Estrategias para optimizar la construcción de viviendas en Alemania: con el plan de 14 puntos del gobierno

🏠 La actual escasez de vivienda en Alemania

La construcción de viviendas en Alemania vive desde hace años una crisis continua. La falta de viviendas asequibles está empeorando. Los proyectos se detienen debido a los altos costos y obstáculos burocráticos. El resultado: las familias abandonan el sueño de tener su propia casa mientras las empresas constructoras caen en quiebra. Los inquilinos, los propietarios y el propio sector de la construcción consideran que el gobierno federal tiene un deber y critican duramente su gestión actual de la situación.

🤝 Cumbre conjunta en Cancillería el 25 de septiembre de 2023

Para encontrar finalmente una solución constructiva, el 25 de septiembre de 2023 tuvo lugar una importante reunión en la Cancillería. El objetivo de esta cumbre era desarrollar un plan eficaz para construir más viviendas de forma rápida y rentable. El gobierno federal presentó su plan de 14 puntos como medida concreta.

🎙️ Declaraciones del Canciller Scholz durante la rueda de prensa

El Canciller Olaf Scholz señaló que en Alemania ya hay un importante retraso en los proyectos de construcción aprobados pero aún no ejecutados. Como solución, el gobierno federal ofrece la introducción de una depreciación del saldo decreciente. El objetivo es aliviar la carga financiera de los constructores y acelerar la construcción de viviendas.

💰 Incentivos económicos y beneficios fiscales a partir del 1 de octubre de 2023

Desde el 1 de octubre de 2023 hasta septiembre de 2029, las nuevas construcciones serán subvencionadas con un saldo decreciente del seis por ciento. Esta regulación no sólo debería aplicarse a los propietarios privados, sino también a los grandes grupos inmobiliarios.

📈 Otras medidas para una mejora sostenible

Además de los incentivos fiscales, también están previstas otras ayudas:

👨‍👩‍👧 Préstamos baratos para familias

Para facilitar el acceso de los hogares privados a la propiedad, se ofrecen opciones de financiación asequibles.

🏗️ Flexibilización de las normas de aislamiento

Para reducir los costes de construcción, es necesario relajar los estrictos requisitos actuales para el aislamiento de edificios nuevos.

💵 Opciones de depreciación mejoradas para propietarios

Para seguir estimulando la construcción de viviendas, se mejorarán las opciones de amortización para los propietarios.

Con estas y otras sugerencias del amplio paquete de medidas, el gobierno federal espera finalmente estimular de nuevo la construcción de viviendas en Alemania y crear una situación en la que todos salgan ganando.

La depreciación del saldo decreciente significa que un activo, en este caso un edificio nuevo, no se deprecia de manera uniforme a lo largo de su vida útil. En cambio, se aplica un porcentaje fijo al valor contable restante del activo. Con una tasa de depreciación de saldo decreciente del 6%, cada año se registra como costos de depreciación el 6% del valor contable respectivo del edificio.

🎯 Ventajas de la depreciación del saldo decreciente

1. Ventaja de liquidez

La mayor depreciación en los primeros años conduce a una reducción de impuestos porque los costos depreciados reducen la renta imponible. Esto mejora la liquidez de los constructores.

2. Incentivo a la inversión

La posibilidad de una depreciación más rápida hace que la construcción de viviendas sea más atractiva, lo que a su vez podría mejorar la situación de la vivienda.

3. Flexibilidad: La disminución de la depreciación le permite tener más libertad financiera, especialmente en los primeros años de un proyecto, ya que se reduce la renta imponible.

📝 Ejemplo de depreciación del saldo decreciente del 6%

Supongamos que un promotor invierte en un proyecto residencial que cuesta en total 1 millón de euros.

• En el primer año: el 6% de 1.000.000 de euros son 60.000 euros. Estos 60.000 euros pueden amortizarse y, por tanto, ser deducibles de impuestos. El valor contable restante del edificio es entonces de 940.000 euros.
• En el segundo año: el 6% de 940.000 euros son 56.400 euros. Estos también se dan de baja. El valor contable restante es ahora de 883.600 euros.
• En el tercer año:** el 6% de 883.600 euros son 53.016 euros. Estos se amortizan y el valor contable restante cae a 830.584 euros.

