Модерен логистичен обект в Ращат с две халета, достъп за камиони, фотоволтаици и пейзаж на Горен Рейн – креативно изображение по темата, с изкуствен интелект: Xpert.Digital
Строителство в криза: Какво стои зад мегапроекта на Verdion в Ращат
Въпреки автомобилната криза: Ето защо в Ращат се изгражда нов високотехнологичен логистичен парк
Без наематели, но на стойност 45 милиона евро: Генералният план на Вердион за Горен Рейн
Германският пазар на логистични недвижими имоти е в повратна точка. Докато геополитическите несигурности, нарастващите лихвени проценти и дълбоките структурни промени в индустрията – особено в автомобилния сектор – принуждават много инвеститори да бъдат предпазливи, паневропейският разработчик на проекти Verdion изпраща силен, антицикличен сигнал. В Ращат, Баден-Вюртемберг, се строи новият „CoreHub“ – модерен логистичен център с потенциална стойност от 45 милиона евро. Забележителният аспект е, че се строи без предварително договорен наемател. Това, което на пръв поглед изглежда като силно рисковано, спекулативно начинание на изоставена индустриална площадка, при по-внимателно разглеждане се разкрива като умело изчислен стратегически генерален план. Verdion се възползва напълно от очевидния недостиг на енергийно ефективни и технологично устойчиви на бъдещето съществуващи сгради в Германия. Следващият анализ разглежда подробно защо сега се очертава огромна разлика в качеството на съществуващите складови наличности, каква ключова роля играят ESG стандартите и автоматизацията и защо проектът в Ращат е много повече от просто залог на местоположение директно на магистрала A5.
Залогът на Verdion от 45 милиона евро за Ращат: Докато германската индустрия се бори за бъдещето си, Verdion строи без постоянен наемател – и залага на липсата на наистина модерно логистично пространство
Проект за зала с по-голямо значение
С планирана обща площ от 19 573 квадратни метра, Verdion CoreHub Rastatt не е изключително голям логистичен център. Въпреки това проектът е икономически забележителен. Паневропейският специалист по логистични недвижими имоти Verdion е получил строителни разрешителни за две модерни складови помещения, чийто потенциал за стойност се оценява на около 45 милиона евро. Goldbeck е нает за главен изпълнител. Завършването е планирано за юли 2027 г. Обектът на адрес Hohlohstraße 13 се намира в утвърден индустриален парк в Ращат и на по-малко от десет минути път с кола от магистрала A5.
На пръв поглед изглежда като класически проект за недвижими имоти: инвеститор осигурява парцел, получава права за строеж, изгражда складове и след това ги отдава под наем на компании в логистичния, индустриалния или търговския сектор. Зад това опростено описание обаче се крие сложно икономическо решение. Verdion инвестира във време, когато германската индустрия страда от слабо търсене, високи разходи, геополитически рискове и дълбоки технологични промени. В същото време финансирането и изграждането на търговски недвижими имоти станаха значително по-предизвикателни, отколкото по време на дългия период на ниски лихвени проценти.
Решението на Verdion да продължи строителството въпреки тези предизвикателства изпраща ясно послание. Компанията не разчита просто на увеличаване на обема на товарите, а по-скоро на нарастваща разлика в качеството на съществуващите индустриални недвижими имоти в Германия. Много по-стари складове не отговарят на изискванията на съвременните логистични процеси или на настоящите очаквания по отношение на енергийната ефективност, автоматизацията, пожарната безопасност, условията на труд и документацията за устойчивост. Следователно, установените индустриални центрове не е задължително да нямат достатъчно свободно пространство, а по-скоро сгради, които са лесно достъпни и отговарят на техническите и регулаторни изисквания за следващите години.
Икономическата логика на CoreHub следователно се основава на три предположения. Първо, регионът на Горен Рейн ще остане важен производствен и логистичен коридор въпреки индустриалната трансформация. Второ, дори по време на икономически спадове, компаниите ще се нуждаят от модерни съоръжения, ако искат да направят процесите си по-ефективни, устойчиви и енергоспестяващи. Трето, предлагането на сравними нови сгради ще остане ограничено, тъй като високите строителни разходи, недостигът на земя и по-рестриктивното финансиране принуждават много конкуренти да бъдат по-предпазливи. Дали тези предположения са верни ще стане ясно не когато халетата бъдат завършени, а когато бъдат отдадени под наем.
45 милиона евро не са разходите за строителство
Често цитираната цифра от 45 милиона евро изисква прецизно тълкуване. Verdion използва това, за да опише стойностния потенциал на проекта. Този термин не е синоним на чистите строителни разходи, нито на вече инвестирания капитал. Икономическата стойност на завършен логистичен имот произтича предимно от очакваните приходи от наем, оперативните разходи, кредитоспособността на наемателите, условията на лизинга и възвръщаемостта на инвестициите, която инвеститорите изискват във всеки един момент.
