कई मिश्रित उपयोग परियोजनाएं विफल क्यों हो जाती हैं - उपेक्षित पहलू: मिश्रित उपयोग वाले पड़ोसों के अभिन्न अंग के रूप में लॉजिस्टिक्स

रिक्तता से निपटना: यही कारण है कि रियल एस्टेट निवेशक अब मिश्रित उपयोग वाले शहरों की अवधारणा के प्रति पूरी तरह से प्रतिबद्ध हैं।

दशकों तक, रहने, काम करने और खरीदारी करने के स्थानों को सख्ती से अलग रखना आधुनिक शहरी नियोजन का अटल आदर्श माना जाता रहा। इस दर्शन के ठोस परिणाम आज भी हमारे दैनिक जीवन को प्रभावित करते हैं: काम के बाद सुनसान कार्यालय क्षेत्र, व्यस्त समय में अंतहीन यातायात जाम, और शहरी बुनियादी ढांचा जो अपने चरम भार के कारण चरमरा जाता है। लेकिन एक गहरा प्रतिमान परिवर्तन उभर रहा है। "मिश्रित उपयोग" के मार्गदर्शक सिद्धांत के तहत, एक आंदोलन आकार ले रहा है जो शहरी स्थान पर मौलिक रूप से पुनर्विचार कर रहा है - और इसके ठोस कारण हैं। चाहे वर्तमान कार्यालय संकट के कार्यात्मक समाधान के रूप में हो, आवास की गंभीर कमी से निपटने के उपाय के रूप में हो, या जलवायु-अनुकूल गतिशीलता के प्रेरक के रूप में हो: मिश्रित उपयोग वाले शहरी जिले केवल एक वास्तुशिल्पीय परिकल्पना या पारिस्थितिक आवश्यकता से कहीं अधिक साबित हो रहे हैं। उत्पादक, मिश्रित उपयोग वाले शहर की ओर वापसी एक कठोर आर्थिक प्रणालीगत प्रश्न बन गया है जिसका संपत्ति मूल्यों, स्थानीय आर्थिक चक्रों और सामाजिक लचीलेपन पर व्यापक प्रभाव पड़ता है। यह लेख इस बात की पड़ताल करता है कि उपयोगों के पृथक्करण को समाप्त करना हमारे समय का सबसे महत्वपूर्ण शहरी नियोजन प्रयोग क्यों है - और यदि यह विफल होता है तो किसे नुकसान होगा।.

मिश्रित उपयोग विकास: एक पारिस्थितिकी तंत्र के रूप में शहर

भूमि उपयोग के आधार पर होने वाले भेदभाव को समाप्त करना हमारे समय का सबसे बड़ा शहरी नियोजन प्रयोग क्यों है – और यदि यह विफल होता है तो किसे नुकसान होगा।

दशकों तक, रहने, काम करने और सेवा क्षेत्रों का कार्यात्मक पृथक्करण आधुनिक शहरी नियोजन की एक उपलब्धि माना जाता था। शास्त्रीय आधुनिकतावाद की भावना और ले कॉर्बुसियर के प्रभाव से आकारित एथेंस चार्टर ने 1930 के दशक में भूमि उपयोग पृथक्करण के सिद्धांत को स्वच्छ, कुशल और प्रगतिशील बताकर बढ़ावा दिया। आवासीय क्षेत्र यहाँ, औद्योगिक क्षेत्र वहाँ, कार्यालय जिले कहीं और - सुव्यवस्थित, क्रमबद्ध और देखने में प्रबंधनीय। मध्ययुगीन बंधनों से मुक्ति के रूप में जो अवधारणा विकसित की गई थी, वह दशकों बाद एक संरचनात्मक समस्या साबित हुई, जिसके आर्थिक, सामाजिक और पर्यावरणीय स्तर पर भारी नुकसान हुए।.

आज इस विफलता के प्रमाणों को नज़रअंदाज़ करना मुश्किल है। जिन शहरों ने लगातार एक ही प्रकार की संरचना पर भरोसा किया है, वे काम के बाद सुनसान कार्यालय क्षेत्रों, बाहरी इलाकों में ढहते शॉपिंग सेंटरों, अंतहीन यातायात जाम और व्यस्त समय के लिए डिज़ाइन किए गए बुनियादी ढांचे के बावजूद दिन के अधिकांश समय खाली रहने जैसी समस्याओं से जूझ रहे हैं। इस अलगाव का आर्थिक आधार कमजोर हो रहा है क्योंकि अंतर्निहित आर्थिक मान्यताएं अब सही नहीं रह गई हैं: काम करने का तरीका बदल गया है, उपभोग के पैटर्न में बदलाव आया है और परिणामस्वरूप होने वाली गतिशीलता की जलवायु लागत को उचित ठहराना लगातार कठिन होता जा रहा है।.

शहरी योजनाकारों और रियल एस्टेट उद्योग की इस विश्लेषण पर प्रतिक्रिया मिश्रित उपयोग (मिक्स्ड-यूज़) है। लेकिन यह शब्द केवल एक वास्तुशिल्प प्रवृत्ति या परियोजना विकासकर्ताओं की विपणन रणनीति से कहीं अधिक व्यापक है। हाल के वर्षों में एकत्रित वैज्ञानिक प्रमाण एक गहन संरचनात्मक परिवर्तन की ओर इशारा करते हैं: शहरी स्थान के संगठन का संपत्ति मूल्यों, गतिशीलता पैटर्न, स्थानीय आर्थिक चक्रों, कार्बन डाइऑक्साइड उत्सर्जन और सामाजिक लचीलेपन पर प्रत्यक्ष और मापने योग्य प्रभाव पड़ता है। मिश्रित उपयोग विकास एक शैली नहीं, बल्कि एक मूलभूत आर्थिक मुद्दा है।.

मिश्रित उपयोग विकास और संपत्ति मूल्य: आंकड़े वास्तव में क्या कहते हैं

निवेशकों और शहरी योजनाकारों दोनों के लिए सबसे महत्वपूर्ण सवालों में से एक यह है: क्या मिश्रित उपयोग विकास आर्थिक रूप से व्यवहार्य है? रियल एस्टेट पर किए गए अनुभवजन्य शोध द्वारा दिया गया उत्तर सूक्ष्म है, लेकिन इसका सामान्य रुझान स्पष्ट है।.

