גרמניה מתמודדת עם מחסור במקום בתחום הלוגיסטיקה – מחסור במקום מסכן את מעמדה התחרותי של גרמניה – תדמית יצירתית: Xpert.Digital
חוסר שטח לוגיסטי מאיים על מיקום העסקים של גרמניה
מה המשמעות של המצב הפרדוקסלי של הכלכלה הגרמנית עבור תעשיית הלוגיסטיקה?
הכלכלה הגרמנית נמצאת במצב לכאורה סותר: בעוד שהתוצר המקומי הגולמי עומד על שמריה או אף מתכווץ, מתפתח מחסור עצום בשטחי לוגיסטיקה. פרדוקס זה מעלה שאלות מהותיות לגבי הבעיות המבניות של הכלכלה הגרמנית והשפעתן על התחרותיות.
הכלכלה הגרמנית התכווצה זו השנה השנייה ברציפות בשנת 2024, ב-0.2 אחוז, לאחר ירידה של 0.3 אחוז בשנת 2023. במקביל, נתונים מראים ביקוש מתמשך לשטחי לוגיסטיקה, המתבטא במחסור בהיצע ובעלייה בשכר הדירה. התפתחות זו מצביעה על כך שהקיפאון של הכלכלה הכוללת אינו בהכרח משקף ירידה בדרישות הלוגיסטיקה.
הגורמים לקיפאון זה מגוונים ובעיקר מבניים. עלויות אנרגיה גבוהות, ריביות גבוהות, תחרות בינלאומית גוברת וחוסר ודאות פוליטית מכבידים על כלכלת היצוא הגרמנית. פוטנציאל הייצור של גרמניה נמוך ביותר מחמישה אחוזים מהנתון הצפוי בשנת 2019 לשנת 2024. אתגרים מבניים אלה יוצרים סביבה שבה חברות חייבות לעכב את השקעותיהן ותוכניות ההתרחבות שלהן, ובמקביל לייעל ומודרניזציה של שרשראות האספקה הקיימות שלהן.
הצורך בשטח בלוגיסטיקה מונע על ידי מספר גורמים הפועלים באופן בלתי תלוי במצב הכלכלי הכללי. פריחת המסחר האלקטרוני, למרות שהתקררה מעט, ממשיכה לדרוש מבנים לוגיסטיים מבוזרים. במקביל, תהליכי רה-ארגון בתעשייה, ובמיוחד במגזר הרכב עקב תחבורה חשמלית, מובילים לדרישות שטח נוספות.
כיצד התפתח שוק הנדל"ן הלוגיסטי בגרמניה בשנים האחרונות?
שוק הנדל"ן הלוגיסטי בגרמניה עבר התפתחות יוצאת דופן בשנים האחרונות, המאופיינת בביקוש מתמשך ובהיצע הדוק בו זמנית. התפתחות זו באה לידי ביטוי הן בנתוני המחזור והן במגמות המחירים, כמו גם בשינויים המבניים בשוק.
בשנים האחרונות, היקף התפוקה בשוק הנדל"ן הלוגיסטי בגרמניה נע בין 5.7 ל-6.9 מיליון מ"ר בשנה. במחצית הראשונה של 2025, 2.7 מיליון מ"ר כבר נתפו, עלייה של כמעט אחד עשר אחוזים בהשוואה לשנה הקודמת. נתונים אלה מראים כי למרות האתגרים הכלכליים, קיים ביקוש יציב לשטחי לוגיסטיקה.
ההתפתחות במרכזים הלוגיסטיים העיקריים ראויה לציון במיוחד. בעוד ששווקים מסורתיים אלה שלטו בשוק במשך זמן רב, הם סבלו מירידות משמעותיות בשנים האחרונות. זאת בעיקר בשל מחסור בשטחים ועליית מחירי הקרקעות באזורים אלה. כתוצאה מכך, הביקוש עובר יותר ויותר למקומות פריפריאליים שבהם קיים שטח רב יותר בתנאים נוחים יותר.
מגמות שכר הדירה משקפות את המחסור בהיצע. באזורים המובילים, שכר הדירה עולה באופן רציף בשיעור של עד 3.5 אחוזים מדי שנה. שכר הדירה היוקרתי בערים A כבר הגיע ל-9.20 אירו למטר רבוע. עליות מחירים אלו נובעות לא רק ממחסור בשטח, אלא גם מעלייה בעלויות הבנייה ודרישות מוגברות לקיימות ויעילות אנרגטית.
