Moodne logistikakeskus Rastattis kahe halli, veoautodele ligipääsu, fotogalvaanika ja Ülem-Reini maastikuga – loominguline kuvand teemal tehisintellekti abil: Xpert.Digital
Ehitus kriisis: Mis on Verdioni megaprojekti Rastattis taga?
Vaatamata autotööstuse kriisile: just sel põhjusel ehitatakse Rastatti uus kõrgtehnoloogiline logistikapark
Üürnikke pole, aga väärtus 45 miljonit eurot: Verdioni Ülem-Reini üldplaan
Saksamaa logistikakinnisvaraturg on pöördepunktis. Samal ajal kui geopoliitiline ebakindlus, tõusvad intressimäärad ja põhjalikud struktuurimuutused tööstuses – eriti autotööstuses – sunnivad paljusid investoreid ettevaatlikkusele, saadab üleeuroopaline projektiarendaja Verdion tugeva ja antitsüklilise signaali. Rastattis Baden-Württembergis on ehitusjärgus uus "CoreHub", tipptasemel logistikakeskus, mille potentsiaalne väärtus on 45 miljonit eurot. Märkimisväärne on see, et seda ehitatakse ilma eelnevalt lepingu sõlminud üürnikuta. See, mis esmapilgul tundub väga riskantse ja spekulatiivse ettevõtmisena pruunväljal, osutub lähemal vaatlusel nutikalt arvutatud strateegiliseks plaaniks. Verdion kasutab täielikult ära energiatõhusate ja tehnoloogiliselt tulevikukindlate olemasolevate hoonete ilmset puudust Saksamaal. Järgnev analüüs uurib üksikasjalikult, miks olemasolevas laovarude hulgas on nüüd tekkimas tohutu kvaliteedilünk, millist võtmerolli mängivad ESG standardid ja automatiseerimine ning miks Rastatti projekt on palju enamat kui lihtsalt panus otse A5 kiirtee ääres asuvale asukohale.
Verdion panustab Rastattile 45 miljoni euroga: samal ajal kui Saksamaa tööstus oma tuleviku nimel vaeva näeb, ehitab Verdion ilma kindla üürnikuta – ja panustab tõeliselt kaasaegse logistikapinna puudumisele
Suurema tähtsusega saaliprojekt
19 573 ruutmeetri suuruse planeeritud kogupindalaga ei ole Verdion CoreHub Rastatt erakordselt suur logistikakeskus. Sellest hoolimata on projekt majanduslikult tähelepanuväärne. Üleeuroopaline logistikakinnisvara spetsialist Verdion on saanud ehitusload kahe moodsa laohoone ehitamiseks, mille väärtuspotentsiaal on hinnanguliselt umbes 45 miljonit eurot. Peatöövõtjaks on tellitud Goldbeck. Valmimine on kavandatud 2027. aasta juuliks. Hohlohstraße 13 asuv hoone asub Rastattis asuvas väljakujunenud tööstuspargis ja vähem kui kümneminutilise autosõidu kaugusel kiirteest A5.
Esmapilgul tundub see olevat klassikaline kinnisvaraarendus: investor kindlustab maatüki, hangib ehitusõiguse, ehitab laod ja rendib need seejärel logistika-, tööstus- või kaubandussektori ettevõtetele. Selle lihtsustatud kirjelduse taga peitub aga keeruline majanduslik otsus. Verdion investeerib ajal, mil Saksamaa tööstus kannatab nõrga nõudluse, kõrgete kulude, geopoliitiliste riskide ja põhjalike tehnoloogiliste muutuste all. Samal ajal on ärikinnisvara finantseerimine ja ehitamine muutunud oluliselt keerulisemaks kui pika madalate intressimäärade perioodil.
Verdioni otsus ehitusega jätkata vaatamata neile väljakutsetele saadab selge sõnumi. Ettevõte ei panusta mitte ainult kaubamahtude suurenemisele, vaid pigem kasvavale kvaliteedilõhele Saksamaa olemasolevas tööstuskinnisvaras. Paljud vanemad laod ei vasta tänapäevaste logistikaprotsesside nõuetele ega praegustele ootustele energiatõhususe, automatiseerimise, tuleohutuse, töötingimuste ja jätkusuutlikkuse dokumenteerimise osas. Seega ei ole väljakujunenud tööstuskeskustes tingimata puudu vabast ruumist, vaid pigem hoonetest, mis on kergesti kättesaadavad ja vastavad lähiaastate tehnilistele ja regulatiivsetele nõuetele.
Seega tugineb CoreHubi majanduslik loogika kolmele eeldusele. Esiteks jääb Ülem-Reini piirkond tööstuslikust ümberkujundamisest hoolimata oluliseks tootmis- ja logistikakoridoriks. Teiseks vajavad ettevõtted isegi majanduslanguse ajal kaasaegseid rajatisi, kui nad soovivad oma protsesse tõhusamaks, vastupidavamaks ja energiasäästlikumaks muuta. Kolmandaks jääb võrreldavate uute hoonete pakkumine piiratuks, kuna kõrged ehituskulud, maa nappus ja piiravam rahastamine sunnivad paljusid konkurente olema ettevaatlikumad. Kas need eeldused vastavad tõele, selgub mitte siis, kui hallid valmivad, vaid siis, kui need on üürile antud.
45 miljonit eurot ei ole ehitusmaksumus
Sageli viidatud arv 45 miljonit eurot vajab täpset tõlgendamist. Verdion kasutab seda projekti väärtuse potentsiaali kirjeldamiseks. See termin ei ole sünonüümne ei puhaste ehituskuludega ega juba investeeritud kapitaliga. Valminud logistikakinnisvara majanduslik väärtus tuleneb peamiselt oodatavast renditulust, tegevuskuludest, üürnike krediidivõimelisusest, renditingimustest ja investeeringutasuvusest, mida investorid igal ajahetkel nõuavad.
