Pourquoi tant de projets à usage mixte échouent – ​​La dimension oubliée : la logistique comme partie intégrante des quartiers à usage mixte

Lutter contre la vacance des logements : c’est pourquoi les investisseurs immobiliers sont désormais pleinement engagés dans le concept de villes à usage mixte

Pendant des décennies, la stricte séparation spatiale entre logement, travail et commerce a été considérée comme l'idéal inébranlable de l'urbanisme moderne. Les conséquences tangibles de cette philosophie façonnent encore notre quotidien : des quartiers d'affaires désertés après le travail, des embouteillages interminables aux heures de pointe et une infrastructure urbaine qui s'effondre sous le poids de sa propre surcharge. Mais un profond changement de paradigme est en train d'émerger. Sous le principe directeur de la « mixité des usages », un mouvement se forme, repensant radicalement l'espace urbain – et ce, pour des raisons convaincantes. Qu'il s'agisse d'une réponse fonctionnelle à la crise actuelle des bureaux, d'un levier face à la pénurie criante de logements ou d'un moteur pour une mobilité respectueuse du climat, les quartiers urbains à usage mixte se révèlent être bien plus qu'une simple vision architecturale ou une nécessité écologique. Le retour à la ville productive et à usage mixte est devenu un enjeu économique systémique crucial, ayant un impact considérable sur la valeur des biens immobiliers, les cycles économiques locaux et la résilience sociale. Cet article explore pourquoi la fin de la séparation des usages est l'expérience d'urbanisme la plus importante de notre époque – et qui seront les perdants en cas d'échec.

Aménagements à usage mixte : la ville comme écosystème

Pourquoi la fin de la ségrégation des usages du sol est la plus grande expérience d'urbanisme de notre époque – et qui y perdra en cas d'échec

Pendant des décennies, la séparation fonctionnelle des zones résidentielles, professionnelles et de services a été considérée comme un accomplissement de l'urbanisme moderne. La Charte d'Athènes, imprégnée de l'esprit du modernisme classique et influencée par Le Corbusier, a promu le principe de ségrégation des usages du sol dans les années 1930, le présentant comme hygiénique, efficace et progressiste. Zones résidentielles ici, zones industrielles là, quartiers d'affaires ailleurs – soigneusement séparés, ordonnés, apparemment faciles à gérer. Ce qui était conçu comme une libération des contraintes médiévales s'est révélé au fil des décennies un problème structurel aux coûts économiques, sociaux et environnementaux considérables.

Aujourd'hui, les preuves de cet échec sont indéniables. Les villes qui se sont toujours appuyées sur des structures monofonctionnelles sont confrontées à des quartiers d'affaires désertés après le travail, à des centres commerciaux en ruine en périphérie, à des embouteillages interminables et à une infrastructure conçue pour les pics de fréquentation mais sous-utilisée une grande partie de la journée. Le fondement économique de cette séparation s'effrite car les hypothèses économiques sous-jacentes ne sont plus valables : le travail a évolué, les modes de consommation ont changé et l'impact climatique de la mobilité qui en découle est de plus en plus difficile à justifier.

Face à ce constat, les urbanistes et le secteur immobilier ont opté pour la mixité des usages. Or, ce terme recouvre bien plus qu'une simple tendance architecturale ou une stratégie marketing de promoteurs. Les données scientifiques accumulées ces dernières années témoignent d'une profonde transformation structurelle : l'organisation de l'espace urbain a des effets directs et mesurables sur la valeur des biens immobiliers, les flux de mobilité, les cycles économiques locaux, les émissions de CO₂ et la résilience sociale. La mixité des usages n'est pas un style, mais un enjeu économique fondamental.

Développement à usage mixte et valeur immobilière : que disent réellement les données ?

L'une des questions fondamentales qui préoccupent autant les investisseurs que les urbanistes est la suivante : le développement à usage mixte est-il économiquement viable ? La réponse apportée par la recherche empirique en immobilier est nuancée, mais la tendance générale est claire.

