„Складът, готов за захранване“: Защо конвенционалните складове скоро ще бъдат отживелица

Капан на разходите за логистични имоти: Защо фокусирането единствено върху строителните разходи е подвеждащо

Скрит риск: Как липсата на мрежов капацитет забавя новите логистични проекти

Логистичната индустрия в момента претърпява дълбока промяна в парадигмата, която буквално преобръща предишните сигурности относно избора на място и оценката на имотите. В продължение на десетилетия фактори като непосредствена близост до магистрала, благоприятни цени на земята и регионална наличност на работна ръка доминираха в решенията на разработчиците на проекти и инвеститорите. Бързата електрификация и автоматизация на всички основни логистични процеси – от роботи за комплектоване на поръчки и инфраструктура за зареждане на електрически камиони до изключително сложни студени вериги – сега поставя на фокус изцяло нов критерий: сигурно, адекватно оразмерено и достъпно електрозахранване.

Там, където електропреносната мрежа все повече се превръща в пречка, чисто строителната перспектива вече не е достатъчна. Вместо това, „складът, готов за захранване“, се развива в новия индустриален стандарт. Следващата статия анализира подробно защо киловатчасът се превръща в новия еталон за логистични недвижими имоти, как перспективният анализ на общата цена на притежание минимизира инвестиционните рискове и защо фотоволтаичните системи и интелигентните системи за управление на натоварването вече не са допълнителни екстри, а по-скоро незаменим гръбнак на бъдещите и конкурентни вериги за доставки.

Когато щепселът се превърне във фактор за местоположението: Защо киловатчасът определя бъдещето на логистичните недвижими имоти

Германската логистична индустрия е изправена пред тиха, но дълбока промяна в логиката си на местоположение. В продължение на десетилетия достъпът до магистрали, цените на земята, наличието на работна ръка и скоростта на издаване на разрешителни определяха къде ще бъде построен нов дистрибуторски център, център за изпълнение на поръчки или хладилно съоръжение. Сега друг фактор все повече излиза на преден план: сигурно, адекватно оразмерено и достъпно електрозахранване. Това, което някога беше незначителен технически детайл в строителните приложения, сега е стратегическо пречка, която влияе върху инвестиционните решения, избора на място и в крайна сметка върху конкурентоспособността на цели вериги за доставки.

Причината се крие в електрификацията на почти всички процеси в логистичните съоръжения. Конвейерната технология, системите за сортиране, роботите за комплектоване на поръчки, инфраструктурата за зареждане на индустриални камиони и все по-често на електрически камиони, хладилните системи, системите за управление на сгради и ИТ системите се комбинират, за да създадат профили на натоварване, каквито предишните поколения складове никога не са изпитвали. Германската асоциация за спедиция и логистика (DSLV) очаква, че търсенето на електроенергия в логистичния сектор ще се увеличи осем пъти до 2045 г. в сравнение с днешните нива, като само експлоатацията на логистични съоръжения като дистрибуторски центрове, центрове за изпълнение на поръчки, крос-докове, хладилни складове и складове с високи стелажи ще представлява двуцифрен процент от това бъдещо търсене. Тази прогноза коренно променя изчисленията на разработчиците на проекти, институционалните инвеститори и операторите, защото имот, планиран днес с недостатъчен капацитет за свързване към мрежата, може да се превърне в оперативно пречка само след няколко години.

Новият печат за одобрение за складове, готови за бъдещето

Терминът „склад, готов за захранване“ описва склад, проектиран от самото начало за висока, гъвкава и резервирана енергийна наличност. Това обхваща не само капацитета за свързване към местния мрежов оператор, но и цяла екосистема от трансформаторни станции, системи за средно напрежение, разпределителни табла ниско напрежение, концепции за аварийно захранване, съхранение на батерии и фотоволтаично производство на място. От решаващо значение е всички тези компоненти да бъдат интегрирани в архитектурния и структурен дизайн на ранен етап, тъй като последващите модификации на логистичните съоръжения са технически сложни и скъпи. По-късното преместване на кабелни скари, преоборудването на фотоволтаична система на покрив, който не е конструктивно проектиран да я поддържа, или адаптирането на местоположението на трансформатора по време на експлоатация редовно води до разходи, многократно по-големи от тези на проактивното първоначално планиране.