Arenduskulud hõlmavad lisaks hoone tegelikule ehitamisele ka maad, planeerimist, lube, krundi arendust, tehnilisi paigaldusi, välialasid, rahastamist, turundust ja potentsiaalsete üürnike parendusi. Sellele lisanduvad hinnatõusust, ehitusviivitustest, muudatustest ja üürilepingu hilisemast algusest tulenevad riskid. Seega võib projekt ehituskulude osas eelarve piires olla, kuid siiski jääda majanduslikest ootustest maha, kui üür on oodatust madalam või hoone jääb pikemaks ajaks tühjaks.
Puhtmatemaatilistes terminites võrdub 45 miljonit eurot ligikaudu 2300 euroga ruutmeetri kogu põrandapinna kohta. See lihtne jaotus ei anna aga usaldusväärset ehitusmaksumuse väärtust. 19 573 ruutmeetrit hõlmavad lao-, büroo-, tehnilisi, sotsiaal- ja vahekorruse pindu, mille hinnad ja tootluspotentsiaal on erinevad. Lisaks võetakse hindamisel arvesse maa väärtust, välirajatisi ja eeldatavat investeeringutasuvust. Täielikult väljaüüritud kinnisvara pikaajaliste rendilepingutega võib olla oluliselt väärtuslikum kui sama hoone ilma kasutuseta, isegi kui mõlemad on tehniliselt identsed.
Seega ei ole otsustavaks majanduslikuks teguriks avalikult väljakuulutatud projekti summa, vaid jätkusuutlik puhaskasum. Verdion peab saavutama üürihinnad, mis õigustavad kõiki arendus- ja finantseerimiskulusid, jäädes samal ajal ettevõtete jaoks konkurentsivõimeliseks võrreldes olemasolevate ruumidega. Mida kõrgem on ehituskvaliteet ja tehnilised standardid, seda suurem on nõutav üüripreemia. Üürnik aktsepteerib seda preemiat ainult siis, kui ta saab vastutasuks mõõdetavat väärtust, näiteks madalamad tegevuskulud, tõhusamad protsessid, vähenenud makseviivituse riskid või oma jätkusuutlikkuse eesmärkide parem saavutamine.
Rastatt on enamat kui lihtsalt kiirtee väljasõit
Asukoht on projekti üks tugevamaid argumente. Rastatt asub Ülem-Reini koridoris Edela-Saksamaal Karlsruhe, Baden-Badeni ja Strasbourgi vahel. Kiirtee A5 ühendab piirkonda põhjas Reini-Maini piirkonnaga ning lõunas Freiburgi, Baseli ja Šveitsiga. Prantsusmaa asub lähedal. Saksamaa, Prantsuse ja Šveitsi turge teenindavatele ettevõtetele pakub asukoht mõistlikku alguspunkti.
Lühike vahemaa kiirteele pole väike müügiargument. Logistikas tekitavad lisakilomeetrid ja -minutid tuhandete sõitude puhul märkimisväärseid kulusid. Lühikesed sõidueelsed ja -järgsed ajad vähendavad kütusekulu, juhi aega, sõidukite kulumist ning planeerimata viivituste tõenäosust. Eriti ajakriitiliste tarnete puhul tootmisüksustesse või mitme igapäevase marsruudi korral võivad head transpordiühendused märgatavalt parandada asukoha konkurentsivõimet.
Rastatt ei ole pelgalt transiidikeskus. Linn ja selle ümbrus uhkeldavad laia tööstusbaasiga, kus tegutsevad rahvusvaheliselt tegutsevad ettevõtted, keskmise suurusega tarnijad ja tehniliste teenuste pakkujad. Mercedes-Benzi tehas moodustab suurima tööstusankru. Tehase territooriumil asub ka tööstuspark, kus tarnijad saavad tegutseda tootmise lähedal. See loob nõudluse ladustamise, sekveneerimise, pakendamise, kvaliteedikontrolli, varuosade tarnimise ja muude logistikateenuste järele.
Piiriülene asukoht on samuti strateegilise väärtusega. Ettevõtted saavad konsolideerida Baden-Württembergi ja Alsace'i kaubavoogusid või kasutada asukohta vahendajana Euroopa tarneahelates. Strasbourgi lähedus laiendab ligipääsetavat majanduspiirkonda, ilma et Verdion oleks täielikult sõltuv ühest riiklikust turust. See eelis sõltub aga tõhusatest Reini ületuskohtadest, stabiilsetest transpordimarsruutidest ja sujuvalt toimivast Euroopa ühtsest turust.
Asukoht on seega tugev, kuid mitte automaatselt parem. Maanteede ummikud, ehitusplatsid, autojuhtide puudus, tõusvad teemaksumäärad ja rangemad heitkoguste eeskirjad võivad vähendada transpordikulude eeliseid. CoreHub saab kasu Ülem-Reini koridorist, kuid nagu iga maanteedele orienteeritud rajatis, sõltub see endiselt selle funktsionaalsusest. Oluline küsimus on, kas kasutajad saavad tööstuskeskkonna, piiri läheduse ja transpordiühenduste kombinatsiooni tegelikult tõhusamalt ära kasutada kui alternatiivsed asukohad Karlsruhe suuremas piirkonnas, Alsace'is või kaugemal lõunas.
Autotööstuse piirkond kui nii võimalus kui ka kontsentratsioonirisk
Autotööstuse ettevõtetele keskendumine on loogiline valik. Tootmistehased töötavad keerukate tarneahelate, lühikeste tarneaegade ja planeerimata katkestuste kõrgete kuludega. Lähedal asuv kaasaegne ladu võib olla puhverladu, varuosade keskus, sekveneerimiskoht või tootmisega seotud teenuste baas. Mida lühem on vahemaa tehaseni, seda lihtsam on laoseisu vähendada ja tarneid sünkroniseerida.
Seega parandab Mercedes-Benzi tehase lähedus üldiselt liisinguvõimalusi. Samal ajal tekitab see märkimisväärse tööstusriski. Euroopa autotööstus läbib struktuurimuutusi, mille tagajärgi on üksikute tehaste, tarnijate ja teenusepakkujate jaoks raske ennustada. Elektrifitseerimine, keskendumine tarkvarale, kulude kokkuhoiuprogrammid ja Hiina tootjate kasvav konkurents muudavad tootevalikut ja hankesüsteeme. Mõned komponendid kaotavad oma tähtsust, samas kui akud, jõuelektroonika, pooljuhid ja digitaalsüsteemid muutuvad olulisemaks.