Une étude menée et publiée en 2025 par l'IREBS International Real Estate Business School de l'Université de Ratisbonne, en collaboration avec le gestionnaire immobilier Midstad, a examiné 1 100 transactions immobilières commerciales à Berlin et à Francfort-sur-le-Main sur des périodes de six à neuf ans. L'originalité méthodologique de cette analyse réside dans l'utilisation d'un indice de diversification scalaire, qui quantifie le degré de mixité d'usage au sein d'un bâtiment, au lieu de simplement distinguer les bâtiments « mixtes » des bâtiments « non mixtes ». Les résultats sont révélateurs : à Francfort-sur-le-Main, ville caractérisée par une structure urbaine compacte et monocentrique, dominée par le secteur des bureaux, une prime de prix marquée et statistiquement significative est observée pour les bâtiments à forte diversification d'usages. La diversification ciblée au sein d'un bien immobilier y est perçue comme un facteur de valorisation, probablement en raison de la rareté des espaces disponibles et d'une demande du marché axée sur l'efficacité. À Berlin, ville polycentrique dotée d'une structure mixte historiquement développée, l'effet sur les prix est moins prononcé, mais même dans cette ville, une diversification modérée est déjà perçue comme un atout et un facteur de valorisation.

Une étude menée en collaboration par Midstad et l'IREBS, portant sur 1 930 transactions réalisées dans la zone du S-Bahn berlinois entre 2015 et mi-2024, confirme cette tendance : la part des immeubles à usage mixte sur le marché immobilier a augmenté durant cette période, notamment dans les segments résidentiel-commercial et bureaux/administration. Autre constat important : les immeubles à usage mixte présentent une volatilité de valeur moindre que les immeubles à usage unique. Concrètement, cela signifie que le développement à usage mixte, à l'échelle du bâtiment, constitue une forme d'assurance intégrée contre les fluctuations du marché.

Cette prise de conscience trouve un écho particulier dans le secteur de l'immobilier institutionnel. Ces dernières années ont démontré à quel point les risques structurels peuvent impacter fortement certaines catégories de biens immobiliers : le commerce en ligne pour les magasins physiques, le télétravail pour les immeubles de bureaux traditionnels et la pandémie pour les hôtels. Ceux qui avaient diversifié leurs portefeuilles géographiquement et par catégories de biens se sont soudainement retrouvés confrontés à des risques de concentration imprévus. Le développement à usage mixte, à l'échelle de l'immeuble et du quartier, offre une approche structurellement différente : les risques sont atténués non pas par la dispersion géographique, mais par l'intégration fonctionnelle au sein d'un même bien immobilier.

Il serait toutefois erroné de généraliser ces résultats et de considérer la mixité des usages comme une stratégie systématiquement rentable. L’étude de l’IREBS démontre clairement que le succès dépend fortement de la typologie urbaine et des conditions du marché local. Sur les marchés où la mixité des usages est déjà la norme, l’effet de plus-value est moins marqué. La leçon à retenir n’est pas d’imposer la mixité des usages partout, mais plutôt de déterminer le seuil d’intervention à partir duquel elle crée de la valeur ajoutée, en fonction du contexte.

La logique économique des courtes distances : la mobilité comme problème de productivité urbaine

La mobilité urbaine a un coût. Elle engendre des coûts directs liés aux infrastructures, au temps, à l'énergie et aux émissions, ainsi que des coûts indirects dus aux embouteillages, au bruit et à la fragmentation sociale. Les villes qui parviennent à réduire la part des déplacements motorisés en tirent des avantages non seulement écologiques, mais aussi économiques, car la productivité urbaine est étroitement liée à l'accessibilité.

Les fondements scientifiques de ce lien sont aujourd'hui extrêmement solides. Une étude publiée dans la revue Nature Human Behaviour a analysé les données de déplacement d'environ 40 millions de téléphones mobiles dans des villes du monde entier. Résultat : jusqu'à 84 % des différences de comportement en matière de mobilité entre les villes s'expliquent par l'accessibilité spatiale des services du quotidien. Autrement dit, la mobilité durable est avant tout un problème de structure urbaine, et non de technologie. Introduire des bus électriques est peu utile si la structure urbaine oblige les habitants à parcourir de longues distances pour leurs déplacements quotidiens.

Ce constat est corroboré par des études sur l'accessibilité urbaine, qui montrent que plus les lieux de vie quotidiens sont proches les uns des autres, moins les gens utilisent leur voiture. En revanche, la part des déplacements à pied et à vélo augmente significativement. Cet effet n'est pas automatique, mais résulte d'une planification urbaine ciblée qui relie intelligemment les usages dans l'espace. Le concept de « ville du quart d'heure », popularisé par l'urbaniste Carlos Moreno et mis en œuvre avec constance par Paris sous la maire Anne Hidalgo, formalise cette logique : tous les services essentiels du quotidien doivent être accessibles en moins de 15 minutes à pied.

