Stratégies pour optimiser la construction de logements en Allemagne : avec le plan en 14 points du gouvernement

🏠 La pénurie de logements persistante en Allemagne

La construction de logements en Allemagne connaît une crise continue depuis des années. Le manque de logements abordables s’aggrave. Les projets sont arrêtés en raison des coûts élevés et des obstacles bureaucratiques. Résultat : les familles abandonnent le rêve de posséder leur propre maison tandis que les entreprises de construction sombrent dans la faillite. Les locataires, les propriétaires et le secteur de la construction lui-même considèrent que le gouvernement fédéral a un devoir et critiquent vivement sa gestion actuelle de la situation.

🤝 Sommet commun à la Chancellerie le 25 septembre 2023

Afin de trouver enfin une solution constructive, une importante réunion a eu lieu à la Chancellerie le 25 septembre 2023. L'objectif de ce sommet était d'élaborer un plan efficace pour construire davantage de logements de manière rapide et rentable. Le gouvernement fédéral a présenté son plan en 14 points comme une mesure concrète.

🎙️ Déclarations du chancelier Scholz lors de la conférence de presse

Le chancelier Olaf Scholz a souligné qu'il existe déjà un retard important dans les projets de construction approuvés mais non encore réalisés en Allemagne. Comme solution, le gouvernement fédéral propose l'introduction d'un amortissement dégressif. L'objectif est d'alléger la charge financière des constructeurs et d'accélérer la construction de logements.

💰 Incitations financières et avantages fiscaux à partir du 1er octobre 2023

Du 1er octobre 2023 à septembre 2029, les nouveaux bâtiments seront subventionnés avec un solde dégressif de 6 %. Cette réglementation ne devrait pas seulement s’appliquer aux propriétaires privés, mais également aux grands groupes immobiliers.

📈 Autres mesures pour une amélioration durable

Outre les incitations fiscales, d’autres aides sont également prévues :

👨‍👩‍👧 Prêts bon marché pour les familles

Afin de faciliter l'accès à la propriété pour les ménages privés, des options de financement abordables sont proposées.

🏗️ Assouplissement des règles d'isolation

Les exigences strictes actuelles en matière d'isolation des nouveaux bâtiments doivent être assouplies afin de réduire les coûts de construction.

💵 Options d'amortissement améliorées pour les propriétaires

Afin de stimuler davantage la construction de logements, les possibilités d'amortissement proposées aux propriétaires seront améliorées.

Grâce à ces suggestions et à d'autres issues du vaste ensemble de mesures, le gouvernement fédéral espère enfin stimuler à nouveau la construction de logements en Allemagne et créer une situation gagnant-gagnant pour toutes les personnes concernées.

L'amortissement dégressif signifie qu'un actif, en l'occurrence un nouveau bâtiment, n'est pas amorti de manière uniforme sur sa durée d'utilité. Au lieu de cela, un pourcentage fixe est appliqué à la valeur comptable restante de l’actif. Avec un taux d'amortissement dégressif de 6 %, 6 % de la valeur comptable respective du bâtiment sont comptabilisés chaque année en charges d'amortissement.

🎯 Avantages de l'amortissement dégressif

1. Avantage de liquidité

L'amortissement plus élevé au cours des premières années entraîne une réduction d'impôt, car les coûts amortis réduisent le revenu imposable. Cela améliore la liquidité des constructeurs.

2. Incitation à l'investissement

La possibilité d’une dépréciation plus rapide rend la construction de logements plus attrayante, ce qui pourrait améliorer la situation du logement.

3. Flexibilité : L'amortissement dégressif permet d'avoir plus de liberté financière, surtout dans les premières années d'un projet, car le revenu imposable est réduit.

📝 Exemple d'amortissement dégressif de 6%

Supposons qu'un promoteur investisse dans un projet résidentiel qui coûte au total 1 million d'euros.

• La première année : 6% de 1 000 000 d'euros soit 60 000 euros. Ces 60 000 euros peuvent être amortis et donc déductibles fiscalement. La valeur comptable restante de l'immeuble s'élève alors à 940 000 euros.
• La deuxième année : 6% de 940 000 euros soit 56 400 euros. Ceux-ci sont également radiés. La valeur comptable restante s'élève désormais à 883 600 euros.
• La troisième année :** 6% de 883 600 euros soit 53 016 euros. Ceux-ci sont amortis et la valeur comptable résiduelle tombe à 830 584 euros.