Need muutused ei vähenda mitte ainult logistikat. Need tekitavad ka uusi kaubavooge, uusi ohutusnõudeid ja uusi teenindusvajadusi. Näiteks patareid ja teatud kemikaalid vajavad spetsiifilisi tulekaitse-, ladustamis- ja kindlustuskontseptsioone. Elektroonikakomponendid esitavad kõrgeid nõudmisi puhtuse, ohutuse ja varude kontrolli osas. Samal ajal saavad tootjad oma tarneahelaid regionaliseerida, et vähendada sõltuvust. Sellest võiks kasu saada selline asukoht nagu Rastatt.
Risk tekib siis, kui mitu piirkondlikku tegijat vähendavad samaaegselt tootmisvõimsust. Kui suures tehases tootmine väheneb, satuvad surve alla mitte ainult otsesed tarnijad, vaid ka ekspediitorid, personaliagentuurid ja tehniliste teenuste pakkujad. Vaba olemasolevat pinda saaks siis pakkuda madalamate hindadega ja see konkureeriks uusehitusega. Verdion peaks kas langetama oma üüriootusi või keskenduma rohkem üürnike ligimeelitamisele väljaspool autotööstust.
Seega ei seisne majanduslikult mõistlik strateegia täielikus spetsialiseerumises autotööstusele. CoreHub peaks vastama autotööstuse kõrgetele nõudmistele, muutumata sellest sõltuvaks. Tootmine, lepinguline logistika, tehniline hulgimüük, e-kaubandus, varuosade äri ja regionaalne jaotus laiendavad kasutajaskonda. Kaks laoüksust võimaldavad ka erinevate tööstusharude segu. See mitmekesistamine on Verdionile ja piirkonnale kõige tõhusam kaitse ühepoolse tööstuslanguse eest.
Kaks halli vähendavad üüririski
Planeeritud kogupindala on jaotatud kahe laoüksuse vahel. See võimaldab Verdionil vältida sõltuvust ühest üürnikust, kes peaks korraga üle võtma ligi 20 000 ruutmeetrit. Keskmise suurusega üksusi saab sageli rentida laiemale ettevõtete ringile kui monoliitset suurt ladu. Piirkondlike logistikateenuse pakkujate, tarnijate või kaubandusettevõtete jaoks võib umbes 8000–10 000 ruutmeetri suurune pind paremini sobida nende tegelike vajadustega.
Jagatavus suurendab ka omaniku paindlikkust. Kui üürnik välja kolib, ei lähe kogu sissetulek tingimata kaotsi. Erinevad üüritingimused võivad riski hajutada ja võimaldada üürihindade järkjärgulist turuhinnaga kohanemist. Lisaks saavad kaks samas asukohas asuvat ettevõtet kasutada vastastikuseid teenuseid või jagada ühist transpordi- ja turvataristut.
Need eelised on aga oma hinnaga. Mitme üürnikuga kinnisvara vajab selgelt eraldatud alasid, eraldi sissepääse, kommunaalkulude arvestust, tuleohutusplaane ja ühiskasutatavate ruumide korralduseeskirju. Erinevad lahtiolekuajad ja liiklusmahud võivad põhjustada konflikte. Samuti peavad lepingus olema selgelt määratletud parkimiskohtade jaotus, välisalade kasutamine ja vastutus tehnosüsteemide eest.
Kaks ühikut ei välista kontsentratsiooniriski täielikult. Kui üks kahest üürnikust maksejõuetuks muutub, võib ikkagi kaotada märkimisväärse osa üüritulust. Mitmekesisem lähenemisviis hajutaks riski veelgi, kuid võiks kahjustada tegevuse efektiivsust ja nõuda täiendavaid renoveerimistöid. Seetõttu valib Verdion kompromissi ühe suure üürniku ja paljude väikeste üürnikega keeruka äripargi vahel.
See tasakaal on majanduslikult mõistlik. Üksused jäävad piisavalt suureks professionaalse logistika ja tööstusprotsesside jaoks, kuid samas piisavalt väikeseks, et meeldida erinevatele kasutajarühmadele. Sellel paindlikkusel on oma väärtus, sest see vähendab tõenäosust, et hoone jääb pärast üürniku vahetust pikemaks ajaks täiesti kasutuseta. Ebakindlas majanduskeskkonnas on see alternatiivsete kasutusvõimaluste võimalus olulisem kui ühe konkreetse protsessi optimeerimise maksimeerimine.
Tehnoloogiast saab üürnike müügiargument
Kaasaegne logistikakinnisvara ei konkureeri enam ainult asukoha ja üürihinna alusel. Tehnilised spetsifikatsioonid määravad üha enam, millised protsessid on üldse võimalikud. Halli kõrgus, põranda kandevõime, laadimisalade arv, tulekaitse, elektrivarustus ja manööverdamisalad mõjutavad tootlikkust ja automatiseerimise astet. Seetõttu püüab Verdion CoreHubi ette valmistada mitmekesisteks rakendusteks.
Külglaadimise võimalused ja mitu dokkimispunkti parandavad kaubavoogu. Maapinnal asuvad väravad võimaldavad juurdepääsu teatud sõidukitele või masinatele ja hõlbustavad mahukate kaupade käitlemist. Tugev põrandaplaat pakub vajalikku tuge riiulisüsteemidele, rasketele kaupadele ja valitud tootmisega seotud tegevustele. Kontori-, tehnilised, meeskonna- ja vahekorruse alad laiendavad rajatise funktsionaalsust lihtsast ladustamisest kaugemale.
Elektriühenduste võimsus on eriti oluline. Logistikahooned vajavad üha enam elektrit konveieritehnoloogia, robootika, IT-süsteemide, soojuspumpade, laadimisinfrastruktuuri ja automatiseeritud salvestuslahenduste jaoks. Ebapiisava võrguühendusega hoone võib tunduda tehniliselt arenenud, kuid siiski sobimatu nõudlikele kasutajatele. Energiavajadus areneb aga kiiresti. See, mis täna tundub piisav, võib tulevikus ulatusliku automatiseerimise või arvukate tarbesõidukite samaaegse laadimise tõttu ebapiisavaks osutuda.
