Crise chinoise | Le secteur immobilier chinois en chute libre : le talon d'Achille sous-estimé de l'économie mondiale

### Le grand nettoyage : la crise immobilière chinoise est pire que ce que le monde veut bien croire ### Choc patrimonial pour la classe moyenne : la fin du rêve chinois de l'immobilier doré ### De moteur de croissance à piège de la dette : le « talon d'Achille » de la Chine menace l'économie mondiale ### « Seule la survie compte » : le magnat de l'immobilier Ronnie Chan prédit une décennie perdue pour la Chine ###

Effondrement des prix dans 61 métropoles : pourquoi les tentatives de sauvetage du marché immobilier pérennisé par Pékin échouent-elles ?

Autrefois moteur irrésistible de la croissance mondiale, aujourd'hui risque systémique d'une ampleur historique : le secteur immobilier chinois est confronté à un tournant décisif qui dépasse largement les fluctuations cycliques.

Longtemps, l'acquisition de biens immobiliers en Chine a été considérée comme le pari le plus sûr sur l'essor du pays – une garantie de prospérité sur laquelle reposent près des trois quarts du patrimoine privé chinois. Mais cette certitude s'est effondrée. Ce que nous vivons actuellement n'est pas une simple correction de marché, mais une crise fondamentale, que Ronnie Chan, le patriarche légendaire de Hang Lung Properties, décrit à juste titre comme une véritable « lutte pour la survie ».

Son avertissement est lourd de sens : dès 2007, Chan prédisait la disparition massive des promoteurs immobiliers chinois – une prophétie qui s’est brutalement réalisée avec la disparition de 90 % des acteurs du marché à cette époque. Aujourd’hui, il se retrouve à nouveau face à un gouffre et entrevoit non pas un redressement rapide, mais une « décennie perdue ». Les données actuelles lui donnent raison : dans 61 des 70 villes les plus importantes, les prix baissent, les investissements s’effondrent et même les incitations gouvernementales massives se révèlent inefficaces face à la réticence et à la perte de confiance des acheteurs.

Cet article analyse les mécanismes d'un effondrement progressif qui non seulement paralyse l'économie chinoise et appauvrit la classe moyenne, mais menace aussi, de façon souvent sous-estimée, la stabilité de l'économie mondiale tout entière. Des programmes de logements sociaux désespérés à l'endettement massif des collectivités locales, découvrez pourquoi l'ère du boom de la construction en Chine est définitivement révolue et quelles en sont les conséquences pour nous tous.

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Quand la rhétorique de la survie devient réalité – Pourquoi les sombres prédictions de Ronnie Chan détermineront l’avenir de l’économie chinoise

Le marché immobilier chinois traverse une crise profonde qui dépasse largement le cadre de la construction. Ce qui était autrefois considéré comme un moteur de croissance fiable se transforme de plus en plus en un phénomène à haut risque susceptible de menacer la stabilité économique non seulement de la Chine, mais de l'ensemble de l'économie mondiale. L'avertissement lancé par Ronnie Chan, le patriarche respecté de Hang Lung Properties à Hong Kong, selon lequel la survie est désormais la seule priorité dans le secteur immobilier chinois, n'est pas une exagération, mais un diagnostic alarmant d'un secteur en crise existentielle.

En 2007, Chan prononça un discours prophétique devant un parterre de promoteurs immobiliers, les avertissant que sur une centaine d'entreprises, seules quelques-unes survivraient au sommet, tandis que la majorité se désintégrerait ou disparaîtrait complètement. À l'époque, la plupart considéraient cette analyse comme une exagération pessimiste. Pourtant, les années suivantes ont révélé une réalité encore plus cruelle que les prédictions de Chan : neuf sociétés immobilières sur dix ont aujourd'hui disparu du marché ou n'existent plus que de façon fragmentée. Cette expérience historique donne un poids particulier à ses propos actuels sur cette période de survie pure et simple. Chan ne parle pas par simple spéculation, mais en tant que témoin contemporain ayant vécu à plusieurs reprises la transformation radicale du secteur.

L'analyse actuelle de Chan dépasse la simple identification des problèmes du marché. Son message vise un changement fondamental de comportement, indispensable à la survie des entreprises. Le mot d'ordre est le suivant : sécuriser les capitaux, examiner attentivement les dépenses, minimiser les risques. Ces stratégies défensives sont à l'opposé de la dynamique expansionniste qui a caractérisé le boom des deux dernières décennies. Une génération d'entrepreneurs, ayant grandi pendant l'essor continu de la Chine et habituée à des flux de trésorerie stables et à des ventes rapides et rentables, doit soudainement s'adapter à la gestion de crise. Chan anticipe une décennie de stagnation, et non une nouvelle reprise. Cette perspective d'une décennie perdue est fondamentalement différente des ralentissements cycliques que le secteur a connus par le passé.