Et ainsi de suite. Vous pouvez clairement voir que le montant de l'amortissement diminue chaque année, mais surtout au cours des premières années, les montants de l'amortissement sont relativement élevés, ce qui apporte des avantages fiscaux et augmente la liquidité.

AfA signifie « déduction pour usure » et décrit un type d'amortissement fiscal qui prend en compte la perte de valeur des actifs, notamment des immobilisations. Grâce à l'amortissement, le prix d'achat d'un actif est déclaré comme dépense d'entreprise au prorata de sa durée d'utilité estimée. Cela signifie que le revenu imposable et donc la charge fiscale peuvent être réduits.

🌐 Domaines d'application de l'AfA

L'AfA est principalement utilisée dans un contexte d'entreprise et s'applique à :

• propriété
• machinerie
• Véhicules
• meubles
• Matériel informatique
• et bien d'autres atouts

📈 Différents types d'amortissement

Il existe différents modes d’amortissement, chacun avec ses propres avantages et réglementations :

1. Amortissement linéaire

L'actif est amorti uniformément sur sa durée d'utilité. Le montant de l'amortissement annuel reste constant.

2. Amortissement dégressif

Cette méthode applique un pourcentage fixe à la valeur comptable résiduelle de l'actif. Le montant de l'amortissement annuel diminue donc avec le temps, mais est plus élevé les premières années qu'avec un amortissement linéaire.

3. Dépréciation liée à la performance

Avec cette méthode, l'amortissement est calculé en fonction de l'utilisation réelle du bien, par exemple par kilomètre parcouru pour un véhicule.

💡 Avantages de l'AfA

L'AfA permet aux entreprises et aux particuliers de réduire leur charge fiscale en réclamant fiscalement la perte de valeur de leurs actifs. En outre, l’AfA contribue à augmenter les liquidités car il faut payer moins d’impôts.

L’absence de plafonnement des coûts de construction lors de l’application de l’AfA (déduction pour usure) peut apporter de nombreux avantages :

1️⃣ Incitations à l'investissement illimitées

Sans plafonnement des coûts de construction, une incitation est créée pour les projets de construction ou de modernisation de grande envergure et de haute qualité. Cela peut améliorer considérablement la qualité du bâtiment existant.

2️⃣ Flexibilité fiscale

La possibilité de déduire des impôts des coûts illimités peut réduire considérablement la charge fiscale. Cela peut être particulièrement attractif pour les entreprises et les particuliers fortunés qui peuvent et souhaitent se permettre des projets de plus grande envergure.

3️⃣ Préservation des liquidités

La réduction de la pression fiscale grâce à l’AfA augmente les liquidités et peut être utilisée pour financer d’autres projets ou pour rembourser des dettes.

4️⃣ Incitations économiques

L’absence de plafonnement des coûts de construction peut également stimuler le secteur de la construction. Plus de contrats de construction signifient plus d’emplois et une activité économique accrue.

5️⃣ Diversification des projets

La possibilité de pouvoir déduire des impôts des projets plus coûteux signifie qu’un plus large éventail de projets de construction est soutenu. Cela peut contribuer à diversifier le marché immobilier, des appartements de luxe aux immeubles commerciaux spécialisés.

6️⃣ Focus sur le long terme

Puisqu’il n’y a pas de plafond sur les coûts de construction, les investisseurs peuvent planifier à long terme et investir dans des bâtiments durables et à l’épreuve du temps sans avoir à se soucier des implications fiscales.

7️⃣ Facilitation des projets complexes

Certains projets de construction, notamment commerciaux, peuvent être très complexes et coûteux. La possibilité d’amortir entièrement les coûts de construction, même les plus élevés, peut faciliter la réalisation de tels projets.

Dans l’ensemble, l’absence de plafonnement des coûts de construction dans l’AfA peut accroître considérablement la volonté d’investir dans des projets de construction et de modernisation et ainsi obtenir un effet économique positif.

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🎯 Applicabilité et portée

L'amortissement dégressif est spécifiquement conçu pour les immeubles résidentiels et les appartements nouvellement construits ou nouvellement achetés. Elle ne s'applique pas aux rénovations de bâtiments anciens ou de propriétés commerciales.

🗓️ Délai

Pour bénéficier de l'amortissement dégressif, la construction de l'immeuble d'habitation doit débuter entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2029. Lors de l’achat d’un bien immobilier, le contrat doit être légalement conclu dans ce délai. De plus, le bien doit être acquis avant la fin de l’année au cours de laquelle il est achevé pour bénéficier du dispositif.