Разходите за развитие включват не само самото строителство на сградата, но и земята, планирането, разрешителните, благоустройството на обекта, техническите инсталации, външните площи, финансирането, маркетинга и потенциалните подобрения за наемателите. Към това се добавят рисковете, произтичащи от повишаване на цените, забавяне на строителството, промени в поръчките и по-късно начало на отдаването под наем. Следователно един проект може да бъде в рамките на бюджета по отношение на строителните разходи, но все пак да не отговаря на икономическите очаквания, ако наемът е по-нисък от очаквания или сградата остане свободна за продължителен период от време.
Чисто математически казано, 45 милиона евро се равняват на приблизително 2300 евро на квадратен метър обща площ. Това просто разделение обаче не предоставя надеждна стойност на строителните разходи. 19 573 квадратни метра обхващат складови, офис, технически, социални и мецанинови площи с различни разходи и потенциал за доходност. Освен това, стойността на земята, външните съоръжения и очакваната възвръщаемост на инвестицията са взети предвид в оценката. Напълно отдаден под наем имот с дългосрочни договори за наем може да струва значително повече от същата сграда без обитаемост, дори ако и двете са технически идентични.
Следователно решаващият икономически фактор не е публично обявената сума на проекта, а устойчивата нетна възвръщаемост. Verdion трябва да постигне наеми, които оправдават всички разходи за развитие и финансиране, като същевременно остават конкурентни за бизнеса в сравнение със съществуващите помещения. Колкото по-високо е качеството на строителството и техническите стандарти, толкова по-голяма е необходимата премия за наем. Наемателят ще приеме тази премия само ако получи измерима стойност в замяна, като например по-ниски оперативни разходи, по-ефективни процеси, намалени рискове от неизпълнение или по-добро постигане на собствените си цели за устойчивост.
Ращат е нещо повече от просто изход от магистрала
Местоположението е един от най-силните аргументи на проекта. Ращат се намира в коридора Горен Рейн в югозападна Германия, между Карлсруе, Баден-Баден и Страсбург. Магистрала A5 свързва региона с района Рейн-Майн на север и с Фрайбург, Базел и Швейцария на юг. Франция е в непосредствена близост. За компании, обслужващи немския, френския и швейцарския пазар, местоположението предлага разумна отправна точка.
Краткото разстояние до магистралата не е маловажен плюс. В логистиката допълнителните километри и минути водят до значителни разходи при хиляди пътувания. Кратките времена преди и след пътуване намаляват разхода на гориво, времето на шофьора, износването на превозните средства и вероятността от непланирани закъснения. Особено за доставки с критично значение за времето до производствени съоръжения или с множество ежедневни маршрути, добрите транспортни връзки могат значително да подобрят конкурентоспособността на дадено място.
Ращат не е просто транзитен център. Градът и околностите му се гордеят с широка индустриална база с международно активни компании, средни доставчици и доставчици на технически услуги. Заводът на Mercedes-Benz представлява най-големият индустриален център. На територията на завода има и индустриален парк, където доставчиците могат да работят близо до производството. Това създава търсене на складиране, секвениране, опаковане, контрол на качеството, доставка на резервни части и други логистични услуги.
Трансграничното местоположение също има стратегическо значение. Компаниите могат да консолидират потока от стоки за Баден-Вюртемберг и Елзас или да използват обекта като посредник в европейските вериги за доставки. Близостта до Страсбург разширява достъпната икономическа зона, без Вердион да е изцяло зависим от единен национален пазар. Това предимство обаче зависи от ефективни преходи през Рейн, стабилни транспортни маршрути и гладко функциониращ европейски единен пазар.
Следователно местоположението е силно, но не е автоматично превъзходно. Задръстванията по магистралите, строителните площадки, недостигът на шофьори, нарастващите ставки на пътните такси и по-строгите разпоредби за емисиите могат да намалят предимствата по отношение на транспортните разходи. CoreHub се възползва от коридора Горен Рейн, но както всяко съоръжение, ориентирано към пътищата, той остава зависим от неговата функционалност. Ключовият въпрос е дали потребителите могат действително да се възползват по-ефективно от комбинацията от индустриална среда, близост до границата и транспортни връзки, отколкото от алтернативни локации в района на Карлсруе, в Елзас или по-на юг.
Автомобилният регион като възможност и риск от концентрация
Фокусирането върху компании в автомобилната индустрия е логичен избор. Производствените предприятия работят със сложни вериги за доставки, кратки срокове за изпълнение и високи разходи за непланирани прекъсвания. Модерен склад в непосредствена близост може да служи като буферно хранилище, център за резервни части, място за секвениране или база за услуги, свързани с производството. Колкото по-кратко е разстоянието до завода, толкова по-лесно е да се намалят запасите и да се синхронизират доставките.
Следователно близостта до завода на Mercedes-Benz като цяло подобрява възможностите за лизинг. В същото време тя създава значителен риск за индустрията. Европейската автомобилна индустрия претърпява структурна трансформация, чиито последици са трудни за предвиждане за отделните заводи, доставчици и доставчици на услуги. Електрификацията, фокусът върху софтуера, програмите за намаляване на разходите и нарастващата конкуренция от китайските производители променят продуктовата гама и системите за обществени поръчки. Някои компоненти губят значение, докато батериите, силовата електроника, полупроводниците и цифровите системи стават все по-значими.