Võimalus töötada ööpäevaringselt suurendab ka majanduslikku kasu. Logistikaettevõtted teenivad raha läbilaskevõime ja kättesaadavuse kaudu. Ajalised piirangud võivad vähendada tootmisvõimsuse kasutamist ja muuta tarneahelad keerulisemaks. Seetõttu on ööpäevaringse töötamise luba väärtuslik, isegi kui tulevane kasutaja seda esialgu täielikult ei kasuta. Samal ajal suurenevad nõuded müra ohjeldamisele, valgustusele, personalile ja keskkonnakaalutlustele.
Tehniline kvaliteet suurendab väärtust ainult siis, kui see vastab nõudlusele. Liiga suured rajatised suurendavad ehituskulusid, ilma et see tingimata kõrgemaid üürihindu tekitaks. Seetõttu peab Verdion kehtestama standardi, mis on nõudlik, kuid mitte tarbetult spetsiifiline. Majanduslikult kõige soodsam hoone ei ole see, millel on kõige kaasaegsemad tehnilised omadused, vaid pigem see, mille omaduste eest tegelikult makstakse ja mida kasutab suurim arv üürnikke.
Jätkusuutlikkus pole enam pelgalt dekoratsioon
CoreHubi kontseptsioon hõlmab sihipärast DGNB Gold sertifikaati, kõrget energiatõhususe standardit, fotogalvaanikat, soojuspumba tehnoloogiat ja rohelisi katuseid. Neid omadusi võetakse sageli kokku jätkusuutlikkuse mõiste all, kuid neil on erinev majanduslik mõju. Need võivad vähendada energiatarbimist, piirata regulatiivseid riske, hõlbustada rahastamist ja suurendada atraktiivsust suuremate ettevõtete jaoks.
Üürnike jaoks on kõige olulisem tegur tegevuskulud. Suurtel hallidel on ruutmeetri kohta suhteliselt madal energiavajadus, kuid nende tohutu suurus põhjustab siiski märkimisväärset tarbimist. Valgustus, küte, ventilatsioon, konveiersüsteemid ja IT-seadmed töötavad sageli mitu tundi. Tõhus hooneümbris ja soojuspump saavad seda nõudlust vähendada. Fotogalvaanika abil saab elektrit otse kohapeal toota ja vähendada sõltuvust turuhindadest.
Tegelik kasu sõltub tegutsemismudelist. Päikeseenergiat toodetakse peamiselt päeval, samas kui mõned logistikaprotsessid tarbivad palju energiat öösel. Ilma salvestamise või paindliku koormuse haldamiseta tuleb ülejääv elekter suunata võrku ja sealt muul ajal võtta. Oluliste tegurite hulka kuuluvad ka see, kes süsteemi käitab, kuidas elektrienergia eest arveldatakse ja kas kasutajad saavad pikas perspektiivis madalatest tootmiskuludest kasu.
Verdioni jaoks tähendab jätkusuutlikkus ka kinnisvara väärtuse kaitsmist. Pangad ja institutsionaalsed investorid uurivad üha enam energiatõhususe näitajaid, kliimariske ja hoonete tulevikukindlust. Vanemate ja ebaefektiivsete hoonete puhul võivad esineda suuremad rahastamiskulud, renoveerimisvajadus või ebasoodsad tingimused üüripotentsiaali osas. Uus hoone, mis ületab oluliselt praeguseid nõudeid, vähendab enneaegse majandusliku vananemise riski.
Soovitud sertifikaati ei tohiks segi ajada juba tõestatud toimivusega. Ainult ehitamine, dokumenteerimine ja hilisem käitamine näitavad, kas eesmärgid on saavutatud. Fotogalvaaniline süsteem ei muuda hoonet automaatselt kliimaneutraalseks, sest betoon, teras, tehnoloogia ja ehitusprotsessid põhjustavad samuti heitkoguseid. Usaldusväärne hindamine peab arvestama kogu elutsükliga. Seega muutub jätkusuutlikkus tootluse ja riski küsimuseks, mitte roheliseks märgiseks.
Teie intralogistika eksperdid
Kõrgladude ja automatiseeritud ladustamissüsteemide terviklahenduste konsultatsioon, planeerimine ja rakendamine - pilt: Xpert.Digital
Lisateavet leiate siit:
Vaba töökoht või edulugu: kolm stsenaariumi riskantse ehituspanuse jaoks Ülem-Reinil
Pruunväli rohelise niidu asemel
Projekti arendatakse juba ärilistel eesmärkidel kasutataval alal. Selline pruunväljade lähenemisviis on Saksamaal üha suuremat tähtsust kogumas. Uued ärialad arendamata maadel kohtavad sageli poliitilist vastupanu, pikki planeerimisprotsesse ja keskkonnaprobleeme. Samal ajal leidub tööstuspiirkondades vanemaid või alakasutatud alasid, mille infrastruktuuri ja ehitusõigusi saab majanduslikult taaselustada.
Pruunväljad pakuvad investoritele nii võimalusi kui ka riske. Asukohad on sageli juba välja arendatud ja transpordivõrkudega hästi ühendatud. Läheduses asuv olemasolev tööstuslik kasutus vähendab konflikte tundlike elamupiirkondadega. Teisest küljest võivad keskkonnareostus, teadmata pinnasetingimused, lammutuskulud ja vananenud kommunaalteenused kaasa tuua märkimisväärseid lisakulusid. Seetõttu on oluline põhjalik tehniline ja õiguslik hindamine.
Majanduslikust vaatenurgast on olemasoleva ärimaa taaskasutamine tavaliselt mõistlikum kui võrreldav uusarendus. Olemasolevaid teid, võrke ja munitsipaalinfrastruktuuri kasutatakse tõhusamalt. Surve põllumajandusmaale ja loodusele võib väheneda. Need eelised kehtivad aga ainult siis, kui renoveerimine ja uusehitus viiakse ellu tõeliselt ressursitõhusalt, mitte lihtsalt vana hoone asendamisena suurema, suletud konstruktsiooniga.