מגמה חשובה נוספת היא השיעור הגבוה של בנייה חדשה בשוק הנדל"ן הלוגיסטי. כשני שלישים מסך הבנייה המבוצעת מהווים בניינים חדשים. ממצא זה מראה כי שטחים קיימים לרוב אינם עומדים עוד בדרישות המודרניות וכי חברות מוכנות להשקיע בנכסי לוגיסטיקה חדשים ומתקדמים מבחינה טכנולוגית.
גם מבנה הביקוש השתנה. בעוד שספקי שירותי לוגיסטיקה שלטו בעבר בשוק, חברות תעשייתיות הן כיום קבוצת המשתמשים החשובה ביותר, המהוות למעלה מ-40 אחוזים. דבר זה משקף את המגמה של הפנמת פונקציות לוגיסטיות ואת חשיבות הלוגיסטיקה לתהליכי רה-ארגון תעשייתיים.
מהן הסיבות המבניות למחסור בשטח?
המחסור בשטחי לוגיסטיקה בגרמניה אינו רק תוצאה של ביקוש גובר, אלא גם של בעיות מבניות בצד ההיצע. סיבות אלו מושרשת עמוק במסגרת הפוליטית, המשפטית והתכנונית ודורשות פתרונות ארוכי טווח.
בעיה מרכזית היא מדיניות האזוריות המגבילה של הרשויות המקומיות. מרחב לוגיסטי ממלא תפקיד משני בתפיסות פיתוח של עירוניות פנימיות, למרות היותו חיוני לעסקים קטנים ובינוניים. מתכנני ערים ורשויות מקומיות מעדיפים לעתים קרובות שימושים אחרים כמו שטחי מגורים או משרדים, מכיוון שאלו נתפסים כאטרקטיביים יותר ופחות משבשים.
ממשלת גרמניה שואפת למטרה להפחית את צריכת הקרקע לפחות מ-30 דונם ליום עד שנת 2030, והאיחוד האירופי אף שואף לאפס צריכת קרקע נטו עד שנת 2050. יעדי מדיניות סביבתית אלה מגבירים את הלחץ על קרקעות מסחריות זמינות ומסבכים משמעותית את ייעודן של אזורים מסחריים ותעשייתיים חדשים.
הליכי אישור ארוכים מחריפים עוד יותר את הבעיה. פיתוח שטחי לוגיסטיקה חדשים כרוך בתהליכי תכנון ואישור מורכבים שיכולים להימשך מספר שנים. עיכובים אלה גורמים לכך שההיצע אינו יכול לעמוד בקצב הביקוש הגובר במהירות מספקת.
המחסור בקרקעות עירוניות מגביל עוד יותר את ההיצע, במיוחד במרכזים לוגיסטיים מובילים. באזורים מטרופוליניים, שטחי הלוגיסטיקה מתחרים עם שימושים אחרים על קרקע מוגבלת, ולעתים קרובות מפסידים. דבר זה מוביל להעברת תחום הלוגיסטיקה למקומות פריפריאליים, מה שמביא בתורו לנתיבי תחבורה ארוכים יותר ולעלויות גבוהות יותר.
גורם מבני נוסף הוא הסלידה המוגברת של הבנקים מסיכון במימון פרויקטים לוגיסטיים ספקולטיביים. חלקם של נכסי לוגיסטיקה שנבנו בספקולציה ירד ל-13% בלבד מנפח הפיתוח הכולל, בהשוואה לממוצע של 32% בין 2019 ל-2023. משמעות הדבר היא ששטחים חדשים מפותחים בעיקר רק עם השכרה מוקדמת מובטחת, דבר המגביל את גמישות השוק.
פיצול האחריות בין רמות ניהול שונות מסבך תכנון מרחבי מתואם. בעוד שהממשלה הפדרלית קובעת את המטרות הכוללות, היישום בפועל מוטל על המדינות והרשויות המקומיות, שלעתים קרובות יש להן סדרי עדיפויות שונים. חוסר תיאום זה מוביל לתוצאות לא אופטימליות ומעכב פיתוחים הכרחיים.
מדוע ענף הלוגיסטיקה ממשיך לחוות צמיחה חזקה למרות הקיפאון הכלכלי?
הדינמיות המתמשכת של ענף הלוגיסטיקה, למרות הקיפאון הכלכלי הכללי, ניתנת להסבר על ידי מספר מגמות ושינויים מבניים הפועלים באופן עצמאי מהמצב הכלכלי הכללי. התפתחויות אלו מדגישות את התפקיד המרכזי של הלוגיסטיקה בכלכלה המודרנית ואת תפקידה כגורם מאפשר לתעשיות אחרות.