Практически примери от инициативата „Силата на логистиката“ на Германската логистична асоциация показват колко конкретни са станали тези изисквания. В нова, предимно хладилна сграда с площ от приблизително 31 000 квадратни метра, построена за услугата за доставка на храна HelloFresh, в процеса на планиране от самото начало е интегрирана фотоволтаична система с пикова мощност от 6,2 мегавата, допълнена от трансформаторна станция с мощност 5 мегавата. Отговорните лица подчертаха, че изясняването на мрежовото свързване, опциите за захранване, трасето на кабелите и изискванията за пожарна безопасност в ранен етап е решаващият фактор за успеха, тъй като тези решения са практически невъзможни за отмяна. Очаква се системата да генерира около шест гигаватчаса слънчева енергия годишно за двама потребители на един и същ обект – обем, който значително покрива собственото потребление и намалява зависимостта от нестабилния пазар на електроенергия.

Въпреки тези демонстративни проекти, средните пазарни данни в по-широк смисъл рисуват определено отрезвяваща картина. Актуални проучвания върху структурата на оперативните разходи на логистичните имоти показват, че 83% от инвеститорите нямат фотоволтаична система, цифра, която едва ли е по-добра дори за нови сгради. Само една пета от инвеститорите използват зелена електроенергия, а повече от половината все още покриват нуждите си от отопление с изкопаем природен газ. Това несъответствие между технологичните стремежи и реалната пазарна реалност разкрива значителен потенциал за подобрение, но също така и значителен икономически риск за всички съществуващи имоти, които не са подготвени за тази трансформация.

Пречката в мрежовата връзка като подценен инвестиционен риск

Най-голямото предизвикателство сега се крие не толкова в самата технология, колкото в наличието на достатъчен капацитет на мрежата на желаното място. Германските преносни и разпределителни мрежи са проектирани в продължение на десетилетия за значително по-слабо електрифицирана икономическа система. С едновременния бум на центровете за данни, електрическите превозни средства, термопомпите и енергоемките логистични имоти, напълно различни потребителски групи сега се конкурират за същия ограничен капацитет на мрежата в индустриалните паркове. Германската асоциация на енергийната и водната промишленост (BDEW) от години настоява за по-бързо свързване към мрежата, тъй като дългите времена на чакане за нови или разширени връзки вече сами по себе си се превръщат в ограничаващ фактор при решенията за местоположение.

За разработчиците на проекти това означава изцяло нов ред за оценка на обектите. Докато преди въпросът за транспортните връзки беше от първостепенно значение, днес заявката за мрежово свързване към местния оператор на разпределителна мрежа в идеалния случай трябва да се прави паралелно с или дори преди резервацията на земята. Научните изследвания върху избора на място за енергоемки сгради, първоначално разработени за центрове за данни, могат да бъдат директно приложени към логистичните имоти по отношение на тяхната методология, тъй като и двата вида употреба споделят фундаменталния проблем за високото, непрекъснато и излишно търсене на електроенергия. В такива модели за оценка общите разходи за притежание (TCO) редовно получават най-висока тежест сред всички критерии за обекта, значително пред наличието на персонал и транспортните връзки.

Парадоксално е, че логистичните имоти предлагат структурни предимства, които ги правят особено подходящи за енергийния преход. Големите, предимно неизползвани покривни площи, често обширните парцели с място за наземни слънчеви инсталации и технологии за съхранение, както и профилът на потребление през деня, който обикновено съответства на характеристиките на генериране на фотоволтаици, създават синергичен потенциал, който липсва в много други класове активи. Консултантите по недвижими имоти и пазарните анализатори сега използват лозунга „Силата е новото място“, за да опишат как гарантираната наличност на енергия все повече влияе върху самата оценка на имотите, тъй като наемателите и инвеститорите поставят по-голям акцент върху този критерий по време на due diligence и при подновяване на договорите за наем.