📊 Taux et conditions d'amortissement

La première année, l'amortissement dégressif s'élève à 6 pour cent du coût total de l'investissement. Les années suivantes, le taux d'amortissement de 6 pour cent est appliqué à la valeur comptable restante du bâtiment.

🔀 Passer à l'amortissement linéaire

Une transition d'un amortissement dégressif à un amortissement linéaire est possible si cela est plus logique pour votre planification financière.

🧮 Exemple : Voici comment fonctionne le calcul

Supposons que les coûts d'investissement pour le bâtiment s'élèvent à 400 000 euros. La première année, vous pourriez déduire 24 000 euros (6 % de 400 000 euros). La deuxième année, la valeur résiduelle du bâtiment serait de 376 000 euros (400 000 euros moins les 24 000 euros amortis la première année). Vous appliquez ensuite à nouveau le taux de 6 pour cent à cette valeur résiduelle, ce qui entraîne une dépréciation de 22 560 euros pour la deuxième année.

📝 Amortissement plus rapide et avantages fiscaux

L'amortissement dégressif est un allègement fiscal spécifiquement adapté aux immeubles d'habitation nouvellement construits ou nouvellement acquis. Il permet un amortissement plus rapide les premières années et peut donc offrir des avantages fiscaux. Cependant, les conditions temporelles et matérielles doivent être soigneusement respectées afin de tirer le meilleur parti de ce type d’amortissement.

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Le manque de logements abordables est l'un des défis les plus graves de notre époque : 400 000 nouveaux appartements doivent être construits chaque année, dont 100 000 seront subventionnés par l'État. Cependant, alors que l'année est déjà bien avancée, la question demeure : comment pouvons-nous stabiliser le secteur de la construction et de l'immobilier tout en augmentant l'espace de vie abordable, respectueux du climat et sans obstacles ?

Le rôle de l’AfA dans la construction de logements modernes

Un amortissement dégressif (Dépréciation) de 6 % pour les bâtiments résidentiels nouvellement construits peut être un instrument clé pour stabiliser le secteur de la construction. ici particulièrement . Afin d'accroître l'attractivité des investissements, nous ne devrions pas seulement considérer la demande de construction comme critère d'octroi de l'amortissement dégressif, mais également le début effectif de la construction.

Efficacité énergétique : EH 55 comme nouvelle norme

L’efficacité énergétique est un enjeu clé pour une construction respectueuse du climat. Avec l'introduction de la norme EH 55 le 1er janvier 2023, une étape importante a été franchie vers de nouveaux bâtiments climatiquement neutres. Dans le cadre de la réforme de la directive européenne sur les bâtiments, il est essentiel d'envisager les réductions d'émissions sur l'ensemble du cycle de vie d'un bâtiment et de promouvoir l'utilisation de matériaux de construction durables.

Accélération et simplification des processus de construction

Afin de promouvoir le logement abordable dans un marché immobilier tendu, nous devons réduire la bureaucratie. Un mécanisme de réglementation spécial temporaire, basé sur l'article 246, paragraphe 14 du code de la construction (BauGB), pourrait entraîner une accélération significative d'ici le 31 décembre 2026.

La nécessité d’un financement solide

Avec un budget total de 18,15 milliards d'euros pour le logement social d'ici 2027, la Confédération et les Länder font preuve d'une responsabilité partagée. Si le financement complémentaire actuel se poursuit, environ 45 milliards d'euros seront disponibles dans tout le Land pour la construction de logements sociaux.

Promouvoir l’innovation grâce aux programmes de construction de nouveaux bâtiments de la KfW

Les programmes de construction de nouveaux bâtiments de la KfW « Nouvelles constructions respectueuses du climat » et « Accession à la propriété pour les familles » visent à offrir des incitations supplémentaires. L’augmentation des plafonds de prêt et des limites de revenu rendra les programmes accessibles à un plus grand nombre de familles.

Une approche globale du secteur de la construction et de l’habitat

À l’heure où les secteurs de la construction et de l’immobilier sont confrontés à de nombreux défis, une approche multidimensionnelle pour résoudre la crise du logement est essentielle. Des incitations fiscales à l’efficacité énergétique et au soutien à l’innovation, le chemin vers un espace de vie plus abordable et plus respectueux du climat est complexe mais réalisable.

🌍 Directives européennes et lois nationales

Dans l'Union européenne, il y a toujours des débats sur la rénovation des bâtiments, notamment afin de réduire la consommation d'énergie. L'UE elle-même dispose de diverses lignes directrices concernant les bâtiments qui doivent être transposées dans le droit national. Les États membres disposent toutefois d’une certaine marge de manœuvre pour des exceptions et des programmes de soutien spéciaux.

