Čínská krize | Čínský sektor nemovitostí ve volném pádu: Podceňovaná Achillova pata globální ekonomiky

### 90procentní úklid: Čínská realitní krize je horší, než si svět přeje myslet ### Šok bohatství pro střední třídu: Konec čínského snu o zlatě v oblasti nemovitostí ### Z motoru růstu v dluhovou past: Čínská „Achillova pata“ ohrožuje globální ekonomiku ### „Počítá se jen přežití“: Realitní magnát Ronnie Chan předpovídá ztracenou dekádu Číny ###

Propad cen v 61 metropolích: Proč selhávají záchranné pokusy Pekingu na trhu s nemovitostmi

Kdysi nezastavitelný motor globálního růstu, nyní systémové riziko historických rozměrů: Čínský sektor nemovitostí čelí zlomovému okamžiku, který dalece přesahuje cyklické výkyvy.

Po dlouhou dobu byla koupě nemovitostí v Číně považována za nejbezpečnější sázku na vzestup země – záruku prosperity, na které jsou založeny téměř tři čtvrtiny čínského soukromého bohatství. Tato jistota se však rozplynula. To, co v současné době prožíváme, není jen korekce trhu, ale zásadní krize, kterou Ronnie Chan, legendární patriarcha společnosti Hang Lung Properties, výstižně popisuje jako čistý „boj o přežití“.

Jeho varování má značnou váhu: Již v roce 2007 Chan předpověděl masové vymírání čínských developerů – proroctví, které se brutálně naplnilo zmizením devadesáti procent tehdejších účastníků trhu. Dnes se opět dívá do propasti a nevidí rychlý návrat, ale „ztracenou dekádu“. Současná data ho potvrzují: V 61 ze 70 nejdůležitějších měst ceny klesají, investice prudce klesají dvojcifernými čísly a dokonce i masivní vládní pobídky se ukazují jako neúčinné proti zdi neochoty kupujících a ztráty důvěry.

Tento článek analyzuje anatomii pomalého krachu, který nejen paralyzuje čínskou domácí ekonomiku a ožebračuje střední třídu, ale také jako podceňovaná Achillova pata ohrožuje stabilitu celé globální ekonomiky. Od zoufalých programů „zkušebního bydlení“ až po tikající dluhovou bombu místních samospráv – přečtěte si, proč éra čínského stavebního boomu konečně skončila a jaké to má důsledky pro nás všechny.

Vhodné pro:

• Čína | Pekingské dilema mezi exportním boomem a stagnací domácího trhu: Strukturální závislost na exportu jako past růstu

Když se rétorika o přežití stane realitou – Proč pochmurné předpovědi Ronnieho Chana určí budoucnost čínské ekonomiky

Čínský trh s nemovitostmi se nachází v bodě zlomu, který sahá daleko za hranice stavebnictví. To, co bylo kdysi považováno za spolehlivý motor růstu, se stále více mění v rizikový jev, který by mohl ohrozit ekonomickou stabilitu nejen Číny, ale celé globální ekonomiky. Varování Ronnieho Chana, ctihodného patriarchy hongkongské společnosti Hang Lung Properties, že v čínském realitním sektoru jde nyní jen o přežití, není dramatickým podceněním, ale střízlivou diagnózou sektoru v existenční krizi.

V roce 2007 Chan pronesl prorocký projev na shromáždění realitních developerů, v němž varoval, že ze sta firem přežije na vrcholu jen několik málo, zatímco většina se rozpadne nebo úplně zmizí. Většina tehdy považovala toto hodnocení za pesimistické přehánění. Následující roky však odhalily ještě drsnější realitu, než byla Chanova předpověď: devět z deseti realitních společností nyní z trhu zmizelo nebo existuje jen ve fragmentech. Tato historická zkušenost dodává zvláštní váhu jeho současným výrokům o období pouhého přežití. Chan nehovoří ze spekulací, ale z pohledu současného svědka, který mnohokrát zažil úplnou transformaci sektoru.