Тези промени не просто намаляват логистиката. Те също така генерират нови потоци от стоки, нови изисквания за безопасност и нови нужди от услуги. Батериите и някои химикали, например, изискват специфични концепции за противопожарна защита, съхранение и застраховка. Електронните компоненти поставят високи изисквания към чистотата, безопасността и контрола на инвентара. В същото време производителите могат да регионализират своите вериги за доставки, за да намалят зависимостите. Локация като Ращат би могла да се възползва от това.
Рискът възниква, когато няколко регионални играчи едновременно намалят капацитета си. Ако производството в голям завод намалее, не само преките доставчици, но и спедиторите, агенциите за подбор на персонал и доставчиците на технически услуги ще бъдат подложени на натиск. Свободните съществуващи площи биха могли да бъдат предлагани на по-ниски цени и да се конкурират с новото строителство. Verdion ще трябва или да намали очакванията си за наеми, или да се съсредоточи повече върху привличането на наематели извън автомобилната индустрия.
Следователно, икономически обоснованата стратегия не се състои в пълна специализация в автомобилната индустрия. CoreHub трябва да отговори на високите изисквания на автомобилната индустрия, без да става зависим от нея. Производството, общата договорна логистика, техническата търговия на едро, електронната търговия, бизнесът с резервни части и регионалната дистрибуция разширяват потребителската база. Двете складови единици позволяват и смесване на различни индустрии. Тази диверсификация е най-ефективната защита за Verdion и региона срещу едностранен индустриален спад.
Две зали намаляват риска от наемане
Планираната обща площ е разпределена в два складови помещения. Това позволява на Verdion да избегне зависимостта от един-единствен наемател, който би трябвало да поеме близо 20 000 квадратни метра наведнъж. Средно големи складови помещения често могат да бъдат отдадени под наем на по-широк кръг компании, отколкото един монолитен голям склад. За регионални логистични доставчици, доставчици или търговски компании, площ от приблизително 8 000 до 10 000 квадратни метра може да отговаря по-добре на реалните им нужди.
Делимостта също така увеличава гъвкавостта на собственика. Ако наемател се изнесе, не е задължително да загуби целия си доход. Различните условия на наема могат да разпределят риска и да позволят постепенно адаптиране на наемите към пазара. Освен това, две компании на едно и също място могат да използват взаимни услуги или да споделят обща транспортна и охранителна инфраструктура.
Тези предимства обаче си имат цена. Имот с множество наематели изисква ясно обособени зони, отделни входове, измерване на комунални услуги, планове за пожарна безопасност и организационни правила за споделените пространства. Различното работно време и обемът на трафика могат да причинят конфликти. Разпределението на местата за паркиране, използването на открити площи и отговорността за техническите системи също трябва да бъдат ясно определени в договора.
Два обекта не елиминират напълно риска от концентрация. Ако един от двамата наематели не изпълни задълженията си, значителна част от приходите от наем все още може да бъде загубена. По-диверсифицираният подход би разпределил допълнително риска, но би могъл да наруши оперативната ефективност и да изисква допълнителни ремонти. Поради това Verdion избира среден вариант между един голям наемател и сложен бизнес парк с много малки наематели.
Този баланс е икономически обоснован. Зоните остават достатъчно големи за професионална логистика и промишлени процеси, но и достатъчно малки, за да бъдат привлекателни за различни потребителски групи. Тази гъвкавост има своя собствена стойност, защото намалява вероятността сградата да остане напълно неизползвана за продължителен период след смяна на наемателя. В несигурна икономическа среда този капацитет за алтернативни приложения е по-важен от максималната оптимизация за един-единствен, специфичен процес.
Технологията се превръща в предимство за наемателите
Един съвременен логистичен имот вече не се конкурира единствено по местоположение и наем. Техническите спецификации все повече определят кои процеси са изобщо възможни. Височината на халето, товароносимостта на пода, броят на товарните рампи, противопожарната защита, електрозахранването и зоните за маневриране влияят върху производителността и степента на автоматизация. Поради това Verdion се стреми да подготви CoreHub за разнообразни приложения.
Опциите за странично товарене и множеството точки за скачване подобряват потока на стоки. Порталните врати на нивото на земята позволяват достъп за определени превозни средства или машини и улесняват обработката на обемисти стоки. Здравата подова плоча осигурява необходимата опора за стелажни системи, тежки стоки и избрани дейности, свързани с производството. Офисните, техническите, екипните и мецанинните зони разширяват функционалността на съоръжението отвъд простото съхранение.
Електрическият капацитет за свързване е особено важен. Логистичните сгради все повече се нуждаят от електричество за конвейерни технологии, роботика, ИТ системи, термопомпи, зарядна инфраструктура и автоматизирани решения за съхранение. Сграда с неадекватна мрежова връзка може да изглежда технически напреднала, но все пак да е неподходяща за взискателните потребители. Изискванията за енергия обаче се развиват бързо. Това, което изглежда достатъчно днес, може да се окаже недостатъчно в бъдеще с обширна автоматизация или едновременно зареждане на множество търговски превозни средства.