🏢 Bâtiments individuels ou parc immobilier entier

Il existe une différence importante entre la rénovation de bâtiments individuels et un quota général pour l'ensemble du parc immobilier. Alors que l'UE tente de fixer des normes générales minimales, la décision de rénover des bâtiments individuels revient souvent aux États membres, voire aux propriétaires eux-mêmes.

🎯 Tarifs rénovation

Les taux de rénovation pourraient constituer une méthode efficace pour améliorer la qualité globale des bâtiments dans un pays ou une région. En Allemagne, par exemple, il existe des programmes de financement qui apportent un soutien financier aux propriétaires lors de la rénovation de leurs bâtiments.

💼 Situation politique

À l'heure actuelle, 16 des 27 gouvernements de l'UE, dont l'Allemagne, sont opposés à une restructuration individuelle obligatoire. Cela suggère qu’une obligation à l’échelle de l’UE est peu probable dans un avenir proche.

📊 Développements futurs

Il est toujours possible que la situation politique change et que l’UE impose des exigences plus strictes. Il convient donc de garder un œil sur l’évolution de la situation à Bruxelles.

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🎯 Objectif et bénéfice de la promotion immobilière

Le gouvernement fédéral souhaite sérieusement promouvoir l'accession à la propriété pour les familles. Avec un prêt promotionnel de la banque KfW à un taux d'intérêt de seulement 0,01 pour cent, l'objectif est de rendre la construction d'une maison attrayante pour les familles. Par rapport au taux habituel du marché, de 3,5 à 4 pour cent, cela représente bien sûr un énorme avantage.

💶 Obstacles financiers : est-ce vraiment destiné aux personnes à faible revenu ?

Même si les taux d’intérêt semblent alléchants, la question est de savoir combien de familles peuvent réellement se permettre un prêt allant jusqu’à 270 000 euros. Avec un remboursement mensuel d'environ 3 000 euros et un taux de fonds propres requis de dix pour cent (soit 30 000 euros pour une maison qui coûte 300 000 euros), le programme n'est certainement pas abordable pour tout le monde.

🔄 « Les jeunes achètent du vieux » : une nouvelle approche

Le programme d'encouragement prévu « Young Buys Old » constitue une approche intéressante, car il se concentre ici sur les bâtiments existants nécessitant une rénovation. Une décision judicieuse, d’autant plus que les fonds proviennent du Fonds Climat et Transformation et font ainsi d’une pierre deux coups.

🏢 Reconstruction d'immeubles de bureaux et de commerces

Le gouvernement envisage non seulement de construire de nouvelles maisons, mais également de transformer des immeubles de bureaux et des magasins vides en espaces de vie. Selon le ministère de la Construction, jusqu'à 235 000 nouveaux appartements pourraient être créés.

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Les programmes d’aide à la propriété offrent de grandes opportunités, mais ils ne sont pas également accessibles à tous les groupes de population. Le gouvernement fédéral est sur la bonne voie pour améliorer le marché du logement tout en poursuivant ses objectifs écologiques. Mais des questions demeurent quant à savoir dans quelle mesure ces programmes sont réellement inclusifs et s’ils aident réellement les personnes qui en ont le plus besoin.

#La coalition des feux tricolores a des projets ambitieux pour les familles à faible revenu. Cependant, certaines questions se posent : pourquoi seulement 104 candidatures ont-elles été déposées jusqu'à présent ? Et qu’apporte l’augmentation du plafond de revenus ?

👪 Le groupe cible est élargi : de 60 000 à 100 000 euros

Le problème central était évidemment le plafond de revenus de 60 000 euros. De nombreuses familles se sont ainsi senties exclues. Le nouveau plafond de 100 000 euros touchera certainement davantage de familles.

📈 Les calculs derrière tout cela : voici à quoi cela ressemble

Avec le nouveau salaire annuel de 100 000 euros, vous et votre partenaire pourrez gagner chacun jusqu'à 3 750 euros brut par mois. Et le meilleur : pour chaque enfant supplémentaire, le plafond de revenus augmente de 10 000 euros.

🤷‍♀️ Pourquoi si peu de candidatures ?

Le faible nombre de candidatures suggère un déficit d’information. Une meilleure communication est nécessaire pour faire connaître le programme.

🛠️ Soumettez votre candidature avec succès : voici comment cela fonctionne

1. Renseignez-vous sur les critères précis.
2. Rassemblez tous les documents nécessaires.
3. Soumettez la candidature à temps.

