CoreHub Rastatt : 45 millions d’euros pour un espace logistique moderne sans locataires : le projet logistique risqué de Verdion

Malgré la crise automobile : voici pourquoi un nouveau parc logistique de haute technologie est en construction à Rastatt

Pas de locataires, mais une valeur de 45 millions d'euros : le plan directeur de Verdion pour le Haut-Rhin

Le marché allemand de l'immobilier logistique est à un tournant. Alors que les incertitudes géopolitiques, la hausse des taux d'intérêt et les profondes mutations structurelles de l'industrie – notamment dans le secteur automobile – incitent de nombreux investisseurs à la prudence, le promoteur immobilier paneuropéen Verdion envoie un signal fort, à contre-courant. À Rastatt, dans le Bade-Wurtemberg, le nouveau « CoreHub », un centre logistique ultramoderne d'une valeur potentielle de 45 millions d'euros, est en construction. Fait remarquable : il est construit sans locataire pré-signé. Ce qui, à première vue, apparaît comme une entreprise spéculative très risquée sur un site industriel désaffecté, se révèle, à y regarder de plus près, comme un plan directeur stratégique savamment élaboré. Verdion tire pleinement parti de la pénurie criante de bâtiments existants économes en énergie et adaptés aux évolutions technologiques futures en Allemagne. L'analyse qui suit examine en détail pourquoi un énorme écart de qualité apparaît actuellement dans le stock d'entrepôts existant, quel rôle clé jouent les normes ESG et l'automatisation, et pourquoi le projet de Rastatt est bien plus qu'un simple pari sur un emplacement directement sur l'autoroute A5.

Le pari de 45 millions d'euros de Verdion à Rastatt : alors que l'industrie allemande lutte pour son avenir, Verdion construit sans locataire fixe et mise sur le manque d'espaces logistiques véritablement modernes

Un projet de salle d'une plus grande importance

Avec une surface totale prévue de 19 573 mètres carrés, le Verdion CoreHub Rastatt n'est pas un centre logistique exceptionnellement grand. Néanmoins, le projet est remarquable sur le plan économique. Verdion, spécialiste paneuropéen de l'immobilier logistique, a obtenu les permis de construire pour deux entrepôts modernes, dont la valeur potentielle est estimée à environ 45 millions d'euros. Goldbeck a été désigné comme maître d'œuvre. La livraison est prévue pour juillet 2027. Le site, situé au 13 Hohlohstraße, se trouve dans une zone industrielle établie de Rastatt, à moins de dix minutes de l'autoroute A5.

À première vue, il s'agit d'un projet immobilier classique : un investisseur acquiert un terrain, obtient les permis de construire, bâtit des entrepôts, puis les loue à des entreprises des secteurs de la logistique, de l'industrie ou du commerce. Derrière cette description simplifiée se cache cependant une décision économique complexe. Verdion investit à un moment où l'industrie allemande souffre d'une faible demande, de coûts élevés, de risques géopolitiques et de profondes mutations technologiques. Parallèlement, le financement et la construction d'immobilier commercial sont devenus nettement plus difficiles qu'au cours de la longue période de taux d'intérêt bas.

La décision de Verdion de poursuivre la construction malgré ces difficultés envoie un message clair. L'entreprise ne mise pas uniquement sur l'augmentation des volumes de fret, mais surtout sur un écart de qualité croissant dans l'immobilier industriel allemand existant. Nombre d'entrepôts anciens ne répondent plus aux exigences des processus logistiques modernes ni aux attentes actuelles en matière d'efficacité énergétique, d'automatisation, de sécurité incendie, de conditions de travail et de documentation sur le développement durable. Par conséquent, les zones industrielles établies ne manquent pas nécessairement d'espace disponible, mais plutôt de bâtiments immédiatement disponibles et conformes aux exigences techniques et réglementaires des années à venir.

La logique économique du CoreHub repose donc sur trois hypothèses. Premièrement, la région du Haut-Rhin restera un axe de production et de logistique majeur malgré sa transformation industrielle. Deuxièmement, même en période de ralentissement économique, les entreprises auront besoin d'installations modernes pour optimiser leurs processus, les rendre plus résilientes et plus économes en énergie. Troisièmement, l'offre de bâtiments neufs comparables restera limitée car les coûts de construction élevés, la rareté des terrains et des conditions de financement plus restrictives contraignent de nombreux concurrents à la prudence. La validité de ces hypothèses ne sera confirmée qu'au moment de la location des halls, et non à leur achèvement.

45 millions d'euros ne correspondent pas au coût de la construction

Le chiffre souvent cité de 45 millions d'euros mérite une interprétation précise. Verdion l'utilise pour décrire le potentiel de valeur du projet. Ce terme ne se limite ni aux coûts de construction, ni au capital déjà investi. La valeur économique d'un entrepôt logistique achevé dépend principalement des loyers escomptés, des charges d'exploitation, de la solvabilité des locataires, des conditions de location et du retour sur investissement exigé par les investisseurs.

Les coûts de développement comprennent non seulement la construction du bâtiment, mais aussi le terrain, la planification, les permis, l'aménagement du site, les installations techniques, les espaces extérieurs, le financement, le marketing et les éventuels aménagements locatifs. À cela s'ajoutent les risques liés aux hausses de prix, aux retards de construction, aux modifications de contrat et à un début de location tardif. Un projet peut donc respecter le budget en termes de coûts de construction, mais ne pas atteindre les objectifs économiques si le loyer est inférieur aux prévisions ou si le bâtiment reste vacant pendant une période prolongée.