Etcétera. Se puede ver claramente que el importe de la depreciación disminuye cada año, pero especialmente en los primeros años los importes de la depreciación son relativamente altos, lo que aporta ventajas fiscales y aumenta la liquidez.

AfA significa "deducción por desgaste" y describe un tipo de depreciación fiscal que tiene en cuenta la pérdida de valor de los activos, especialmente los activos fijos. A través de la depreciación, el precio de compra de un activo se reclama como gasto comercial prorrateado a lo largo de su vida útil estimada. Esto significa que se pueden reducir los ingresos imponibles y, por tanto, la carga fiscal.

🌐 Áreas de aplicación de AfA

El AfA se utiliza principalmente en un contexto corporativo y se aplica a:

• propiedad
• maquinaria
• vehículos
• muebles
• Hardware de la computadora
• y muchos otros activos

📈 Diferentes tipos de depreciación

Existen diferentes métodos de depreciación, cada uno con sus propias ventajas y normativas:

1. Depreciación lineal

El activo se deprecia uniformemente a lo largo de su vida útil. El monto de la depreciación anual permanece constante.

2. Depreciación degresiva

Este método aplica un porcentaje fijo al valor residual en libros del activo. Por tanto, el importe de la depreciación anual disminuye con el tiempo, pero es mayor en los primeros años que con la depreciación lineal.

3. Depreciación relacionada con el desempeño

Con este método, la depreciación se calcula en función del uso real del activo, por ejemplo, por kilómetro recorrido para un vehículo.

💡 Beneficios de la AfA

El AfA permite a empresas y particulares reducir su carga fiscal reclamando la pérdida de valor de sus activos a efectos fiscales. Además, el AfA ayuda a aumentar la liquidez porque hay que pagar menos impuestos.

La falta de un límite de costes de construcción al aplicar la AfA (deducción por desgaste) puede aportar una serie de ventajas:

1️⃣ Incentivos de inversión ilimitados

Sin un límite superior para los costes de construcción, se crea un incentivo para proyectos de construcción o modernización extensos y de alta calidad. Esto puede mejorar significativamente la calidad del edificio existente.

2️⃣ Flexibilidad fiscal

La capacidad de deducir costos ilimitados de los impuestos puede reducir significativamente la carga tributaria. Esto puede resultar especialmente atractivo para empresas y personas adineradas que pueden y quieren permitirse proyectos más grandes.

3️⃣ Preservación de liquidez

La reducción de la carga fiscal a través del AfA aumenta la liquidez y puede utilizarse para financiar nuevos proyectos o pagar deudas.

4️⃣ Incentivos económicos

La falta de un límite a los costos de construcción también puede estimular la industria de la construcción. Más contratos de construcción significan más empleos y una mayor actividad económica.

5️⃣ Diversificación de proyectos

La posibilidad de poder deducir de impuestos los proyectos más caros significa que se apoya una gama más amplia de proyectos de construcción. Esto puede ayudar a diversificar el mercado inmobiliario, desde apartamentos de lujo hasta edificios comerciales especializados.

6️⃣ Centrarse en el largo plazo

Dado que no hay límite para los costos de construcción, los inversores pueden planificar a largo plazo e invertir en edificios sostenibles y preparados para el futuro sin tener que preocuparse por las implicaciones fiscales.

7️⃣ Facilitación para proyectos complejos

Algunos proyectos de construcción, especialmente los comerciales, pueden resultar muy complejos y costosos. La capacidad de amortizar por completo incluso los costos de construcción elevados puede facilitar la ejecución de dichos proyectos.

En general, la falta de un límite a los costos de construcción en el AfA puede aumentar significativamente la voluntad de invertir en proyectos de construcción y modernización y así lograr un efecto económico positivo.

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🎯 Aplicabilidad y alcance

La depreciación decreciente está diseñada específicamente para edificios residenciales y apartamentos de nueva construcción o recién adquiridos. No se aplica a renovaciones de edificios antiguos o propiedades comerciales.

🗓️ Límite de tiempo

Para aprovechar la depreciación degresiva, la construcción del edificio residencial deberá comenzar entre el 1 de octubre de 2023 y el 30 de septiembre de 2029. Al comprar una propiedad, el contrato debe celebrarse legalmente dentro de este plazo. Además, la propiedad debe comprarse antes de que finalice el año en el que esté terminada para beneficiarse del plan.