Chanova současná analýza jde nad rámec pouhé identifikace tržních problémů. Jeho poselství se zaměřuje na zásadní změnu chování, která bude nezbytná pro přežití podniků. Mottem je: zajistit kapitál, kontrolovat výdaje, minimalizovat rizika. Tyto obranné strategie jsou protikladem expanzivní dynamiky, která charakterizovala boom posledních dvou desetiletí. Generace podnikatelů, která vyrostla během neustálého vzestupu Číny a zvykla si na stabilní peněžní tok a ziskové rychlé prodeje, se musí náhle přizpůsobit krizovému řízení. Chan očekává desetiletí stagnace, nikoli nový vzestup. Toto očekávání ztracené dekády se zásadně liší od cyklických poklesů, které sektor v minulosti přečkal.

Indikátor krize: Imploze hodnotové architektury

Klíčová data z října 2025 vykreslují obraz trhu, který Chanovo pesimistické hodnocení posiluje tvrdými fakty. Ceny nových bytů v sedmdesáti největších čínských městech meziměsíčně klesly o 0,5 procenta. Jednalo se o nejprudší měsíční pokles od října předchozího roku. Meziročně činil pokles cen 2,2 procenta. Skutečný význam těchto čísel dává jejich rozsah: šedesát jedna ze sedmdesáti zkoumaných měst vykázalo pokles cen. Ještě znepokojivější je, že ani prvotřídní lokality v tradičně stabilních metropolích Pekingu a Šanghaji tomuto tlaku neodolaly. Tato města první úrovně, která obvykle lépe absorbují ekonomické poklesy, také zaznamenala znatelné cenové ztráty.

Vládní pokus o nastolení stability uvolněním podmínek financování a poskytováním dalších pobídek zůstal do značné míry neúčinný. Opatření zavedená v září – snížení hypotečních sazeb, uvolnění omezení nákupů a snížení požadavků na vklady – demonstrují plný rozsah krize důvěry v jejich neúčinnost. Pokud ani masivní regulační zásahy nedokážou stimulovat poptávku, naznačuje to, že chování trhu není ovlivněno pouze finančními omezeními, ale také zásadně narušenou důvěrou spotřebitelů.

Celý sektor zažívá poklesy ve všech klíčových ukazatelích. Od ledna do října 2025 klesly investice v realitním sektoru o téměř 15 procent. Zahájení výstavby nových projektů se snížilo o téměř 20 procent. Objem prodeje nových projektů se snížil o 7 procent. Zvláště pozoruhodný je nárůst počtu neprodaných nemovitostí o více než 5 procent. Tento poslední ukazatel signalizuje zásadní problém: nejenže se méně staví, ale klesá i schopnost prodat stávající nemovitosti. Rostoucí míra neobsazenosti je pravým opakem toho, co by vykazoval fungující trh s cyklickými slabostmi.

Regionální rozdíly a periferizace trhu

Geografie kolapsu trhu odhaluje vzorec strukturálních posunů. V severovýchodní Číně, tradičně industrializovaném regionu, se investice propadly téměř o čtvrtinu. Východní pobřeží, území, kde je soustředěna populace a tedy i nejsilnější poptávka, zažívá výrazný pokles. Západ země je poněkud stabilnější, ale i tento region vykazuje klesající trend. Tato geografická diferenciace není zanedbatelná. Ukazuje, že kolaps není pouze cyklickou slabinou v prosperujícím stavebním sektoru, ale odráží strukturální posuny v populační dynamice a regionální ekonomické síle.

Obzvláště problematický je rozdílný vývoj podle klasifikace Tier. Zatímco města Tier 1, největší metropole, si vedou relativně dobře, města Tier 2 a Tier 3 vykazují neustále se zrychlující pokles. To je ekonomicky zvrácené, protože tato menší města představují velkou část poptávky po bydlení pro čínskou střední třídu. Pokud se trh zhroutí právě v těchto oblastech, naznačuje to, že v Pekingu a Šanghaji nenakupují nemovitosti jen bohatí, ale že se drtivá většina čínské populace z trhu s nemovitostmi stahuje.

Osud stávajících nemovitostí je obzvláště výmluvný. Tyto nemovitosti hrají ústřední roli v bohatství soukromých domácností. V říjnu 67 ze 70 největších měst vykázalo nižší ceny než v předchozím roce. Zatímco v městech 1. úrovně byl pokles pomalejší, trend zůstává negativní. Ve městech 2. úrovně se pokles dokonce mírně zesílil. Tento vývoj odhaluje systém, který se posiluje sám sebou: Kupující se drží zpátky a očekávají další pokles cen. Developeři prodávají se ztrátou nebo prodej zcela zastavují. Počet neobsazených prostor roste. To vytváří další tlak na snižování cen. Trh se sám zpomaluje a neexistuje žádný externí stimul, který by tento začarovaný kruh prolomil.