מסחר אלקטרוני נותר מנוע צמיחה מרכזי, גם אם הקצב הואט מעט. ציפיות הצרכנים לזמני אספקה מהירים ואפשרויות אספקה גמישות דורשות מבני לוגיסטיקה מבוזרים ומרכזי הפצה מודרניים. תחזית אחת צופה הרחבה של שטחי לוגיסטיקה הקשורים למסחר אלקטרוני בעד 500,000 מ"ר בגרמניה לבדה עד 2028.
תהליכי ארגון מחדש בתעשייה מניעים גם הם את הביקוש לשטחי לוגיסטיקה. תעשיית הרכב, בפרט, דורשת מבני אחסון והפצה חדשים עבור סוללות, חלקי חילוף ושרשראות אספקה משתנות בעקבות הניידות החשמלית. תהליכי טרנספורמציה תעשייתית אלה אינם תלויים במידה רבה בתנודות כלכליות לטווח קצר ונמשכים גם בתקופות קשות מבחינה כלכלית.
המורכבות הגוברת של שרשראות האספקה הגלובליות והצורך בפיזור סיכונים מובילים לדרישות נוספות בתחום האחסון. חברות בונות מלאי חיץ כדי להגן על עצמן מפני שיבושים באספקה ומיישמות אסטרטגיות nearshoring הדורשות אחסון מקומי. אסטרטגיות הגנתיות אלו מגבירות את הביקוש לשטחי לוגיסטיקה, גם כאשר הכלכלה הכללית נמצאת בקיפאון.
דרישות קיימות מניעות את המודרניזציה של מבני לוגיסטיקה קיימים. למעלה מ-65 אחוז מהמשקיעים המוסדיים מעדיפים פרויקטים של נדל"ן תואמי ESG. עובדה זו מובילה לביקוש למבני לוגיסטיקה יעילים אנרגטית ובעלי הסמכה, ולהחלפת מבנים מיושנים בחלופות מודרניות ובנות קיימא.
הדיגיטציה של תהליכים לוגיסטיים דורשת תשתיות חדשות ותפיסות בנייה חדשות. מערכות מחסן אוטומטיות, רובוטיקה ובינה מלאכותית דורשות חללים שתוכננו במיוחד עם ציוד טכני מתאים. דרישות טכנולוגיות אלו הופכות נכסי לוגיסטיקה קיימים רבים למיושן ויוצרות צורך במרחב מודרני ותואם טכנולוגיה.
שינויים דמוגרפיים ומחסור בעובדים מיומנים מאיצים את המגמה לאוטומציה בלוגיסטיקה. חברות משקיעות בפתרונות עתירי טכנולוגיה כדי להפחית את תלותן בכוח אדם. השקעות אלו באוטומציה מתבצעות גם כאשר הכלכלה הכללית נחלשת, שכן הן יוצרות יתרונות תחרותיים ארוכי טווח.
מומחי מחסני המכולות הגבוהים שלכם וטרמינלים
מחסני מכולות גבוהים וטרמינלים של מכולות: יחסי הגומלין הלוגיסטיים – ייעוץ ופתרונות מומחים – תדמית יצירתית: Xpert.Digital
טכנולוגיה חדשנית זו מבטיחה לשנות באופן מהותי את הלוגיסטיקה של המכולות. במקום לערום מכולות אופקית כמו בעבר, הן מאוחסנות אנכית במבני מתלים מפלדה מרובי קומות. זה לא רק מאפשר הגדלה דרסטית של קיבולת האחסון באותו חלל, אלא גם מחולל מהפכה בכל התהליכים במסוף המכולות.
עוד על זה כאן:
כיצד גרמניה יכולה להתגבר על מחסור בשטחי לוגיסטיקה – אסטרטגיות ותחזיות
איזו השפעה יש למחסור בקרקעות על התחרותיות הגרמנית?
היעדר שטח לוגיסטי מתאים מאיים על התחרותיות של גרמניה בכמה רמות ועלול להחליש את מעמדה של המדינה כמקום עסקי בטווח הארוך. ההשפעות נעות בין עליות עלויות ישירות לבין חסרונות אסטרטגיים בתחרות הבינלאומית.
גרמניה כבר איבדה את מעמדה כמובילה עולמית בתחום הלוגיסטיקה, וצנחה מהמקום הראשון לשלישי במדד ביצועי הלוגיסטיקה של הבנק העולמי. הידרדרות זו נובעת בחלקה מגירעונות בתשתיות ומצווארי בקבוק בקיבולת, כולל היעדר
שטחי לוגיסטיקה שייכים לקטגוריה זו. הלוגיסטיקה הגרמנית אינה תחרותית עוד בתחומים רבים, דבר המתבטא באופן סימפטומטי ביתרונות המיקום הקודמים.