📊 Tasas y condiciones de depreciación

En el primer año, la depreciación del saldo decreciente asciende al 6 por ciento de los costos totales de inversión. En los años siguientes se aplicará una tasa de depreciación del 6 por ciento al valor contable restante del edificio.

🔀 Cambiar a depreciación lineal

Es posible una transición de un saldo decreciente a una depreciación lineal si esto tiene más sentido para su planificación financiera.

🧮 Ejemplo: Así funciona el cálculo

Supongamos que los costes de inversión del edificio son 400.000 euros. En el primer año se podrían amortizar 24.000 euros (el 6 por ciento de 400.000 euros). En el segundo año, el valor residual del edificio sería de 376.000 euros (400.000 euros menos los 24.000 euros depreciados en el primer año). A continuación se aplica de nuevo el tipo del 6 por ciento a este valor residual, lo que da como resultado una depreciación de 22.560 euros para el segundo año.

📝 Depreciación más rápida y beneficios fiscales

La depreciación degresiva es una desgravación fiscal que se adapta específicamente a los edificios residenciales de nueva construcción o de nueva adquisición. Permite una depreciación más rápida en los primeros años y, por tanto, puede ofrecer ventajas fiscales. Sin embargo, se deben observar cuidadosamente las condiciones de tiempo y materiales para obtener el máximo beneficio de este tipo de depreciación.

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La falta de viviendas asequibles es uno de los problemas más graves de nuestro tiempo: cada año se construirán 400.000 nuevos apartamentos, de los cuales 100.000 estarán subvencionados por el Estado. Sin embargo, dado que el año ya está muy avanzado, la pregunta sigue siendo: ¿Cómo se puede estabilizar el sector inmobiliario y de la construcción y al mismo tiempo aumentar el espacio habitable asequible, respetuoso con el clima y sin barreras?

El papel de AfA en la construcción de viviendas modernas

La reducción de la depreciación (Depreciación) del 6% para los edificios residenciales de nueva construcción puede ser un instrumento clave para estabilizar la industria de la construcción. particularmente relevante en este caso . Para aumentar el atractivo de las inversiones, no sólo deberíamos considerar como criterio para conceder la amortización decreciente la solicitud de construcción, sino también el inicio real de la construcción.

Eficiencia energética: EH 55 como nuevo estándar

La eficiencia energética es una cuestión clave para la construcción respetuosa con el clima. Con la introducción de la norma EH 55 el 1 de enero de 2023, se dio un paso importante hacia nuevas construcciones climáticamente neutras. Como parte de la reforma de la Directiva Europea de Edificios, es esencial considerar la reducción de emisiones durante todo el ciclo de vida de un edificio y promover el uso de materiales de construcción sostenibles.

Aceleración y simplificación de procesos constructivos

Para promover viviendas asequibles en mercados inmobiliarios ajustados, debemos reducir la burocracia. Un mecanismo de regulación especial temporal, basado en el artículo 246, apartado 14 del Código de Construcción (BauGB), podría provocar una aceleración significativa hasta el 31 de diciembre de 2026.

La necesidad de una financiación sólida

Con un presupuesto de 18.150 millones de euros para viviendas sociales hasta 2027, el gobierno federal y los gobiernos regionales muestran una responsabilidad compartida. Si se continúa con la actual financiación complementaria, en todo el estado se dispondrá de alrededor de 45 mil millones de euros para la construcción de viviendas sociales.

Promover la innovación a través de los programas de nueva construcción del KfW

Los programas de nueva construcción del KfW “Nueva construcción respetuosa con el clima” y “Propiedad de vivienda para familias” pretenden ofrecer incentivos adicionales. El aumento de los máximos de préstamos y los límites de ingresos hará que los programas sean accesibles a más familias.

Un enfoque integral para la industria de la construcción y la vivienda.

En un momento en que los sectores de la construcción y el inmobiliario enfrentan numerosos desafíos, es esencial un enfoque multidimensional para resolver la crisis de la vivienda. Desde incentivos fiscales hasta eficiencia energética y apoyo a la innovación: el camino hacia un espacio habitable más asequible y respetuoso con el clima es complejo pero factible.