Pruunväljaku väärtuse tõus tuleneb ebakindluse kõrvaldamisest. Selge omandiõiguse, usaldusväärse planeerimisseaduse, ehitusloa ja kaasaegse infrastruktuuri korral muutub potentsiaalselt raskesti kasutatav maatükk institutsionaalselt investeeritavaks varaks. Just seda protsessi hõlmabki väärtuse lisamise strateegia. Verdion võtab arendusriske ja ootab suuremat tulu kui juba valmis ja täielikult väljaüüritud kinnisvara ostmisel.
Rastatti jaoks on olemasoleva asukoha taaskasutamine linnaplaneerimise seisukohast ka soodsam kui eraldiseisva logistikakeskuse ehitamine täiesti uude asukohta. CoreHub täiendab olemasolevat tööstuspiirkonda ja aitab sujuvamaks muuta piirkondlikke tarneahelaid. Selle integratsiooni kvaliteet sõltub aga sellest, kuidas liiklust, drenaaži, müra, valgustust ja rohealasid tegeliku tegevuse ajal hallatakse.
Verdion ehitab teadlikult ilma turvavõrguta
Projekti peamine risk seisneb spekulatiivses arenduses. See tähendab, et ehitus jätkub ilma kinnitatud pikaajalise ankurüürnikuta. Seetõttu võtab Verdion enda kanda rendiriski. Kui hallid jäävad pärast valmimist tühjaks, jätkub rahastamine, haldamine, kindlustus ja hooldus, kuni renditulu puudub.
Spekulatiivne arendus ei ole automaatselt hoolimatu. Asukohaotsuste tegemisel vajavad ettevõtted usaldusväärseid üleandmiskuupäevi. Projekt, mis on vaid planeeritud, ilma lubade või ehituse alustamiseta, on paljude kasutajate jaoks liiga ebakindel. Kui ehitusluba on antud ja peatöövõtja on määratud, saab Verdion teha potentsiaalsetele ostjatele konkreetsema pakkumise. Ehituse edenemine suurendab usaldusväärsust ja lühendab aega lepingu allkirjastamise ja sissekolimise vahel.
See lähenemisviis võib olla eriti tõhus olukorras, kus konkurendid ehitavad kõrgete intressimäärade ja kulude tõttu vähem. Piiratud uute ehitiste pakkumine parandab nende väheste projektide positsiooni, mis on 2027. aastal kasutusvalmis. Ettevõtted, kes vajavad kiiresti kaasaegset ruumi, ei saa uusi lube mitu aastat oodata. Verdion loodab pakkuda piiratud koguses ruumi just selle ajaraami sees.
Vasturisk on uus majanduslangus. Kui tööstus- ja kaubandusettevõtted investeeringuid edasi lükkavad, väheneb nõudlus ruumide järele või vabastavad olemasolevad üürnikud saale allüürile anda. Sellised olemasolevad hooned on sageli odavamad kui uued hooned, isegi kui nende energiatõhusus ja protsesside kvaliteet on halvemad. Hinnatundlikud ettevõtted võivad seejärel CoreHubi vastu otsustada.
Spekulatiivne ehitus on seega ajastuse, asukoha ja toote kvaliteedi peale mängimine. Verdion ei pea mitte ainult leidma põhimõttelist nõudlust, vaid ka õigeaegselt ligi meelitama üürnikke, kes on valmis kõrgemaid standardeid maksma. Edu sõltub vähem üldistest pealkirjadest kasvava logistikaturu kohta kui konkreetsetest üüriläbirääkimistest Rastattis ja selle ümbruses.
Saksa turg saadab vastakaid signaale
Saksamaa tööstus- ja logistikakinnisvaraturg on kirju. Ühelt poolt on nõudlus moodsate ruumide järele endiselt põhimõtteliselt tugev. Tarneahelad peavad muutuma vastupidavamaks, ettevõtted hoiavad suuremaid turvavarusid, veebimüüjad vajavad endiselt jaotusvõimsust ja vanemad hooned ei vasta enam uutele tehnilistele nõuetele. Teisest küljest aeglustavad nõrk majanduskasv, kõrged kulud ja ettevaatlikud ettevõtete investeeringud laienemist.
Uusehitustegevus on viimastel aastatel vähenenud. Arendajad reageerisid suurenenud rahastamiskuludele, kallimatele materjalidele ja keerulisemale turundusele. Eriti spekulatiivsed projektid lükati edasi või alustati alles eelüürilepingutega. Selle tulemusena võib keskpikas perspektiivis tekkida kvaliteetsete pindade pakkumise puudus, isegi kui turul üldiselt on vabu pindu endiselt.
See näiline vastuolu on oluline. Turg ei koosne täielikult vahetatavatest ruutmeetritest. Energiatõhusal laol, millel on piisav elektrivarustus, hea juurdepääs ja ööpäevaringne kättesaadavus, on piiratud konkurents vanema hoonega vähem soovitavas asukohas. Samal ajal on hinnavahe endiselt märkimisväärne. Mitte iga kasutaja ei nõua kõrgeimaid standardeid ja mõned ettevõtted aktsepteerivad tehnilisi puudusi, kui üür on oluliselt madalam.
CoreHubi eeliseks on see, et Rastatt ei ole spekulatiivne asukoht ilma kindla tööstusliku nõudluse baasita. Puuduseks on piirkonna tugev sõltuvus tsüklilisest tööstusharust. Seetõttu võib kohalik turg toimida nii paremini kui ka halvemini kui riigi keskmine. Riiklikud müüginumbrid annavad teatud suuniseid, kuid need ei asenda Ülem-Reini piirkonna konkreetsete kasutajate, üüripakkumiste ja konkureerivate kinnisvaraobjektide analüüsi.
Seda arvestades on Verdioni otsus küll antitsükliline, aga mitte irratsionaalne. Ettevõte areneb piiratud pakkumise perioodil ja loodab hilisemale turu paranemisele. See strateegia pakub suuremaid võimalusi kui turule sisenemine ehitusbuumi tipul, kuid nõuab piisavalt kapitali ja kannatlikkust juhuks, kui taastumine viibib.