Extrémní opatření jako indikátor tržní krize

Opatření, ke kterým se developeři uchylují, aby vůbec dosáhli prodeje, ukazují na extrémní zoufalství. V Kantonu a Šanghaji nyní někteří developeři nabízejí zkušební období, kdy stačí malá záloha před podpisem skutečné kupní nebo nájemní smlouvy. Jiné projekty se na rok zbavují poplatků za správu. Další zase poskytují parkovací místa zdarma. Jedno parkovací místo může v některých čínských městech stát až 500 000 juanů, což odpovídá téměř 63 000 eurům. Takové nabídky představují značné slevy, které zpochybňují ziskovost těchto projektů.

Empirická studie ukazuje, že 88 procent velkých realitních projektů v 21 městských centrech se uchyluje k výraznému snížení cen nebo pobídkám. Toto tempo je pozoruhodné, protože se nejedná o marginální úpravu slabé poptávky, ale spíše o téměř univerzální praxi. I když tyto praktiky mohou generovat krátkodobé příjmy, zároveň ukazují, že fundamentální cena nemovitostí je nižší, než s jakou původní developeři vypočítali. To je známkou masivní destrukce kapitálu, která se odráží v rozvahách realitních společností.

Sociální média v Číně v reálném čase dokumentují, jak se mění veřejné mínění. Uživatelé hlásí rostoucí obavy ohledně trhu práce a stagnující příjmy. Někteří to přirovnávají k americké finanční krizi v roce 2008. Jiní popisují pocit pomalu se valící bouře, která nahlodává důvěru spotřebitelů. Tyto nekvantifikovatelné aspekty tržní situace jsou stejně důležité jako tvrdá data, protože ukazují, že krize nejen ovlivňuje ekonomické agregáty, ale také narušuje psychologický základ pro spotřebu a investice.

Naše odborné znalosti v oblasti rozvoje obchodu, prodeje a marketingu v Číně - Obrázek: Xpert.Digital

Zaměření na odvětví: B2B, digitalizace (od AI po XR), strojírenství, logistika, obnovitelné zdroje energie a průmysl

Více o tom zde:

• Obchodní centrum Xpert

Tematické centrum s poznatky a odbornými znalostmi:

• Znalostní platforma o globální a regionální ekonomice, inovacích a trendech specifických pro dané odvětví
• Sběr analýz, impulsů a podkladových informací z našich oblastí zájmu
• Místo pro odborné znalosti a informace o aktuálním vývoji v oblasti podnikání a technologií
• Tematické centrum pro firmy, které se chtějí dozvědět více o trzích, digitalizaci a inovacích v oboru

Zničení bohatství a jeho důsledky pro spotřebu

Chanovo pozorování o vlivu bohatství je klíčové pro pochopení makroekonomických důsledků této krize. Zhruba tři čtvrtiny soukromého bohatství v Číně jsou vázány v nemovitostech. Tato koncentrace je běžná v rozvinutých zemích, ale na této úrovni představuje strukturální riziko. Když ceny klesají, bohatství celých domácností se okamžitě zmenšuje. Spotřeba okamžitě trpí, protože mnoho čínských rodin zakládá své výdaje na hodnotě svých domů. Nejde o neopodstatněný psychologický efekt, ale o reálné finanční podmínky. Domácnosti, jejichž čisté jmění klesá, snižují své výdaje na neesenciální zboží a zvyšují míru úspor.

Nálada čínských spotřebitelů již vykazuje známky této eroze. Důvěra spotřebitelů ve srovnání s historickými průměry výrazně klesla. Institut mezinárodních financí a další výzkumné ústavy dokumentují výrazný pokles optimismu domácností ohledně jejich budoucích příjmových vyhlídek. Průzkumy ve více než 260 městech odhalily obzvláště prudký pokles důvěry v nákupy domů v menších městech, s meziměsíčním poklesem o 2,9 procentního bodu. To je dalším ukazatelem toho, že krize se přesouvá z center do periferie, kde má výraznější dopad.