रेगेन्सबर्ग विश्वविद्यालय के आईआरईबीएस इंटरनेशनल रियल एस्टेट बिजनेस स्कूल द्वारा रियल एस्टेट मैनेजर मिडस्टैड के सहयोग से 2025 में किए गए और प्रकाशित एक अध्ययन में बर्लिन और फ्रैंकफर्ट एम मेन में छह से नौ वर्षों की अवधि में 1,100 वाणिज्यिक रियल एस्टेट लेनदेन का विश्लेषण किया गया। इस विश्लेषण का विशिष्ट पद्धतिगत पहलू एक स्केलर डाइवर्सिफिकेशन इंडेक्स का उपयोग था, जो किसी भवन के भीतर मिश्रित उपयोग विकास की मात्रा को दर्शाता है, न कि केवल "मिश्रित" और "गैर-मिश्रित" के बीच अंतर करता है। परिणाम चौंकाने वाले हैं: फ्रैंकफर्ट एम मेन में, जो एक सघन, एकल-केंद्रित शहरी संरचना और प्रमुख कार्यालय क्षेत्र की विशेषता रखता है, विभिन्न उपयोगों के उच्च विविधीकरण वाले भवनों के लिए एक स्पष्ट और सांख्यिकीय रूप से मजबूत मूल्य वृद्धि देखी जा सकती है। संपत्ति के भीतर लक्षित विविधीकरण को वहां मूल्य वृद्धि के रूप में देखा जाता है - संभवतः सीमित उपलब्ध स्थान और दक्षता-उन्मुख बाजार मांग के कारण। बर्लिन में, जिसे ऐतिहासिक रूप से विकसित मिश्रित उपयोग संरचना वाला एक बहु-केंद्रित शहर माना जाता है, मूल्य प्रभाव कम स्पष्ट है, लेकिन यहां भी यह स्पष्ट है कि मध्यम विविधीकरण को सकारात्मक और मूल्य-वर्धक माना जाता है।.

मिडस्टैड और आईआरईबीएस के बीच एक समानांतर अनुसंधान सहयोग, जिसने 2015 से मध्य-2024 के बीच बर्लिन के एस-बान रिंग के भीतर 1,930 लेन-देन का विश्लेषण किया, इस प्रवृत्ति की पुष्टि करता है: इस अवधि के दौरान लेन-देन बाजार में मिश्रित उपयोग वाली इमारतों की हिस्सेदारी बढ़ी है, विशेष रूप से आवासीय-वाणिज्यिक और कार्यालय/प्रशासनिक भवन क्षेत्रों में। महत्वपूर्ण रूप से, एक और निष्कर्ष यह है कि मिश्रित उपयोग वाली इमारतों में एकल उपयोग वाली संपत्तियों की तुलना में मूल्य अस्थिरता कम होती है। व्यवहार में, इसका अर्थ यह है कि भवन स्तर पर मिश्रित उपयोग विकास बाजार चक्रीयता के विरुद्ध एक प्रकार की अंतर्निहित सुरक्षा के रूप में कार्य करता है।.

यह अहसास संस्थागत रियल एस्टेट क्षेत्र में काफी अहमियत रखता है। पिछले कुछ वर्षों में यह स्पष्ट हो गया है कि संरचनात्मक जोखिम व्यक्तिगत संपत्ति श्रेणियों को किस प्रकार गंभीर रूप से प्रभावित कर सकते हैं: पारंपरिक दुकानों के लिए ऑनलाइन खुदरा बिक्री, पारंपरिक कार्यालय भवनों के लिए घर से काम करना और होटलों के लिए महामारी। जिन लोगों ने विभिन्न स्थानों और संपत्ति श्रेणियों में अपने पोर्टफोलियो का विविधीकरण किया था, वे अचानक ऐसे संकेंद्रण जोखिमों का सामना करने लगे जिनकी उन्होंने पहले से कल्पना नहीं की थी। भवन और पड़ोस के स्तर पर मिश्रित उपयोग विकास एक संरचनात्मक रूप से भिन्न दृष्टिकोण प्रदान करता है: जोखिमों को भौगोलिक फैलाव के बजाय एक ही संपत्ति के भीतर कार्यात्मक एकीकरण के माध्यम से कम किया जाता है।.

हालांकि, इन निष्कर्षों को सामान्यीकृत करना और मिश्रित उपयोग को सर्वव्यापी लाभदायक रणनीति मानना ​​भ्रामक होगा। आईआरईबीएस अध्ययन स्पष्ट रूप से दर्शाता है कि सफलता शहरी संरचना और स्थानीय बाजार स्थितियों पर बहुत अधिक निर्भर करती है। जिन बाजारों में मिश्रित उपयोग पहले से ही प्रचलित है, वहां प्रीमियम प्रभाव कम स्पष्ट होता है। इससे यह सीख मिलती है कि मिश्रित उपयोग को हर जगह थोपना नहीं चाहिए, बल्कि संदर्भ के आधार पर उस सीमा का निर्धारण करना चाहिए जिस पर मिश्रित उपयोग से अतिरिक्त मूल्य उत्पन्न होता है।.

कम दूरी का आर्थिक तर्क: शहरी उत्पादकता समस्या के रूप में गतिशीलता

शहरों में आवागमन मुफ्त नहीं है। इसमें बुनियादी ढांचे, समय, ऊर्जा और उत्सर्जन के लिए प्रत्यक्ष लागतें आती हैं, साथ ही भीड़भाड़, शोर और सामाजिक विखंडन के माध्यम से अप्रत्यक्ष लागतें भी आती हैं। जो शहर मोटर चालित यात्राओं का हिस्सा कम करने में सफल होते हैं, उन्हें न केवल पारिस्थितिक रूप से बल्कि आर्थिक रूप से भी लाभ होता है, क्योंकि शहरी उत्पादकता सुगमता से घनिष्ठ रूप से जुड़ी होती है।.