Indicateur de crise : L'implosion de l'architecture de valeur

Les données clés d'octobre 2025 dressent un tableau du marché qui confirme, par des faits concrets, l'évaluation pessimiste de Chan. Les prix des appartements neufs dans les soixante-dix plus grandes villes de Chine ont chuté de 0,5 % en un mois. Il s'agit du recul mensuel le plus marqué depuis octobre de l'année précédente. Sur un an, la baisse des prix s'élève à 2,2 %. Ce qui donne à ces chiffres toute leur importance, c'est leur ampleur : soixante et une des soixante-dix villes étudiées ont enregistré une baisse des prix. Plus inquiétant encore, même les emplacements les plus prisés des métropoles traditionnellement stables que sont Pékin et Shanghai n'ont pas résisté à la pression. Ces villes de premier rang, qui absorbent généralement mieux les ralentissements économiques, ont elles aussi subi des pertes de prix notables.

Les efforts du gouvernement pour rétablir la stabilité en assouplissant les conditions de financement et en offrant d'autres incitations sont restés largement inefficaces. Les mesures introduites en septembre – baisse des taux hypothécaires, assouplissement des restrictions à l'achat et réduction des exigences d'apport – illustrent parfaitement l'ampleur de la crise de confiance et leur inefficacité. Si même des interventions réglementaires massives ne parviennent pas à stimuler la demande, cela suggère que le comportement du marché est déterminé non seulement par des contraintes financières, mais aussi par une confiance des consommateurs profondément ébranlée.

Le secteur dans son ensemble connaît des contractions, et ce, pour tous les indicateurs clés. De janvier à octobre 2025, les investissements immobiliers ont chuté de près de 15 %. Les mises en chantier de nouveaux projets ont reculé de près de 20 %. Le volume des ventes de logements neufs a diminué de 7 %. L'augmentation de plus de 5 % du stock de logements invendus est particulièrement préoccupante. Ce dernier indicateur révèle un problème fondamental : non seulement la construction est en baisse, mais la capacité à vendre les biens existants diminue également. Un taux de vacance croissant est l'antithèse du fonctionnement normal d'un marché présentant des faiblesses conjoncturelles.

Divergences régionales et périphérisation du marché

La géographie de l'effondrement du marché révèle des mutations structurelles. Dans le nord-est de la Chine, région traditionnellement industrialisée, les investissements ont chuté de près d'un quart. La côte est, où se concentrent la population et donc la demande la plus forte, connaît un net recul. L'ouest du pays est relativement plus stable, mais même cette région affiche une tendance à la baisse. Cette différenciation géographique est loin d'être anodine. Elle démontre que l'effondrement n'est pas simplement dû à une faiblesse conjoncturelle du secteur de la construction, pourtant en plein essor, mais qu'il reflète des transformations structurelles de la dynamique démographique et de la vigueur économique régionale.

L'évolution divergente du marché immobilier selon la classification par niveaux est particulièrement problématique. Alors que les villes de niveau 1, les plus grandes métropoles, résistent relativement bien, celles de niveaux 2 et 3 connaissent un déclin qui s'accélère constamment. Cette situation est économiquement paradoxale, car ces villes de moindre importance représentent une part importante de la demande de logements de la classe moyenne chinoise. Si le marché s'effondre précisément dans ces zones, cela signifie que ce ne sont pas seulement les plus riches qui achètent à Pékin et Shanghai, mais que la grande majorité de la population chinoise se retire du marché immobilier.

Le sort des logements existants est particulièrement révélateur. Ces biens immobiliers jouent un rôle central dans le patrimoine des ménages. En octobre, 67 des 70 plus grandes villes ont enregistré des prix inférieurs à ceux de l'année précédente. Si le recul a été plus lent dans les villes de premier rang, la tendance reste négative. Dans les villes de deuxième rang, la baisse s'est même légèrement accentuée. Cette situation révèle un cercle vicieux : les acheteurs se montrent prudents, anticipant une nouvelle baisse des prix. Les promoteurs vendent à perte ou suspendent purement et simplement leurs ventes. Le taux de vacance augmente. Ceci exerce une pression à la baisse supplémentaire sur les prix. Le marché ralentit de lui-même, et aucun élément extérieur ne vient rompre ce cercle vicieux.