Problém spočívá v asymetrickém rozložení informací. V městech první úrovně se kupující stále mohou spoléhat na narativ, že se tyto trhy v dlouhodobém horizontu přizpůsobí. Ve městech druhé a třetí úrovně již taková kotva neexistuje. Tam se krize okamžitě projeví, protože sousední projekty se prodávají za nižší ceny. To zhoršuje pokles a urychluje cenovou deflaci.

Vhodné pro:

• Čína a Neijuan systematického nadměrného investování: Státní kapitalismus jako akcelerátor růstu a strukturální past

Oficiální optimismus versus reakce trhu

Dosavadní reakce vlády vykazuje klasický vzorec krize, kdy úřady podnikají opožděné kroky. Pokusy o nastolení stability uvolněním omezení selhaly. Některé banky a výzkumné firmy očekávají opatrnou stabilizaci do konce roku 2026, ale takové prognózy jsou založeny spíše na důvěře v historickou schopnost čínské vlády vyrovnávat krize než na zásadním zlepšení tržní dynamiky.

Samotný trh však signalizuje, že čas na rychlé oživení skončil. Rozsah poklesu cen naznačuje, že se nejedná o lokální jevy ani o úpravy po přehřátí, ale spíše o strukturální posun. Trh, který se zpomaluje v důsledku rostoucích zásob, klesajícího počtu zahájených bytových domů a stagnujících spotřebitelských výdajů, potřebuje nejen cyklické stimuly, ale i strukturální reformy.

Dlouhodobá perspektiva: Deset let adaptace

Chanova předpověď desetiletí bez nového vzestupného trendu je v přímém rozporu s očekáváními, která se vytvořila během boomu. Generace podnikatelů a investorů si zvykla na to, že sektor nemovitostí nejen generuje zisky, ale činí tak spolehlivě a s vysokými výnosy. Toto očekávání se odráží ve struktuře mnoha podnikových rozvah, které se spoléhají na neustálý příliv kapitálu a postupné dluhové financování. Pokud tento tok vyschne, nenásleduje konsolidace, ale kolaps.

Strukturální problémy nejsou dočasné. Čínská populace se zmenšuje a zároveň stárne. Proces urbanizace se zpomaluje, protože většina populace je již soustředěna ve městech. Ekonomická dynamika migrace z venkova do měst, která po desetiletí generovala neustálý tok poptávky po bydlení, slábne. Zároveň se ve větších městech hromadí rostoucí zásoba nevyužitého nebo nedostatečně využívaného bydlení. To je zlověstné znamení, které naznačuje strukturální nadbytek nabídky, nikoli pouze cyklický.

Systémová propojení a dluhová bomba

Význam sektoru nemovitostí pro celkovou čínskou ekonomiku činí ze současné krize systémovou hrozbu. Tento sektor představuje více než 20 procent čínského HDP. Včetně nepřímých dopadů – jako je výroba stavebních materiálů, doprava a financování – se toto číslo zvyšuje na 25 až 30 procent. Toto měřítko znamená, že kolaps sektoru nelze izolovat, ale ovlivní celou ekonomiku.

Obzvláště problematické je propojení s bankovním systémem. Hypotéky představují podstatnou část bankovních úvěrů. Zatímco oficiální čísla stále zobrazují kvalitu úvěrů jako relativně dobrou, účastníci trhu vědí, že toto hodnocení je založeno na účetních mechanismech, nikoli na skutečných rizicích selhání. Když domácnosti již nemohou splácet své hypotéky, protože hodnota jejich nemovitostí klesá, a v důsledku toho přicházejí o úvěrovou linku, úvěrový problém nevzniká z explicitního selhání plateb, ale z transformace teoreticky běžných úvěrů na případy vyžadující restrukturalizaci.

Ještě kritičtější jsou nepřímé dluhy. V posledních letech se místní samosprávy silně spoléhaly na úvěrové financování prostřednictvím speciálních nástrojů, protože skutečné daňové příjmy nedržely krok s požadavky na výdaje. Velká část tohoto dluhu byla financována prodejem pozemků. Pokud developeři nemovitostí nakoupí méně pozemků, protože se jejich marže propadnou, klesnou příjmy obcí z prodeje pozemků. To zase vytváří finanční tlak na místní samosprávy, které musí splácet své dluhové břemeno.