Студената верига като екстремен енергиен случай

Никъде неотложната нужда от енергийна ефективност не е по-очевидна, отколкото в сектора на температурно контролираното съхранение. Според последователни проучвания, хладилните складове и складовете за дълбоко замразяване консумират от три до пет пъти повече енергия от конвенционални складове със същия размер, тъй като хладилната система трябва да работи денонощно, седем дни в седмицата, независимо от външната температура или заетостта. Германската асоциация на компаниите за хладилно съхранение и хладилна логистика изчислява, че самата хладилна система представлява 70 до 85 процента от общото потребление на енергия на хладилното съоръжение, докато допълнителни консуматори на енергия, като осветление, конвейерна технология и мобилни стелажни системи, съставляват останалата част. Следователно, разходите за енергия могат да представляват до 30 процента от общите оперативни разходи на хладилното съоръжение, което ги прави вторият по големина разходен фактор след разходите за персонал.

Тези цифри обясняват защо анализът на общите разходи за притежание (TCO) е от много по-голямо стратегическо значение в сектора на хладилните стоки, отколкото в съхранението на сухи стоки. Всеки, който планира хладилно съоръжение единствено въз основа на най-ниските строителни разходи на квадратен метър, систематично игнорира разходния компонент, който наистина определя общите разходи през целия жизнен цикъл на имота. Експертните анализи на хладилните операции показват, че отоплението, вентилацията и климатизацията (ОВК) само по себе си могат да представляват до 70 процента от енергийния бюджет на такова съоръжение, докато преминаването към хладилни системи с компресори с променлива скорост може да постигне икономии между 15 и 30 процента. Честотните преобразуватели на компресорите, които автоматично намаляват консумацията на енергия по време на периоди на по-ниско охлаждащо натоварване, могат допълнително да намалят годишните разходи за електроенергия с 15 до 25 процента. Тези подобрения в ефективността далеч надхвърлят всичко, което дори се разглежда в съхранението на сухи стоки, и по този начин коренно променят инвестиционната логика за целия този клас активи.

Ситуацията се изостря от регулаторната динамика около Европейския регламент за флуорираните парникови газове, който постепенно ограничава използването на вредни за климата хладилни агенти и принуждава операторите на съществуващи системи да модернизират или напълно да подменят оборудването си. Този преход съвпада с вече покачващите се цени на енергията и създава двойна инвестиционна дилема за много оператори на хладилни складове: в краткосрочен план са необходими значителни капиталови ангажименти, докато в дългосрочен план повишаването на ефективността, което е от съществено значение за поддържане на конкурентоспособността, е на хоризонта. Тези, които свържат това преобразуване в ранен етап с цялостна енергийна стратегия, вместо да заменят отделни компоненти изолирано, могат да сведат до минимум времето на престой и да разпределят инвестиционните рискове за по-дълъг период.

Защо фокусирането единствено върху строителните разходи е подвеждащо

Класическа грешка при оценката на логистиката и по-специално на хладилните складове е фокусирането единствено върху разходите за строителство. В международен план разходите за строителство на хладилен склад са значително по-високи от тези на конвенционалните складове, което на пръв поглед предполага решение, основано единствено на капиталови разходи. Всяка реномирана оценка на жизнения цикъл обаче показва, че текущите разходи за енергия за типичен експлоатационен живот от двадесет до тридесет години могат да надхвърлят значително първоначалните допълнителни разходи за висококачествена изолация, ефективна хладилна технология или интегрирана фотоволтаична система. Именно това е методологичното ядро ​​на перспективата за общата цена на притежание (TCO): тя измества фокуса при вземане на решения от първоначалната инвестиция към кумулативните разходи за целия експлоатационен период.

За конвенционалните логистични имоти без контролирана температура, текущите пазарни проучвания предоставят допълнителни доказателства за тази тенденция. Последният доклад за оперативните разходи за германски логистични имоти документира значително изместване на отговорността за разходите от инвеститорите към наемателите, предизвикано от нарастващото разпространение на така наречените двойни нетни лизингови договори, при които наемателите сами поемат оперативни разходи като електричество, охрана и почистване. На практика тази промяна в договорните условия означава, че наемателите са все по-пряко и финансово отговорни за енергийната ефективност или неефективност на склада, който заемат, структурно засилвайки стимула за енергийно оптимизирано ново строителство и ремонти. В същото време, исторически сравнителни проучвания показват, че общите разходи за имоти, обитавани от собственици, се развиват значително по-благоприятно от тези на наетите имоти, когато собствениците инвестират в по-ефективни електрически и отоплителни системи, като икономиите на разходи са особено изразени в претоварните складове поради по-високата им плътност на вратите и свързаните с тях топлинни загуби.

