोजनाओं में भी इसी तरह की संरचनात्मक त्रुटियों की ओर इशारा किया: डॉयचे बान, ऑटोबान जीएमबीएच – जर्मनी में प्रमुख सार्वजनिक परियोजनाएं अक्सर लागत में भारी वृद्धि, बड़े पैमाने पर देरी और अक्षम निर्णय लेने की संरचनाओं से ग्रस्त होती हैं। ये पैटर्न आकस्मिक विफलताएं नहीं हैं, बल्कि व्यवस्था की अंतर्निहित विशेषताएं हैं: सरकारी संगठन निजी कंपनियों की तुलना में अलग प्रोत्साहन प्रणालियों के अधीन होते हैं – वे आर्थिक रूप से सोचने के बजाय राजनीतिक रूप से सोचते हैं, असीमित दायित्व के साथ काम करते हैं और उन पर वास्तविक प्रतिस्पर्धी दबाव नहीं होता है।.

असली निदान: बाजार की विफलता या सरकार की विफलता?

सबसे अहम आर्थिक सवाल यह नहीं है कि आवास बाजार विफल हो गया है या नहीं। सवाल यह है: यह विफल क्यों हो रहा है, और किसकी विफलता है? क्योंकि सामान्य परिस्थितियों में सुचारू रूप से चलने वाला बाजार भी तब कुप्रबंधित हो जाता है जब उसकी संरचना इस तरह से की जाती है कि आर्थिक गतिविधि संभव ही न रह जाए। जर्मनी में ठीक यही स्थिति है।.

आंकड़े स्पष्ट तस्वीर पेश करते हैं: राज्य करों, शुल्कों, ऊर्जा नियमों और नगरपालिका आवश्यकताओं के माध्यम से नए निर्माण लागत का लगभग 37 प्रतिशत वहन करता है। सोलह अलग-अलग राज्य भवन संहिताएं मानकीकरण और लागत में कमी को रोकती हैं। अनुमति प्रक्रियाएं महीनों तक पूंजी को रोके रखती हैं, जिससे कोई अतिरिक्त मूल्य उत्पन्न नहीं होता। ऊर्जा दक्षता मानक आर्थिक रूप से व्यवहार्य सीमा से अधिक हैं, जैसा कि एफिशिएंसी हाउस 40 के उदाहरण से स्पष्ट है, जिसे मानक घर की ऊर्जा खपत के एक प्रतिशत से भी कम खपत करने की अनुमति है, लेकिन यह कानूनी रूप से आवश्यक एफिशिएंसी हाउस 55 की तुलना में काफी अधिक महंगा है। साथ ही, जर्मनी में आय के हिस्से के रूप में आवास लागत 24.5 प्रतिशत है, जो यूरोपीय संघ के औसत 19.2 प्रतिशत से काफी अधिक है - सभी जर्मन परिवारों में से 12 प्रतिशत आवास लागत से बोझिल माने जाते हैं (यूरोपीय संघ का औसत: 8.2 प्रतिशत)।.

हालांकि, सबसे बड़ी कमी एक सरकारी स्वामित्व वाली नई निर्माण कंपनी की है: न तो धन है, न क्षमता है और न ही कर्मचारी। जो मौजूद है उसका उपयोग नहीं हो रहा है – जैसा कि फेडरल एजेंसी फॉर रियल एस्टेट (BImA) में रिक्त पदों से जुड़े घोटालों से स्पष्ट होता है। इसलिए तार्किक निष्कर्ष असहज है, लेकिन महत्वपूर्ण है: आवास समस्या मुक्त बाजार के कारण नहीं, बल्कि स्वयं राज्य के कारण है, जो दशकों से अत्यधिक नियमन, वित्तीय दुरुपयोग और संरचनात्मक अक्षमता के कारण उत्पन्न हुई है। पुराने तरीकों को दोहराना समाधान नहीं है।.

वास्तव में क्या मददगार होगा: आर्थिक रूप से व्यवहार्य समाधान।

एक गंभीर सुधार के लिए केवल लक्षणों को नहीं, बल्कि मूल कारणों को संबोधित करना होगा। पहला और सबसे महत्वपूर्ण उपाय 16 राज्यों के भवन निर्माण संहिताओं को एक ही, राष्ट्रव्यापी नियमों के समूह में एकीकृत करना होगा - एक ऐसा कदम जो मानकीकरण, विस्तार और सरलीकृत योजना के माध्यम से निर्माण लागत को काफी कम कर देगा, जैसा कि कोनराड एडेनाउर फाउंडेशन और एचसीओबी (हैम्बर्ग चैंबर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री) के मुख्य अर्थशास्त्री सर्वसम्मति से जोर देते हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति हस्तांतरण कर, जो कई राज्यों में बढ़कर 6.5 प्रतिशत हो गया है, को नए आवासों के लिए काफी कम करना होगा या अस्थायी रूप से निलंबित करना होगा।.