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En augmentant le plafond de revenus à 100 000 euros, les aides à la construction deviendront accessibles à davantage de familles. Si vous envisagez de construire une maison, vous devriez profiter de cette opportunité. Cependant, le gouvernement doit également faire davantage pour mieux promouvoir le programme et informer les candidats potentiels. Mais dans l’ensemble, il y a plus de chances que jamais que le rêve de devenir propriétaire devienne une réalité pour un plus grand nombre d’Allemands.

La législation sur l'énergie des bâtiments adoptée par la Coalition des feux de circulation en Allemagne vise à promouvoir la transition vers des solutions de chauffage respectueuses du climat. Le problème : de nombreuses personnes sont déstabilisées en raison des options de financement peu claires et des coûts d'installation élevés des pompes à chaleur.

🌍 Objectifs climatiques et chauffage : pourquoi c'est important

Atteindre les objectifs climatiques nécessite une approche globale, y compris la transition vers des méthodes de chauffage respectueuses du climat. Les anciens systèmes de chauffage aux combustibles fossiles sont l’une des principales sources d’émissions de CO2 dans les bâtiments.

💰 Le contexte du financement : ce qui change

Le gouvernement fédéral souhaite désormais offrir des incitatifs pour le remplacement rapide des anciens systèmes de chauffage à combustible fossile par des pompes à chaleur modernes et efficaces. Il s’agit d’un bonus financier destiné aux propriétaires et destiné à rendre le changement plus abordable.

🛠️ Coût d'installation : Oui, c'est cher, mais…

Le coût initial d’installation d’une pompe à chaleur peut être intimidant. Mais grâce au financement gouvernemental et aux économies à long terme sur les coûts énergétiques, l’investissement est rentable.

🤝 Que disent les associations ?

Les avis des associations industrielles sont mitigés. Certains saluent l’augmentation du financement, tandis que d’autres réclament plus de clarté dans le paysage du financement.

📝 Comment faire : Un guide

1. Vérifiez les opportunités de financement actuelles.
2. Calculez les coûts et les économies à long terme.
3. Obtenez des devis de différents fournisseurs.
4. Consultez des experts pour une solution sur mesure.

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Le gouvernement fédéral fonde de grands espoirs sur le remplacement rapide des anciens systèmes de chauffage aux combustibles fossiles par des alternatives plus respectueuses de l'environnement, comme les pompes à chaleur. La nouvelle loi vise à réduire les barrières financières et à accélérer la transition vers un avenir plus vert. Cependant, les propriétaires doivent également mettre en balance les économies de coûts à long terme par rapport à l’investissement initial. Quoi qu’il en soit, passer à un chauffage écologique constitue une étape importante vers un avenir durable.

🌿 EH-40 vs EH-55 : quelle est la différence ?

La norme EH-40 serait un renforcement de la norme actuelle EH-55 en matière d'efficacité énergétique des bâtiments. EH-55 signifie qu'un bâtiment ne peut utiliser que 55 % de l'énergie d'un nouveau bâtiment comparable. La transition vers l'EH-40 aurait entraîné des exigences encore plus strictes en matière d'isolation et d'efficacité énergétique.

🏗️ Critiques du secteur de la construction

Le secteur de la construction exprime depuis longtemps son mécontentement face aux exigences strictes. Argument principal : ces exigences rendraient la construction nettement plus coûteuse. D'un point de vue économique, cette attitude peut être compréhensible, surtout si l'on considère la situation tendue sur le marché immobilier et les coûts de construction élevés.

🌍 Protection du climat vs réalité de la construction

Le secteur du bâtiment est un gros consommateur d’énergie et constitue donc un point clé pour les mesures de protection du climat. La décision de ne pas introduire de réglementation plus stricte sur l’EH-40 envoie un signal fort. Cela montre que l’on cherche peut-être un juste milieu entre la protection du climat et la faisabilité économique.

🤔 Conclusion et perspectives

C'est un exercice d'équilibre. D’un côté, nous voulons lutter contre le changement climatique, mais de l’autre, les coûts ne doivent pas exploser, sinon l’espace habitable deviendra encore plus rare. La décision de suspendre la norme EH-40 ne peut donc être clairement perçue comme un pas en arrière ou comme un pas en avant. C’est plutôt le reflet de la situation économique et environnementale actuelle.

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☑️ Conseils d'experts en matière de rénovation et de nouvelle construction économes en énergie

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Konrad Wolfenstein

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