En termes purement mathématiques, 45 millions d'euros équivalent à environ 2 300 euros par mètre carré de surface totale. Cependant, ce calcul simple ne permet pas d'estimer avec précision le coût de construction. Les 19 573 mètres carrés comprennent des entrepôts, des bureaux, des locaux techniques, des espaces sociaux et une mezzanine, dont les coûts et le potentiel de rendement varient. De plus, la valeur du terrain, les aménagements extérieurs et le retour sur investissement attendu sont pris en compte dans l'évaluation. Un immeuble entièrement loué avec des baux de longue durée peut valoir bien plus qu'un immeuble identique inoccupé, même si les deux sont techniquement identiques.

Le facteur économique déterminant n'est donc pas le montant du projet annoncé publiquement, mais le rendement net durable. Verdion doit garantir des loyers qui couvrent l'ensemble des coûts de développement et de financement, tout en restant compétitif pour les entreprises par rapport aux locaux existants. Plus la qualité de la construction et les normes techniques sont élevées, plus la prime de loyer exigée est importante. Le locataire n'acceptera cette prime que s'il en retire une valeur ajoutée tangible, comme des coûts d'exploitation réduits, des processus plus efficaces, une diminution des risques de défaut de paiement ou une meilleure réalisation de ses objectifs de développement durable.

Rastatt est bien plus qu'une simple sortie d'autoroute

L'emplacement est l'un des atouts majeurs du projet. Rastatt se situe dans le corridor du Haut-Rhin, au sud-ouest de l'Allemagne, entre Karlsruhe, Baden-Baden et Strasbourg. L'autoroute A5 relie la région à la zone Rhin-Main au nord et à Fribourg-en-Brisgau, Bâle et la Suisse au sud. La France est à proximité immédiate. Pour les entreprises opérant sur les marchés allemand, français et suisse, cet emplacement constitue un point de départ idéal.

La proximité de l'autoroute est un atout non négligeable. En logistique, chaque kilomètre et minute supplémentaire représente un coût important sur des milliers de trajets. Des temps de préparation et de livraison réduits diminuent la consommation de carburant, le temps de conduite, l'usure des véhicules et le risque de retards imprévus. Pour les livraisons urgentes aux sites de production ou les itinéraires quotidiens multiples, une bonne desserte par les transports peut considérablement améliorer la compétitivité d'un site.

Rastatt n'est pas qu'une simple plaque tournante du transit. La ville et ses environs bénéficient d'un tissu industriel dynamique, composé d'entreprises internationales, de fournisseurs de taille moyenne et de prestataires de services techniques. L'usine Mercedes-Benz en est le principal pôle industriel. Son site comprend également une zone industrielle où les fournisseurs peuvent opérer au plus près de la production. Ceci génère une forte demande en entreposage, en préparation de commandes, en emballage, en contrôle qualité, en fourniture de pièces détachées et en autres services logistiques.

Sa situation transfrontalière présente également un intérêt stratégique. Les entreprises peuvent consolider les flux de marchandises à destination du Bade-Wurtemberg et de l'Alsace ou utiliser le site comme intermédiaire au sein des chaînes d'approvisionnement européennes. La proximité de Strasbourg élargit la zone économique accessible sans que Verdion ne soit entièrement dépendant d'un seul marché national. Toutefois, cet avantage repose sur des traversées efficaces du Rhin, des voies de transport stables et un marché unique européen fonctionnant sans entrave.

L'emplacement est donc un atout, mais pas forcément supérieur. La congestion autoroutière, les chantiers, la pénurie de chauffeurs, la hausse des péages et le durcissement des normes d'émissions peuvent réduire les avantages en termes de coûts de transport. Le CoreHub bénéficie du corridor du Haut-Rhin, mais comme toute infrastructure routière, il reste tributaire de son fonctionnement. La question cruciale est de savoir si les utilisateurs peuvent réellement tirer parti de la combinaison d'un environnement industriel, de la proximité de la frontière et des liaisons de transport plus efficacement que d'autres sites dans la région de Karlsruhe, en Alsace ou plus au sud.

Le secteur automobile représente à la fois une opportunité et un risque de concentration

Cibler les entreprises du secteur automobile est un choix logique. Les usines de production fonctionnent avec des chaînes d'approvisionnement complexes, des délais de livraison courts et des coûts élevés liés aux interruptions imprévues. Un entrepôt moderne à proximité peut servir de zone de stockage tampon, de centre de pièces détachées, de site de séquençage ou de base pour les services liés à la production. Plus la distance à l'usine est courte, plus il est facile de réduire les stocks et de synchroniser les livraisons.

La proximité de l'usine Mercedes-Benz améliore donc généralement les opportunités de location. Parallèlement, elle engendre un risque sectoriel important. L'industrie automobile européenne est en pleine mutation structurelle, et les conséquences de cette transformation sont difficiles à prévoir pour chaque usine, fournisseur et prestataire de services. L'électrification, l'importance accrue accordée aux logiciels, les programmes de réduction des coûts et la concurrence grandissante des constructeurs chinois modifient les gammes de produits et les systèmes d'approvisionnement. Certains composants perdent de leur importance, tandis que les batteries, l'électronique de puissance, les semi-conducteurs et les systèmes numériques prennent une place prépondérante.