VELF 2 ei järgi kaitsestrateegiat
CoreHub on osa Verdion European Logistics Fund 2-st ehk lühidalt VELF 2-st. Fond järgib väärtust lisava strateegia strateegiat. Kapitali ei investeerita peamiselt täielikult arendatud ja pikaajaliselt renditud esmaklassilistesse kinnisvaraobjektidesse, vaid pigem kinnisvarasse ja maasse, mille väärtust saab suurendada arendamise, renoveerimise, edasirendi või parema haldamise kaudu.
See strateegia lubab suuremat tootlust, kuna fond võtab riske, mida konservatiivsemad investorid väldivad. Nende hulka kuuluvad planeerimis-, ehitus-, rentimis- ja finantseerimisriskid. Rastattis koosneb väärtuse loomine mitmest etapist: asukoha kindlustamine, ehitusloa saamine, rajatise ehitamine, sobivate üürnike ligimeelitamine ja renditulu stabiliseerimine. Alles seejärel luuakse kinnisvara, mida saab potentsiaalselt müüa pikaajalistele investoritele või hoida püsivalt portfellis.
Ehitusluba on selles protsessis oluline verstapost. Ehitusnormid loovad väärtust, vähendades ebakindlust ja võimaldades realistlikku projekti ajakava. Järgnev ehitusetapp nihutab fookuse planeerimisriskidelt kuludele, tähtaegadele ja liisingule. Goldbecki kui peatöövõtja abil teostatakse ehitus professionaalsete ja standardiseeritud konstruktsioonide abil.
Fondi jaoks on Rastatt osa laiemast Euroopa ja Saksamaa strateegiast. Mitmed projektid eri piirkondades võivad hajutada riske ja luua mastaabisäästu planeerimisel, hankel, turundusel ja hoonete haldamisel. Samal ajal suureneb seotud kapital, kui mitu spekulatiivset arendust ei rendita õigeaegselt välja. Portfelli mitmekesistamine pakub vaid piiratud kaitset, kui üldine majandus- või finantskriis mõjutab kõiki asukohti samaaegselt.
Seega sobib CoreHub loogiliselt fondi strateegiasse, kuid see ei ole kaitsev investeering. Investorid ootavad võetud riskide eest lisatasu. Verdion peab selle lisatasu teenima aktiivse väärtuse loomise kaudu. Ainult kaasaegsest laost ei piisa; olulised on rentimine, üürnike kvaliteet, üüritingimused ja tulevane kinnisvara väärtus, mis ületab kõik arendus- ja kapitalikulud.
Intressimäärad määravad taustal oleva väärtuse
Logistikakinnisvara käsitletakse sageli operatiivse küsimusena, kuid nende hindamine sõltub suuresti kapitaliturust. Kui investorite nõutav tootlus suureneb, siis arvutatud kinnisvara väärtus väheneb, eeldades, et üürihinnad jäävad samaks. Vastupidi, kui tootlusnõuded langevad, siis väärtus tõuseb. See seos võib projekti finantstulemusi oluliselt muuta, isegi kui ehitus ja rentimine kulgevad plaanipäraselt.
Pikaajaline madalate intressimäärade periood oli tõstnud kinnisvara väärtust ja hõlbustanud rahastamist. Järgnenud intressimäärade tõusuga muutus laenatud kapital kallimaks, samas kui ostjad nõudsid kõrgemat algtootlust. Projektiarendajad pidid investeerima rohkem omakapitali, ettevaatlikumalt arvutama ja mõnel juhul kohandama maahindu või ehitusplaane. Paljud projektid kaotasid oma endise kasumlikkuse.
Verdioni jaoks on ehitusloa saamise ja planeeritud valmimiskuupäeva vahel märkimisväärne periood. Intressimäärad ja tehingute tootlus võivad kuni 2027. aasta juulini liikuda mõlemas suunas. Soodsam rahastamiskeskkond toetaks tulevast väärtust. Kui kapitalikulud jäävad kõrgeks, peab kinnisvara oma 45 miljoni euro suuruse väärtuse õigustamiseks genereerima suuremat üüritulu.
Parim kaitse kapitalituru kõikumiste vastu on stabiilne rahavoog. Pikaajalised lepingud krediidivõimeliste ettevõtetega, turupõhised üürihinnad ja madalad mittetagastatavad kulud muudavad kinnisvara atraktiivseks isegi kõrgemate tootlusnõuete korral. Vabal seisul on seevastu topelt negatiivne mõju: see toob kaasa saamata jäänud tulu ning ostjad arvestavad täiendavate riskide ja üürikuludega.
Seega ei ole Verdioni kõige olulisem ülesanne intressimäärade suundumuste täpne ennustamine. Ettevõte peab looma hoone, mis jääb üüritavaks ka muutuvate kapitalituru tingimuste korral. Paindlikud ruumid, madalad tegevuskulud ja lai kasutajaskond on majanduslikult väärtuslikumad kui optimistlik panus intressimääradele.
Töökohad ei ole automaatselt garanteeritud
Uute logistikakinnisvaraobjektide rajamist õigustatakse sageli nende tööhõivealase mõjuga. Ehitusfaasis sõlmitakse lepinguid planeerimis-, ehitusettevõtete, käsitööliste, tehnilise varustuse ja teenuste jaoks. See, kui palju lisandväärtust piirkonda tegelikult jääb, sõltub aga lepingupartneritest, tarneahelatest ja alltöövõtjatest.
Tegevusfaasis on mõju tööhõivele veelgi ebakindlam. Traditsiooniline ja töömahukas laologistikaoperatsioon võib luua arvukalt töökohti. Teisest küljest võib kõrgelt automatiseeritud keskus käidelda suuremat kaubamahtu oluliselt väiksema töötajate arvuga. See aga looks rohkem kvalifitseeritud töökohti hoolduse, andmeanalüüsi, IT, tehase juhtimise ja protsesside juhtimise valdkonnas. Ilma kinnitatud kasutajaskonnata on seetõttu võimatu tulevaste töökohtade arvu usaldusväärselt hinnata.