इस संबंध का वैज्ञानिक आधार अब बेहद पुख्ता है। नेचर ह्यूमन बिहेवियर पत्रिका में प्रकाशित एक अध्ययन में दुनिया भर के शहरों में लगभग 4 करोड़ मोबाइल फोन से प्राप्त आवागमन डेटा का विश्लेषण किया गया। परिणाम: शहरों के बीच आवागमन व्यवहार में पाए जाने वाले 84 प्रतिशत तक अंतर को दैनिक सेवाओं की भौगोलिक उपलब्धता से समझाया जा सकता है। दूसरे शब्दों में, सतत आवागमन मुख्य रूप से शहरी संरचना की समस्या है, न कि प्रौद्योगिकी की। यदि शहरी संरचना लोगों को रोजमर्रा के कामों के लिए लंबी दूरी तय करने के लिए मजबूर करती है, तो इलेक्ट्रिक बसों को शुरू करने का कोई खास फायदा नहीं है।.

शहरी पहुंच पर किए गए शोध से यह तस्वीर और पुष्ट होती है, जिससे पता चलता है कि रोजमर्रा की ज़रूरतों के लिए जितनी अधिक दूरी होती है, लोग कारों का उपयोग उतना ही कम करते हैं। इसके बजाय, पैदल यात्रियों और साइकिल चालकों की संख्या में उल्लेखनीय वृद्धि होती है। यह प्रभाव स्वाभाविक नहीं है, बल्कि लक्षित शहरी नियोजन का परिणाम है जो उपयोगों को स्थानिक रूप से बुद्धिमानी से जोड़ता है। शहरी शोधकर्ता कार्लोस मोरेनो द्वारा लोकप्रिय और पेरिस की मेयर ऐनी हिडाल्गो के नेतृत्व में लगातार अपनाई गई "15-मिनट शहर" की अवधारणा इस तर्क को औपचारिक रूप देती है: सभी आवश्यक दैनिक सेवाएं 15 मिनट की पैदल दूरी के भीतर उपलब्ध होनी चाहिए।.

पहली नज़र में शहरी नियोजन का जो आदर्श प्रतीत होता है, उसे अर्थशास्त्र में लंबे समय से समूहीकरण प्रभाव के रूप में जाना जाता है। पूरक गतिविधियों के बीच भौगोलिक निकटता आर्थिक ऊर्जा को मुक्त करती है क्योंकि यह लेन-देन लागत को कम करती है, सूचना के आदान-प्रदान को बढ़ावा देती है और विभिन्न उपयोगों के बीच तालमेल स्थापित करती है। एक ऐसा क्षेत्र जो रहने, काम करने, सेवाओं, खान-पान और मनोरंजन को समाहित करता है, वह केवल जीवन की गुणवत्ता का लक्ष्य नहीं है, बल्कि वहां स्थापित होने वाली कंपनियों और संस्थानों के लिए एक ठोस प्रतिस्पर्धी लाभ है।.

आर्थिक शोध सूक्ष्म स्तर पर सकारात्मक बाह्य प्रभावों की भी पुष्टि करता है: मिश्रित उपयोग वाली परियोजनाओं के 800 मीटर के दायरे में स्थित कार्यालय और खुदरा संपत्तियों का बाजार मूल्य ऐसे क्षेत्रों के बाहर स्थित तुलनीय संपत्तियों की तुलना में अधिक होता है। इस प्रकार, मिश्रित उपयोग वाली परियोजनाएं न केवल इमारत या आस-पड़ोस के भीतर मूल्य उत्पन्न करती हैं, बल्कि आसपास के क्षेत्र में भी इसका विस्तार होता है।.

ऑफिस बाजार में बदलाव: हाइब्रिड वर्किंग पड़ोस के सिद्धांतों के लिए उत्प्रेरक का काम कर रही है

कोविड-19 महामारी ने मिश्रित उपयोग वाले शहरी जिलों को लेकर चल रही बहस को अप्रत्याशित रूप से तेज कर दिया है। विशेष रूप से कार्यालय बाजार एक संरचनात्मक समायोजन प्रक्रिया से गुजर रहा है, जिसकी शुरुआत 2020 और 2021 में घर से काम करने के व्यापक प्रयोग से हुई थी, और जिसके परिणाम आने वाले वर्षों तक रियल एस्टेट उद्योग और शहरी नियोजन को प्रभावित करते रहेंगे।.

2024 में प्रकाशित एक अध्ययन में, इफॉ इंस्टीट्यूट ने घर से काम करने के प्रभाव का जर्मन कार्यालय रियल एस्टेट बाजार पर विश्लेषण किया और कार्यालय स्थान की मांग में 12 प्रतिशत तक की दीर्घकालिक गिरावट का अनुमान लगाया। बर्लिन, हैम्बर्ग, म्यूनिख, कोलोन, फ्रैंकफर्ट, स्टटगार्ट और डसेलडोर्फ के सात जर्मन महानगरीय क्षेत्रों के लिए, यह लगभग 11.5 मिलियन वर्ग मीटर कार्यालय स्थान की अतिरिक्त आपूर्ति के बराबर होगा। वास्तव में, वुएस्ट पार्टनर के आंकड़ों के अनुसार, फ्रैंकफर्ट और डसेलडोर्फ में रिक्ति दर 2025 में पहले से ही लगभग 10 प्रतिशत थी, जो अनुकूलन के दबाव को उजागर करती है।.

इसी बीच, वुएस्ट पार्टनर के मौजूदा कार्यालय बाजार विश्लेषण से एक विरोधाभासी संयोग सामने आता है: संरचनात्मक परिवर्तनों के बावजूद, जर्मनी में कार्यालय कर्मचारियों की संख्या 2021 और 2024 के बीच 3.7 प्रतिशत बढ़ी – जो कुल रोजगार में वृद्धि से कहीं अधिक है। अनुमान है कि 2030 तक प्रतिवर्ष लगभग 159,000 नए कार्यालय कर्मचारियों की भर्ती होगी। हालांकि, मांग में गुणात्मक बदलाव आ रहा है: केंद्रीय, सुगम संपर्क वाले स्थानों में लचीले उपयोग की अवधारणाओं, उच्च गुणवत्ता वाली सुविधाओं और ESG-अनुरूप विशेषताओं वाले आधुनिक स्थानों की मांग तेजी से बढ़ रही है। अब शहर के बाहरी इलाकों में स्थित पारंपरिक, एक ही कार्य वाले कार्यालय परिसर की मांग नहीं रह गई है, जहां सुविधाओं, रेस्तरां और सार्वजनिक परिवहन तक आसान पहुंच नहीं होती।.