Celkový obraz je propojený systém, v němž se jakýkoli šok v jedné složce šíří do všech ostatních. Centrální vláda může krátkodobě zasáhnout finančními injekcemi, ale z dlouhodobého hlediska tento model povede k vyššímu centrálnímu dluhu.

Zaměřte se na domácí ekonomickou strategii

Čínské vedení si uvědomilo, že zastaralý exportní model potřebuje nové motory. Příští pětiletý plán vkládá velké naděje do posílení domácí ekonomiky. Jedná se o rozumnou strategii, protože spoléhání se na export již není vzhledem ke globálním obchodním konfliktům udržitelné. Zaměření na spotřebu dává smysl i z preventivního hlediska, vzhledem ke stárnoucí populaci a potřebě dostatečně vysoké domácí poptávky k zajištění sociopolitické stability.

Vhodné pro:

• Pekingský nový pětiletý plán a masivní investiční program: Jak Čína zpochybňuje globální ekonomický řád

Problém spočívá v načasování a závislosti této strategie na realitním sektoru. Vnitřní cyklus funguje pouze tehdy, když se zvýší poptávka domácností. Dokud bohatství bude nadále klesat, domácnosti budou spořit, místo aby spotřebovávaly. Tolik ohlašovaný nárůst spotřeby se nenaplnil. Empirická data ukazují, že míra spotřeby neroste, ale spíše zůstává stabilní nebo dokonce klesá, zatímco míra úspor zůstává vysoká.

Pokud se soukromá poptávka nezvýší, bude vláda nucena uchýlit se k jiným opatřením. Jednou z možností jsou přímé platby rodinám. Stejně tak programy podobné stávajícím programům sešrotování, které stimulují nákup nového zboží. Každé z těchto opatření s sebou nese další zadlužení vlády. To vytváří scénář, ve kterém musí vláda postupně nahrazovat soukromou spotřebu veřejnými transfery. I když je to po omezenou dobu ekonomicky proveditelné, vede to k větší fiskalizaci ekonomiky a dlouhodobějším problémům s poměrem dluhu k HDP.

Vhodné pro:

• Slabý čínský domácí trh: Čínská ekonomická síla mezi regionální dynamikou a globálními výzvami

Fiskální past

Nejnovější čísla již ukazují závažnost situace. Čína zvýšila svůj oficiální rozpočtový deficit na rok 2025 na čtyři procenta HDP – což je nejvyšší úroveň přinejmenším od roku 2010. Oficiální čísla podceňují skutečné dluhové břemeno, protože velkou část dluhu tvoří místní samosprávy prostřednictvím zvláštních nástrojů mimo základní rozpočet. Do konce roku 2024 dosáhl celkový vládní dluh 92,6 bilionu juanů, včetně oficiálního vládního dluhu ve výši 34,6 bilionu juanů, legálního dluhu místních samospráv ve výši 47,5 bilionu juanů a skrytého dluhu ve výši 10,5 bilionu juanů.

Poměr čínského dluhu k HDP činil 68,7 procenta, což se ve srovnání s ostatními rozvinutými zeměmi světa jeví jako nízká hodnota, jelikož průměr zemí G20 je 118,2 procenta. Toto srovnání je však zavádějící, protože poměr čínského dluhu k HDP roste rychleji a příjmy nedrží krok s výdaji. Ve skutečnosti vládní příjmy v nominálním vyjádření stagnují, zatímco výdaje na stabilizační opatření rostou.

To vytváří problém s udržitelností. Pokud příjmy nerostou, zatímco se dluhy hromadí, nakonec nastane bod, kdy se samotné úrokové platby stanou zátěží. Proaktivní reformy by tomu zabránily, ale politicky je snazší reagovat v krátkodobém horizontu novým dluhem než zavádět strukturální změny.

Důvěra v budoucí oživení

Banky a výzkumné firmy, které očekávají stabilizaci od konce roku 2026, tuto prognózu zakládají na důvěře, že čínská vláda dokáže problém stále zvládat. Historicky Čína opakovaně překonávala krize bez většího ekonomického kolapsu. Toto srovnání je však třeba vnímat s opatrností, protože současná situace zahrnuje několik nových prvků: demografické zpomalení, nasycení měst a vyšší úroveň zadlužení.