🌍 Directivas de la UE y leyes nacionales

En la Unión Europea siempre hay debates sobre la renovación de edificios, especialmente para reducir el consumo energético. La propia UE tiene varias directrices para la construcción que deben incorporarse a la legislación nacional. Sin embargo, los Estados miembros tienen cierto margen de maniobra para excepciones y programas especiales de apoyo.

🏢 Edificios individuales frente a todo el parque de edificios

Existe una diferencia importante entre la renovación de edificios individuales y una cuota general para todo el parque inmobiliario. Si bien la UE intenta establecer estándares mínimos generales, la decisión de renovar edificios individuales a menudo recae en los estados miembros o incluso en los propios propietarios.

🎯 Tarifas de renovación

Las tasas de renovación podrían ser un método eficaz para mejorar la calidad general de los edificios en un país o región. En Alemania, por ejemplo, existen programas de financiación que ofrecen apoyo financiero a los propietarios cuando renuevan sus edificios.

💼 Situación política

Actualmente, 16 de los 27 gobiernos de la UE, incluida Alemania, están en contra de la reestructuración individual obligatoria. Esto sugiere que es poco probable que se establezca una obligación a nivel de toda la UE en el futuro previsible.

📊 Desarrollos futuros

Siempre es posible que la situación política cambie y la UE imponga requisitos más estrictos. Por tanto, vale la pena estar atentos a los acontecimientos en Bruselas.

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🎯 Objetivo y beneficio de la promoción inmobiliaria

El gobierno federal se toma en serio la promoción de la propiedad inmobiliaria entre las familias. Con un préstamo promocional del banco KfW a un tipo de interés de sólo el 0,01 por ciento se pretende hacer atractiva la construcción de una casa para las familias. En comparación con el tipo habitual del mercado del 3,5 al 4 por ciento, esto supone, por supuesto, una enorme ventaja.

💶 Obstáculos financieros: ¿Esto es realmente para personas con bajos ingresos?

Si bien los tipos de interés parecen tentadores, la pregunta es cuántas familias pueden permitirse realmente un préstamo de hasta 270.000 euros. Con un reembolso mensual de unos 3.000 euros y un ratio de capital exigido del diez por ciento (es decir, 30.000 euros para una casa que cuesta 300.000 euros), el programa no es ciertamente asequible para todos.

🔄 “Lo joven compra lo viejo”: un nuevo enfoque

Un enfoque interesante es el programa de financiación previsto "Young Buys Old", que se centra en los edificios existentes que necesitan ser renovados. Una decisión inteligente, sobre todo porque los fondos proceden del Fondo para el Clima y la Transformación y, por tanto, matan dos pájaros de un tiro.

🏢 Reconstrucción de edificios de oficinas y comercios.

El gobierno no sólo busca construir nuevas casas, sino también convertir edificios de oficinas y tiendas vacíos en espacios habitables. Según el Ministerio de la Construcción, se podrían construir hasta 235.000 nuevos apartamentos.

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Los programas de apoyo a la propiedad ofrecen grandes oportunidades, pero no son igualmente accesibles para todos los grupos de población. El gobierno federal está en el camino correcto para mejorar el mercado inmobiliario y al mismo tiempo perseguir objetivos ecológicos. Pero quedan dudas sobre cuán inclusivos son realmente estos programas y si realmente ayudan a las personas que más lo necesitan.

#La coalición del semáforo tiene planes ambiciosos para familias de bajos ingresos. Sin embargo, surgen algunas preguntas: ¿Por qué hasta ahora sólo se han presentado 104 solicitudes? ¿Y qué aporta aumentar el límite de ingresos?

👪 Se amplía el grupo objetivo: de 60.000 a 100.000 euros

El problema central era, evidentemente, el límite de ingresos de 60.000 euros. Como resultado, muchas familias se sintieron excluidas. El nuevo límite de 100.000 euros llegará seguramente a más familias.

📈 Las matemáticas detrás de esto: así es como se ve

Con el nuevo salario anual de 100.000 euros, tú y tu pareja podréis ganar cada uno hasta 3.750 euros brutos al mes. Y lo mejor: por cada hijo adicional, el límite de ingresos aumenta en 10.000 euros.

🤷‍♀️ ¿Por qué tan pocas aplicaciones?

El bajo número de solicitudes sugiere un déficit de información. Se necesita una mejor comunicación para difundir el programa.