मिश्रित उपयोग विकास के लिए यह एक महत्वपूर्ण कारक है। हाइब्रिड कार्यप्रणाली का अर्थ यह नहीं है कि कार्यालय स्थान पूरी तरह से गायब हो जाए। इसका अर्थ यह है कि कार्यालय का कार्य बदल जाता है: अनिवार्य उपस्थिति के स्थान से यह कंपनियों के लिए सहयोग, आदान-प्रदान और पहचान निर्माण का स्थान बन जाता है। ऐसे कार्यालयों को एक ऐसे शहरी वातावरण की आवश्यकता होती है जो दिनभर सक्रिय रहे – कैफे, रेस्तरां, खुदरा दुकानें, सांस्कृतिक गतिविधियाँ, खेल सुविधाएं। पारंपरिक व्यावसायिक क्षेत्र, जो शाम 6 बजे के बाद निष्क्रिय हो जाता है, संरचनात्मक रूप से इन आवश्यकताओं को पूरा करने में असमर्थ है। मिश्रित उपयोग वाले क्षेत्र ऐसा कर सकते हैं।.

मिश्रित उपयोग वाले जिलों का विकास रिक्त स्थानों की समस्या का संरचनात्मक रूप से सुरुचिपूर्ण समाधान भी प्रदान करता है। कार्यालय स्थान जो अपने मूल उपयोग में लाभदायक नहीं रह गए हैं, उन्हें व्यापक मिश्रित उपयोग अवधारणा के अंतर्गत अपार्टमेंट, कोवर्किंग स्पेस, रेस्तरां या अन्य सुविधाओं में परिवर्तित किया जा सकता है। बर्लिन के कई जिले पहले से ही ऐसी अवधारणाओं पर काम कर रहे हैं, और डीजेड एचवाईपी रियल एस्टेट मार्केट रिपोर्ट 2025 स्पष्ट रूप से बताती है कि मिश्रित उपयोग वाले जिलों में परिवर्तन खुदरा और कार्यालय क्षेत्रों में रिक्त स्थानों के जोखिम को कम करता है।.

उपेक्षित आयाम: मिश्रित उपयोग वाले पड़ोसों के अभिन्न अंग के रूप में लॉजिस्टिक्स

मिश्रित उपयोग वाली परियोजनाओं पर होने वाली लगभग हर चर्चा में, उपयोग का एक महत्वपूर्ण पहलू अनदेखा कर दिया जाता है: शहरी व्यवस्था। रहना, काम करना, मनोरंजन, खान-पान - ये सभी कार्य मिश्रित उपयोग वाले इलाकों की योजना और विपणन में नियमित रूप से शामिल किए जाते हैं। हालांकि, ऐसे इलाकों में वस्तुओं और सेवाओं के दैनिक प्रवाह को कुशलतापूर्वक, कम उत्सर्जन के साथ और आसपास के क्षेत्र के अनुकूल तरीके से कैसे संभाला जाए, यह सवाल अक्सर तभी उठाया जाता है जब समस्याएं पहले ही उत्पन्न हो चुकी होती हैं: अवैध रूप से खड़ी डिलीवरी वैन, अवरुद्ध साइकिल पथ, भीड़भाड़ वाले भूतल प्रवेश द्वार।.

यह सिर्फ छोटे शहरों की समस्या नहीं है। जर्मन शहरों में शहरी माल परिवहन का हिस्सा आंतरिक शहरी परिवहन का लगभग 25 से 30 प्रतिशत है, लेकिन यह शोर प्रदूषण, कण प्रदूषण और यातायात जाम में सबसे अधिक योगदान देता है। शहरी लॉजिस्टिक्स पर जर्मन संघीय पर्यावरण एजेंसी की एक शोध रिपोर्ट बताती है कि ई-कॉमर्स के विकास के कारण नगरपालिकाओं के सामने चुनौतियां तेजी से बढ़ रही हैं: जर्मन शहरों में पार्सल की मात्रा में हाल के वर्षों में काफी वृद्धि हुई है, और इस प्रवृत्ति के रुकने की कोई उम्मीद नहीं है।.

अलग-अलग योजना संबंधी चर्चाओं की तुलना में यह समाधान मिश्रित उपयोग के अधिक करीब है। शहरी जिलों को उनके समग्र कार्य के संदर्भ में समझने वाले किसी भी व्यक्ति को जिला नियोजन के अभिन्न अंग के रूप में लॉजिस्टिक्स क्षेत्रों को समझना होगा। शहरी लॉजिस्टिक्स की अवधारणा - जो शहरी विकास में एकीकृत है, न कि बाद में जोड़ी गई - उपयोग के एक ऐसे बुद्धिमत्तापूर्ण आयाम की ओर इशारा करती है जिसे मौजूदा मिश्रित उपयोग संबंधी चर्चा में कम महत्व दिया गया है। पेरिस रीजन इंस्टीट्यूट के शोध से पता चलता है कि यदि नियोजन चरण में ही स्थान आवश्यकताओं को निर्धारित करने के लिए मात्रात्मक विधियों का उपयोग किया जाए तो लॉजिस्टिक्स क्षेत्रों को मिश्रित उपयोग वाले शहरी विकास में कैसे एकीकृत किया जा सकता है।.

भूतल पर बने माइक्रो-डिपो, कई स्थानीय उपयोगकर्ताओं के लिए संयुक्त वितरण क्षेत्र, मोहल्ले के सार्वजनिक रूप से सुलभ क्षेत्रों में पार्सल लॉकर और आपूर्ति श्रृंखला की अंतिम कड़ी के रूप में कार्गो बाइक हब: ये भविष्य की काल्पनिक अवधारणाएँ नहीं हैं, बल्कि आजमाई हुई और सिद्ध अवधारणाएँ हैं जिन्हें फ्राउनहोफर आईएमएल ने माइक्रो-डिपो पर अपनी पुस्तिका में व्यवस्थित रूप से संकलित किया है। कमी सिर्फ इस बात की है कि इन्हें शुरुआत से ही मोहल्ले की योजना में लगातार एकीकृत नहीं किया गया है – न कि बाद में जोड़े गए विचार के रूप में, बल्कि मिश्रित उपयोग की अवधारणा के एक कार्यात्मक घटक के रूप में।.