Ce qui, à première vue, ressemble à une utopie urbanistique, est connu depuis longtemps en économie sous le nom d'effet d'agglomération. La proximité spatiale entre des activités complémentaires libère de l'énergie économique car elle réduit les coûts de transaction, favorise les échanges d'informations et permet des synergies entre les usages. Un quartier qui combine logement, travail, services, restauration et loisirs n'est pas un simple objectif de qualité de vie, mais un véritable atout concurrentiel pour les entreprises et les institutions qui s'y installent.

Les recherches économiques confirment également des externalités positives au niveau microéconomique : les immeubles de bureaux et les commerces situés dans un rayon de 800 mètres autour des projets à usage mixte ont une valeur marchande supérieure à celle de biens comparables situés en dehors de ces zones. Les projets à usage mixte génèrent donc de la valeur non seulement au sein du bâtiment ou du quartier, mais aussi dans l’ensemble de la zone environnante.

L’évolution du marché des bureaux : le travail hybride, catalyseur de la logique de voisinage

La pandémie de COVID-19 a intensifié de manière inattendue le débat autour des quartiers urbains à usage mixte. Le marché des bureaux, en particulier, est en pleine mutation structurelle, amorcée par la généralisation du télétravail en 2020 et 2021, et dont les conséquences continueront d'influencer le secteur immobilier et l'urbanisme pour les années à venir.

Dans une étude publiée en 2024, l'institut ifo a analysé l'impact du télétravail sur le marché immobilier de bureaux allemand et prévoyait une baisse à long terme de la demande d'espaces de bureaux pouvant atteindre 12 %. Pour les sept métropoles allemandes (Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf), cela correspondrait à une offre excédentaire d'environ 11,5 millions de mètres carrés de bureaux. De fait, selon les données de Wüest Partner, les taux de vacance à Francfort et Düsseldorf atteignaient déjà près de 10 % en 2025, soulignant la nécessité de s'adapter.

Dans le même temps, l'analyse du marché des bureaux réalisée par Wüest Partners révèle une coïncidence paradoxale : malgré des changements structurels, le nombre de salariés de bureau en Allemagne a augmenté de 3,7 % entre 2021 et 2024, soit une hausse supérieure à celle de l'emploi global. On prévoit environ 159 000 nouveaux salariés de bureau par an jusqu'en 2030. Cependant, la demande évolue qualitativement : les espaces modernes, offrant des concepts d'aménagement flexibles, des équipements de qualité et des caractéristiques ESG, situés en centre-ville et bien desservis, sont de plus en plus recherchés. En revanche, les complexes de bureaux classiques et monofonctionnels en périphérie des villes, sans accès facile aux commerces, restaurants et transports en commun, ne sont plus prisés.

C'est là le facteur crucial du développement à usage mixte. Le travail hybride ne signifie pas la disparition pure et simple des bureaux. Il implique une transformation de leur fonction : d'un lieu de présence obligatoire, ils deviennent des espaces de collaboration, d'échange et de construction de l'identité des entreprises. Ces bureaux nécessitent un environnement urbain dynamique tout au long de la journée : cafés, restaurants, commerces, activités culturelles, installations sportives. Le quartier d'affaires traditionnel, qui se vide après 18 h, est structurellement incapable de répondre à ces exigences. Les quartiers à usage mixte, en revanche, le sont.

Le développement de quartiers à usage mixte permet également de résoudre le problème de la vacance locative de manière structurellement élégante. Les espaces de bureaux qui ne sont plus rentables dans leur fonction initiale peuvent être transformés en appartements, espaces de coworking, restaurants ou autres commodités, dans le cadre d'un concept d'aménagement mixte plus vaste. Plusieurs quartiers berlinois travaillent déjà sur de tels projets, et le rapport DZ HYP sur le marché immobilier 2025 souligne explicitement que la création de quartiers à usage mixte atténue le risque de vacance locative dans les secteurs du commerce et des bureaux.

