Crisis en China | El sector inmobiliario chino en caída libre: el subestimado talón de Aquiles de la economía global

### La limpieza del 90 por ciento: la crisis inmobiliaria de China es peor de lo que el mundo quiere creer ### Shock de riqueza para la clase media: el fin del sueño chino del oro inmobiliario ### De motor de crecimiento a trampa de deuda: el "talón de Aquiles" de China amenaza la economía global ### "Solo cuenta la supervivencia": el magnate inmobiliario Ronnie Chan predice la década perdida de China ###

Colapso de precios en 61 metrópolis: por qué fracasan los intentos de rescate de Pekín en el mercado inmobiliario

Lo que en su día fue el motor imparable del crecimiento mundial, ahora es un riesgo sistémico de proporciones históricas: el sector inmobiliario chino se enfrenta a un momento decisivo que va mucho más allá de las fluctuaciones cíclicas.

Durante mucho tiempo, adquirir bienes raíces en China se consideró la apuesta más segura para el auge del país: una garantía de prosperidad en la que se basan casi tres cuartas partes de la riqueza privada china. Pero esta certeza se ha desvanecido. Lo que estamos viviendo actualmente no es una simple corrección del mercado, sino una crisis fundamental, que Ronnie Chan, el legendario patriarca de Hang Lung Properties, describe acertadamente como una auténtica "lucha por la supervivencia".

Su advertencia tiene un peso considerable: ya en 2007, Chan predijo la extinción masiva de los promotores chinos, una profecía que se ha cumplido brutalmente con la desaparición del noventa por ciento de los participantes del mercado en aquel momento. Hoy, se encuentra de nuevo al borde del abismo y no prevé una recuperación rápida, sino una «década perdida». Los datos actuales lo confirman: en 61 de las 70 ciudades más importantes, los precios están cayendo, las inversiones se desploman en dos dígitos, e incluso los enormes incentivos gubernamentales están resultando ineficaces contra la reticencia de los compradores y la pérdida de confianza.

Este artículo analiza la anatomía de una crisis lenta que no solo paraliza la economía nacional china y empobrece a la clase media, sino que también, como un talón de Aquiles subestimado, amenaza la estabilidad de toda la economía global. Desde los desesperados programas de "viviendas de prueba" hasta la bomba de relojería de los gobiernos locales, descubra por qué la era del auge de la construcción en China finalmente ha terminado y cuáles son las consecuencias para todos.

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Cuando la retórica de supervivencia se vuelve realidad: por qué las sombrías predicciones de Ronnie Chan determinarán el futuro de la economía china

El mercado inmobiliario chino se encuentra en un punto de inflexión que va mucho más allá de la construcción. Lo que antes se consideraba un motor fiable de crecimiento se está transformando cada vez más en un fenómeno de riesgo que podría amenazar la estabilidad económica no solo de China, sino de toda la economía mundial. La advertencia de Ronnie Chan, el venerable patriarca de Hang Lung Properties de Hong Kong, de que la supervivencia es ahora lo único que importa en el sector inmobiliario chino, no es una subestimación dramática, sino un diagnóstico aleccionador de un sector en crisis existencial.

En 2007, Chan pronunció un discurso profético ante un grupo de promotores inmobiliarios, advirtiendo que, de cien empresas, solo unas pocas sobrevivirían en la cima, mientras que la mayoría se desintegraría o desaparecería por completo. En aquel momento, la mayoría consideró esta evaluación una exageración pesimista. Sin embargo, los años siguientes revelaron una realidad aún más dura que la predicción de Chan: nueve de cada diez empresas inmobiliarias han desaparecido del mercado o existen solo fragmentadamente. Esta experiencia histórica confiere especial peso a sus declaraciones actuales sobre el período de supervivencia. Chan no habla desde la especulación, sino desde la perspectiva de un testigo contemporáneo que ha vivido la transformación completa del sector en múltiples ocasiones.

El análisis actual de Chan va más allá de la simple identificación de los problemas del mercado. Su mensaje apunta a un cambio fundamental de comportamiento, necesario para la supervivencia de las empresas. El lema es: asegurar el capital, controlar los gastos, minimizar los riesgos. Estas estrategias defensivas son la antítesis de la dinámica expansiva que caracterizó el auge de las últimas dos décadas. Una generación de emprendedores que creció durante el continuo auge de China y se acostumbró a un flujo de caja estable y a ventas rápidas y rentables debe adaptarse repentinamente a la gestión de crisis. Chan anticipa una década de estancamiento, no un nuevo repunte. Esta expectativa de una década perdida es fundamentalmente diferente de las recesiones cíclicas que el sector ha experimentado en el pasado.