המחסור בשטח מוביל לעליות משמעותיות בעלויות, אשר פוגעות בתחרותיות של חברות גרמניות. עלויות השכירות והקרקעות הגואות במרכזים לוגיסטיים מתגלגלות ללקוחות ובסופו של דבר הופכות את המוצרים הגרמניים ליקרים יותר בשווקים הבינלאומיים. חברות נאלצות לקבל עלויות גבוהות יותר או לפנות למיקומים לא אופטימליים, וכתוצאה מכך נתיבי הובלה ארוכים יותר ותהליכים פחות יעילים.
היעדר קרקע מתאימה מעכב השקעות והקמת חברות בינלאומיות. משקיעים זרים המבקשים להשתמש בגרמניה כמרכז לוגיסטי לאירופה אינם מצליחים למצוא את הקרקע הדרושה או נאלצים לשלם מחירים גבוהים באופן בלתי נסבל. מצב זה מחליש את מעמדה של גרמניה כשער כניסה לאירופה ומעדיף מיקומים אחרים באזור.
מחסור במקום מאלץ חברות לקבל החלטות מיקום לא אופטימליות. במקום לבחור את המיקום האופטימלי ביותר מבחינה לוגיסטית, הן נאלצות לבחור במיקום הזמין, מה שפוגע ביעילות של כל שרשרת האספקה. זה מוביל לזמני אספקה ארוכים יותר, עלויות הובלה גבוהות יותר ושירות לקוחות ירוד יותר, מה שמחליש את מעמדן התחרותי של חברות גרמניות.
גמישות מוגבלת בבחירת מיקום פוגעת ביכולתה של הכלכלה הגרמנית להסתגל לתנאי שוק משתנים. בסביבה גלובלית דינמית, היכולת להתאים במהירות מבנים לוגיסטיים היא גורם תחרותי מכריע. אם חברות אינן יכולות לפעול בגמישות עקב מחסור במקום, הן מאבדות את יכולת ההיענות ואת יכולת ההסתגלות לשוק.
היעדר מרחב לוגיסטי מודרני ותואם טכנולוגיה מאט את הדיגיטציה והאוטומציה של הלוגיסטיקה הגרמנית. בעוד שמדינות אחרות משקיעות במרכזי לוגיסטיקה אוטומטיים וחדישים, חברות גרמניות מסתמכות לעתים קרובות על מבנים מיושנים. דבר זה מוביל לחסרונות פרודוקטיביות ועלויות תפעול גבוהות יותר, הפוגעים בתחרותיות הבינלאומית.
כיצד יתפתח הביקוש לשטחי לוגיסטיקה עד 2028?
תחזיות להתפתחות הביקוש לשטחי לוגיסטיקה עד שנת 2028 מציירות תמונה מובחנת, המאופיינת בהאטות לטווח קצר ובצמיחה לטווח ארוך. התפתחות זו משקפת את יחסי הגומלין המורכבים בין גורמים כלכליים למגמות מבניות.
ירידה זמנית בביקוש צפויה בתחילה לשנת 2024, המשקפת את אי הוודאות הכלכלית הנוכחית ואת לחצי העלויות הגוברים על השוכרים. עם זאת, ירידה זו היא בעיקר מחזורית ואינה אמורה להסתיר מגמות צמיחה ארוכות טווח.
תחזיות לפיתוח עד 2028 מציירות תמונה חיובית משמעותית. מחקרים צופים עלייה בתפוסת השטח לכ-7.1 מיליון מטרים רבועים בשנת 2028, המקבילה לצמיחה של 27 אחוזים בהשוואה לשנת 2023. צמיחה זו תונע על ידי מגמות-על שונות, כולל דיגיטציה, גמישות ושינוי דמוגרפי.
היקף הבנייה החדשה עשוי לגדול ליותר מ-4.5 מיליון מ"ר בשנה עד שנת 2028, בתנאי שהקרקע הנדרשת תסופק על ידי הרשויות המקומיות. תחזית זו מראה כי פוטנציאל הצמיחה תלוי במידה רבה בזמינות של קרקע מתאימה ומושפע מהחלטות פוליטיות ברמה המוניציפלית.
מגזרים שונים יתרום באופן שונה לצמיחת הביקוש. למרות ההאטות הנוכחיות, המסחר האלקטרוני ימשיך להיות מנוע צמיחה מרכזי, במיוחד בשל ארגון מחדש של שחקנים מבוססים וארגון מחדש ראשוני לעבר לוגיסטיקה מבוזרת. קמעונאות וסיטונאות מראים גם הם תנופה מתמשכת בארגון מחדש של רשתות הלוגיסטיקה שלהם.