Възможността за денонощна работа също увеличава икономическите ползи. Логистичните компании печелят пари чрез производителност и наличност. Ограниченията във времето могат да намалят използването на капацитета и да усложнят веригите за доставки. Следователно разрешението за денонощна работа е ценно, дори ако бъдещ потребител първоначално не го използва пълноценно. В същото време изискванията за управление на шума, осветление, персонал и екологични съображения се увеличават.
Техническото качество увеличава стойността само ако отговаря на търсенето. Прекомерно големият обем на съоръженията увеличава строителните разходи, без непременно да генерира по-високи наеми. Следователно Verdion трябва да установи стандарт, който е взискателен, но не е ненужно специализиран. Икономически най-изгодната сграда не е тази с най-модерните технически характеристики, а по-скоро тази, чиито характеристики действително се плащат и се използват от най-голям брой наематели.
Устойчивостта вече не е просто декорация
Концепцията CoreHub включва целевия DGNB Gold сертификат, висок стандарт за енергийна ефективност, фотоволтаици, технология за термопомпи и зелени покриви. Тези характеристики често се обобщават под термина устойчивост, но имат различно икономическо въздействие. Те могат да намалят потреблението на енергия, да ограничат регулаторните рискове, да улеснят финансирането и да увеличат привлекателността за по-големите компании.
За наемателите оперативните разходи са най-важният фактор. Големите халета имат сравнително ниска енергийна нужда на квадратен метър, но огромният им размер все пак води до значително потребление. Осветлението, отоплението, вентилацията, конвейерните системи и ИТ оборудването често работят в продължение на много часове. Ефективната сградна обвивка и термопомпата могат да намалят това търсене. Фотоволтаиците могат да генерират електроенергия директно на място и да намалят зависимостта от пазарните цени.
Действителната полза зависи от оперативния модел. Слънчевата енергия се генерира предимно през деня, докато някои логистични процеси имат висока консумация през нощта. Без съхранение или гъвкаво управление на натоварването, излишната електроенергия трябва да се подава в мрежата и да се извлича от нея по друго време. Решаващи фактори включват също кой управлява системата, как се таксува електроенергията и дали потребителите се възползват от ниските разходи за производство в дългосрочен план.
За Verdion устойчивостта е свързана и със запазването на стойността на имотите. Банките и институционалните инвеститори все по-често разглеждат показателите за енергийна ефективност, климатичните рискове и осигуреността на сградите за бъдещето. По-старите, неефективни сгради може да се сблъскат с по-високи разходи за финансиране, нужди от ремонт или недостатъци по отношение на потенциала за отдаване под наем. Нова сграда, която значително надвишава настоящите изисквания, намалява риска от преждевременно икономическо остаряване.
Желаният сертификат не трябва да се бърка с вече доказани резултати. Само строителството, документацията и последващата експлоатация ще покажат дали целите са постигнати. Фотоволтаичната система не прави автоматично сградата климатично неутрална, тъй като бетонът, стоманата, технологиите и строителните процеси също причиняват емисии. Надеждната оценка трябва да вземе предвид целия жизнен цикъл. По този начин устойчивостта се превръща в въпрос на доходност и риск, а не на зелен етикет.
Вашите експерти по интралогистика
Консултации, планиране и внедряване на цялостни решения за високостелажни складове и автоматизирани складови системи - Изображение: Xpert.Digital
Повече информация тук:
Свободно място или история на успеха: Трите сценария за рисков строителен залог в Горния Рейн
Изоставена земеделска земя вместо зелена поляна
Проектът се разработва на терен, който вече се използва за търговски цели. Този подход към изоставените индустриални зони придобива все по-голямо значение в Германия. Новите търговски зони върху неразработени терени често се сблъскват с политическа съпротива, продължителни процеси на планиране и екологични проблеми. В същото време в индустриални зони съществуват по-стари или недостатъчно използвани обекти, чиято инфраструктура и строителни права могат да бъдат икономически съживени.
Изоставените индустриални обекти предлагат както възможности, така и рискове за инвеститорите. Местата често са вече развити и добре свързани с транспортни мрежи. Съществуващите промишлени обекти в близост намаляват конфликтите с чувствителни жилищни райони. От друга страна, замърсяването на околната среда, неизвестните почвени условия, разходите за разрушаване и остарелите комунални услуги могат да доведат до значителни допълнителни разходи. Следователно е от съществено значение да се извърши задълбочена техническа и правна оценка.
От икономическа гледна точка, повторното използване на съществуваща търговска земя обикновено е по-разумно от сравнимото ново строителство. Съществуващите пътища, мрежи и общинска инфраструктура се използват по-ефективно. Натискът върху земеделската земя и природата може да намалее. Тези предимства обаче са валидни само ако обновяването и новото строителство се извършват по наистина ресурсоефективен начин, а не просто като замяна на стара сграда с по-голяма, запечатана конструкция.
Увеличението на стойността на един изоставен индустриален обект произтича от елиминирането на несигурността. С изяснени права върху собствеността, солидно законодателство за планиране, строително разрешение и модерна инфраструктура, потенциално труден за използване парцел земя се превръща в институционално инвестиционен актив. Този процес е точно това, което включва стратегията за добавена стойност. Verdion поема рискове за развитие и очаква по-висока възвръщаемост, отколкото от закупуване на вече завършен, напълно отдаден под наем имот.