Indicador de crisis: La implosión de la arquitectura de valor

Datos clave de octubre de 2025 presentan un panorama de mercado que refuerza la evaluación pesimista de Chan con datos concretos. Los precios de los apartamentos nuevos en las setenta ciudades más grandes de China cayeron un 0,5 % intermensual. Esta fue la caída mensual más pronunciada desde octubre del año anterior. Interanualmente, la caída de precios fue del 2,2 %. Lo que confiere a estas cifras su verdadera relevancia es su amplitud: sesenta y una de las setenta ciudades encuestadas informaron una disminución de precios. Aún más preocupante es que ni siquiera las ubicaciones privilegiadas en las metrópolis tradicionalmente estables de Pekín y Shanghái resistieron la presión. Estas ciudades de primer nivel, que suelen absorber mejor las recesiones económicas, también experimentaron notables pérdidas de precios.

El intento del gobierno de generar estabilidad flexibilizando las condiciones financieras y ofreciendo otros incentivos ha resultado en gran medida ineficaz. Las medidas introducidas en septiembre —reducción de las tasas hipotecarias, flexibilización de las restricciones a la compra y reducción de los requisitos de depósito— demuestran la magnitud de la crisis de confianza en su ineficacia. Si ni siquiera las intervenciones regulatorias masivas logran estimular la demanda, esto sugiere que el comportamiento del mercado se debe no solo a las restricciones financieras, sino también a una confianza del consumidor profundamente deteriorada.

El sector en general está experimentando contracciones en todos los indicadores clave. De enero a octubre de 2025, las inversiones en el sector inmobiliario cayeron casi un 15 %. El inicio de obras de nuevos proyectos disminuyó casi un 20 %. El volumen de ventas de nuevos proyectos disminuyó un 7 %. Cabe destacar el aumento de más del 5 % en el stock de propiedades sin vender. Este último indicador señala un problema fundamental: no solo se está construyendo menos, sino que también está disminuyendo la capacidad de vender propiedades existentes. Una tasa de desocupación creciente es la antítesis de lo que presentaría un mercado funcional con debilidades cíclicas.

Divergencias regionales y periferización del mercado

La geografía del colapso del mercado revela un patrón de cambios estructurales. En el noreste de China, una región tradicionalmente industrializada, la inversión se desplomó casi una cuarta parte. La costa este, el territorio donde se concentra la población y, por lo tanto, la mayor demanda, está experimentando un descenso significativo. El oeste del país es algo más estable, pero incluso esta región muestra una tendencia a la baja. Esta diferenciación geográfica no es insignificante. Demuestra que el colapso no es simplemente una debilidad cíclica en el floreciente sector de la construcción, sino que refleja cambios estructurales en la dinámica demográfica y la fortaleza económica regional.

El desarrollo divergente según la clasificación de niveles es particularmente problemático. Mientras que las ciudades de nivel 1, las metrópolis más grandes, se mantienen relativamente bien, las ciudades de nivel 2 y nivel 3 muestran un declive cada vez más acelerado. Esto es económicamente perverso, ya que estas ciudades más pequeñas representan una gran parte de la demanda de vivienda de la clase media china. Si el mercado se desploma precisamente en estas zonas, sugiere que no solo los ricos compran en Pekín y Shanghái, sino que la gran mayoría de la población china se está retirando del mercado inmobiliario.

El destino de las propiedades existentes es particularmente revelador. Estas propiedades desempeñan un papel fundamental en la situación patrimonial de los hogares. En octubre, 67 de las 70 ciudades más grandes informaron precios más bajos que el año anterior. Si bien el descenso fue más lento en las ciudades de primer nivel, la tendencia se mantiene negativa. En las ciudades de segundo nivel, la caída incluso se intensificó ligeramente. Esta evolución revela un sistema que se retroalimenta: los compradores se resisten, esperando que los precios bajen aún más. Los promotores venden con pérdidas o suspenden las ventas por completo. Las vacantes aumentan. Esto genera una mayor presión a la baja sobre los precios. El mercado se está desacelerando y no hay estímulos externos que rompan este círculo vicioso.