Ces changements ne se limitent pas à simplifier la logistique. Ils engendrent également de nouveaux flux de marchandises, de nouvelles exigences en matière de sécurité et de nouveaux besoins en services. Les batteries et certains produits chimiques, par exemple, requièrent des solutions spécifiques en matière de protection incendie, de stockage et d'assurance. Les composants électroniques imposent des exigences élevées en matière de propreté, de sécurité et de gestion des stocks. Parallèlement, les fabricants peuvent régionaliser leurs chaînes d'approvisionnement afin de réduire leur dépendance. Un site comme Rastatt pourrait en tirer profit.

Le risque survient lorsque plusieurs acteurs régionaux réduisent simultanément leur capacité de production. Si la production d'une grande usine diminue, ce ne sont pas seulement les fournisseurs directs, mais aussi les transitaires, les agences d'intérim et les prestataires de services techniques qui subissent des pressions. Les espaces vacants existants pourraient alors être proposés à des prix inférieurs et concurrencer les nouvelles constructions. Verdion devrait alors soit revoir ses exigences locatives à la baisse, soit s'efforcer davantage d'attirer des locataires hors du secteur automobile.

La stratégie économiquement viable ne consiste donc pas en une spécialisation exclusive dans l'automobile. Le CoreHub doit répondre aux exigences élevées de ce secteur sans en devenir dépendant. La production, la logistique contractuelle générale, la vente en gros de produits techniques, le commerce électronique, la vente de pièces détachées et la distribution régionale élargissent la clientèle. Les deux entrepôts permettent également une mixité sectorielle. Cette diversification constitue la protection la plus efficace pour Verdion et la région contre un ralentissement industriel unilatéral.

Deux salles réduisent le risque locatif

La surface totale prévue est répartie sur deux entrepôts. Cela permet à Verdion de ne pas dépendre d'un seul locataire qui devrait occuper près de 20 000 mètres carrés d'un seul coup. Les entrepôts de taille moyenne peuvent souvent être loués à un plus large éventail d'entreprises qu'un grand entrepôt monolithique. Pour les prestataires logistiques régionaux, les fournisseurs ou les sociétés de négoce, une surface d'environ 8 000 à 10 000 mètres carrés peut mieux correspondre à leurs besoins réels.

La divisibilité accroît également la flexibilité du propriétaire. En cas de départ d'un locataire, la totalité des revenus n'est pas nécessairement perdue. Des baux aux durées variables permettent de répartir les risques et d'ajuster progressivement les loyers en fonction du marché. De plus, deux entreprises implantées au même endroit peuvent mutualiser leurs services ou partager des infrastructures de transport et de sécurité.

Ces avantages ont toutefois un coût. Un immeuble à logements multiples nécessite des zones clairement délimitées, des entrées séparées, des compteurs individuels pour les services publics, des plans de sécurité incendie et des règles d'organisation pour les espaces communs. Des horaires d'ouverture et des flux de circulation différents peuvent engendrer des conflits. L'attribution des places de stationnement, l'utilisation des espaces extérieurs et la responsabilité des systèmes techniques doivent également être clairement définies dans le contrat.

Deux unités ne suffisent pas à éliminer complètement le risque de concentration. En cas de défaut de paiement de l'un des deux locataires, une part importante des revenus locatifs pourrait être perdue. Une approche plus diversifiée permettrait de mieux répartir le risque, mais pourrait nuire à l'efficacité opérationnelle et nécessiter des rénovations supplémentaires. Verdion privilégie donc une solution intermédiaire entre un locataire unique de grande taille et un parc d'activités complexe regroupant de nombreux petits locataires.

Cet équilibre est économiquement judicieux. Les unités restent suffisamment grandes pour la logistique professionnelle et les processus industriels, tout en étant assez petites pour convenir à divers groupes d'utilisateurs. Cette flexibilité est précieuse car elle réduit le risque que le bâtiment reste inoccupé pendant une période prolongée après un changement de locataire. Dans un contexte économique incertain, cette capacité d'usages alternatifs est plus importante que l'optimisation maximale pour un processus unique et spécifique.

La technologie devient un argument de vente pour les locataires

Un entrepôt logistique moderne ne se distingue plus uniquement par son emplacement et son loyer. Les spécifications techniques déterminent de plus en plus les processus possibles. La hauteur sous plafond, la capacité portante des planchers, le nombre de quais de chargement, la protection incendie, l'alimentation électrique et les zones de manœuvre influent sur la productivité et le niveau d'automatisation. C'est pourquoi Verdion s'efforce de préparer le CoreHub à des applications diverses.

Les options de chargement latéral et les multiples points de quai optimisent la circulation des marchandises. Des portes de plain-pied permettent l'accès à certains véhicules ou engins et facilitent la manutention des marchandises volumineuses. Une dalle de sol robuste assure le support nécessaire aux systèmes de rayonnage, aux charges lourdes et à certaines activités de production. Des bureaux, des locaux techniques, des espaces d'équipe et une mezzanine élargissent les fonctionnalités de l'entrepôt au-delà du simple stockage.

La capacité de raccordement au réseau électrique est particulièrement importante. Les bâtiments logistiques ont des besoins croissants en électricité pour leurs convoyeurs, la robotique, les systèmes informatiques, les pompes à chaleur, les infrastructures de recharge et les solutions de stockage automatisées. Un bâtiment dont le raccordement au réseau est insuffisant peut paraître techniquement avancé, mais s'avérer inadapté aux utilisateurs exigeants. Or, les besoins en énergie évoluent rapidement. Ce qui semble suffisant aujourd'hui pourrait devenir insuffisant demain avec une automatisation accrue ou la recharge simultanée de nombreux véhicules utilitaires.