इस एकीकरण का रणनीतिक नियोजन महत्व तब स्पष्ट हो जाता है जब हम एक बिल्कुल अलग क्षेत्र से संबंधित एक अवधारणा पर विचार करते हैं: सैन्य रसद नियोजन में दोहरे उपयोग का सिद्धांत। दशकों से सैन्य संदर्भ में जो प्रथा चली आ रही है—नागरिक और सैन्य उद्देश्यों के लिए बुनियादी ढांचे की संयुक्त योजना, डिजाइन और उपयोग—वह एक ऐसे तर्क पर आधारित है जो शहरी नियोजन के लिए भी अत्यंत प्रासंगिक है: बहुउपयोग से स्थान की बचत होती है, लागत कम होती है, उपयोगिता बढ़ती है और लचीलापन मजबूत होता है।.

विशेष रूप से, शहरी क्षेत्रों में लॉजिस्टिक्स के लिए इसका अर्थ है: एक भूमिगत पार्किंग गैरेज रात में एक छोटे डिपो के रूप में और दिन में पार्किंग सुविधा के रूप में कार्य कर सकता है। एक मोहल्ले की इमारत में भूतल पर स्थानीय अंतिम-मील डिलीवरी के लिए लॉजिस्टिक्स स्थान और ऊपरी मंजिलों पर आवासीय या कार्यालय स्थान हो सकता है। एक पार्सल संग्रह केंद्र को सार्वजनिक परिवहन केंद्र में एकीकृत किया जा सकता है। सिद्धांत सैन्य क्षेत्र में दोहरे उपयोग वाले बुनियादी ढांचे के समान है: जो लोग शुरू से ही कई उपयोगों के लिए बुनियादी ढांचे की योजना बनाते हैं, उन्हें इसे कम बार बनाना पड़ता है, कम जगह की आवश्यकता होती है और सिस्टम की दक्षता अधिक होती है।.

ज़्यूरिख़ और पेरिस शहरों ने शहरी लॉजिस्टिक्स के लिए शुरुआती दौर में ही रणनीतिक अवधारणाएँ विकसित कर ली थीं। उदाहरण के लिए, ज़्यूरिख़ ने शहरी लॉजिस्टिक्स और वाणिज्यिक यातायात के लिए एक स्पष्ट रणनीति प्रकाशित की, जिसमें लॉजिस्टिक्स क्षेत्रों को शहरी संरचना का हिस्सा माना गया और उन्हें वाणिज्यिक और मिश्रित उपयोग वाले ज़िलों में एकीकृत करने को बढ़ावा दिया गया। इस तरह के दृष्टिकोण उन नियोजन प्रथाओं के लिए आदर्श के रूप में काम करते हैं जो मिश्रित उपयोग विकास को पूरी तरह से समझते हैं – जिसमें शहरों को सुचारू रूप से चलाने वाले माल का प्रवाह भी शामिल है।.

एलटीडब्ल्यू इंट्रालॉजिस्टिक्स सॉल्यूशंस – इंटरमॉडल परिवहन – चित्र: एलटीडब्ल्यू इंट्रालॉजिस्टिक्स जीएमबीएच

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अंतरमॉडल गतिशीलता: पड़ोस के कम आंके गए बुनियादी ढांचे

अंतर-मॉडल परिवहन संपर्कों की पारिस्थितिक और आर्थिक क्षमता पर विशेषज्ञों की चर्चाओं में अच्छी तरह से चर्चा हो चुकी है, लेकिन शहरी विकास के व्यवहार में इसे अभी भी लगातार कम आंका जाता है। यह मुख्य रूप से नियोजन संबंधी समस्या है: जर्मनी में, शहरी विकास और परिवहन नियोजन को परंपरागत रूप से अलग-अलग जिम्मेदारियों के क्षेत्र माना जाता है, जबकि उनकी परस्पर निर्भरता स्पष्ट है। मिश्रित उपयोग वाले जिले जो कुशल अंतर-मॉडल केंद्रों से जुड़े नहीं हैं, वे अपनी पारिस्थितिक और आर्थिक क्षमता के एक महत्वपूर्ण हिस्से से वंचित रह जाते हैं।.

माल परिवहन में अंतर-मॉडल कनेक्शन के लाभ व्यापक अध्ययनों द्वारा अच्छी तरह से प्रमाणित हैं। संयुक्त रेल और सड़क परिवहन कंपनियों के अंतर्राष्ट्रीय संघ (ICFRT) की गणनाओं के अनुसार, एकल संयुक्त परिवहन का उपयोग करने वाली परिवहन श्रृंखला की ऊर्जा खपत को प्रत्यक्ष सड़क परिवहन की तुलना में औसतन 29 प्रतिशत तक कम किया जा सकता है। CO₂ उत्सर्जन को औसतन 55 प्रतिशत तक कम किया जा सकता है। विशिष्ट मार्गों पर – उदाहरण के लिए, हैम्बर्ग-बिलवेर्डर से म्यूनिख-रिम तक – संयुक्त परिवहन शुद्ध सड़क माल परिवहन की तुलना में CO₂ में 73 प्रतिशत की बचत करता है।.

शहरी यात्री परिवहन के मामले में भी यही तर्क लागू होता है: इंटरमॉडल मोबिलिटी – पैदल चलना, साइकिल चलाना, सार्वजनिक परिवहन और आवश्यकता पड़ने पर साझा या निजी कार का उपयोग – उच्च गतिशीलता स्वतंत्रता और कम उत्सर्जन को संयोजित करने का सबसे कुशल तरीका है। जर्मन एयरोस्पेस सेंटर (डीएलआर) के शोध से पता चलता है कि यद्यपि इंटरमॉडल यात्राएँ अक्सर पूरी तरह से मोनोमॉडल यात्राओं की तुलना में लंबी होती हैं, लेकिन निजी वाहन के विकल्प के रूप में इंटरमॉडल यात्राएँ समग्र रूप से बेहतर विकल्प हैं।.