Medidas extremas como indicador de la crisis del mercado

Las medidas a las que recurren los promotores para generar ventas son indicadores de extrema desesperación. En Cantón y Shanghái, algunos promotores ofrecen periodos de prueba donde basta con un pequeño depósito antes de firmar un contrato de compraventa o alquiler. Otros proyectos eliminan las comisiones de gestión durante un año. Otros incluso ofrecen plazas de aparcamiento gratuitas. Una sola plaza de aparcamiento puede costar hasta 500.000 yuanes en algunas ciudades chinas, el equivalente a casi 63.000 euros. Estas ofertas representan descuentos sustanciales que ponen en duda la rentabilidad de estos proyectos.

Un estudio empírico muestra que el 88 % de los grandes proyectos inmobiliarios en 21 centros urbanos recurren a importantes reducciones de precios o incentivos. Esta tasa es notable porque no se trata de un ajuste marginal a la baja demanda, sino de una práctica casi universal. Si bien estas prácticas pueden generar ingresos a corto plazo, al mismo tiempo demuestran que el precio fundamental de los inmuebles está por debajo de lo que calcularon los promotores originales. Esto es una señal de una destrucción masiva de capital, que se refleja en los balances de las empresas inmobiliarias.

Las redes sociales en China documentan en tiempo real cómo está cambiando la opinión pública. Los usuarios reportan una creciente preocupación por el mercado laboral y el estancamiento de los ingresos. Algunos comparan la situación con la crisis financiera estadounidense de 2008. Otros describen la sensación de una tormenta que avanza lentamente y erosiona la confianza del consumidor. Estos aspectos no cuantificables de la situación del mercado son tan importantes como los datos concretos, ya que muestran que la crisis no solo está afectando a los agregados económicos, sino que también está erosionando la base psicológica del consumo y la inversión.

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La destrucción de la riqueza y sus consecuencias para el consumo

La observación de Chan sobre los efectos de la riqueza es fundamental para comprender las implicaciones macroeconómicas de esta crisis. Aproximadamente tres cuartas partes de la riqueza privada en China está vinculada al sector inmobiliario. Esta concentración es común en los países desarrollados, pero a este nivel representa un riesgo estructural. Cuando los precios bajan, la riqueza de hogares enteros se reduce inmediatamente. El consumo se resiente instantáneamente porque muchas familias chinas basan su gasto en el valor de sus viviendas. Esto no es un efecto psicológico infundado, sino que se basa en condiciones financieras reales. Los hogares cuyo patrimonio neto disminuye reducen su gasto en bienes no esenciales y aumentan su tasa de ahorro.

La confianza del consumidor chino ya muestra indicios de esta erosión. La confianza del consumidor ha caído significativamente en comparación con los promedios históricos. El Instituto de Finanzas Internacionales y otros institutos de investigación documentan una disminución significativa del optimismo de los hogares respecto a sus perspectivas de ingresos futuros. Encuestas realizadas en más de 260 ciudades revelaron una caída especialmente pronunciada de la confianza en la compra de vivienda en las ciudades más pequeñas, con una disminución intermensual de 2,9 puntos porcentuales. Esto es un indicador más de que la crisis se está trasladando de los centros a la periferia, donde está teniendo un impacto más pronunciado.

El problema radica en una distribución asimétrica de la información. En las ciudades de primer nivel, los compradores aún pueden confiar en la idea de que estos mercados se adaptarán a largo plazo. En las ciudades de segundo y tercer nivel, este anclaje ya no existe. En ellas, la crisis se hace visible de inmediato, ya que los proyectos vecinos se venden a precios más bajos. Esto agrava el declive y acelera la deflación de precios.

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Optimismo oficial versus reacción del mercado

La respuesta del gobierno hasta el momento muestra el patrón clásico de una crisis en la que las autoridades toman medidas tardías. Los intentos de crear estabilidad mediante la flexibilización de las restricciones han fracasado. Algunos bancos y firmas de investigación anticipan una estabilización cautelosa para finales de 2026, pero tales pronósticos se basan más en la confianza en la capacidad histórica del gobierno chino para suavizar las crisis que en una mejora fundamental de la dinámica del mercado.

Sin embargo, el propio mercado indica que ya no es tiempo de una recuperación rápida. La amplitud de las caídas de precios sugiere que no se trata de fenómenos locales ni de ajustes tras el sobrecalentamiento, sino de un cambio estructural. Un mercado que se está desacelerando debido al aumento de los inventarios, la disminución de la construcción de viviendas y el estancamiento del gasto de consumo necesita no solo estímulos cíclicos, sino también reformas estructurales.