לסיטונאות יש חשיבות מיוחדת, ולפי סקרים של מומחים, היא אמורה למשוך יותר ויותר את תשומת ליבם של יזמים ומשכירים. מגזר זה זכה לפחות תשומת לב עד כה, אך מציג פוטנציאל צמיחה ניכר בביקוש לשטחי לוגיסטיקה מודרניים.
תעשיית הרכב תפתח דרישות שטח נוספות עקב המעבר לניידות חשמלית. שרשראות אספקה חדשות לסוללות, לוגיסטיקה של חלקי חילוף משתנה ותהליכי ייצור שעברו ארגון מחדש דורשים מבנים לוגיסטיים מותאמים. שינוי תעשייתי זה אינו תלוי במידה רבה בתנודות כלכליות ותתמוך מבחינה מבנית בביקוש.
הביקוש לשטחי לוגיסטיקה בני-קיימא יגדל באופן לא פרופורציונלי. עד שנת 2030, פער ההיצע לשטחי לוגיסטיקה בני-קיימא בגרמניה צפוי להגיע ל-42 אחוזים. ברחבי אירופה, הביקוש יעלה על ההיצע ב-21.2 מיליון מטרים רבועים, וייצור הזדמנויות השקעה משמעותיות עבור יזמים ומשקיעים.
אילו פתרונות קיימים כדי להתמודד עם מחסור במקום?
התמודדות עם מחסור המקום בתעשיית הלוגיסטיקה הגרמנית דורשת גישה רב-גונית הכוללת הן צעדים לשיפור יעילות לטווח קצר והן רפורמות מבניות לטווח ארוך. גורמים שונים כבר עובדים על פתרונות חדשניים בעלי פוטנציאל להקל על המצב.
נכסי לוגיסטיקה מרובי קומות מציעים פתרון מבטיח למחסור בשטח, במיוחד באזורים עירוניים. במטרופולינים אסייתיים, נכסי לוגיסטיקה בני ארבע עד שש קומות כבר הם סטנדרט, עם רמפות חיצוניות המאפשרות למשאיות להגיע בקלות לקומות העליונות. בגרמניה, לעומת זאת, יש לקבוע תחילה את הדרישות החוקיות עבור סוג זה של נכס לוגיסטי.
פיתוח אתרי שטח ירוקים הופך חשוב יותר ויותר. באזורים רבים שנפגעו קשות משינויים מבניים, קיימים אזורים עירוניים שאינם בשימוש. ניתן לפתח אזורים אלה עבור יישומים לוגיסטיים מודרניים באמצעות פיתוח מחדש והסבה, מה שיאפשר שימוש יעיל באזורים שכבר אטומים והפחתת הלחץ על שטחים ירוקים.
שיקום מבנים ישנים מייצג עמוד תווך מרכזי נוסף בפתרון בעיית החלל. עם שיעורי ריקות מתחת לשני אחוזים באזורים מטרופוליניים רבים, יש צורך בתחזיות ביקוש ברמה הפדרלית, המדינתית והעירונית, אשר חייבות להיות מתואמות בקפידה עם תוכניות תכנון מרחבי אזוריות. ניתן להתאים מבנים קיימים לדרישות של ימינו באמצעות מודרניזציה ושדרוגים טכניים.
קונספטים חדשניים של שימושים מעורבים יכולים לסייע בהגברת הקבלה של מרחבי לוגיסטיקה באזורים עירוניים. פרויקטים המשלבים מגורים, עבודה, קמעונאות ולוגיסטיקה מדגימים דרכים בהן ניתן לשלב טוב יותר פונקציות לוגיסטיות בפיתוח עירוני. עם זאת, גישות אלו דורשות חשיבה מחודשת בקרב מתכנני ערים ומפתחי פרויקטים.
דיגיטציה ואוטומציה יכולות לסייע בהגברת היעילות של מרחבי לוגיסטיקה קיימים. שימוש בבינה מלאכותית, רובוטיקה ומערכות ניהול מחסן אופטימליות יכול להגדיל את תפוקת השטח. זה מפחית את דרישת השטח המוחלטת ומאפשר שימוש אינטנסיבי יותר בקיבולת הקיימת.
שיתוף פעולה בין חברות יכול לתרום לניצול יעיל יותר של שטח לוגיסטי. תפיסות לוגיסטיות משותפות, בהן מספר חברות משתמשות במחסנים ובמרכזי הפצה משותפים, מפחיתות את דרישות השטח הכוללות ומשפרות את ניצול הקיבולת. עם זאת, גישות אלו דורשות צורות חדשות של שיתוף פעולה ואמון בין מתחרים.