La possibilité d'un fonctionnement 24h/24 et 7j/7 accroît également les avantages économiques. Les entreprises de logistique tirent leurs revenus du débit et de la disponibilité de leurs services. Les contraintes horaires peuvent réduire le taux d'utilisation des capacités et complexifier les chaînes d'approvisionnement. Une autorisation de fonctionnement 24h/24 et 7j/7 est donc précieuse, même si un futur utilisateur ne l'exploite pas pleinement dans un premier temps. Parallèlement, les exigences en matière de gestion du bruit, d'éclairage, de personnel et de respect de l'environnement s'en trouvent renforcées.

La qualité technique n'accroît la valeur que si elle répond à la demande. Des installations surdimensionnées augmentent les coûts de construction sans nécessairement générer de loyers plus élevés. Verdion doit donc définir un standard exigeant, mais non inutilement spécialisé. Le bâtiment le plus rentable n'est pas celui doté des équipements techniques les plus avancés, mais celui dont les équipements sont effectivement utilisés et payés par le plus grand nombre de locataires.

Le développement durable n'est plus qu'un simple ornement

Le concept CoreHub inclut la certification DGNB Gold, un standard de haute efficacité énergétique, le photovoltaïque, la technologie des pompes à chaleur et les toitures végétalisées. Ces caractéristiques sont souvent regroupées sous le terme de développement durable, mais leurs impacts économiques sont différents. Elles permettent de réduire la consommation d'énergie, de limiter les risques réglementaires, de faciliter le financement et d'accroître l'attractivité pour les grandes entreprises.

Pour les locataires, les coûts d'exploitation sont le facteur le plus important. Les grands halls ont une consommation énergétique relativement faible par mètre carré, mais leur superficie même engendre une consommation considérable. L'éclairage, le chauffage, la ventilation, les systèmes de convoyage et les équipements informatiques fonctionnent souvent pendant de nombreuses heures. Une enveloppe de bâtiment performante et une pompe à chaleur peuvent réduire cette demande. Le photovoltaïque permet de produire de l'électricité directement sur place et de réduire la dépendance aux fluctuations des prix du marché.

L'avantage réel dépend du modèle d'exploitation. L'énergie solaire est principalement produite le jour, tandis que certains processus logistiques présentent une forte consommation la nuit. Sans stockage ni gestion flexible de la charge, le surplus d'électricité doit être injecté dans le réseau et utilisé ultérieurement. Parmi les autres facteurs essentiels figurent l'exploitant du système, le mode de facturation de l'électricité et la question de savoir si les utilisateurs bénéficient de faibles coûts de production sur le long terme.

Pour Verdion, la durabilité, c'est aussi préserver la valeur des biens immobiliers. Les banques et les investisseurs institutionnels examinent de plus en plus les indicateurs de performance énergétique, les risques climatiques et la pérennité des bâtiments. Les bâtiments anciens et énergivores peuvent engendrer des coûts de financement plus élevés, des besoins de rénovation plus importants ou un potentiel locatif inférieur. Un bâtiment neuf qui surpasse largement les exigences actuelles réduit le risque d'obsolescence économique prématurée.

La certification visée ne doit pas être confondue avec des performances déjà démontrées. Seules la construction, la documentation et l'exploitation ultérieure permettront de vérifier l'atteinte des objectifs. Un système photovoltaïque ne rend pas automatiquement un bâtiment neutre en carbone, car le béton, l'acier, la technologie et les procédés de construction génèrent également des émissions. Une évaluation fiable doit prendre en compte l'ensemble du cycle de vie. La durabilité devient ainsi une question de rendement et de risque, et non un simple label écologique.

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friche industrielle au lieu de prairie verte

Le projet est développé sur un site déjà exploité à des fins commerciales. Cette approche de réhabilitation de friches industrielles prend une importance croissante en Allemagne. Les nouvelles zones commerciales sur des terrains non aménagés se heurtent souvent à des résistances politiques, à des procédures d'urbanisme interminables et à des préoccupations environnementales. Parallèlement, il existe, dans les zones industrielles, des sites plus anciens ou sous-utilisés dont les infrastructures et les droits de construction peuvent être économiquement revitalisés.

Les friches industrielles présentent à la fois des opportunités et des risques pour les investisseurs. Ces sites sont souvent déjà aménagés et bien desservis par les réseaux de transport. La présence d'activités industrielles à proximité réduit les conflits avec les zones résidentielles sensibles. En revanche, la contamination environnementale, la nature inconnue des sols, les coûts de démolition et la vétusté des infrastructures peuvent engendrer des dépenses supplémentaires importantes. Une évaluation technique et juridique approfondie est donc essentielle.

D'un point de vue économique, la réutilisation des terrains commerciaux existants est généralement plus judicieuse qu'un développement neuf comparable. Les routes, les réseaux et les infrastructures municipales existants sont utilisés plus efficacement. La pression sur les terres agricoles et la nature peut diminuer. Cependant, ces avantages ne se vérifient que si la rénovation et la construction neuve sont mises en œuvre de manière véritablement économe en ressources et non pas simplement en remplaçant un ancien bâtiment par une structure plus grande et étanche.

La plus-value d'un terrain industriel désaffecté provient de la levée des incertitudes. Grâce à une propriété clairement définie, une réglementation d'urbanisme solide, un permis de construire et des infrastructures modernes, un terrain potentiellement difficile à exploiter devient un actif attractif pour les investisseurs institutionnels. C'est précisément le principe d'une stratégie de création de valeur. Verdion assume les risques liés au développement et vise un rendement supérieur à celui obtenu en acquérant un bien immobilier déjà construit et entièrement loué.