La dimension oubliée : la logistique comme partie intégrante des quartiers à usage mixte

Dans presque tous les débats sur les projets à usage mixte, une dimension cruciale est négligée : la logistique urbaine. Habiter, travailler, se divertir, se restaurer – toutes ces fonctions sont systématiquement prises en compte dans la planification et la commercialisation des quartiers à usage mixte. Pourtant, la question de la gestion efficace, à faibles émissions et harmonieuse avec le voisinage des flux quotidiens de biens et de services dans un tel quartier n’est souvent soulevée qu’une fois les conflits apparus : camionnettes de livraison mal garées, pistes cyclables obstruées, entrées de rez-de-chaussée encombrées.

Il ne s'agit pas d'un simple problème de petites villes. Le transport de marchandises en milieu urbain représente environ 25 à 30 % du trafic en centre-ville dans les villes allemandes, mais contribue de manière disproportionnée aux nuisances sonores et aux émissions de particules fines, ainsi qu'aux embouteillages. Un rapport de recherche de l'Agence fédérale allemande de l'environnement sur la logistique urbaine souligne que les défis auxquels sont confrontées les municipalités augmentent considérablement en raison de la croissance du commerce électronique : le volume de colis dans les villes allemandes a fortement augmenté ces dernières années, et cette tendance semble se poursuivre.

La solution se rapproche davantage de la mixité des usages que ne le laissent entendre les discussions d'aménagement séparées. Quiconque envisage les quartiers urbains dans leur fonction globale doit considérer les zones logistiques comme partie intégrante de la planification des quartiers. Le concept de logistique urbaine – intégrée au développement urbain et non ajoutée a posteriori – met en lumière une dimension intelligente de l'usage qui a été sous-représentée dans le débat actuel sur la mixité des usages. Les recherches de l'Institut de la Région Île-de-France montrent comment les zones logistiques peuvent être intégrées aux développements urbains à usage mixte si des méthodes quantitatives de détermination des besoins en espace sont utilisées dès la phase de planification.

Des micro-dépôts en rez-de-chaussée, des zones de livraison partagées pour plusieurs usagers du quartier, des consignes automatiques dans les espaces publics et des plateformes de vélos-cargos comme maillon final de la chaîne logistique : il ne s’agit pas de scénarios futuristes, mais de concepts éprouvés que l’institut Fraunhofer IML a systématiquement recensés dans son guide sur les micro-dépôts. Ce qui fait défaut, c’est leur intégration systématique dès la conception du quartier – non pas comme une simple option, mais comme une composante fonctionnelle du concept de mixité des usages.

L’intérêt stratégique de cette intégration apparaît clairement lorsqu’on considère un concept connexe issu d’un domaine totalement différent : le principe de double usage dans la planification logistique militaire. Ce qui est pratiqué depuis des décennies dans le contexte militaire – la planification, la conception et l’utilisation conjointes des infrastructures à des fins civiles et militaires – obéit à une logique également très pertinente pour l’aménagement urbain : la double utilisation permet de gagner de l’espace, de réduire les coûts, d’optimiser l’utilisation des ressources et de renforcer la résilience.

Concrètement, pour la logistique urbaine dans les quartiers, cela signifie que : un parking souterrain peut servir de micro-dépôt la nuit et de parking le jour ; un immeuble de quartier peut abriter des espaces logistiques pour la livraison locale du dernier kilomètre au rez-de-chaussée et des logements ou des bureaux aux étages supérieurs ; un point de retrait de colis peut être intégré à un pôle de transport en commun. Le principe est le même que pour les infrastructures à double usage dans le secteur militaire : concevoir dès le départ des infrastructures à usages multiples permet de réduire la fréquence de construction, d’optimiser l’espace et d’accroître l’efficacité du système.

Les villes de Zurich et de Paris ont très tôt élaboré des concepts stratégiques pour la logistique urbaine. Zurich, par exemple, a publié une stratégie explicite pour la logistique urbaine et le trafic commercial, qui considère les zones logistiques comme faisant partie intégrante du tissu urbain et favorise leur intégration dans les quartiers commerciaux et mixtes. Ces approches servent de modèles pour des pratiques d'aménagement qui appréhendent pleinement le développement à usage mixte, notamment la circulation des marchandises essentielle au fonctionnement des villes.

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Mobilité intermodale : l'infrastructure sous-estimée du quartier

Le potentiel écologique et économique des liaisons intermodales est largement documenté par les experts, mais reste chroniquement sous-estimé dans la pratique de l'aménagement urbain. Il s'agit principalement d'un problème de planification : en Allemagne, l'aménagement urbain et la planification des transports sont traditionnellement considérés comme des domaines de responsabilité distincts, malgré leur interdépendance évidente. Les quartiers mixtes non reliés à des pôles intermodaux performants se voient ainsi privés d'une part importante de leur potentiel écologique et économique.