קובעי מדיניות חייבים להתאים את המסגרת המשפטית כדי לאפשר פתרונות חדשניים. זה כולל שינויים בתקנות הבנייה כדי לאפשר נכסים לוגיסטיים מרובי קומות, הליכי היתר פשוטים יותר לפיתוח שטחים חקלאיים, ותקנות יעוד גמישות יותר לפרויקטים של שימושים מעורבים. ללא התאמות רגולטוריות אלה, פתרונות מבטיחים רבים יישארו ללא שימוש.
מומחי מחסני המכולות הגבוהים שלכם וטרמינלים
מערכות טרמינל מכולות לכביש, רכבת וים בתפיסת הלוגיסטיקה הדו-שימושית של לוגיסטיקה כבדה – תמונה יצירתית: Xpert.Digital
בעולם המאופיין בטלטלות גיאופוליטיות, שרשראות אספקה שבריריות ומודעות חדשה לפגיעותן של תשתיות קריטיות, מושג הביטחון הלאומי עובר הערכה מחודשת מהותית. יכולתה של מדינה להבטיח את שגשוגה הכלכלי, את אספקת אוכלוסייתה ואת יכולתה הצבאית תלויה יותר ויותר בחוסן רשתות הלוגיסטיקה שלה. בהקשר זה, המונח "שימוש כפול" מתפתח מקטגוריה נישה של בקרת יצוא לדוקטרינה אסטרטגית כוללת. שינוי זה אינו רק התאמה טכנית, אלא תגובה הכרחית ל"נקודת המפנה" הדורשת שילוב עמוק של יכולות אזרחיות וצבאיות.
מתאים לכך:
כיצד מודלים לחיקוי בינלאומיים פותרים את בעיית המרחב הלוגיסטי של גרמניה
אילו דוגמאות בינלאומיות מראות אסטרטגיות התמודדות מוצלחות?
מדינות אחרות כבר פיתחו גישות חדשניות להתמודדות עם מחסור בשטח בלוגיסטיקה, אשר יכולות לשמש מודלים עבור גרמניה. דוגמאות בינלאומיות אלו מדגימות כיצד, באמצעות פתרונות יצירתיים ורצון פוליטי, ניתן ליצור מבנים לוגיסטיים יעילים גם עם משאבי שטח מוגבלים.
סינגפור, שעקפה את גרמניה כאלופת העולם בלוגיסטיקה, מדגימה באופן מרשים כיצד ניתן לבנות תשתית לוגיסטית יעילה ביותר גם במצב של מגבלות שטח קיצוניות. מודל עיר-מדינה מסתמך על פתרונות לוגיסטיים אנכיים, מערכות אוטומטיות ביותר וניצול אופטימלי של כל מטר רבוע זמין. ראוי לציון במיוחד שילוב של אמצעי תחבורה שונים והחיבור החלק בין תחבורה ימית, אווירית ויבשתית.
בניין הלוגיסטיקה הגבוה בעולם, עם 200,000 מ"ר של שטח הפרוס על פני 24 קומות, ממוקם בהונג קונג. כל הקומות נגישות בנפרד באמצעות רמפה ספירלית, המאפשרת הפצה יעילה של סחורות ללא מערכות מעליות מורכבות. דוגמה זו מדגימה כיצד פתרונות אדריכליים והנדסיים חדשניים יכולים ליצור קיבולות אחסון גדולות גם עם שטח רצפה מינימלי.
ערים יפניות כמו טוקיו פיתחו מרכזים לוגיסטיים רבי קומות עם רמפות משולבות המאפשרות למשאיות לנסוע ישירות לרמות שונות. פתרון זה משלב את היתרונות של ניצול אנכי של החלל עם טיפול פרקטי במטענים. מרשים במיוחד הוא שילובם של מרכזים לוגיסטיים אלה במרקם העירוני מבלי לשבש את השכונה.
הולנד פיתחה בהצלחה פארקים לוגיסטיים ליד נמלים המתפקדים כמרכזים רב-מודאליים. נמל רוטרדם משמש מודל לחיבור יעיל של אמצעי תחבורה שונים וליצירת סינרגיות בין פונקציות לוגיסטיות שונות. ריכוז זה מאפשר ניצול אופטימלי של תשתיות ומפחית את השטח הנדרש לכל טון מטופל.