अंतर-मॉडल परिवहन की सफलता की कुंजी परिवहन प्रक्रिया की गुणवत्ता में निहित है। शोध से लगातार यह पता चलता है कि परिवहन का अनुभव – आराम, सुरक्षा, कम प्रतीक्षा समय, मौसम से बचाव और सुगम नेविगेशन – इस बात पर सबसे अधिक प्रभाव डालता है कि लोग अंतर-मॉडल मार्गों का चुनाव करते हैं या नहीं। शहरी नियोजन के लिए इसका सीधा महत्व है: उच्च गुणवत्ता वाले अंतर-मॉडल केंद्रों के निकट स्थित या उनमें एकीकृत मिश्रित उपयोग वाली परियोजनाएं अपना मूल्य कई गुना बढ़ा देती हैं। ये न केवल पैदल और साइकिल से शहर के भीतर की छोटी यात्राओं को संभव बनाती हैं, बल्कि आस-पड़ोस को व्यापक परिवहन नेटवर्क से भी जोड़ती हैं।.

यह संपर्क पड़ोस के विकास के मूल्यांकन के लिए आर्थिक रूप से महत्वपूर्ण है। कुशल सार्वजनिक परिवहन की निकटता रियल एस्टेट बाजार में सबसे स्थिर मूल्य निर्धारकों में से एक है। अच्छे सार्वजनिक परिवहन संपर्क सभी उपयोग श्रेणियों - आवासीय, कार्यालय, खुदरा और रेस्तरां - में किरायेदारों और खरीदारों के लिए आकर्षण बढ़ाते हैं। जो लोग मिश्रित उपयोग वाले पड़ोस को अंतर-मॉडल गतिशीलता के साथ जोड़ते हैं, वे एक साथ कई निवेशकों की जरूरतों को पूरा करते हैं: स्थान की गुणवत्ता, स्थिरता प्रदर्शन और दीर्घकालिक मूल्य स्थिरता।.

आवास बाजार और पड़ोस का तर्क: मिश्रित उपयोग का जनादेश संकट में

आवास उपलब्धता का मुद्दा मिश्रित उपयोग विकास पर बहस को और भी अधिक तात्कालिक बना देता है। जर्मनी के महानगरों में आवास बाजार की स्थिति बेहद तनावपूर्ण है। बीबीएसआर के आवास मांग पूर्वानुमान के अनुसार, जर्मनी में प्रति वर्ष लगभग 320,000 नए आवास इकाइयों की आवश्यकता है - मुख्य रूप से महानगरों और उनके आसपास के समुदायों में। 2024 में, देश भर में केवल लगभग 252,000 अपार्टमेंट ही पूरे हुए, जो आवश्यकता से काफी कम है।.

साथ ही, कार्यालय और खुदरा क्षेत्रों में रिक्त स्थानों की काफी संभावना है। प्रमुख जर्मन शहरों में कार्यालय भवनों के रूपांतरण पर बर्लिन-हाइप के एक अध्ययन से पता चलता है कि कार्यालय स्थान को आवासीय इकाइयों में बदलना इस बाजार की अस्थिरता का एक तार्किक, लेकिन आसान नहीं, समाधान है। भवन निर्माण नियम, ध्वनि संरक्षण आवश्यकताएं, फ्लोर प्लान संरचनाएं और संपत्ति अधिकार कई बाधाएं उत्पन्न करते हैं। ये बाधाएं अवसरों को सीमित करती हैं, लेकिन इन्हें पार करना असंभव नहीं है—विशेषकर तब जब पुनर्गठन किसी एक भवन के रूपांतरण के रूप में नहीं, बल्कि एक व्यापक पड़ोस रणनीति के हिस्से के रूप में किया जाता है।.

एकीकृत पड़ोस विकास का संरचनात्मक लाभ यहीं निहित है: जब शुरुआत से ही मिश्रित उपयोगों की योजना बनाई जाती है, तो ऐसी इमारतें बनती हैं जो स्वाभाविक रूप से अधिक लचीली होती हैं। फर्श, पहुंच मार्ग, तकनीकी बुनियादी ढांचा और बाहरी क्षेत्र इस तरह से डिजाइन किए जा सकते हैं कि पूरी इमारत को गिराए बिना भविष्य में उपयोग में बदलाव संभव हो सके। यह न केवल पारिस्थितिक लाभ है - नए निर्माण के माध्यम से संसाधनों की कम खपत - बल्कि आर्थिक लाभ भी है, क्योंकि इससे संपत्ति की जीवन-चक्र लागत कम हो जाती है और भविष्य की बाजार स्थितियों के अनुकूल होने की क्षमता बढ़ जाती है।.

जनवरी से नवंबर 2025 तक की अवधि के लिए संघीय सांख्यिकी कार्यालय के भवन निर्माण परमिट आंकड़ों में मामूली वृद्धि देखी गई है: पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में, लगभग 11.3 प्रतिशत अधिक अपार्टमेंट स्वीकृत किए गए, जिनमें से 13.5 प्रतिशत बहु-पारिवारिक भवनों में थे। फिर भी, कमी को पूरा करने की आवश्यकता काफी अधिक है, और अनुमानित 550,000 अपार्टमेंट की संरचनात्मक कमी को पूरा करने के लिए परमिट देने की गति अभी भी पर्याप्त नहीं है। इस संदर्भ में, मिश्रित उपयोग विकास न केवल एक गुणवत्तापूर्ण विशेषता है बल्कि एक मात्रात्मक आवश्यकता भी है: ये सीमित शहरी भूमि पर अधिक रहने की जगह का निर्माण करना संभव बनाते हैं, बिना उस वाणिज्यिक और सामाजिक बुनियादी ढांचे को प्रभावित किए जो एक जीवंत पड़ोस का निर्माण करता है।.

उत्पादक शहर से लेकर मिश्रित उपयोग वाले पड़ोस तक: बीबीएसआर का परिप्रेक्ष्य

संघीय भवन निर्माण, शहरी मामलों और स्थानिक विकास अनुसंधान संस्थान ने कई अनुसंधान कार्यक्रमों के माध्यम से मिश्रित उपयोग विकास के आर्थिक और शहरी नियोजन आधारों का व्यवस्थित रूप से अध्ययन किया है। उत्पादक शहर पर आधारित अनुसंधान श्रृंखला यह दर्शाती है कि शहरी उत्पादन और वाणिज्य को शहरों से विस्थापित करने की आवश्यकता नहीं है, बल्कि मिश्रित उपयोग विकास के नए रूपों के माध्यम से शहरी जीवन के साथ संगत तरीके से एकीकृत किया जा सकता है।.