Pour Rastatt, la réutilisation du site existant est également plus avantageuse, du point de vue de l'urbanisme, que la construction d'un centre logistique indépendant sur un site entièrement nouveau. Le CoreHub complète une zone industrielle existante et peut optimiser les chaînes d'approvisionnement régionales. Cependant, la qualité de cette intégration dépend de la gestion du trafic, du drainage, du bruit, de l'éclairage et des espaces verts lors de son exploitation.

Verdion construit délibérément sans filet de sécurité

Le principal risque du projet réside dans son développement spéculatif. Autrement dit, la construction se poursuit sans locataire principal confirmé à long terme. Verdion assume donc le risque locatif. Si les locaux restent vides après la livraison, le financement, la gestion, l'assurance et l'entretien continueront d'être assurés en l'absence de revenus locatifs.

Un projet immobilier spéculatif n'est pas forcément risqué. Les entreprises ont besoin de dates de livraison fiables pour choisir leur implantation. Un projet simplement planifié, sans permis ni début de construction, est trop incertain pour de nombreux utilisateurs. Avec un permis de construire obtenu et un entrepreneur général désigné, Verdion peut faire une offre plus concrète aux acheteurs potentiels. L'avancement des travaux renforce la crédibilité et raccourcit le délai entre la signature du contrat et l'emménagement.

Cette approche peut s'avérer particulièrement efficace lorsque les concurrents construisent moins en raison des taux d'intérêt et des coûts élevés. Une offre limitée de constructions neuves renforce la position des quelques projets qui seront prêts à être occupés en 2027. Les entreprises qui ont un besoin urgent d'espaces modernes ne peuvent pas attendre plusieurs années pour obtenir de nouveaux permis. Verdion mise sur sa capacité à proposer une offre limitée d'espaces précisément dans ce délai.

Le risque inverse est une nouvelle récession économique. Si les entreprises industrielles et commerciales reportent leurs investissements, la demande d'espace diminue, ou les locataires actuels mettent leurs halls en sous-location. Ces biens immobiliers existants sont souvent moins chers que les bâtiments neufs, même si leur efficacité énergétique et la qualité de leurs processus sont inférieures. Les entreprises sensibles aux prix pourraient alors renoncer au CoreHub.

La construction spéculative est donc un pari sur le timing, l'emplacement et la qualité du produit. Verdion doit non seulement identifier une demande de principe, mais aussi attirer en temps voulu des locataires prêts à payer pour des prestations de qualité supérieure. Le succès dépend moins des gros titres sur la croissance du marché de la logistique que de négociations locatives concrètes à Rastatt et dans sa région.

Le marché allemand envoie des signaux contradictoires

Le marché allemand de l'immobilier industriel et logistique présente un tableau contrasté. D'une part, la demande d'espaces modernes demeure fondamentalement solide. Les chaînes d'approvisionnement doivent gagner en résilience, les entreprises constituent des stocks de sécurité plus importants, les détaillants en ligne ont toujours besoin de capacités de distribution et les bâtiments anciens ne répondent plus aux nouvelles exigences techniques. D'autre part, la faiblesse de la croissance économique, les coûts élevés et la prudence des investissements des entreprises freinent l'expansion.

L'activité de construction neuve a ralenti ces dernières années. Les promoteurs ont réagi à la hausse des coûts de financement, au coût plus élevé des matériaux et à la complexité accrue de la commercialisation. Les projets spéculatifs, en particulier, ont été reportés ou n'ont débuté qu'avec la pré-location. De ce fait, une pénurie d'espaces de qualité pourrait survenir à moyen terme, malgré la persistance de logements vacants sur le marché global.

Cette apparente contradiction est cruciale. Le marché n'est pas constitué de mètres carrés parfaitement interchangeables. Un entrepôt écoénergétique, doté d'une alimentation électrique suffisante, d'un accès aisé et disponible 24h/24 et 7j/7, est moins compétitif face à un bâtiment plus ancien situé dans un emplacement moins attractif. Parallèlement, l'écart de prix demeure significatif. Tous les utilisateurs n'exigent pas les prestations les plus haut de gamme, et certaines entreprises acceptent des compromis techniques si le loyer est nettement inférieur.

L'avantage du CoreHub est que Rastatt n'est pas un site spéculatif sans une solide base de demande industrielle. Un inconvénient réside dans la forte dépendance de la région à un secteur cyclique. Le marché local pourrait donc afficher des performances supérieures ou inférieures à la moyenne nationale. Les chiffres de vente nationaux fournissent des indications, mais ne sauraient remplacer une analyse des utilisateurs spécifiques, des offres locatives et des biens concurrents dans la région du Haut-Rhin.

Dans ce contexte, la décision de Verdion est contracyclique, mais non irrationnelle. L'entreprise se développe dans un contexte d'offre limitée et mise sur une amélioration ultérieure du marché. Cette stratégie offre de meilleures perspectives que d'entrer sur le marché au plus fort d'un boom de la construction, mais exige des capitaux suffisants et de la patience au cas où la reprise tarderait.