За Ращат, повторното използване на съществуващия обект е по-изгодно и от гледна точка на градското планиране, отколкото изграждането на самостоятелен логистичен център на напълно ново място. CoreHub допълва съществуваща индустриална зона и може да рационализира регионалните вериги за доставки. Качеството на тази интеграция обаче зависи от това как се управляват трафикът, дренажът, шумът, осветлението и зелените площи по време на реалната експлоатация.
Verdion умишлено строи без предпазна мрежа
Основният риск на проекта се крие в неговото спекулативно развитие. Това означава, че строителството продължава без потвърден дългосрочен наемател. Следователно Verdion поема риска от отдаване под наем. Ако халетата останат празни след завършването им, финансирането, управлението, застраховането и поддръжката ще продължат, докато липсват приходи от наем.
Спекулативният проект не е автоматично безразсъден. Компаниите се нуждаят от надеждни дати за предаване, когато вземат решения за местоположението. Проект, който е само планиран, без разрешителни или начало на строителството, е твърде несигурен за много потребители. С издадено строително разрешение и назначен главен изпълнител, Verdion може да направи по-конкретна оферта на потенциалните купувачи. Напредъкът на строителството повишава доверието и съкращава времето между подписването на договора и нанасянето.
Този подход може да бъде особено ефективен, когато конкурентите строят по-малко поради високите лихвени проценти и разходи. Ограниченото предлагане на ново строителство подобрява позицията на малкото проекти, които ще бъдат готови за заселване през 2027 г. Компаниите, които спешно се нуждаят от модерно пространство, не могат да чакат няколко години за нови разрешителни. Verdion разчита, че ще може да предложи ограничено предлагане на пространство точно в рамките на този срок.
Контрарискът е подновен икономически спад. Ако промишлените и търговските компании отложат инвестициите, търсенето на площи намалява или съществуващите наематели освобождават халета за преотдаване под наем. Такива съществуващи имоти често са по-евтини от новите сгради, дори ако енергийната им ефективност и качеството на процесите са по-ниски. В такъв случай компаниите, чувствителни към цената, биха могли да се откажат от CoreHub.
Следователно спекулативното строителство е хазарт, свързан с времето, местоположението и качеството на продукта. Verdion не само трябва да намери търсене по принцип, но и да привлече навреме наематели, които са готови да плащат по-високите стандарти. Успехът зависи по-малко от общите заглавия за разрастващ се пазар на логистика, отколкото от конкретните преговори за наем в Ращат и околния регион.
Германският пазар изпраща смесени сигнали
Германският пазар на индустриални и логистични недвижими имоти представя смесена картина. От една страна, търсенето на модерни пространства остава фундаментално стабилно. Веригите за доставки трябва да станат по-устойчиви, компаниите държат по-големи резервни части, онлайн търговците на дребно все още се нуждаят от дистрибуторски капацитет, а по-старите сгради вече не отговарят на новите технически изисквания. От друга страна, слабият икономически растеж, високите разходи и предпазливите корпоративни инвестиции забавят разширяването.
През последните години активността в новото строителство намаля. Разработчиците реагираха на увеличените разходи за финансиране, по-скъпите материали и по-трудния маркетинг. Особено спекулативни проекти бяха отложени или започнати само с предварително отдаване под наем. В резултат на това в средносрочен план може да възникне недостиг на висококачествени площи, въпреки че на пазара като цяло все още има свободни площи.
Това очевидно противоречие е от решаващо значение. Пазарът не е съставен от напълно взаимозаменяеми квадратни метри. Енергийно ефективен склад с достатъчно захранване, добър достъп и денонощна наличност има ограничена конкуренция с по-стара сграда на по-нежелано място. В същото време разликата в цената остава значителна. Не всеки потребител изисква най-високи стандарти и някои компании приемат технически недостатъци, ако наемът е значително по-нисък.
Предимството на CoreHub е, че Ращат не е спекулативно място без солидна база за индустриално търсене. Недостатък е силната зависимост на региона от циклична индустрия. Следователно местният пазар може да се представи по-добре или по-зле от средното за страната. Националните данни за продажбите предоставят някои насоки, но те не заместват анализа на конкретни потребители, оферти за отдаване под наем и конкурентни имоти в региона Горен Рейн.
На този фон решението на Verdion е антициклично, но не и ирационално. Компанията се развива в период на ограничено предлагане и разчита на по-късно подобрение на пазара. Тази стратегия предлага по-големи възможности от навлизането на пазара в пика на строителния бум, но изисква достатъчен капитал и търпение, в случай че възстановяването се забави.
ВЕЛФ 2 не следва защитна стратегия
CoreHub е част от Verdion European Logistics Fund 2, или накратко VELF 2. Фондът следва стратегия за добавена стойност. Капиталът не се инвестира предимно в напълно развити и дългосрочно отдадени под наем първокласни имоти, а по-скоро в недвижими имоти и земя, чиято стойност може да бъде увеличена чрез развитие, обновяване, повторно отдаване под наем или подобрено управление.