इस शोध का मूल संदेश अतीत में निराशाजनक प्रतीत होता है, लेकिन भविष्य के दृष्टिकोण से आशाजनक है: दशकों तक, व्यापार, शिल्प और लघु उत्पादन को शहरी क्षेत्रों से बाहर निकालकर परिधीय औद्योगिक पार्कों में धकेल दिया गया, क्योंकि आवासीय और वाणिज्यिक उपयोगों के बीच संघर्ष को अपरिहार्य माना जाता था। इसका परिणाम एक ओर एक ही कार्य वाले आवासीय शहर और दूसरी ओर निर्जीव औद्योगिक पार्क थे - शहरी बंजर भूमि जो आर्थिक और सामाजिक दोनों रूप से अपने वादों को पूरा करने में विफल रही। नई उत्पादन विधियों के साथ-साथ शांत और कम उत्सर्जन वाले विनिर्माण और रसद प्रक्रियाओं की ओर तकनीकी बदलावों ने संघर्ष की संभावना को काफी हद तक कम कर दिया है और अब मिश्रित उपयोग विकास को उन क्षेत्रों में भी संभव बना दिया है जहाँ यह पहले अकल्पनीय लगता था।.

इस शोध से यह निष्कर्ष निकला है कि जिन शहरी क्षेत्रों में कार्यस्थल आवासीय क्षेत्रों के निकट होते हैं, वे आर्थिक रूप से अधिक स्थिर होते हैं। ये स्थानीय रोजगार प्रदान करते हैं, स्थानीय क्रय शक्ति को मजबूत करते हैं, निवासियों को अपने पड़ोस से जुड़ाव महसूस करने के लिए प्रेरित करते हैं और कार्यस्थल और आवासीय परिवेश के बीच बढ़ते सामाजिक विभाजन को कम करते हैं। यह सुनने में शहरी समाजशास्त्र जैसा लग सकता है, लेकिन वास्तव में यह ठोस शहरी अर्थशास्त्र है: आवासीय, वाणिज्यिक और सेवा उपयोगों के मिश्रण वाले जिले अलग-अलग संरचनाओं की तुलना में प्रति इकाई क्षेत्र में अधिक स्थानीय आर्थिक गतिविधि उत्पन्न करते हैं।.

ईएसजी और स्थिरता: मिश्रित उपयोग वर्तमान समय में निवेश की अनिवार्यता है

पर्यावरण, सामाजिक और शासन (ESG) संबंधी आवश्यकताओं के माध्यम से रियल एस्टेट उद्योग में हो रहे परिवर्तन से मिश्रित उपयोग वाली परियोजनाओं को नई रणनीतिक प्रासंगिकता मिल रही है। संस्थागत निवेशकों, बीमा कंपनियों, पेंशन फंडों और सरकारी संपत्ति फंडों से यह अपेक्षा की जा रही है कि वे स्थिरता मानदंडों के अनुसार अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो का मूल्यांकन करें और रिपोर्ट प्रस्तुत करें। अपनी स्थिति और उपयोग संरचना के कारण उच्च यातायात उत्सर्जन उत्पन्न करने वाली इमारतों पर दबाव बढ़ रहा है।.

इस दृष्टिकोण से, मिश्रित उपयोग वाले जिले संरचनात्मक लाभ प्रदान करते हैं: वे जिले द्वारा उत्पन्न गतिशीलता की मांग को कम करते हैं, कई उपयोगों द्वारा ऊर्जा और उपयोगिता अवसंरचना के साझा उपयोग को सक्षम बनाते हैं, और अपनी तकनीकी प्रणालियों की समग्र उपयोग दर को उच्चतर बनाए रखने की प्रवृत्ति रखते हैं। इसलिए, ऐसी संपत्तियों की समग्र ESG प्रोफाइल अक्सर तुलनीय एकल-कार्यात्मक संपत्तियों की तुलना में अधिक अनुकूल होती है, भले ही यह प्रासंगिक प्रमाणन प्रणालियों में हमेशा पर्याप्त रूप से परिलक्षित न हो।.

शहर के केंद्रों के रूपांतरण पर पीडब्ल्यूसी की रिपोर्ट में स्पष्ट रूप से मिश्रित उपयोग विकास को शहरी क्षेत्रों के आर्थिक पुनरुद्धार के लिए पसंदीदा मॉडल के रूप में पहचाना गया है और किफायती अधिग्रहण लागत निर्धारित करने के लिए इसका मॉडल भी इसी पर आधारित है। इससे मिश्रित उपयोग विकास नियोजन के आदर्शों के दायरे से निकलकर वित्तीय मूल्यांकन मॉडलों के केंद्र में आ जाता है – यह बदलाव उद्योग के निवेश निर्णयों के लिए इसके महत्व को स्थायी रूप से बदल देता है।.

योजना के लक्ष्य के रूप में लचीलापन: मिश्रित उपयोग वाले पड़ोस को संकट-प्रतिरोधी क्या बनाता है?

हाल के वर्षों के अनुभवों – महामारियों, जलवायु संबंधी घटनाओं, आपूर्ति श्रृंखला में व्यवधान और भू-राजनीतिक झटकों – के कारण शहरी लचीलेपन की अवधारणा को एक नया महत्व प्राप्त हुआ है। शहरी जलवायु लचीलेपन पर अपने स्थिति पत्र में, चैंबर ऑफ इंडस्ट्री एंड कॉमर्स (IHK) ने इस बात पर जोर दिया है कि भविष्य के लिए तैयार शहरों को ऐसे पड़ोस की आवश्यकता है जो सामाजिक परिवर्तनों के प्रति लचीले ढंग से प्रतिक्रिया दे सकें। इस दिशा में मिश्रित उपयोग विकास एक प्रमुख उपाय है।.