Les avantages des liaisons intermodales dans le transport de marchandises sont largement documentés par de nombreuses études. Selon les calculs de l'Association internationale des entreprises de transport combiné rail-route (ICFRT), la consommation d'énergie d'une chaîne de transport utilisant le transport combiné non accompagné peut être réduite en moyenne de 29 % par rapport au transport routier direct. Les émissions de CO₂ peuvent être réduites en moyenne de 55 %. Sur certains itinéraires, comme Hambourg-Billwerder et Munich-Riem, le transport combiné permet de réaliser des économies de CO₂ de 73 % par rapport au transport routier de marchandises uniquement.

Une logique analogue s'applique aux transports urbains de passagers : la mobilité intermodale – combinaison intelligente de marche, de vélo, de transports en commun et, au besoin, de voiture partagée ou privée – est le moyen le plus efficace de concilier grande liberté de mouvement et faibles émissions. Les recherches du Centre aérospatial allemand (DLR) montrent que, même si les trajets intermodaux sont souvent plus longs que les trajets monomodaux, ils constituent globalement la meilleure option lorsque l'alternative est un véhicule privé.

La réussite de la mobilité intermodale repose sur la qualité du processus de correspondance. Les études montrent systématiquement que l'expérience de la correspondance – confort, sécurité, temps d'attente réduits, protection contre les intempéries et navigation intuitive – est le facteur qui influence le plus le choix des usagers pour les trajets intermodaux. Ceci a des implications directes pour l'aménagement urbain : les projets à usage mixte situés à proximité ou intégrant des pôles intermodaux de qualité multiplient leur valeur. Ils permettent non seulement de réaliser de courts trajets en centre-ville à pied ou à vélo, mais aussi de connecter le quartier à des réseaux de mobilité plus vastes.

Cette connexion est économiquement cruciale pour l'évaluation des projets d'aménagement de quartier. La proximité de transports en commun efficaces est l'un des facteurs de valeur les plus constants sur le marché immobilier. De bonnes liaisons de transport en commun renforcent l'attractivité des quartiers pour les locataires et les acheteurs, quel que soit leur usage : résidentiel, bureaux, commerces et restauration. Les projets qui associent des quartiers à usage mixte à une mobilité intermodale répondent simultanément à plusieurs besoins des investisseurs : qualité de l'emplacement, performance en matière de développement durable et stabilité de la valeur à long terme.

Logique du marché du logement et des quartiers : le mandat de mixité en crise

La question du logement confère une urgence supplémentaire au débat sur les projets à usage mixte. La situation du marché du logement dans les métropoles allemandes est critique. Selon les prévisions de la BBSR, environ 320 000 nouveaux logements sont nécessaires chaque année en Allemagne, principalement dans les métropoles et leurs communes limitrophes. En 2024, seuls 252 000 appartements environ ont été achevés à l'échelle nationale, un nombre nettement inférieur aux besoins.

Parallèlement, un potentiel important de vacance existe dans les secteurs des bureaux et du commerce. Une étude de Berlin-Hyp sur la reconversion des immeubles de bureaux dans les grandes villes allemandes démontre que la transformation d'espaces de bureaux en logements constitue une réponse logique, mais loin d'être simple, à cette distorsion du marché. La réglementation du bâtiment, les normes d'isolation acoustique, la configuration des plans et les droits de propriété représentent des obstacles considérables. Ces obstacles limitent les possibilités, mais ne sont en aucun cas insurmontables, surtout lorsque la restructuration ne se limite pas à la reconversion d'un seul bâtiment, mais s'inscrit dans une stratégie globale de quartier.

C’est précisément là que réside l’avantage structurel des aménagements de quartiers intégrés : la mixité des usages, planifiée dès le départ, permet de créer des bâtiments intrinsèquement plus flexibles. Les dalles de plancher, les voies d’accès, les infrastructures techniques et les espaces extérieurs peuvent être conçus de manière à ce que des changements d’usage ultérieurs restent possibles sans qu’il soit nécessaire de démolir l’ensemble du bâtiment. Il s’agit là d’un avantage non seulement écologique – une consommation de ressources réduite grâce à une construction neuve moindre – mais aussi économique, car cela diminue les coûts du cycle de vie du bien et accroît sa capacité d’adaptation aux évolutions du marché.