Les mesures extrêmes comme indicateur de la crise du marché

Les mesures auxquelles se livrent les promoteurs pour réaliser des ventes, même minimes, témoignent d'un désespoir extrême. À Guangzhou et Shanghai, certains proposent désormais des périodes d'essai où un petit acompte suffit avant la signature d'un contrat d'achat ou de location. D'autres offrent la gratuité des charges de gestion pendant un an. D'autres encore proposent des places de parking gratuites. Dans certaines villes chinoises, une place de parking peut coûter jusqu'à 500 000 yuans, soit près de 63 000 euros. Ces offres représentent des remises substantielles qui remettent en question la rentabilité de ces projets.

Une étude empirique révèle que 88 % des grands projets immobiliers dans 21 centres urbains ont recours à des réductions de prix ou à des incitations significatives. Ce taux est remarquable car il ne s'agit pas d'un ajustement marginal face à une faible demande, mais d'une pratique quasi systématique. Si ces pratiques peuvent générer des revenus à court terme, elles démontrent simultanément que le prix fondamental de l'immobilier est inférieur aux estimations initiales des promoteurs. C'est le signe d'une destruction massive de capital, qui se reflète dans les bilans des sociétés immobilières.

Les réseaux sociaux en Chine témoignent en temps réel de l'évolution de l'opinion publique. Les utilisateurs font part de leurs inquiétudes croissantes concernant le marché du travail et la stagnation des revenus. Certains établissent des parallèles avec la crise financière américaine de 2008. D'autres décrivent le sentiment d'une tempête qui gronde lentement et érode la confiance des consommateurs. Ces aspects non quantifiables de la situation du marché sont tout aussi importants que les données chiffrées, car ils montrent que la crise n'affecte pas seulement les agrégats économiques, mais aussi les fondements psychologiques de la consommation et de l'investissement.

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La destruction de la richesse et ses conséquences sur la consommation

L'observation de Chan concernant les effets de richesse est essentielle pour comprendre les implications macroéconomiques de cette crise. En Chine, près des trois quarts du patrimoine privé sont investis dans l'immobilier. Cette concentration, courante dans les pays développés, représente toutefois un risque structurel à ce niveau. Lorsque les prix baissent, le patrimoine des ménages diminue immédiatement. La consommation chute instantanément, car de nombreuses familles chinoises indexent leurs dépenses sur la valeur de leur logement. Il ne s'agit pas d'un simple effet psychologique, mais d'une réalité financière. Les ménages dont le patrimoine net diminue réduisent leurs dépenses non essentielles et augmentent leur taux d'épargne.

Le moral des consommateurs chinois montre déjà des signes d'érosion. La confiance des consommateurs a chuté de manière significative par rapport aux moyennes historiques. L'Institut de la finance internationale et d'autres instituts de recherche constatent un net recul de l'optimisme des ménages quant à leurs perspectives de revenus futurs. Des enquêtes menées dans plus de 260 villes ont révélé une baisse particulièrement marquée de la confiance dans l'acquisition de logements dans les petites villes, avec une diminution de 2,9 points de pourcentage d'un mois sur l'autre. Ceci confirme que la crise se déplace des centres vers les périphéries, où elle se fait plus fortement sentir.

Le problème réside dans une distribution asymétrique de l'information. Dans les grandes métropoles, les acheteurs peuvent encore compter sur l'idée que ces marchés s'adapteront à long terme. Dans les villes moyennes et les petites villes, cet argument n'est plus valable. La crise y est immédiatement visible, les projets voisins étant vendus à des prix inférieurs. Cela aggrave le déclin et accélère la déflation des prix.

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Optimisme officiel contre réaction du marché

La réaction du gouvernement jusqu'à présent illustre le schéma classique d'une crise où les autorités agissent tardivement. Les tentatives de stabilisation par un assouplissement des restrictions ont échoué. Certaines banques et sociétés d'études anticipent une stabilisation prudente d'ici fin 2026, mais ces prévisions reposent davantage sur la confiance dans la capacité historique du gouvernement chinois à gérer les crises que sur une amélioration fondamentale de la dynamique des marchés.

Le marché lui-même, cependant, indique que le temps d'une reprise rapide est révolu. L'ampleur des baisses de prix suggère qu'il ne s'agit pas de phénomènes locaux ni d'ajustements consécutifs à une surchauffe, mais bien d'un changement structurel. Un marché qui ralentit de lui-même en raison de la hausse des stocks, du recul des mises en chantier et de la stagnation de la consommation a besoin non seulement de mesures de relance conjoncturelles, mais aussi de réformes structurelles.