मिश्रित उपयोग विकास का लचीलापन प्रभाव बहुआयामी है। आर्थिक स्तर पर, मिश्रित उपयोग वाले पड़ोस संपत्ति मालिकों, खुदरा विक्रेताओं और सेवा प्रदाताओं के लिए अधिक स्थिर आय का आधार प्रदान करते हैं क्योंकि विभिन्न उपयोग संकटों पर अलग-अलग प्रतिक्रिया देते हैं और एक दूसरे को पारस्परिक रूप से स्थिर कर सकते हैं। सामाजिक स्तर पर, मिश्रित उपयोग वाले पड़ोस अधिक मजबूत होते हैं क्योंकि वे विविध जनसंख्या समूहों और जीवन शैलियों को एकीकृत करते हैं, जिससे सामाजिक एकरूपता से बचा जा सकता है। पारिस्थितिक स्तर पर, मिश्रित संरचनाएं ऊर्जा, जल और भूमि के अधिक कुशल उपयोग की अनुमति देती हैं।.

सैन्य योजना में प्रयुक्त दोहरे उपयोग का सिद्धांत यहाँ विश्लेषणात्मक रूप से उपयुक्त मॉडल प्रस्तुत करता है: अनेक उद्देश्यों के लिए डिज़ाइन किया गया अवसंरचना, स्वाभाविक रूप से, व्यक्तिगत उपयोगों की विफलता के प्रति अधिक लचीला होता है। रात में रसद कार्यों के लिए उपयोग किया जाने वाला भूमिगत पार्किंग गैराज दिन के समय उपयोग कम होने पर खाली नहीं रहता। वाणिज्य, स्थानीय सुविधाओं और पार्सल वितरण के लिए डिज़ाइन किया गया भूतल, एक ही किरायेदार के चले जाने पर भी, एक ही कार्य के लिए उपयोग किए जाने वाले खुदरा स्थान की तुलना में बेहतर स्थिति में रहता है। अनेक उपयोगों का सिद्धांत रिक्ति के जोखिम को कम करता है, अधिभोग दर को बढ़ाता है और आस-पड़ोस को आर्थिक रूप से अधिक स्थिर बनाता है।.

शहरी संरचना एक रणनीतिक चर के रूप में: शहरी विकास प्रणाली सिद्धांत से क्या सीख सकता है?

आर्थिक विश्लेषण अंततः एक ऐसे निष्कर्ष पर पहुँचता है जो रियल एस्टेट क्षेत्र से कहीं आगे तक जाता है: किसी शहर की भौतिक संरचना एक रणनीतिक कारक है, न कि कोई अपरिवर्तनीय प्राकृतिक तथ्य। यह गतिशीलता के पैटर्न, ऊर्जा की मांग, स्थानीय आर्थिक गतिविधि, आवास आपूर्ति और समाज के सामाजिक सामंजस्य को इस हद तक प्रभावित करती है जिसे राजनीतिक और आर्थिक रूप से कम करके आंका जाता है। जो शहर निरंतर मिश्रित उपयोग को नियोजन सिद्धांत के रूप में अपनाते हैं, वे वास्तुकला में नहीं, बल्कि प्रणालीगत वास्तुकला में निवेश कर रहे हैं।.

भूमि उपयोग के मुद्दे में यह बात विशेष रूप से स्पष्ट है। जर्मनी में प्रतिदिन 50 हेक्टेयर से अधिक भूमि कंक्रीट बिछाने के कारण नष्ट हो रही है – यह दर न तो पारिस्थितिक रूप से और न ही आर्थिक रूप से टिकाऊ है। मिश्रित उपयोग वाली परियोजनाएं, जो एक ही भूखंड पर कई उपयोगों को लंबवत और क्षैतिज रूप से व्यवस्थित करती हैं, एकल उपयोग वाले क्षेत्रों के क्षैतिज विस्तार की तुलना में संरचनात्मक रूप से अधिक भूमि-कुशल हैं। ये कम भूमि पर अधिक शहरी विकास की अनुमति देती हैं – और यह न केवल पर्यावरणीय नीति का तर्क है, बल्कि वित्तीय तर्क भी है, क्योंकि नगरपालिका के बुनियादी ढांचे का रखरखाव एक सघन क्षेत्र में एक फैले हुए, बिखरे हुए क्षेत्र की तुलना में सस्ता होता है।.

अलग-अलग इमारतों पर चर्चा करने से लेकर पूरे शहरी ज़िलों की योजना बनाने तक का बदलाव गुणवत्ता में एक महत्वपूर्ण छलांग है। किसी शहर की गुणवत्ता किसी एक मिश्रित उपयोग वाली इमारत से नहीं, बल्कि ज़िला स्तर पर उपयोगों, आवागमन, सार्वजनिक स्थान, रसद और सामाजिक बुनियादी ढांचे के समन्वित तालमेल से निर्धारित होती है। दूरदर्शी शहरी योजनाकारों को स्वयं से यह प्रश्न पूछना चाहिए: यह ज़िला एक प्रणाली के रूप में दोपहर 3 बजे, सुबह 8 बजे और रात 10 बजे कितना कारगर है? ऐसे ज़िले जो दिन के सभी समयों में जीवंत रहते हैं क्योंकि विभिन्न उपयोग समय और स्थान के हिसाब से एक-दूसरे के पूरक होते हैं, वे न केवल अधिक रहने योग्य होते हैं, बल्कि आर्थिक रूप से अधिक उत्पादक और सुरक्षित भी होते हैं।.

मिश्रित उपयोग विकास का व्यवस्थागत महत्व यहीं निहित है: यह कोई वर्तमान चलन नहीं है, बल्कि यह वह नियोजन तर्क है जो यूरोपीय शहरों के भविष्य को आकार देता है। जो लोग आज पड़ोस के नियोजन और विकास में इस सिद्धांत को आधार बनाते हैं, वे ऐसी अचल संपत्ति और शहरी संरचनाएं बनाते हैं जो बीस वर्षों में भी अपने उपयोगकर्ताओं की वास्तविकता के अनुरूप होंगी - न कि उस बीते युग की वास्तविकता के अनुरूप जब जीवन, कार्य और व्यवस्था को अलग-अलग दुनिया के रूप में देखा जाता था।.

Konrad Wolfenstein

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