Tööhõive kvaliteet sõltub ka tegevuskontseptsioonist. Vahetustega töö, palgatase, ajutine töö, koolitusnõuded ja automatiseerimise aste on väga erinevad. Piirkonna jaoks on tootmisega seotud teenuste ja tehnilise tegevusega asukoht sageli väärtuslikum kui lihtne transiidiladu, millel on vähe kohalikku integratsiooni. Hoone projekteerimine võimaldab mõlemat varianti.
Töötajate ligipääsetavus on muutumas peamiseks asukohateguriks. Paljude piirkondade logistikaettevõtted konkureerivad autojuhtide, laotöötajate ja tehniliste spetsialistide pärast. Ühistransport, ohutud jalgrattateed ja sobivad vahetusteed võivad hõlbustada värbamist. Heast kiirteeühendusest üksi ei piisa, kui töötajatel on ilma oma autota raskusi asukohta jõudmisega.
Isegi omavalitsuste tulud pole garanteeritud. Kinnisvaramaksud ja potentsiaalsed ettevõtlusmaksud tuleb kaaluda avalike kuludega teedele, tuletõrjele, drenaažile ja liikluskorraldusele. Lisaks sõltub ettevõtlusmaksu suurus kasumlikkusest, ettevõtte asukohast ja tulevaste kasutajate maksustruktuurist. Seetõttu ei tohiks piirkondlikku kasu hinnata hoone suuruse, vaid pigem selle loodud tegeliku lisandväärtuse põhjal.
Liikluse kasu tekitab väliseid kulusid
Logistikakinnisvara sõltub liiklusest. See tekitab põhimõttelise eesmärkide konflikti. Kiirtee A5 lähedus vähendab tegevuskulusid ja võimaldab kiireid ühendusi. Samal ajal tekitavad täiendavad veoautode sõidud müra, heitgaase, teekatte kulumist ja õnnetuste ohtu. Ööpäevaringne opereerimine jaotab liikluse kogu päeva peale, kuid võib suurendada öiseid ummikuid.
Eraldi sissepääsud autodele ja veoautodele, piisav manööverdamisruum ja selgelt organiseeritud väravate täituvus parandavad ohutust ja tõhusust. Veokite parkimiskohad ja puhkealad takistavad juhtidel avalikes kohtades suvalist ootamist. Digitaalne ajapilude haldamine vähendab tipp- ja seisuaegu. Sellised meetmed ei ole mitte ainult operatiivselt kasulikud, vaid mõjutavad ka avalikkuse heakskiitu.
Pikas perspektiivis muutub kaubaveo dekarboniseerimine üha olulisemaks. Elektriveokid vajavad suuri laadimisvõimsusi, ruumi ja intelligentset energiahaldust. Fotogalvaanika ja suure jõudlusega võrguühendus loovad aluse, kuid raskete tarbesõidukite nõuded võivad olla märkimisväärsed. Laadimisinfrastruktuuri tulevikukindel moderniseerimine tugevdaks asukoha pikaajalist väärtust.
CoreHub ise on peamiselt maanteedele orienteeritud. Otsene raudteeühendus poleks tõenäoliselt majanduslikult tasuv ega praktiline kõigi sellise suurusega rajatise kasutajate jaoks. Sellest hoolimata saavad ettevõtted kaudselt integreerida piirkondlikke terminale, sadamaid või kombineeritud transporditeenuseid. Rastatti asukoht Ülem-Reini koridoris avab mitu transpordiliiki, isegi kui lao vahetu tegevus on endiselt suunatud veoautodele.
Seega on majanduslik hinnang kahetine. Üürnike ja omanike jaoks pakub kiirtee lähedus selget eelist. Üldsuse jaoks toob see aga kaasa kulusid, mis ei sisaldu täielikult üüri- või transpordihinnas. Vastutustundlik ettevõtja peab neid koormusi piirama tõhusa liikluskorralduse, väiksema heitkogusega sõidukite ja hea koostöö abil kohalike omavalitsustega.
Kolm stsenaariumi kuni 2027. aasta juulini
Soodsa stsenaariumi korral Saksamaa majandus stabiliseerub, tööstusnõudlus taastub ja ettevõtted investeerivad rohkem kaasaegsetesse tarneahelatesse. Samal ajal on uusehituse pakkumine endiselt piiratud, kuna paljud arendajad on projekte edasi lükanud. Verdion rendib mõlemad üksused krediidivõimelistele üürnikele enne või vahetult pärast valmimist. Pikaajalised rendilepingud ja soodsam intressimäärade keskkond toetavad väärtust. CoreHubi peetaks sel juhul edukaks antitsükliliseks arenduseks.
Realistlikus baasstsenaariumis püsib majandus nõrk, samas kui kvaliteetsete pindade järele on endiselt nõudlust. Üks üksus üüritakse kiiresti välja, teise otsimine võtab kauem aega. Verdion võib olla sunnitud pakkuma üürivabu perioode, arendustoetusi või paindlikumaid lepingutingimusi. Rahavoog algab hiljem ja on esialgu madalam, kuid kinnisvara saavutab stabiilse täituvuse hallatava aja jooksul.
Halvimal juhul süveneb autotööstuse langus. Tarnijad vähendavad tootmisvõimsust, logistikaettevõtted väldivad laienemist ja turule tuleb täiendavat olemasolevat pinda. Samal ajal püsivad rahastamiskulud kõrged. Verdion peaks langetama rendihindu või pakkuma olulisi stiimuleid. Pikaajaline vaba seis mõjutaks negatiivselt tulu ja seega ka projekti väärtust.
Neljas, sageli alahinnatud risk seisneb erinevates kasutajate nõudmistes. Nõudlus võib küll eksisteerida, kuid see võib nõuda rohkem elektrit, täiendavat tulekaitsetehnoloogiat, erinevaid väravakonfiguratsioone, erilubasid või suuremat parkimismahtu. Mida hiljem sellised nõuded tekivad, seda kallimaks muutub kohandamine. Paindlik põhistruktuur vähendab seda riski, kuid ei saa seda täielikult kõrvaldada.