La perspectiva a largo plazo: una década de adaptación

La predicción de Chan de una década sin una nueva tendencia alcista contrasta directamente con las expectativas generadas durante el auge. Una generación de emprendedores e inversores se ha acostumbrado a que el sector inmobiliario no solo genere beneficios, sino que lo haga de forma fiable y con altos rendimientos. Esta expectativa se refleja en la estructura de muchos balances corporativos, que dependen de entradas constantes de capital y financiación renovable de deuda. Si este flujo se agota, lo que sigue no es una consolidación, sino un colapso.

Los desafíos estructurales no son temporales. La población china se está reduciendo y envejeciendo simultáneamente. El proceso de urbanización se está ralentizando, ya que la mayoría de la población ya se concentra en las ciudades. El impulso económico de la migración del campo a la ciudad, que durante décadas generó un flujo constante de demanda de vivienda, está menguando. Al mismo tiempo, se acumula un creciente número de viviendas sin uso o infrautilizadas en las grandes ciudades. Esta es una señal ominosa, que indica un exceso de oferta estructural, no solo cíclico.

Interconexiones sistémicas y la bomba de la deuda

La importancia del sector inmobiliario para la economía china en general convierte la crisis actual en una amenaza sistémica. El sector representa más del 20 % del PIB de China. Si se incluyen los efectos indirectos, como la producción de materiales de construcción, el transporte y la financiación, esta cifra se sitúa entre el 25 % y el 30 %. Esta magnitud significa que un colapso del sector no puede ser aislado, sino que afectará a toda la economía.

La complejidad del sistema bancario es particularmente problemática. Las hipotecas representan una parte sustancial de los préstamos bancarios. Si bien las cifras oficiales aún presentan una calidad crediticia relativamente buena, los participantes del mercado saben que esta evaluación se basa en mecanismos contables, no en riesgos reales de impago. Cuando los hogares ya no pueden pagar sus hipotecas debido a la depreciación de sus propiedades y, en consecuencia, pierden su línea de crédito, el problema crediticio no surge de impagos explícitos, sino de la transformación de préstamos teóricamente normales en casos que requieren reestructuración.

Aún más críticas son las deudas indirectas. En los últimos años, los gobiernos locales han dependido en gran medida de la financiación mediante préstamos a través de vehículos especiales porque los ingresos fiscales reales no han seguido el ritmo de las demandas de gasto. Gran parte de esta deuda se financió mediante la venta de terrenos. Si los promotores inmobiliarios compran menos terrenos porque sus márgenes se desploman, los ingresos por venta de terrenos para los municipios disminuirán. Esto, a su vez, genera presión financiera sobre los gobiernos locales, que deben atender el servicio de su deuda.

El panorama general es el de un sistema interconectado en el que cualquier perturbación en un componente se propaga a todos los demás. El gobierno central puede intervenir a corto plazo con inyecciones financieras, pero a largo plazo este modelo generará un mayor endeudamiento central.

Centrarse en la estrategia económica interna

Los líderes chinos han reconocido que un modelo exportador desgastado necesita nuevos motores. El próximo plan quinquenal deposita grandes esperanzas en el fortalecimiento de la economía nacional. Esta es una estrategia sólida, ya que la dependencia de las exportaciones ya no es sostenible ante los conflictos comerciales globales. Centrarse en el consumo también tiene sentido desde una perspectiva preventiva, dado el envejecimiento de la población y la necesidad de una demanda interna suficientemente alta para garantizar la estabilidad sociopolítica.

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El problema radica en el momento oportuno y la dependencia de esta estrategia del sector inmobiliario. El ciclo interno solo funciona cuando la demanda de los hogares repunta. Mientras la riqueza siga disminuyendo, los hogares ahorrarán en lugar de consumir. El tan anunciado aumento del consumo no se ha materializado. Los datos empíricos muestran que las tasas de consumo no están aumentando, sino que se mantienen estables o incluso disminuyen, mientras que las tasas de ahorro se mantienen elevadas.

Si la demanda privada no repunta, el gobierno se verá obligado a recurrir a otras medidas. Los pagos directos a las familias son una posibilidad. También lo son programas similares a los actuales planes de desguace, que incentivan la compra de nuevos bienes. Cada una de estas medidas implica un mayor endeudamiento público. Esto crea un escenario en el que el gobierno debe sustituir progresivamente el consumo privado por transferencias públicas. Si bien esto es económicamente viable por un tiempo limitado, conlleva una mayor fiscalización de la economía y problemas a largo plazo con los ratios de deuda.