VELF 2 ne suit pas de stratégie défensive

CoreHub fait partie du fonds Verdion European Logistics Fund 2 (VELF 2). Ce fonds poursuit une stratégie de création de valeur. Les capitaux ne sont pas investis en priorité dans des immeubles de premier ordre entièrement aménagés et loués à long terme, mais plutôt dans des biens immobiliers et des terrains dont la valeur peut être accrue par le biais de développements, de rénovations, de relocations ou d'une meilleure gestion.

Cette stratégie promet des rendements plus élevés car le fonds assume des risques que les investisseurs plus prudents évitent. Il s'agit notamment des risques liés à la planification, à la construction, à la location et au financement. À Rastatt, la création de valeur se déroule en plusieurs étapes : l'acquisition du terrain, l'obtention du permis de construire, la construction du bâtiment, la recherche de locataires adéquats et la stabilisation des revenus locatifs. Ce n'est qu'à ce stade qu'un bien immobilier est créé, susceptible d'être vendu à des investisseurs de long terme ou conservé définitivement dans le portefeuille.

L'obtention du permis de construire est une étape cruciale de ce processus. La réglementation du bâtiment crée de la valeur en réduisant l'incertitude et en permettant d'établir un calendrier de projet réaliste. La phase de construction qui suit déplace l'attention des risques liés à la planification vers les coûts, les délais et la location. Avec Goldbeck comme entrepreneur général, la construction sera réalisée selon des méthodes professionnelles et standardisées.

Pour le fonds, Rastatt s'inscrit dans une stratégie européenne et allemande plus vaste. La multiplication des projets dans différentes régions permet de répartir les risques et de réaliser des économies d'échelle en matière de planification, d'approvisionnement, de commercialisation et de gestion immobilière. Toutefois, le capital immobilisé augmente si plusieurs projets immobiliers spéculatifs ne sont pas loués à temps. La diversification du portefeuille n'offre qu'une protection limitée en cas de crise économique ou financière générale touchant simultanément tous les sites.

Le CoreHub s'intègre donc logiquement à la stratégie du fonds, mais il ne s'agit pas d'un investissement défensif. Les investisseurs attendent une prime pour les risques encourus. Verdion doit justifier cette prime par une création de valeur active. Un entrepôt moderne ne suffit pas ; ce qui compte, c'est la location, la qualité des locataires, les conditions des baux et une valeur future du bien immobilier supérieure à l'ensemble des coûts de développement et d'investissement.

Les taux d'intérêt déterminent la valeur en arrière-plan

Les biens immobiliers logistiques sont souvent perçus comme une simple question opérationnelle, mais leur valorisation dépend fortement du marché des capitaux. Si les exigences de rentabilité des investisseurs augmentent, la valeur calculée du bien diminue, à l'hypothèse où les loyers restent inchangés. Inversement, si ces exigences baissent, la valeur augmente. Cette relation peut modifier considérablement la performance financière d'un projet, même si la construction et la location se déroulent comme prévu.

La période prolongée de taux d'intérêt bas avait fait grimper les prix de l'immobilier et facilité l'accès au financement. Avec la hausse ultérieure des taux, le coût des emprunts a augmenté, tandis que les acheteurs exigeaient des rendements initiaux plus élevés. Les promoteurs immobiliers ont dû investir davantage de fonds propres, être plus prudents dans leurs calculs et, dans certains cas, revoir le prix des terrains ou les plans de construction. De nombreux projets ont perdu leur rentabilité antérieure.

Pour Verdion, un délai important s'écoule entre l'obtention du permis de construire et la date d'achèvement prévue. Les taux d'intérêt et les rendements des transactions pourraient fluctuer à la hausse comme à la baisse jusqu'en juillet 2027. Un environnement financier plus favorable soutiendrait la valeur future du bien. Si les coûts d'investissement restent élevés, le bien devra générer des revenus locatifs plus importants pour justifier son potentiel de valorisation de 45 millions d'euros.

La meilleure protection contre les fluctuations des marchés financiers est un flux de trésorerie stable. Des contrats à long terme avec des sociétés solvables, des loyers conformes au marché et de faibles charges non récupérables rendent un bien immobilier attractif, même avec des exigences de rentabilité plus élevées. La vacance locative, en revanche, a un double impact négatif : elle entraîne un manque à gagner et les acheteurs doivent prendre en compte les risques et les coûts locatifs supplémentaires.

La priorité de Verdion n'est donc pas de prédire avec exactitude l'évolution des taux d'intérêt. L'entreprise doit concevoir un immeuble dont la location reste viable quelles que soient les conditions du marché des capitaux. Des espaces modulables, des coûts d'exploitation réduits et une large accessibilité sont plus rentables qu'un pari optimiste sur les taux d'intérêt.

L'emploi n'est pas garanti automatiquement

Les nouveaux complexes logistiques sont souvent justifiés par leurs retombées sur l'emploi. Lors de la phase de construction, des contrats sont établis pour la planification, les entreprises de construction, la main-d'œuvre, les équipements techniques et les services. Cependant, la valeur ajoutée réellement générée dans la région dépend des entreprises contractantes, des chaînes d'approvisionnement et des sous-traitants.

Durant la phase opérationnelle, l'impact sur l'emploi est encore plus incertain. Une opération logistique d'entrepôt traditionnelle, à forte intensité de main-d'œuvre, peut créer de nombreux emplois opérationnels. Un centre hautement automatisé, en revanche, pourrait traiter un volume de marchandises plus important avec un effectif nettement réduit. Toutefois, cela créerait davantage d'emplois qualifiés dans les domaines de la maintenance, de l'analyse de données, de l'informatique, du contrôle des installations et de la gestion des processus. Sans base d'utilisateurs confirmée, il est donc impossible d'estimer avec précision le nombre d'emplois futurs.