Perspective à long terme : une décennie d’adaptation

La prédiction de Chan, qui table sur une décennie sans nouvelle tendance haussière, contraste fortement avec les attentes suscitées par la période faste. Toute une génération d'entrepreneurs et d'investisseurs s'est habituée à ce que le secteur immobilier génère des profits, et ce, de manière fiable et avec des rendements élevés. Cette attente se reflète dans la structure de nombreux bilans d'entreprises, qui reposent sur des apports de capitaux constants et un financement par emprunt renouvelable. Si ces flux se tarissent, ce qui s'ensuivra n'est pas une consolidation, mais un effondrement.

Les défis structurels ne sont pas temporaires. La population chinoise diminue et vieillit simultanément. L'urbanisation ralentit, la majorité de la population étant déjà concentrée dans les villes. L'élan économique de l'exode rural, qui a généré pendant des décennies une demande constante de logements, s'essouffle. Parallèlement, un stock croissant de logements inoccupés ou sous-occupés s'accumule dans les grandes villes. C'est un signe inquiétant, révélateur d'une offre excédentaire structurelle, et non pas seulement conjoncturelle.

Interconnexions systémiques et bombe à retardement de la dette

L'importance du secteur immobilier pour l'économie chinoise dans son ensemble confère à la crise actuelle une dimension systémique. Ce secteur représente plus de 20 % du PIB chinois. En incluant les effets indirects – tels que la production de matériaux de construction, le transport et le financement – ​​ce chiffre atteint entre 25 et 30 %. De ce fait, un effondrement du secteur ne peut être considéré isolément, mais aura des répercussions sur l'ensemble de l'économie.

L'imbrication avec le système bancaire est particulièrement problématique. Les prêts hypothécaires représentent une part importante des prêts bancaires. Si les chiffres officiels présentent encore la qualité du crédit comme relativement bonne, les acteurs du marché savent que cette évaluation repose sur des mécanismes comptables et non sur les risques de défaut réels. Lorsque les ménages ne peuvent plus rembourser leurs prêts hypothécaires en raison de la dépréciation de leur bien immobilier et de la perte de leur ligne de crédit qui en découle, le problème de crédit ne résulte pas de défauts de paiement explicites, mais de la transformation de prêts théoriquement normaux en cas nécessitant une restructuration.

Plus critiques encore sont les dettes indirectes. Ces dernières années, les collectivités locales ont eu largement recours à des emprunts via des structures spécifiques, car leurs recettes fiscales n'ont pas suivi le rythme des dépenses. Une part importante de cette dette a été financée par la vente de terrains. Si les promoteurs immobiliers achètent moins de terrains en raison de l'effondrement de leurs marges, les recettes foncières des municipalités diminueront. Ceci, à son tour, exerce une pression financière accrue sur les collectivités locales, qui doivent assurer le service de leur dette.

Le tableau d'ensemble est celui d'un système interconnecté où tout choc affectant un élément se propage à tous les autres. Le gouvernement central peut intervenir à court terme par des injections financières, mais à long terme, ce modèle entraînera une augmentation de la dette publique.

Mettre l'accent sur la stratégie économique intérieure

Les dirigeants chinois ont reconnu qu'un modèle d'exportation obsolète nécessite de nouveaux moteurs. Le prochain plan quinquennal fonde de grands espoirs sur le renforcement de l'économie nationale. Il s'agit d'une stratégie judicieuse, car la dépendance aux exportations n'est plus viable compte tenu des conflits commerciaux internationaux. Privilégier la consommation se justifie également d'un point de vue préventif, étant donné le vieillissement de la population et la nécessité d'une demande intérieure suffisamment élevée pour garantir la stabilité sociopolitique.

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Le problème réside dans le calendrier et la dépendance de cette stratégie vis-à-vis du secteur immobilier. Le cercle vertueux ne fonctionne que lorsque la demande des ménages se redresse. Tant que le patrimoine continue de diminuer, les ménages épargneront au lieu de consommer. La forte hausse de la consommation tant attendue ne s'est pas concrétisée. Les données empiriques montrent que les taux de consommation n'augmentent pas, mais restent stables, voire diminuent, tandis que les taux d'épargne demeurent élevés.

Si la demande privée ne se redresse pas, le gouvernement sera contraint de recourir à d'autres mesures. Les aides directes aux familles constituent une option, tout comme les programmes similaires aux primes à la casse existantes, qui incitent à l'achat de biens neufs. Chacune de ces mesures engendre un alourdissement de la dette publique. Il en résulte une situation où l'État doit progressivement substituer des transferts publics à la consommation privée. Si cette solution est économiquement viable à court terme, elle conduit à une fiscalisation accrue de l'économie et à des problèmes d'endettement à plus long terme.