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La trampa fiscal

Las últimas cifras ya demuestran la gravedad de la situación. China ha elevado su déficit presupuestario oficial para 2025 al 4% del PIB, el nivel más alto desde al menos 2010. Las cifras oficiales subestiman la verdadera carga de la deuda, ya que gran parte de ella corresponde a las autoridades locales a través de instrumentos especiales ajenos al presupuesto básico. A finales de 2024, la deuda pública total ascendía a 92,6 billones de yuanes, incluyendo la deuda pública oficial de 34,6 billones de yuanes, la deuda legal de los gobiernos locales de 47,5 billones de yuanes y la deuda oculta de 10,5 billones de yuanes.

La ratio deuda/PIB de China fue del 68,7 %, lo cual parece bajo en comparación con otros países desarrollados a nivel mundial, ya que los países del G20 promedian el 118,2 %. Sin embargo, esta comparación es engañosa, ya que la ratio de deuda de China crece a un ritmo más rápido y los ingresos no se ajustan al ritmo de los gastos. De hecho, los ingresos públicos se están estancando en términos nominales, mientras que el gasto en medidas de estabilización aumenta.

Esto crea un problema de sostenibilidad. Si los ingresos no aumentan mientras se acumulan las deudas, llegará un punto en que los propios pagos de intereses se convertirán en una carga. Una reforma proactiva evitaría esto, pero políticamente es más fácil reaccionar a corto plazo con nueva deuda que implementar cambios estructurales.

Confianza en la recuperación futura

Los bancos y las empresas de investigación que anticipan una estabilización a partir de finales de 2026 basan este pronóstico en la confianza de que el gobierno chino aún puede gestionar el problema. Históricamente, China ha superado repetidamente las crisis sin sufrir un colapso económico importante. Sin embargo, esta comparación debe tomarse con cautela, ya que la situación actual incluye varios elementos nuevos: la desaceleración demográfica, la saturación urbana y los mayores niveles de deuda.

Es muy posible que los datos muestren que el mercado se está estabilizando en un nuevo nivel más bajo. Sin embargo, este nuevo punto de equilibrio podría estar significativamente por debajo de los precios históricos. Una estabilización tras caídas de precios del 20% o 30% desde el pico es económicamente realista, pero implicaría una pérdida masiva de riqueza para los hogares y las empresas que habían tenido en cuenta el aumento de precios.

Impactos regionales

El mercado inmobiliario chino ha moldeado el panorama global durante décadas. Si China no aprovecha el sector inmobiliario como motor de crecimiento y, en cambio, lo percibe como un obstáculo, las consecuencias serán globales. Los exportadores de materias primas que se han beneficiado de la demanda china de construcción sufrirán las consecuencias. Las instituciones financieras de todo el mundo que han especulado con el sector inmobiliario chino sufrirán pérdidas.

Sin embargo, el efecto no es simétrico. Mientras China enfrenta una crisis que durará varios años, otros países se verán afectados de forma menos drástica. Esto no representa una fiebre del oro, sino más bien una desaceleración de la demanda mundial en varios sectores.

El final de una época

La advertencia de Chan de 2007 de que la mayoría de las inmobiliarias no sobrevivirían ha resultado acertada. Su mensaje actual, que el objetivo es la supervivencia, no el crecimiento, tampoco es una distorsión pesimista, sino una evaluación racional. Un mercado con precios a la baja en 61 de 70 ciudades, inventarios en aumento, descuentos desesperados, inicios de construcción de viviendas en declive y una confianza del consumidor estancada, se encuentra, sin duda, en una situación de supervivencia.

Esta crisis no destruirá la economía china, pero la transformará significativamente. Los hogares no reducirán sus tasas de ahorro, sino que las aumentarán. Las empresas invertirán menos. El Estado se enfrentará a una mayor carga fiscal. La estructura de la economía tendrá que cambiar, alejándose del crecimiento centrado en la construcción y acercándose al consumo y la innovación. Este es un reequilibrio necesario, pero los años de ajuste durarán una década. Durante este tiempo, el sector inmobiliario no será un motor de crecimiento, sino un área problemática que debe gestionarse. Las consecuencias de esta transformación no solo moldearán a China, sino que también influirán en la dinámica económica mundial en la próxima década.

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