Les données de l'Office fédéral de la statistique concernant les permis de construire pour la période de janvier à novembre 2025 affichent une légère tendance à la hausse : par rapport à la même période de l'année précédente, environ 11,3 % de logements supplémentaires ont été autorisés, dont 13,5 % dans des immeubles collectifs. Toutefois, le retard à combler est considérable et le rythme de délivrance des permis est encore loin d'être suffisant pour pallier le déficit structurel estimé à 550 000 logements. Dans ce contexte, les projets à usage mixte constituent non seulement un atout qualitatif, mais aussi une nécessité quantitative : ils permettent de créer davantage de logements sur des terrains limités en centre-ville sans sacrifier les infrastructures commerciales et sociales qui font le dynamisme d'un quartier.

De la ville productive au quartier à usage mixte : le point de vue de BBSR

L’Institut fédéral de recherches sur le bâtiment, l’urbanisme et l’aménagement du territoire a étudié de manière systématique les fondements économiques et urbanistiques des projets à usage mixte dans le cadre de plusieurs programmes de recherche. La série de recherches sur la ville productive démontre que la production et le commerce urbains ne doivent pas nécessairement être délocalisés, mais peuvent s’intégrer harmonieusement à la vie urbaine grâce à de nouvelles formes d’aménagement à usage mixte.

Le principal enseignement de cette recherche, rétrospectivement, est préoccupant, mais prometteur pour l'avenir : pendant des décennies, le commerce, l'artisanat et la petite production ont été relégués des quartiers urbains aux zones industrielles périphériques, car les conflits entre usages résidentiels et commerciaux étaient considérés comme inévitables. Il en a résulté, d'une part, des villes-dortoirs monofonctionnelles et, d'autre part, des zones industrielles sans vie – des friches urbaines qui n'ont pas tenu leurs promesses, tant sur le plan économique que social. De nouvelles méthodes de production, ainsi que les évolutions technologiques vers des procédés de fabrication et de logistique plus silencieux et moins polluants, ont considérablement réduit les risques de conflit et rendent désormais possible le développement à usage mixte là où il paraissait auparavant impensable.

Cette étude révèle que les quartiers urbains où les lieux de travail sont proches des zones résidentielles sont plus stables économiquement. Ils créent des emplois locaux, renforcent le pouvoir d'achat local, favorisent le sentiment d'appartenance des résidents à leur quartier et atténuent le fossé social croissant entre les milieux de travail et de vie. Si cela peut sembler relever de la sociologie urbaine, il s'agit en réalité d'un principe économique urbain solide : les quartiers combinant zones résidentielles, commerciales et de services génèrent une activité économique locale plus importante par unité de surface que les zones cloisonnées.

ESG et durabilité : l’usage mixte, impératif d’investissement du moment

La transformation du secteur immobilier par le biais des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) confère aux projets à usage mixte une nouvelle importance stratégique. Les investisseurs institutionnels, les compagnies d'assurance, les fonds de pension et les fonds souverains sont de plus en plus tenus d'évaluer et de rendre compte de leurs portefeuilles immobiliers selon des critères de durabilité. Les bâtiments qui génèrent d'importantes émissions liées au trafic en raison de leur emplacement et de leur mode d'utilisation sont soumis à une forte pression.

De ce point de vue, les quartiers à usage mixte présentent un avantage structurel : ils réduisent la demande de mobilité induite par le quartier, permettent le partage des infrastructures énergétiques et de services publics entre plusieurs usagers et tendent à atteindre des taux d’utilisation globaux plus élevés de leurs systèmes techniques. Les profils ESG globaux de ces biens sont donc souvent plus favorables que ceux de biens monofonctionnels comparables, même si cela n’est pas toujours reflété de manière adéquate par les systèmes de certification pertinents.

Le rapport de PwC sur la transformation des centres-villes identifie explicitement le développement à usage mixte comme le modèle privilégié pour la revitalisation économique des quartiers dégradés et fonde également son modèle d'estimation des coûts d'acquisition abordables sur ce modèle. De ce fait, le développement à usage mixte passe du domaine des idéaux urbanistiques au cœur des modèles d'évaluation financière – un changement qui modifie durablement son importance pour les décisions d'investissement du secteur.