Фотоволтаиката като изчислим компонент на отчитането на оперативните разходи

Предвид големите, често неизползвани покривни площи на логистичните имоти, фотоволтаичните системи сега се считат за най-очевидното и най-добре доказано решение за нарастващите разходи за енергия. Настоящите икономически анализи на фотоволтаичните системи на складове показват, че подобни инвестиции, ако са правилно оразмерени, се изплащат в рамките на управляем срок. Реалната рентабилност обаче зависи силно от структурната пригодност на покрива, нивото на собствено потребление и преференциалната тарифа или цената на електроенергията на конкретното място. От решаващо значение за логистичните имоти е, че процентът на собствено потребление може да бъде особено висок, когато работното време съвпада с часовете на слънчево греене, например при многосменни операции със силен акцент върху дневната употреба или в хладилни складове, чиито хладилни системи така или иначе изискват непрекъснато захранване.

Структурният дизайн на покрива често определя осъществимостта на слънчевите инсталации години предварително, поради което проактивното планиране „PV-ready“ за нови сгради сега се счита за добра бизнес практика. Ако една сграда е построена от самото начало с достатъчна носеща способност на покрива, предварително инсталирани кабелни трасета и трансформаторна станция, оразмерена за бъдещо разширение, допълнителните разходи за последваща слънчева инсталация се намаляват значително, като същевременно се увеличава гъвкавостта за бъдещи разширения на капацитета. В комбинация със стационарно съхранение на батерии може да се смекчи и така наречената едновременност на пиковите натоварвания, което, особено на места с ограничен капацитет за свързване към мрежата, може да направи разликата между осъществимо разширение и такова, което се проваля поради претоварване на мрежата. По този начин системите за съхранение функционират не само като чист източник на енергия, но и като инструмент за управление на претоварването на мрежата и оперативна устойчивост по време на краткосрочни прекъсвания на електрозахранването.

Автоматизация, управление на натоварването и новата роля на дигитализацията

Друг, често подценяван, лост се крие в интелигентния контрол на съществуващите консуматори на енергия. Съвременните системи за управление на енергията събират данни за потреблението в реално време, идентифицират неефективни условия на работа и позволяват целенасочено управление на натоварването, което измества или намалява пиковите натоварвания. Особено в хладилните складове, където хладилните системи представляват най-големият единичен консуматор на енергия, прогнозният, зависим от времето и капацитета контрол може да отключи значителен потенциал за икономии, без да се компрометира целостта на студената верига. Инициативи като Работната група за потребление на енергия на Германската логистична асоциация (BVL) сега разработват общоиндустриални стандарти за измерване на данни за потреблението, за да предоставят на операторите надеждни показатели за различни профили на потребление и да направят текущия процес на електрификация наистина управляван от данни и контролируем.

Приоритетите се изместват и от страна на автоматизацията. Автоматизираните системи за съхранение и извличане, особено в хладилни и замразителни среди, изискват специализирани, устойчиви на студ конструкции със съответно по-високи разходи за придобиване. Те обаче намаляват както консумацията на енергия, така и оперативните рискове чрез по-кратко време за отваряне на вратите, по-прецизен контрол на температурата и по-малко персонал в хладилните зони. LED осветлението с контрол на движението и дневната светлина може да намали консумацията на енергия за осветление с 60 до 70 процента в сравнение с конвенционалната технология – привидно малко количество, но в никакъв случай не е пренебрежимо малко, като се имат предвид хиляди квадратни метри складово пространство.

Последици за инвеститорите, разработчиците на проекти и наемателите

За институционалните инвеститори това развитие означава фундаментална преоценка на критериите им за придобиване. Логистичен имот без стабилна енергийна концепция, без покривна конструкция, подходяща за фотоволтаици, и без документиран капацитет за свързване към мрежата носи скрит риск от амортизация, който вероятно ще се влоши през следващите години с покачващите се цени на енергията и по-строгите регулации. И обратно, имоти с доказана енергийна самодостатъчност, осигурен резерв за свързване към мрежата и модерна хладилна технология могат да постигнат предимство при оценката, защото предлагат на наемателите по-ниски рискове за оперативни разходи и по-голяма експлоатационна надеждност. Тази логика вече започва да се отразява в прегледите на придобиванията, т.нар. процеси на due diligence, където енергийните въпроси все повече се оформят като независима категория за преглед, вместо да се третират само като периферен аспект на техническото оборудване на сградата.