दूसरे, जर्मनी को अपने ऊर्जा दक्षता मानकों का यथार्थवादी आकलन करने की आवश्यकता है। एफिशिएंसी हाउस 40 का व्यापक उच्च मानक अतिरिक्त लागतें उत्पन्न करता है जिनकी भरपाई ऊर्जा बचत से नहीं होती और निजी निर्माण को असंभव बना देता है। सब्सिडी प्राप्त और निजी क्षेत्रों में नए निर्माण के बीच अंतर करने वाला एक विभेदित विनियमन अधिक आर्थिक रूप से प्रभावी होगा। तीसरे, भवन निर्माण प्राधिकरणों में डिजिटलीकरण और कर्मचारियों की संख्या बढ़ाकर अनुमति देने की प्रक्रियाओं में तेजी लानी होगी।.

सरकारी अनुदान का अपना महत्व निश्चित रूप से है – लेकिन निजी क्षेत्र के निवेशकों को प्रोत्साहित करने के लिए, न कि उनके विकल्प के रूप में। रियायती भूमि आवंटन, विस्तारित कर मूल्यह्रास भत्ते और सामाजिक आवास के लिए लक्षित केएफडब्ल्यू फंडिंग से सार्वजनिक निर्माण की संरचनात्मक अक्षमताओं को दोहराए बिना निजी निवेशकों को आकर्षित किया जा सकता है। वियना का अनुभव दर्शाता है कि सही ऐतिहासिक और संस्थागत परिस्थितियों में सार्वजनिक आवास सफल हो सकता है – लेकिन इन परिस्थितियों को पहले जर्मनी में संघीय स्तर पर सावधानीपूर्वक स्थापित करना होगा, एक ऐसी प्रक्रिया जिसमें दशकों लग सकते हैं।.

संरचनात्मक सुधार के बजाय राजनीतिक लक्षण-उन्मुख सोच

संघीय आवास निगम का विचार कोई समाधान नहीं है; यह एक राजनीतिक संकेत मात्र है। यह संकट के संरचनात्मक कारणों को संबोधित किए बिना, केवल हस्तक्षेप का आभास कराता है। एसपीडी नेता ह्यूबर्ट्ज़ ने स्वयं स्वीकार किया कि उनकी पार्टी ने "बहुत लंबे समय से सुधारों में बाधा डालने वाली पार्टी की छवि पेश की है"—यह एक उल्लेखनीय रूप से ईमानदार आत्म-मूल्यांकन है जो और भी प्रश्न खड़े करता है जब वही पार्टी अब एक ऐसे समाधान के लिए दबाव डाल रही है जिसका अर्थ है एक ऐसे क्षेत्र में और अधिक सरकारी हस्तक्षेप जो पहले से ही अत्यधिक विनियमन से ग्रस्त है।.

जर्मनी के आवास बाजार की मूल समस्या बाजार की विफलता नहीं, बल्कि निवेश में राजनीतिक रूप से निर्मित बाधा है। जब तक नए निर्माण परियोजनाओं को बाजार दर के किराए पर लाभप्रद रूप से संचालित नहीं किया जा सकता, जब तक भवन निर्माण परमिट एक नौकरशाही बाधा बने रहेंगे, जब तक 16 अलग-अलग राज्य भवन निर्माण संहिताएं विस्तार को रोकती रहेंगी, और जब तक निर्माण लागत का एक तिहाई से अधिक हिस्सा सरकारी करों के कारण होता रहेगा, तब तक एक नई सरकारी कंपनी भी निजी क्षेत्र से अधिक निर्माण नहीं कर पाएगी। यह केवल अधिक खर्चीली, धीमी और कम जवाबदेही के साथ काम करेगी - करदाताओं के उस धन का उपयोग करेगी जिसे संरचनात्मक सुधारों के लिए कहीं अधिक कुशलता से इस्तेमाल किया जा सकता था।.

जर्मनी को विकासकर्ता के रूप में राज्य की आवश्यकता नहीं है। उसे ऐसे राज्य की आवश्यकता है जो विकासकर्ताओं के काम में बाधा डालना बंद कर दे।.

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