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Le piège fiscal

Les derniers chiffres témoignent déjà de la gravité de la situation. La Chine a revu à la hausse son déficit budgétaire officiel pour 2025, le portant à 4 % du PIB – un niveau jamais atteint depuis au moins 2010. Les chiffres officiels sous-estiment le véritable fardeau de la dette, car une grande partie de celle-ci est contractée par les collectivités locales via des structures spécifiques, en dehors du budget de base. Fin 2024, la dette publique totale s'élevait à 92 600 milliards de yuans, dont 34 600 milliards de yuans de dette publique officielle, 47 500 milliards de yuans de dette légale des collectivités locales et 10 500 milliards de yuans de dette cachée.

Le ratio dette/PIB de la Chine s'élevait à 68,7 %, un chiffre apparemment faible comparé à celui des autres pays développés, les pays du G20 affichant en moyenne 118,2 %. Toutefois, cette comparaison est trompeuse, car le ratio dette/PIB de la Chine augmente plus rapidement que ses recettes, qui ne suivent pas le rythme de ses dépenses. En réalité, les recettes publiques stagnent en valeur nominale, tandis que les dépenses consacrées aux mesures de stabilisation sont en hausse.

Cela pose un problème de viabilité. Si les recettes ne progressent pas tandis que les dettes s'accumulent, on arrivera à un point où les intérêts eux-mêmes deviendront un fardeau. Une réforme proactive permettrait d'éviter cela, mais politiquement, il est plus facile de réagir à court terme en contractant de nouvelles dettes que de mettre en œuvre des changements structurels.

Confiance dans le rétablissement futur

Les banques et les cabinets d'études qui anticipent une stabilisation à partir de fin 2026 fondent leurs prévisions sur la confiance que le gouvernement chinois est toujours capable de gérer la situation. Historiquement, la Chine a surmonté à plusieurs reprises des crises sans effondrement économique majeur. Cependant, cette comparaison doit être interprétée avec prudence, car la situation actuelle présente plusieurs éléments nouveaux : le ralentissement démographique, la saturation des zones urbaines et un niveau d'endettement plus élevé.

Il est tout à fait possible que les données révèlent une stabilisation du marché à un nouveau niveau inférieur. Toutefois, ce nouveau point d'équilibre pourrait se situer nettement en dessous des prix historiques. Une stabilisation après une baisse des prix de 20 à 30 % par rapport au pic est économiquement réaliste, mais elle entraînerait une perte considérable de patrimoine pour les ménages et les entreprises qui avaient anticipé cette hausse.

Impacts régionaux

Le marché immobilier chinois façonne le paysage mondial depuis des décennies. Si la Chine ne parvient pas à faire de l'immobilier un moteur de croissance et le perçoit au contraire comme un frein, les répercussions seront mondiales. Les exportateurs de matières premières qui ont profité de la demande chinoise dans le secteur de la construction en subiront les conséquences. Les institutions financières du monde entier qui ont spéculé sur l'immobilier chinois s'exposeront à des pertes.

L’effet n’est cependant pas symétrique. Si la Chine est confrontée à une crise qui durera plusieurs années, d’autres pays seront moins durement touchés. Il ne s’agit pas d’une ruée vers l’or, mais plutôt d’un ralentissement de la demande mondiale dans plusieurs secteurs.

La fin d'une époque

L'avertissement lancé par Chan en 2007, selon lequel la plupart des sociétés immobilières ne survivraient pas, s'est avéré exact. Son message actuel, qui privilégie la survie à la croissance, relève lui aussi non pas d'un pessimisme excessif, mais d'une analyse rationnelle. Un marché où les prix chutent dans 61 villes sur 70, où les stocks augmentent, où les rabais sont considérables, où les mises en chantier s'effondrent et où la confiance des consommateurs stagne, se trouve bel et bien dans une situation de survie.

Cette crise ne détruira pas l'économie chinoise, mais la remodèlera profondément. Les ménages n'épargneront pas moins, mais au contraire, augmenteront leur taux d'épargne. Les entreprises investiront moins. L'État devra faire face à une charge budgétaire plus lourde. La structure de l'économie devra évoluer, passant d'une croissance axée sur la construction à une croissance axée sur la consommation et l'innovation. Ce rééquilibrage est nécessaire, mais les années d'ajustement dureront une décennie. Pendant cette période, le secteur immobilier ne sera plus un moteur de croissance, mais plutôt un domaine problématique qu'il faudra gérer. Les conséquences de cette transformation façonneront non seulement la Chine, mais influenceront également la dynamique économique mondiale au cours de la prochaine décennie.

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