Ajavahemik kuni 2027. aasta juulini on turunduse seisukohast samuti eeliseks. Suuremad ettevõtted vajavad sageli mitu kuud asukoha hindamiseks, sisemiste kinnituste saamiseks, lepinguläbirääkimisteks, tehniliseks planeerimiseks ja ümberpaigutamiseks. Ehitusloa ja kindla ajakava olemasolul saab Verdion alustada siduvaid läbirääkimisi juba varakult. Oluline on mitte ainult ruumi võimalikult kiire rentimine, vaid ka majanduslikult tasuvatel tingimustel.
Edu saab mõõta nelja mõõdiku abil
CoreHubi majanduslikku edu ei tohiks mõõta ainult täieliku täituvuse järgi. Esimene oluline tegur on üürimise kiirus. Iga vaba oleku kuu lükkab edasi tulusid ja suurendab seotud kapitali. Kiire üürimine on aga kasulik ainult siis, kui seda ei saavutata liigsete järeleandmiste kaudu.
Teine tegur on üürilepingute kvaliteet. Krediidivõime, üürilepingu tähtaeg, indekseerimine, lõpetamisõigused ning tegevus- ja hoolduskulude jaotus määravad rahavoo stabiilsuse. Pikaajaline üürileping finantsiliselt tugeva ettevõttega võib kinnisvara väärtust märkimisväärselt suurendada. Seevastu lühiajaline üürileping kõrge nominaalse üüriga võib kaasa tuua suuremaid riske.
Kolmas tegur on tegelik tegevus- ja energiatõhusus. Tegelikud tarbimisnäitajad on üliolulised, mitte ainult planeeritud väärtused või sertifikaadid. Kui soojuspumbad, hoone väliskestad, valgustus ja fotogalvaanika vähendavad mõõdetavalt kommunaalkulusid, luuakse jätkusuutlik konkurentsieelis. Kui kokkuhoid jääb oodatust väiksemaks, muutub uue hoone üürile lisanduva lisatasu õigustamine keerulisemaks.
Neljas tegur on nõudluse mitmekesistamine. Kui Verdion meelitab ligi kasutajaid mitmest tööstusharust, väheneb selle sõltuvus autotööstuse tulemuslikkusest. Eriti väärtuslikud oleksid ettevõtted, mis ühendavad logistika kergetööstuse, tehnilise töötlemise või piirkondliku jaotusega. See looks rohkem kohalikku väärtust kui lihtne transiidiladu.
Need neli tegurit on omavahel tihedamalt seotud, kui esmapilgul paistab. Hea tehnoloogia hõlbustab rentimist, lai kasutajaskond parandab lepingulist positsiooni, stabiilsed lepingud suurendavad kinnisvara väärtust ja madalad tegevuskulud tugevdavad üürnike lojaalsust. Seega ei tulene projekti edu ühest omadusest, vaid pigem asukoha, hoone ja lepingulise struktuuri koosmõjust.
Õigustatult positiivne, kuid kaine hinnang
Verdion CoreHub Rastatt on majanduslikult mõistlik ja strateegiliselt loogiline. Selle asukoht ühendab endas väljakujunenud tööstuspiirkonna, kiirtee A5 ja Prantsusmaa läheduse. Kaks halliüksust piiravad liisinguriski, tehniline varustus laiendab kasutajaskonda ning kõrged jätkusuutlikkuse standardid vastavad ettevõtete, pankade ja investorite kasvavatele nõudmistele.
Eriti köitev on pruunväljade arendamise ja paindliku hoonestruktuuri kombinatsioon. Verdion kasutab olemasolevat tööstuspiirkonda, selle asemel et ehitada rohelisele väljale isoleeritud suur ladu. Samal ajal välditakse liiga spetsialiseeritud kinnisvara loomist, mis töötab ainult ühe kasutaja jaoks. See parandab pikaajalist kohanemisvõimet.
Sellest hoolimata on riskid endiselt märkimisväärsed. Spekulatiivsed ehitusprojektid nihutavad kogu liisinguriski arendajale. Autotööstuse piirkondlik tugevus on samaaegselt tsükliline sõltuvus. Intressimäärad, ehituskulud ja võimalikud üürisoodustused võivad väärtuse potentsiaali negatiivselt mõjutada. Jätkusuutlikkuse elemendid realiseerivad oma majandusliku kasu alles siis, kui need tegelikult vähendavad tegevuskulusid ja üürnikud neid hindavad.
Seega on selged väljavaated ettevaatlikult positiivsed. Verdion ei investeeri pimesi üldisesse logistikabuumi, vaid pigem just kvaliteedilõhesse tänapäevaste nõuete ja vananeva laovaru vahel. Asukoht ja kontseptsioon pakuvad häid eeldusi piiratud uusehituse pakkumise ärakasutamiseks. See aga ei garanteeri edu.
Lõppkokkuvõttes ei määra projekti olulisust 45 miljoni euro suurune investeering. Oluline on see, kas Verdion suudab 2027. aastaks leida kaks sobivat üürnikku, kindlustada elujõulised lepingud ning tõlkida lubatud tehnilise ja energiaalase kvaliteedi käegakatsutavateks tegevusalasteks eelisteks. Kui see õnnestub, saab CoreHubist Ülem-Reini koridori tugev komponent ja veenev näide kaasaegsest pruunväljade arendamisest. Kui aga nõudlus jääb liiga tugevalt sõltuvaks raskustes olevast autotööstusest või kui rendilepingute sõlmimine nõuab olulisi järeleandmisi, väheneb potentsiaalne väärtus kiiresti. Hooned saab plaanipäraselt valmis ehitada; selle, kas neist saab lõpuks tugev kinnisvaraobjekt, otsustab turg.
Teie globaalne turundus- ja äriarenduspartner
☑️ Meie ärikeel on inglise või saksa keel
☑️ UUS: Kirjavahetus teie emakeeles!
Konrad Wolfenstein
Mina ja minu meeskond oleme hea meelega teie käsutuses teie isikliku nõustajana.
Võite minuga ühendust võtta, täites siinse kontaktvormi wolfenstein@xpert.digital:või helistades mulle numbril +49 7348 4088 965. Minu e-posti aadress on
Ootan põnevusega meie ühist projekti.