La résilience comme objectif d'aménagement : Qu'est-ce qui rend les quartiers à usage mixte résilients face aux crises ?

Le concept de résilience urbaine a acquis une importance nouvelle au vu des événements de ces dernières années : pandémies, aléas climatiques, perturbations des chaînes d’approvisionnement et chocs géopolitiques. Dans sa prise de position sur la résilience climatique urbaine, la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) souligne que les villes pérennes ont besoin de quartiers capables de s’adapter avec souplesse aux mutations sociétales. Le développement à usage mixte constitue la principale solution à cet égard.

L'effet de résilience des aménagements à usage mixte est multiple. Sur le plan économique, les quartiers à usage mixte offrent une base de revenus plus stable aux propriétaires, aux commerçants et aux prestataires de services, car les différents usages réagissent différemment aux crises et peuvent se stabiliser mutuellement. Sur le plan social, les quartiers à usage mixte sont plus robustes car ils intègrent divers groupes de population et modes de vie, évitant ainsi la monoculture. Sur le plan écologique, les structures mixtes permettent une utilisation plus efficace de l'énergie, de l'eau et des terres.

Le principe de double usage issu de la planification militaire offre ici un modèle analytique pertinent : une infrastructure conçue pour de multiples usages est, par définition, plus résiliente face à la défaillance d’un seul usage. Un parking souterrain utilisé pour la logistique la nuit ne reste pas vide lorsque son utilisation diurne diminue. Un rez-de-chaussée dédié au commerce, aux services de proximité et à la livraison de colis résiste mieux à la perte d’un seul locataire qu’un espace commercial monofonctionnel. Le principe de la polyvalence réduit les risques de vacance, augmente les taux d’occupation et contribue à la stabilité économique des quartiers.

La structure urbaine comme variable stratégique : ce que le développement urbain peut apprendre de la théorie des systèmes

L'analyse économique aboutit à une conclusion qui dépasse le cadre du secteur immobilier : la structure physique d'une ville est une variable stratégique, et non une donnée naturelle immuable. Elle influence les schémas de mobilité, la demande énergétique, l'activité économique locale, l'offre de logements et la cohésion sociale, et ce, dans une mesure politiquement et économiquement sous-estimée. Les villes qui privilégient systématiquement la mixité des usages comme principe d'aménagement investissent non pas dans l'architecture, mais dans l'architecture systémique.

Cela est particulièrement flagrant en matière d'aménagement du territoire. L'Allemagne perd chaque jour plus de 50 hectares de terres à cause de l'imperméabilisation des sols – un rythme qui n'est ni écologiquement ni économiquement viable. Les aménagements à usage mixte, qui organisent plusieurs fonctions verticalement et horizontalement sur une même parcelle, sont structurellement plus efficaces en termes d'utilisation du sol que l'expansion horizontale des zones monofonctionnelles. Ils permettent un développement urbain plus important sur une surface réduite – et il s'agit là d'un argument non seulement de politique environnementale, mais aussi d'un argument budgétaire, car les infrastructures municipales sont moins coûteuses à entretenir dans un espace compact que dans une agglomération tentaculaire et dispersée.

Le passage de l'étude de bâtiments individuels à la planification de quartiers entiers représente un progrès qualitatif crucial. Ce n'est pas le bâtiment mixte pris individuellement qui détermine la qualité d'une ville, mais plutôt l'interaction coordonnée des usages, de la mobilité, des espaces publics, de la logistique et des infrastructures sociales à l'échelle du quartier. La question que doivent se poser les urbanistes visionnaires est la suivante : ce quartier fonctionne-t-il efficacement comme un système – à 15 h, 8 h et 22 h ? Les quartiers dynamiques à toute heure de la journée, grâce à la complémentarité temporelle et spatiale des différents usages, sont non seulement plus agréables à vivre, mais aussi plus productifs économiquement et plus sûrs.

C’est précisément là que réside la valeur systémique du développement à usage mixte : il ne s’agit pas d’une tendance passagère, mais bien de la logique urbanistique qui structure l’avenir de la ville européenne. Ceux qui ancrent ce principe dans la planification et l’aménagement des quartiers aujourd’hui créent des biens immobiliers et des structures urbaines qui répondront encore aux besoins de leurs usagers dans vingt ans – et non à ceux d’une époque révolue où vivre, travailler et gérer la logistique étaient encore conçus comme des mondes distincts.

Konrad Wolfenstein

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