שבדיה פיתחה קונספטים חדשניים לשילוב לוגיסטיקה באזורי מגורים. מרכזים לוגיסטיים תת-קרקעיים בסטוקהולם מדגימים כיצד ניתן ליצור מרחב לפונקציות לוגיסטיות גם באזורים צפופי אוכלוסין מבלי לפגוע באיכות חייהם של התושבים. בעוד פתרונות אלה יקרים יותר לבנייה, הם מציעים יתרונות משמעותיים לטווח ארוך מבחינת שימוש בקרקע.
צרפת יישמה בהצלחה קונספטים של שימושים מעורבים המשלבים לוגיסטיקה, משרדים ואפילו אזורי מגורים בתוך קומפלקס בניינים אחד. פרויקטים אלה בפריז מדגימים כיצד אדריכלות חדשנית ותכנון מושכל יכולים לשלב בהרמוניה פונקציות שונות. הפרדה מדוקדקת בין זרימות תנועה שונות וזמני שימוש חשובה במיוחד.
מהן ההשלכות ארוכות הטווח ללא נקיטת צעדי נגד אסטרטגיים?
ללא שינוי אסטרטגי במדיניות שימושי הקרקע ונקיטת צעדים מתאימים, הכלכלה הגרמנית ניצבת בפני נזק משמעותי לטווח ארוך שעלול להחליש לצמיתות את התחרותיות של האזור. ההשלכות ישפיעו על מגזרים שונים במשק ויהיו בעלות השפעות מצטברות.
הדה-אינדוסטריזציה המתמשכת של גרמניה תואץ עקב המחסור בשטחי לוגיסטיקה. חברות תעשייתיות שלא ימצאו שטחי לוגיסטיקה מתאימים או שנאלצות לשלם עלויות גבוהות באופן בלתי נסבל יעבירו יותר ויותר את ייצורן לחו"ל. סקר של איגוד התעשיות הגרמניות כבר מראה כי 16 אחוזים מהחברות שנבדקו מעבירות באופן פעיל לפחות חלק מייצורן לחו"ל, בעוד ש-30 אחוזים שוקלות צעד זה בעתיד הקרוב.
אובדן תפקידה כמרכז לוגיסטי אירופי יעלה לגרמניה ערך מוסף ניכר. חברות בינלאומיות שבעבר סיפקו לאירופה מגרמניה יעבירו את מרכזי ההפצה שלהן למדינות אחרות בהן קיים מספיק מקום פנוי במחירים סבירים. הדבר לא רק יעלה ישירות במשרות בלוגיסטיקה, אלא גם ישפיע על שירותים קשורים וספקים תעשייתיים.
עלויות לוגיסטיקה גוברות יעלו את מחירי המוצרים הגרמניים בשווקים הבינלאומיים ויפגעו בתחרותיות שלהם. חברות גרמניות יצטרכו לקבל מיקומים לא אופטימליים, מה שיוביל לשרשראות אספקה לא יעילות, או לשלם פרמיות גבוהות עבור המיקומים המעטים הזמינים. שתי החלופות יחמירו את מבנה העלויות ויפגעו ביכולות הייצוא.
כוחה החדשני של תעשיית הלוגיסטיקה הגרמנית ייפגע, שכן טכנולוגיות ומודלים עסקיים חדשים דורשים סביבות בדיקה מתאימות ואפשרויות הרחבה. ללא מרחב מספיק לפרויקטים פיילוט ובדיקות של מערכות אוטומטיות, גרמניה תישאר מאחור בהתפתחויות הבינלאומיות. דבר זה גם יסכן את מנהיגותה הטכנולוגית בתחומים קשורים כמו תעשייה 4.0 ומערכות אוטונומיות בטווח הארוך.
פערים אזוריים יגברו ככל שפונקציות לוגיסטיות נדחקות יותר ויותר לאזורים פריפריאליים, בעוד שמרכזים כלכליים יאבדו את הבסיס הלוגיסטי שלהם. מצב זה יחליש אזורים מטרופוליניים כמיקומי עסקים ובמקביל יגביר את עומסי התנועה עקב נתיבי תחבורה ארוכים יותר. ההשפעות הסביבתיות הנלוות יסתדרו ליעדי האקלים של ממשלת גרמניה.
שוק העבודה יושפע משמעותית, שכן מגזר הלוגיסטיקה הוא אחד המעסיקים החשובים ביותר בגרמניה. לאובדן משרות לוגיסטיות יהיו לא רק השפעות ישירות על התעסוקה, אלא גם השלכות עקיפות על תעשיות קשורות כגון תחבורה, טכנולוגיית אחסנה ושירותי IT. עובדים בעלי כישורים נמוכים, שעבורם לוגיסטיקה מהווה לעתים קרובות אפשרות תעסוקה חשובה, יושפעו במיוחד.