La qualité de l'emploi dépend également du modèle opérationnel. Le travail posté, les niveaux de salaire, le travail temporaire, les besoins en formation et le degré d'automatisation varient considérablement. Pour la région, un site proposant des services liés à la production et des activités techniques est souvent plus avantageux qu'un simple entrepôt de transit peu intégré au tissu local. La conception du bâtiment permet ces deux options.

L'accessibilité pour les employés devient un critère de choix essentiel pour l'implantation d'une entreprise. Dans de nombreuses régions, les entreprises de logistique se disputent les chauffeurs, les magasiniers et les techniciens spécialisés. Les transports en commun, les pistes cyclables sécurisées et des correspondances horaires adaptées facilitent le recrutement. Un accès autoroutier aisé ne suffit pas si les employés ont des difficultés à se rendre sur le site sans véhicule personnel.

Même les recettes municipales ne sont pas garanties. Les taxes foncières et les éventuelles taxes professionnelles doivent être mises en balance avec les dépenses publiques liées aux routes, aux services d'incendie, au drainage et à la gestion du trafic. De plus, le montant de la taxe professionnelle dépend de la rentabilité, de l'emplacement de l'entreprise et du régime fiscal des futurs utilisateurs. Par conséquent, les retombées régionales ne doivent pas être évaluées en fonction de la taille du bâtiment, mais plutôt de la valeur ajoutée réelle qu'il génère.

Les avantages liés au trafic engendrent des coûts externes

Les infrastructures logistiques dépendent du trafic. Ceci engendre un conflit d'objectifs fondamental. La proximité de l'autoroute A5 réduit les coûts d'exploitation et permet des liaisons rapides. Cependant, l'augmentation du trafic poids lourds génère du bruit, des émissions polluantes, une usure accrue des routes et des risques d'accidents. Un fonctionnement 24h/24 et 7j/7 répartit le trafic tout au long de la journée, mais peut aggraver les embouteillages nocturnes.

Des entrées séparées pour les voitures et les camions, un espace de manœuvre suffisant et une gestion claire de l'occupation des portes améliorent la sécurité et l'efficacité. Des aires de stationnement et de repos pour les camions évitent aux conducteurs de stationner de manière anarchique sur la voie publique. La gestion numérique des créneaux horaires réduit les heures de pointe et les temps d'attente. Ces mesures sont non seulement avantageuses sur le plan opérationnel, mais elles contribuent également à l'acceptation du public.

À long terme, la décarbonation du transport routier de marchandises revêtira une importance croissante. Les camions électriques nécessitent des capacités de recharge élevées, de l'espace et une gestion intelligente de l'énergie. Si le photovoltaïque et un raccordement au réseau performant constituent une base solide, les exigences des poids lourds peuvent être considérables. La modernisation durable des infrastructures de recharge renforcerait la valeur à long terme du site.

Le CoreHub est principalement axé sur le transport routier. Une liaison ferroviaire directe ne serait probablement ni économiquement viable ni pratique pour tous les utilisateurs d'une installation de cette envergure. Néanmoins, les entreprises peuvent intégrer indirectement des terminaux régionaux, des ports ou des services de transport combinés. La situation géographique de Rastatt, dans le corridor du Haut-Rhin, offre plusieurs modes de transport, même si les opérations au sein de l'entrepôt restent principalement orientées vers le transport routier.

L'analyse économique est donc double. Pour les locataires et les propriétaires, la proximité de l'autoroute constitue un atout indéniable. Cependant, pour le grand public, cela engendre des coûts qui ne sont pas entièrement intégrés au loyer ou au prix du transport. Un exploitant responsable se doit de limiter ces coûts grâce à une gestion efficace du trafic, à l'utilisation de véhicules à faibles émissions et à une bonne coordination avec les autorités locales.

Trois scénarios jusqu'en juillet 2027

Dans un scénario favorable, l'économie allemande se stabilise, la demande industrielle se redresse et les entreprises investissent davantage dans des chaînes d'approvisionnement modernes. Parallèlement, l'offre de logements neufs reste limitée, de nombreux promoteurs ayant reporté leurs projets. Verdion loue les deux unités à des locataires solvables avant ou peu après leur achèvement. La durée des baux et un environnement de taux d'intérêt plus favorable soutiennent la valeur du bien. Le CoreHub serait alors considéré comme un projet contracyclique réussi.

Dans un scénario réaliste, l'économie reste fragile, tandis que les espaces de qualité demeurent très demandés. Un logement est loué rapidement, mais la recherche d'un second prend plus de temps. Verdion pourrait être amené à proposer des périodes de franchise de loyer, des subventions au développement ou des conditions contractuelles plus souples. Les rentrées d'argent sont plus tardives et initialement plus faibles, mais l'immeuble atteint un taux d'occupation stable dans un délai raisonnable.

Dans le pire des cas, le ralentissement du secteur automobile s'accentue. Les fournisseurs réduisent leur capacité de production, les entreprises de logistique renoncent à s'étendre et des espaces supplémentaires se libèrent sur le marché. Parallèlement, les coûts de financement restent élevés. Verdion serait alors contrainte de baisser les loyers ou d'offrir des incitations importantes. Une vacance prolongée impacterait négativement les bénéfices et, par conséquent, la valeur du projet.