Тази стратегия обещава по-висока доходност, защото фондът поема рискове, които по-консервативните инвеститори избягват. Те включват рискове, свързани с планиране, строителство, лизинг и финансиране. В Ращат създаването на стойност се състои от няколко етапа: осигуряване на местоположението, получаване на разрешение за строеж, изграждане на съоръжението, привличане на подходящи наематели и стабилизиране на приходите от наем. Едва след това се създава имот, който потенциално може да бъде продаден на дългосрочни инвеститори или да се държи постоянно в портфолиото.
Разрешителното за строеж е ключов етап в този процес. Строителните разпоредби създават стойност, като намаляват несигурността и позволяват реалистичен график на проекта. Последващата фаза на строителство измества фокуса от рисковете при планирането към разходите, сроковете и отдаването под наем. С Goldbeck като главен изпълнител, строителството ще бъде изпълнено с помощта на професионални и стандартизирани конструкции.
За фонда, Ращат е част от по-голяма европейска и германска стратегия. Множество проекти в различни региони могат да разпределят рисковете и да създадат икономии от мащаба при планирането, обществените поръчки, маркетинга и управлението на сгради. В същото време, задържаният капитал се увеличава, ако няколко спекулативни проекта не бъдат отдадени под наем навреме. Диверсификацията на портфолиото предлага само ограничена защита, ако обща икономическа или финансова криза засегне всички локации едновременно.
Следователно, CoreHub се вписва логично в стратегията на фонда, но не е дефанзивна инвестиция. Инвеститорите очакват премия за поетите рискове. Verdion трябва да спечели тази премия чрез активно създаване на стойност. Само един модерен склад не е достатъчен; важни са отдаването под наем, качеството на наемателите, условията на наема и бъдещата стойност на имота, която надвишава всички разходи за развитие и капиталови разходи.
Лихвените проценти определят стойността на заден план
Логистичните имоти често се разглеждат като оперативен въпрос, но тяхната оценка е силно зависима от капиталовия пазар. Ако изискваната от инвеститорите възвръщаемост се увеличи, изчислената стойност на имота намалява, ако наемите останат непроменени. И обратно, ако изискванията за възвръщаемост спаднат, стойността се повишава. Тази връзка може значително да промени финансовите резултати на проекта, дори ако строителството и отдаването под наем продължават по план.
Продължителният период на ниски лихвени проценти увеличи стойността на имотите и улесни финансирането. С последвалото покачване на лихвените проценти, заемният капитал стана по-скъп, а купувачите поискаха по-висока първоначална доходност. Разработчиците на проекти трябваше да инвестират повече собствен капитал, да правят по-предпазливи изчисления и в някои случаи да коригират цените на земята или строителните планове. Много проекти загубиха предишната си рентабилност.
За Verdion има значителен период между получаването на разрешението за строеж и планираната дата на завършване. Лихвените проценти и доходността от сделките биха могли да се променят в двете посоки до юли 2027 г. По-благоприятна среда за финансиране би подкрепила бъдещата стойност. Ако капиталовите разходи останат високи, имотът ще трябва да генерира по-високи приходи от наем, за да оправдае потенциала си за оценка от 45 милиона евро.
Най-добрата защита срещу колебанията на капиталовия пазар е стабилният паричен поток. Дългосрочните договори с кредитоспособни компании, пазарно базираните наеми и ниските невъзстановими разходи правят имота привлекателен дори при по-високи изисквания за възвръщаемост. Свободните площи, от друга страна, имат двойно отрицателно въздействие: водят до загуба на доходи, а купувачите отчитат допълнителни рискове и разходи за наем.
Следователно, най-важната задача на Verdion не е точното прогнозиране на тенденциите в лихвените проценти. Компанията трябва да създаде сграда, която остава годна за отдаване под наем при различни условия на капиталовия пазар. Гъвкавите пространства, ниските оперативни разходи и широката привлекателност за потребителите са по-икономически ценни от оптимистичния залог за лихвените проценти.
Работните места не са автоматично гарантирани
Новите логистични имоти често се оправдават с ефекта им върху заетостта. По време на строителната фаза се сключват договори за планиращи, строителни фирми, занаятчии, техническо оборудване и услуги. Колко добавена стойност всъщност остава в региона обаче зависи от наетите компании, веригите за доставки и подизпълнителите.
По време на оперативната фаза въздействието върху заетостта е още по-несигурно. Традиционната, трудоемка складова логистична операция може да създаде множество оперативни работни места. Високо автоматизиран център, от друга страна, може да обработва по-голям обем стоки със значително по-малко служители. Това обаче би създало по-квалифицирани работни места в поддръжката, анализа на данни, информационните технологии, контрола на инсталациите и управлението на процесите. Следователно, без потвърдена потребителска база, е невъзможно надеждно да се оцени бъдещият брой работни места.