За разработчиците на проекти критичният път на строителния проект се измества забележимо към енергийната инфраструктура. Докато преди строителните разрешителни и пътищата за достъп бяха критични по отношение на времето, днес често времето за обработка на заявката за присъединяване към мрежата до оператора на разпределителната мрежа определя целия график на проекта. Тези, които подадат тази заявка твърде късно или подценяват необходимия капацитет за свързване, рискуват забавяния, които могат да се проточат с месеци или дори години, като по този начин застрашават целия бюджет на проекта. Следователно, стабилната енергийна стратегия трябва да бъде неразделна част от ранното проучване за осъществимост, а не последваща подробна стъпка на планиране.

За наемателите и операторите, нарастващото разпространение на договори с двойна нетна цена, при които разходите за енергия се прехвърлят директно, означава, че енергийната ефективност на наета сграда има пряко въздействие върху собствената им структура на разходите и по този начин върху конкурентоспособността им в сравнение с конкурентите в по-ефективни съоръжения. Следователно договор за наем без оценка на енергийните характеристики на сградата сам по себе си се превръща в бизнес риск, който може да има въздействие в продължение на години и може да бъде коригиран само след изтичане на договора за наем.

Дългосрочна структурна трансформация

Преминаването от енергията като технически детайл към енергията като централно място и фактор за оценка не е краткосрочна тенденция, а по-скоро израз на по-дълбока структурна трансформация на цялата икономика. Електрификацията на транспорта, отоплението и промишленото охлаждане се сблъсква с електрическа мрежа, чието разширяване структурно изостава от търсенето, като същевременно регулаторните изисквания относно климатичната неутралност и хладилните агенти увеличават натиска за действие. Логистичните имоти заемат особено изложена пресечна точка в този контекст, защото, от една страна, самите те са сред нарастващите потребители на енергия, а от друга страна, големите им покривни площи и земни резерви ги правят един от най-очевидните двигатели на енергийния преход.

Всеки, който инвестира, разработва или управлява логистични имоти днес, вече не може да игнорира тази реалност. Въпросът вече не е дали енергията ще се превърне в решаващ фактор за местоположението, а по-скоро колко бързо отделните участници на пазара ще адаптират своите процеси на планиране, инвестиции и експлоатация към тази нова реалност. Като се има предвид, че голяма част от настоящите имоти не разполагат с фотоволтаични системи, модерна хладилна технология и надежден буфер за мрежово свързване, необходимостта от преоборудване и модернизация през следващите години вероятно ще бъде значителна и ще трансформира фундаментално цялата индустрия, както икономически, така и технически.

Повече информация тук:

• Консултации и планиране на складове с високи стелажи: Автоматизиран склад с високи стелажи – Оптимизиране на складирането на палети напълно автоматично – Оптимизация на склада

☑️ Нашият бизнес език е английски или немски

☑️ НОВО: Кореспонденция на родния ви език!

 

Аз и моят екип с удоволствие ще бъдем на ваше разположение като ваш личен съветник.

Можете да се свържете с мен, като попълните формата за контакт тук wolfenstein@xpert.digital:или просто ми се обадите на +49 7348 4088 965. Моят имейл адрес е

Очаквам с нетърпение нашия съвместен проект.

 

 

☑️ Подкрепа за МСП в стратегията, консултирането, планирането и внедряването

☑️ Създаване или пренасочване на дигиталната стратегия и дигитализация

☑️ Разширяване и оптимизиране на международните процеси на продажби

☑️ Глобални и дигитални B2B търговски платформи

☑️ Pioneer Развитие на бизнеса / Маркетинг / PR / Търговски панаири

Фокусни области в индустрията: B2B, дигитализация (от AI до XR), машиностроене, логистика, възобновяеми енергийни източници и промишленост

Повече информация тук:

• Експертен бизнес център

Тематичен център, предлагащ анализи и експертиза:

• Платформа за знания, обхващаща глобалните и регионалните икономики, иновациите и специфичните за индустрията тенденции
• Колекция от анализи, прозрения и обща информация от ключовите ни области на фокус
• Място за експертиза и информация за актуалните развития в бизнеса и технологиите
• Център за компании, търсещи информация за пазари, дигитализация и иновации в индустрията