Je docela možné, že data ukážou stabilizaci trhu na nové, nižší úrovni. Tento nový rovnovážný bod by se však mohl nacházet výrazně pod historickými cenami. Stabilizace po poklesu cen o 20 nebo 30 procent od vrcholu je ekonomicky realistická, ale znamenala by masivní ztrátu bohatství pro domácnosti a podniky, které zohlednily vyšší ceny.

Regionální dopady

Čínský trh s nemovitostmi formoval globální krajinu po celá desetiletí. Pokud Čína nevyužije sektor nemovitostí jako hnací sílu růstu a místo toho jej bude vnímat jako brzdu, budou mít důsledky globální charakter. Dopady pocítí vývozci komodit, kteří profitovali z čínské poptávky po stavebnictví. Finanční instituce po celém světě, které spekulovaly na čínské nemovitosti, budou čelit ztrátám.

Dopad však není symetrický. Zatímco Čína čelí krizi trvající několik let, ostatní země budou postiženy méně dramaticky. Nejde o zlatou horečku, ale spíše o zpomalení globální poptávky v několika odvětvích.

Konec éry

Chanovo varování z roku 2007, že většina realitních společností nepřežije, se ukázalo jako pravdivé. Jeho současné sdělení, že cílem je přežití spíše než růst, rovněž není pesimistickým zkreslením, ale racionálním hodnocením. Trh s klesajícími cenami v 61 ze 70 měst, s rostoucími zásobami, zoufalými slevami, kolabující bytovou výstavbou a stagnující spotřebitelskou důvěrou je skutečně v situaci, kdy je třeba přežít.

Tato krize čínskou ekonomiku nezničí, ale výrazně ji promění. Domácnosti nesníží míru úspor, ale spíše ji zvýší. Firmy budou méně investovat. Stát bude čelit větší fiskální zátěži. Struktura ekonomiky se bude muset posunout od růstu zaměřeného na stavebnictví směrem ke spotřebě a inovacím. Jedná se o nezbytné vyvážení, ale roky přizpůsobení budou trvat deset let. Během této doby nebude sektor nemovitostí motorem růstu, ale spíše problémovou oblastí, kterou je třeba řešit. Důsledky této transformace nejenže utvářejí Čínu, ale v nadcházejícím desetiletí ovlivní i globální ekonomickou dynamiku.

☑️ Naším obchodním jazykem je angličtina nebo němčina

☑️ NOVINKA: Korespondence ve vašem národním jazyce!

Konrad Wolfenstein

Rád vám a mému týmu posloužím jako osobní poradce.

Kontaktovat mě můžete vyplněním kontaktního formuláře nebo mi jednoduše zavolejte na číslo +49 89 89 674 804 (Mnichov) . Moje e-mailová adresa je: wolfenstein ∂ xpert.digital

Těším se na náš společný projekt.

☑️ Podpora MSP ve strategii, poradenství, plánování a implementaci

☑️ Vytvoření nebo přeladění digitální strategie a digitalizace

☑️ Rozšíření a optimalizace mezinárodních prodejních procesů

☑️ Globální a digitální obchodní platformy B2B

☑️ Pioneer Business Development / Marketing / PR / Veletrhy

Využijte rozsáhlé pětinásobné odborné znalosti společnosti Xpert.Digital v komplexním balíčku služeb | Výzkum a vývoj, XR, PR a optimalizace digitální viditelnosti - Obrázek: Xpert.Digital

Xpert.Digital má hluboké znalosti z různých odvětví. To nám umožňuje vyvíjet strategie šité na míru, které jsou přesně přizpůsobeny požadavkům a výzvám vašeho konkrétního segmentu trhu. Neustálou analýzou tržních trendů a sledováním vývoje v oboru můžeme jednat s prozíravostí a nabízet inovativní řešení. Kombinací zkušeností a znalostí vytváříme přidanou hodnotu a poskytujeme našim zákazníkům rozhodující konkurenční výhodu.

Více o tom zde:

• Využijte 5x odborných znalostí Xpert.Digital v jednom balíčku – již od 500 EUR měsíčně