Качеството на заетостта зависи и от оперативната концепция. Работата на смени, нивата на заплащане, временната заетост, изискванията за обучение и степента на автоматизация варират значително. За региона местоположение с производствени услуги и технически дейности често е по-ценно от обикновен транзитен склад с малка локална интеграция. Дизайнът на сградата позволява и двата варианта.
Достъпността за служителите се превръща в ключов фактор за местоположението. Логистичните компании в много райони се конкурират за шофьори, складов персонал и технически специалисти. Общественият транспорт, безопасните велосипедни алеи и подходящите връзки за смени могат да улеснят набирането на персонал. Добрият достъп до магистрала сам по себе си не е достатъчен, ако служителите имат затруднения да стигнат до местоположението без собствен автомобил.
Дори общинските приходи не са гарантирани. Данъците върху собствеността и потенциалните бизнес данъци трябва да бъдат претеглени спрямо публичните разходи за пътища, противопожарни служби, дренаж и управление на трафика. Освен това размерът на бизнес данъка зависи от рентабилността, местоположението на компанията и данъчната структура на бъдещите потребители. Следователно регионалната полза не трябва да се оценява въз основа на размера на сградата, а по-скоро на действителната добавена стойност, която тя генерира.
Ползата от трафика генерира външни разходи
Логистичните имоти зависят от трафика. Това представлява фундаментален конфликт на цели. Близостта до магистрала A5 намалява оперативните разходи и позволява бързи връзки. В същото време допълнителните пътувания на камиони генерират шум, емисии, износване на пътищата и рискове от инциденти. Денонощната работа разпределя трафика през целия ден, но може да увеличи задръстванията през нощта.
Отделните входове за автомобили и камиони, достатъчното пространство за маневриране и ясно организираната заетост на портите подобряват безопасността и ефективността. Паркоместата за камиони и зоните за почивка предотвратяват безразборното чакане на шофьорите на обществени места. Дигиталното управление на времевите слотове намалява пиковите часове и времето на престой. Подобни мерки са не само полезни от оперативна гледна точка, но и влияят върху общественото приемане.
В дългосрочен план декарбонизацията на товарния автомобилен транспорт ще става все по-важна. Електрическите камиони изискват висок капацитет за зареждане, пространство и интелигентно управление на енергията. Фотоволтаиците и високоефективната мрежова връзка осигуряват основа, но изискванията на тежкотоварните превозни средства могат да бъдат значителни. Ориентирано към бъдещето преоборудване на зарядна инфраструктура би увеличило дългосрочната стойност на местоположението.
Самият CoreHub е ориентиран предимно към автомобилния транспорт. Директната железопътна връзка вероятно не би била нито икономически изгодна, нито практична за всички потребители на съоръжение с такъв размер. Въпреки това компаниите могат индиректно да интегрират регионални терминали, пристанища или комбинирани транспортни услуги. Местоположението на Ращат в коридора Горен Рейн отваря врати за няколко вида транспорт, дори ако непосредствените операции в склада остават насочени към камиони.
Следователно икономическата оценка е двойна. За наемателите и собствениците близостта до магистралата предлага ясно предимство. За широката общественост обаче това води до разходи, които не са напълно включени в цената на наема или транспорта. Отговорният оператор трябва да ограничи тези тежести чрез ефективно управление на трафика, превозни средства с по-ниски емисии и добра координация с местните власти.
Три сценария до юли 2027 г
При благоприятен сценарий, германската икономика се стабилизира, индустриалното търсене се възстановява и компаниите инвестират по-сериозно в модерни вериги за доставки. В същото време предлагането на ново строителство остава ограничено, тъй като много предприемачи са отложили проектите си. Verdion отдава под наем и двата обекта на кредитоспособни наематели преди или скоро след завършването им. Дългосрочните договори за наем и по-благоприятната лихвена среда подкрепят стойността. Тогава CoreHub би се считал за успешно антициклично развитие.
В реалистичния базов сценарий икономиката остава слаба, докато висококачествените площи все още са търсени. Едно жилище се отдава под наем бързо, докато търсенето на второ отнема повече време. Verdion може да се наложи да предложи периоди без наем, субсидии за развитие или по-гъвкави договорни условия. Паричният поток започва по-късно и първоначално е по-нисък, но имотът постига стабилна заетост в рамките на управляеми срокове.
В най-лошия случай спадът в автомобилната индустрия се засилва. Доставчиците намаляват капацитета си, логистичните компании избягват разширяване, а на пазара се появяват допълнителни съществуващи площи. В същото време разходите за финансиране остават високи. Verdion ще трябва да намали наемите или да предложи значителни стимули. Продължителната незаетост би се отразила негативно на печалбите и по този начин на стойността на проекта.
Четвърти, често подценяван риск, се крие в различните изисквания на потребителите. Търсене може да съществува, но то може да изисква повече електричество, допълнителна противопожарна технология, различни конфигурации на порти, специални разрешителни или по-голям капацитет за паркиране. Колкото по-късно възникнат тези изисквания, толкова по-скъпа става адаптацията. Гъвкавата основна структура намалява този риск, но не може да го елиминира напълно.