האטרקטיביות של גרמניה להשקעות זרות תפחת, שכן קישוריות לוגיסטית היא גורם מיקום מכריע עבור חברות תעשייתיות רבות. משקיעים יעדיפו יותר ויותר מיקומים אירופיים אחרים המציעים תנאים לוגיסטיים טובים יותר. מצב זה יגרום למעגל קסמים, שכן פחות השקעות יגרמו גם פחות חדשנות ומודרניזציה של התשתיות הקיימות.
איזה שינוי אסטרטגי נדרש?
ניתוח המצב הנוכחי מבהיר שגרמניה עומדת בפני צומת קריטי. המצב הפרדוקסלי של כלכלה עומדת בשילוב עם מחסור בשטחי לוגיסטיקה מחייב הערכה מחדש יסודית של מדיניות קודמת ושינוי אסטרטגי החורג מאמצעים לטווח קצר.
הבעיות המבניות של הכלכלה הגרמנית מושרשת עמוק וכוללות עלויות אנרגיה גבוהות, שינוי דמוגרפי, תחרות בינלאומית גוברת ותשתיות מיושנות. בהקשר זה, מערכת לוגיסטית מתפקדת היא לא רק אבן בניין חשובה, אלא גורם הצלחה מכריע לתחרותיות של כל מיקום העסק.
ממצאי מומחים מראים כי מחסור בשטח אינו רק בעיה זמנית, אלא איום ארוך טווח על התחרותיות של גרמניה. האזהרה מפני מחסור עצום בשטחי לוגיסטיקה מבוססת על ניתוחים מבוססים ויש לראותה כקריאת השכמה לפוליטיקאים ולעסקים.
התמודדות מוצלחת עם אתגרים אלה דורשת גישה מתואמת הכוללת רמות ובעלי עניין שונים. על הממשלה הפדרלית ליצור את המסגרת הכוללת, על המדינות להתאים את התכנון המרחבי בהתאם, ועל הרשויות המקומיות לחשוב מחדש על נוהלי ייעוד הקרקעות הספציפיים שלהן. ללא גישה מתואמת זו, צעדים בודדים לא יספיקו.
דוגמאות בינלאומיות מדגימות כי פתרונות חדשניים אפשריים גם עם משאבי קרקע מוגבלים. גרמניה יכולה ללמוד מניסיונן של מדינות אחרות ובמקביל לפתח פתרונות משלה המותאמים לתנאים הגרמניים. בפרט, פיתוח של נכסי לוגיסטיקה רב-קומתיים ושילוב טוב יותר של לוגיסטיקה באזורים עירוניים מציעים פוטנציאל ניכר.
דיגיטציה ואוטומציה בלוגיסטיקה מציעות הזדמנויות נוספות להגברת היעילות ויש לעודד אותן. השקעות בטכנולוגיות מודרניות יכולות לסייע בהגדלת הפרודוקטיביות של השטח הקיים ולהפחתת דרישות השטח המוחלטות. במקביל, השקעות כאלה יחזקו את התחרותיות של תעשיית הלוגיסטיקה הגרמנית.
יש לראות קיימות כהזדמנות, לא כמכשול. הביקוש הגבוה למרחבי לוגיסטיקה בני קיימא מדגים שפתרונות ידידותיים לסביבה יכולים להיות מוצלחים גם מבחינה כלכלית. פיתוח נכסי לוגיסטיקה חסכוניים באנרגיה ופליטות CO2 ניטרליות יכול להעניק לגרמניה יתרון תחרותי ובמקביל לתרום להשגת יעדי האקלים שלה.
הגיע הזמן לשינוי אסטרטגי. הכלכלה הגרמנית אינה יכולה להרשות לעצמה לחכות עוד בזמן שמדינות אחרות מבצעות מודרניזציה ומרחיבות את תשתית הלוגיסטיקה שלהן. רק באמצעות פעולה החלטית בכל הרמות תוכל גרמניה לשמור ולהרחיב את מעמדה כמרכז עסקי מרכזי ומרכז לוגיסטי באירופה. ענף הלוגיסטיקה מוכן לאתגר זה, אך הוא זקוק למסגרת הפוליטית והחברתית המתאימה כדי לממש את מלוא הפוטנציאל שלו.
ייעוץ – תכנון – יישום
ייעוץ – תכנון – יישום
קונרד וולפנשטיין
אני שמח לעזור לך כיועץ אישי.
קשר תחת וולפנשטיין ∂ xpert.digital
התקשר אלי מתחת +49 89 674 804 (מינכן)