🛠️ Envíe su solicitud con éxito: así es como funciona

1. Infórmese sobre los criterios exactos.
2. Reúna todos los documentos necesarios.
3. Envíe la solicitud a tiempo.

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Al aumentar el límite de ingresos a 100.000 euros, las subvenciones a la construcción serán accesibles a más familias. Si estás pensando en construir una casa, debes aprovechar esta oportunidad. Sin embargo, el gobierno también necesita hacer más para promover mejor el programa e informar a los posibles solicitantes. En general, sin embargo, hay más posibilidades que nunca de que el sueño de tener una casa propia se haga realidad para más personas en Alemania.

La legislación sobre energía de edificios aprobada por la Traffic Light Coalition en Alemania tiene como objetivo promover la transición hacia soluciones de calefacción respetuosas con el clima. El problema: muchas personas están inquietas debido a las opciones de financiación poco claras y los altos costes de instalación de las bombas de calor.

🌍 Objetivos climáticos y calefacción: por qué es importante

Lograr los objetivos climáticos requiere un enfoque integral, incluida la transición a métodos de calefacción respetuosos con el clima. Los antiguos sistemas de calefacción fósiles son una de las principales fuentes de emisiones de CO2 en los edificios.

💰 El contexto de la financiación: qué está cambiando

El gobierno federal ahora quiere ofrecer incentivos para la rápida sustitución de viejos sistemas de calefacción fósiles por bombas de calor modernas y eficientes. Se trata de una bonificación financiera para los propietarios de viviendas cuyo objetivo es hacer que el cambio sea más asequible.

🛠️ Costo de instalación: Sí, es caro, pero…

El coste inicial de instalar una bomba de calor puede resultar desalentador. Pero gracias a la financiación gubernamental y al ahorro a largo plazo en costos de energía, la inversión vale la pena.

🤝 ¿Qué dicen las asociaciones?

Las opiniones de las asociaciones industriales son encontradas. Algunos acogen con satisfacción el aumento de la financiación, mientras que otros piden más claridad en el panorama de la financiación.

📝 Cómo hacerlo: una guía

1. Consulte las oportunidades de financiación actuales.
2. Calcule los costos y ahorros a largo plazo.
3. Obtenga cotizaciones de diferentes proveedores.
4. Consulte a expertos para obtener una solución a medida.

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El gobierno federal tiene grandes esperanzas en la rápida sustitución de los viejos sistemas de calefacción de combustibles fósiles por alternativas más respetuosas con el medio ambiente, como las bombas de calor. La nueva ley tiene como objetivo reducir las barreras financieras y acelerar la transición hacia un futuro más verde. Sin embargo, los propietarios también deben sopesar los ahorros de costos a largo plazo con la inversión inicial. De cualquier manera, cambiar a una calefacción ecológica es un paso importante hacia un futuro sostenible.

🌿 EH-40 vs. EH-55: ¿Cuál es la diferencia?

La norma EH-40 supondría un endurecimiento de la actual norma EH-55 para la eficiencia energética en los edificios. EH-55 significa que un edificio sólo puede utilizar el 55% de la energía de un edificio nuevo comparable. La transición al EH-40 habría significado requisitos aún más estrictos en materia de aislamiento y eficiencia energética.

🏗️ Críticas de la industria de la construcción

El sector de la construcción lleva tiempo expresando su descontento con los estrictos requisitos. Argumento principal: estos requisitos encarecerían considerablemente la construcción. Desde el punto de vista económico, esta actitud puede ser comprensible, especialmente si se tiene en cuenta la tensa situación del mercado inmobiliario y los elevados costes de construcción.

🌍 Protección del clima versus realidad de la construcción

El sector de la construcción es un gran consumidor de energía y, por tanto, un punto clave para las medidas de protección del clima. La decisión de no introducir normas más estrictas para el EH-40 envía una señal contundente. Muestra que se puede estar buscando un término medio entre la protección del clima y la viabilidad económica.

🤔 Conclusión y perspectivas

Es un acto de equilibrio. Por un lado, queremos contrarrestar el cambio climático, pero por otro, los costes no deben dispararse, pues de lo contrario el espacio habitable será aún más escaso. Por tanto, la decisión de suspender la norma EH-40 no puede considerarse claramente un paso atrás ni un paso adelante. Más bien, es un reflejo de la actual situación económica y medioambiental.

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