Срокът до юли 2027 г. също е предимство за маркетинга. По-големите компании често се нуждаят от много месеци за оценка на обекта, вътрешни одобрения, преговори по договори, техническо планиране и преместване. С разрешение за строеж и фиксиран график, Verdion може да започне обвързващи преговори в ранен етап. Решаващият момент е не само пространството да се отдаде под наем възможно най-бързо, но и при икономически изгодни условия.
Успехът може да се измери с четири показателя
Икономическият успех на CoreHub не трябва да се измерва единствено с пълната заетост. Първият решаващ фактор е скоростта на отдаване под наем. Всеки месец незаетост забавя приходите и увеличава ангажирания капитал. Бързото отдаване под наем обаче е полезно само ако не се постига чрез прекомерни отстъпки.
Вторият фактор е качеството на договорите за наем. Кредитоспособността, срокът на наема, индексацията, правата за прекратяване и разпределението на оперативните и разходите за поддръжка определят стабилността на паричния поток. Дългосрочният договор за наем с финансово стабилна компания може значително да увеличи стойността на имота. Обратно, краткосрочният договор за наем с висок номинален наем може да е свързан с по-големи рискове.
Третият фактор е действителната оперативна и енергийна ефективност. Реалните данни за потреблението са от решаващо значение, а не само планираните стойности или сертификатите. Ако термопомпите, ограждащите конструкции на сградите, осветлението и фотоволтаиците намалят измеримо разходите за комунални услуги, се създава устойчиво конкурентно предимство. Ако спестяванията не отговарят на очакванията, става по-трудно да се оправдае допълнителната такса върху наема за нова сграда.
Четвъртият фактор е диверсификацията на търсенето. Ако Verdion привлече потребители от множество индустрии, зависимостта му от представянето на автомобилната индустрия ще намалее. Компаниите, които комбинират логистика с леко производство, техническа обработка или регионална дистрибуция, биха били особено ценни. Това би генерирало повече местна стойност, отколкото обикновен транзитен склад.
Тези четири фактора са по-тясно свързани, отколкото изглеждат на пръв поглед. Добрата технология улеснява отдаването под наем, широката потребителска база подобрява договорната позиция, стабилните договори увеличават стойността на имота, а ниските оперативни разходи засилват лоялността на наемателите. Следователно успехът на проекта не произтича от една-единствена характеристика, а по-скоро от взаимодействието между местоположение, сграда и структура на договора.
Оправдано положителна, но трезва оценка
Verdion CoreHub Rastatt е икономически изгоден и стратегически логичен. Местоположението му съчетава утвърден индустриален район с магистрала A5 и близост до Франция. Двете халета ограничават риска от лизинг, техническото оборудване разширява потребителската база, а високите стандарти за устойчивост отговарят на нарастващите изисквания на компании, банки и инвеститори.
Комбинацията от разработване на изоставени промишлени площи и гъвкава структура на сградата е особено привлекателна. Verdion използва съществуващ индустриален обект, вместо да изгражда изолиран голям склад на място, създадено на зелено поле. В същото време се избягва създаването на прекалено специализиран имот, който работи само за един потребител. Това подобрява дългосрочната адаптивност.
Въпреки това рисковете остават значителни. Спекулативното строителство прехвърля целия риск от лизинг върху предприемача. Регионалната сила на автомобилната индустрия е едновременно циклична зависимост. Лихвените проценти, разходите за строителство и потенциалните стимули за наем могат да повлияят негативно на потенциала на стойността. Характеристиките на устойчивостта също реализират своите икономически ползи само когато реално намаляват оперативните разходи и са оценени от наемателите.
Следователно ясните перспективи са предпазливо положителни. Verdion не инвестира сляпо в общ логистичен бум, а по-скоро конкретно в разликата в качеството между съвременните изисквания и застаряващия складов фонд. Местоположението и концепцията предлагат добри предпоставки за възползване от ограниченото предлагане на ново строителство. Това обаче не гарантира успех.
В крайна сметка, значението на проекта не се определя от инвестицията от 45 милиона евро. Решаващият фактор е дали Verdion може да намери двама подходящи наематели до 2027 г., да осигури жизнеспособни договори и да превърне обещаното техническо и енергийно качество в осезаеми оперативни ползи. Ако това успее, CoreHub ще се превърне в стабилен компонент на коридора Горен Рейн и убедителен пример за съвременно развитие на изоставени индустриални зони. Ако обаче търсенето остане твърде силно зависимо от затруднената автомобилна индустрия или ако осигуряването на договори за наем изисква значителни отстъпки, потенциалната стойност бързо ще намалее. Сградите могат да бъдат завършени по план; дали в крайна сметка ще се превърнат в силен имот, ще реши пазарът.
Вашият глобален партньор по маркетинг и бизнес развитие
☑️ Нашият бизнес език е английски или немски
☑️ НОВО: Кореспонденция на родния ви език!
Konrad Wolfenstein
Аз и моят екип с удоволствие ще бъдем на ваше разположение като ваш личен съветник.
Можете да се свържете с мен, като попълните формата за контакт тук wolfenstein@xpert.digital:или просто ми се обадите на +49 7348 4088 965. Моят имейл адрес е
Очаквам с нетърпение нашия съвместен проект.