Un quatrième risque, souvent sous-estimé, réside dans la diversité des besoins des utilisateurs. La demande existe, mais elle peut exiger davantage d'électricité, des technologies de protection incendie supplémentaires, des configurations de portail différentes, des autorisations spéciales ou une capacité de stationnement accrue. Plus ces besoins surviennent tardivement, plus l'adaptation est coûteuse. La structure de base flexible atténue ce risque, sans toutefois l'éliminer complètement.

L'échéance de juillet 2027 constitue également un atout pour le marketing. Les grandes entreprises ont souvent besoin de plusieurs mois pour l'évaluation des sites, les approbations internes, les négociations contractuelles, la planification technique et le déménagement. Grâce au permis de construire et à un calendrier précis, Verdion peut entamer des négociations fermes dès le début. L'essentiel est non seulement de louer l'espace au plus vite, mais aussi à des conditions économiquement viables.

Le succès peut être mesuré par quatre indicateurs

Le succès économique du CoreHub ne doit pas se mesurer uniquement à son taux d'occupation maximal. Le premier facteur crucial est la rapidité de la location. Chaque mois de vacance retarde les revenus et immobilise des capitaux. Cependant, une location rapide n'est avantageuse que si elle n'est pas obtenue au prix de concessions excessives.

Le deuxième facteur est la qualité des contrats de location. La solvabilité, la durée du bail, l'indexation, les clauses de résiliation et la répartition des charges d'exploitation et d'entretien déterminent la stabilité des flux de trésorerie. Un bail de longue durée avec une entreprise financièrement solide peut accroître significativement la valeur du bien. À l'inverse, un bail de courte durée avec un loyer nominal élevé peut engendrer des risques plus importants.

Le troisième facteur est l'efficacité opérationnelle et énergétique réelle. Les chiffres de consommation réels sont essentiels, et non les valeurs prévisionnelles ou les certificats. Si les pompes à chaleur, l'isolation des bâtiments, l'éclairage et les panneaux photovoltaïques permettent de réduire sensiblement les coûts énergétiques, un avantage concurrentiel durable se crée. Si les économies réalisées sont inférieures aux attentes, il devient plus difficile de justifier une surtaxe sur le loyer pour un nouveau bâtiment.

Le quatrième facteur est la diversification de la demande. Si Verdion attire des utilisateurs issus de plusieurs secteurs, sa dépendance aux performances de l'industrie automobile diminuera. Les entreprises qui combinent la logistique avec la production légère, la transformation technique ou la distribution régionale seraient particulièrement précieuses. Cela générerait une plus grande valeur ajoutée locale qu'un simple entrepôt de transit.

Ces quatre facteurs sont plus étroitement liés qu'il n'y paraît. Une technologie performante facilite la location, une large clientèle renforce la position contractuelle, des contrats stables augmentent la valeur du bien et de faibles coûts d'exploitation fidélisent les locataires. Le succès du projet ne repose donc pas sur un seul facteur, mais plutôt sur l'interaction entre l'emplacement, le bâtiment et la structure contractuelle.

Une évaluation positive, mais réaliste

Le CoreHub de Rastatt, propriété de Verdion, est un choix judicieux sur le plan économique et stratégique. Son emplacement privilégié allie une zone industrielle bien établie à l'autoroute A5 et à la proximité de la France. Les deux halls d'activité permettent de limiter les risques liés à la location, les équipements techniques élargissent la clientèle et les normes de développement durable élevées répondent aux exigences croissantes des entreprises, des banques et des investisseurs.

L'alliance de la réhabilitation de friches industrielles et d'une structure de bâtiment flexible est particulièrement convaincante. Verdion exploite un site industriel existant au lieu de construire un grand entrepôt isolé sur un terrain vierge. Parallèlement, elle évite de créer un bâtiment trop spécialisé, adapté à un seul utilisateur. Cela favorise une meilleure adaptabilité à long terme.

Néanmoins, les risques demeurent considérables. Les lancements de construction spéculatifs transfèrent l'intégralité du risque locatif au promoteur. La vigueur régionale de l'industrie automobile est par ailleurs soumise à des fluctuations cycliques. Les taux d'intérêt, les coûts de construction et les éventuelles incitations locatives peuvent impacter négativement le potentiel de valorisation. Enfin, les caractéristiques durables ne présentent de réels avantages économiques que lorsqu'elles permettent de réduire les coûts d'exploitation et sont valorisées par les locataires.

Les perspectives sont donc clairement positives, quoique prudentes. Verdion n'investit pas à l'aveuglette dans un essor général de la logistique, mais précisément dans la réduction de l'écart de qualité entre les exigences modernes et un parc d'entrepôts vieillissant. L'emplacement et le concept offrent des atouts indéniables pour tirer profit de l'offre limitée de nouvelles constructions. Toutefois, cela ne garantit pas le succès.

En définitive, l'importance du projet ne se résume pas à l'investissement de 45 millions d'euros. Le facteur crucial est la capacité de Verdion à trouver deux locataires adéquats d'ici 2027, à conclure des contrats viables et à concrétiser les performances techniques et énergétiques promises en avantages opérationnels tangibles. Si tel est le cas, le CoreHub deviendra un élément clé du corridor du Haut-Rhin et un exemple éloquent de réhabilitation moderne de friches industrielles. En revanche, si la demande reste trop dépendante d'un secteur automobile en difficulté, ou si la signature des baux exige des concessions importantes, la valeur potentielle du projet diminuera rapidement. La construction des bâtiments peut être achevée comme prévu ; leur rentabilité future dépendra du marché.

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Konrad Wolfenstein

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