لماذا تفشل العديد من المشاريع متعددة الاستخدامات؟ – البُعد المنسي: الخدمات اللوجستية كجزء لا يتجزأ من الأحياء متعددة الاستخدامات

مكافحة الشواغر: لهذا السبب أصبح مستثمرو العقارات ملتزمين تمامًا بمفهوم المدن متعددة الاستخدامات

لعقود طويلة، اعتُبر الفصل المكاني الصارم بين السكن والعمل والتسوق هو المبدأ الأمثل الذي لا يتزعزع للتخطيط الحضري الحديث. ولا تزال التداعيات الملموسة لهذه الفلسفة تُؤثر على حياتنا اليومية: مناطق مكاتب مهجورة بعد انتهاء الدوام، واختناقات مرورية لا تنتهي خلال ساعات الذروة، وبنية تحتية حضرية تنهار تحت وطأة أحمالها القصوى. لكن ثمة تحول جذري في هذا النموذج يلوح في الأفق. ففي ظل مبدأ "الاستخدام المختلط"، تتشكل حركة تُعيد التفكير جذريًا في الفضاء الحضري، ولأسباب وجيهة. سواء أكان ذلك استجابةً وظيفيةً لأزمة المكاتب الراهنة، أو وسيلةً لمواجهة النقص الحاد في المساكن، أو دافعًا نحو تنقل صديق للبيئة، فإن المناطق الحضرية متعددة الاستخدامات تُثبت أنها أكثر بكثير من مجرد رؤية معمارية أو ضرورة بيئية. لقد أصبح العودة إلى المدينة المنتجة متعددة الاستخدامات مسألة اقتصادية نظامية جوهرية لها تأثير بالغ على قيم العقارات، والدورات الاقتصادية المحلية، والمرونة الاجتماعية. تستكشف المقالة التالية لماذا يعتبر إنهاء فصل الاستخدامات أهم تجربة تخطيط حضري في عصرنا - ومن سيكون الخاسرون إذا فشلت.

المشاريع متعددة الاستخدامات: المدينة كنظام بيئي

لماذا يُعد إنهاء الفصل بين استخدامات الأراضي أكبر تجربة تخطيط حضري في عصرنا - ومن يخسر إذا فشلت؟

لعقود طويلة، اعتُبر الفصل الوظيفي بين مناطق السكن والعمل والخدمات إنجازًا للتخطيط الحضري الحديث. وقد روّج ميثاق أثينا، الذي تشكّل بروح الحداثة الكلاسيكية وتأثير لو كوربوزييه، لمبدأ فصل استخدامات الأراضي في ثلاثينيات القرن العشرين باعتباره صحيًا وفعالًا وتقدميًا. مناطق سكنية هنا، ومناطق صناعية هناك، ومناطق مكاتب في مكان آخر - منفصلة بدقة، ومنظمة، ويبدو أنها قابلة للإدارة. لكن ما كان يُفترض أن يكون تحررًا من قيود العصور الوسطى، أثبت على مر العقود أنه مشكلة هيكلية ذات تكاليف اقتصادية واجتماعية وبيئية باهظة.

اليوم، بات من الصعب تجاهل دلائل هذا الفشل. فالمدن التي اعتمدت باستمرار على هياكل أحادية الوظيفة تعاني من مناطق مكاتب مهجورة بعد انتهاء الدوام، ومراكز تسوق متداعية في ضواحيها، واختناقات مرورية لا تنتهي، وبنية تحتية مصممة لاستيعاب ذروة الاستخدام لكنها خالية معظم ساعات اليوم. ويتآكل الأساس الاقتصادي لهذا الفصل لأن الافتراضات الاقتصادية الكامنة وراءه لم تعد صحيحة: فقد تغيرت طبيعة العمل، وتحولت أنماط الاستهلاك، وأصبحت التكاليف المناخية المترتبة على هذا التنقل غير مبررة على نحو متزايد.

كان ردّ مخططي المدن وقطاع العقارات على هذا التشخيص هو مفهوم الاستخدام المختلط. لكن هذا المصطلح يتجاوز بكثير مجرد كونه اتجاهًا معماريًا أو استراتيجية تسويقية لمطوري المشاريع. تشير الأدلة العلمية المتراكمة في السنوات الأخيرة إلى تحول هيكلي عميق: فأسلوب تنظيم الفضاء الحضري له تأثيرات مباشرة وقابلة للقياس على قيم العقارات، وأنماط التنقل، والدورات الاقتصادية المحلية، وانبعاثات ثاني أكسيد الكربون، والمرونة الاجتماعية. إن تطوير الاستخدام المختلط ليس مجرد أسلوب، بل هو قضية اقتصادية جوهرية.

التطوير متعدد الاستخدامات وقيم العقارات: ما تقوله البيانات حقاً

أحد أهم الأسئلة التي تشغل بال المستثمرين ومخططي المدن على حد سواء هو: هل التطوير متعدد الاستخدامات مجدٍ اقتصادياً؟ الإجابة التي تقدمها البحوث العقارية التجريبية دقيقة، لكن اتجاهها العام واضح.

أجرت كلية إدارة الأعمال العقارية الدولية IREBS بجامعة ريغنسبورغ، بالتعاون مع شركة إدارة العقارات ميدستاد، دراسةً نُشرت عام 2025، تناولت 1100 صفقة عقارية تجارية في برلين وفرانكفورت على مدى ست إلى تسع سنوات. تميزت هذه الدراسة، من الناحية المنهجية، باستخدام مؤشر تنويع كمي، يقيس درجة تطوير الاستخدامات المتعددة داخل المبنى، بدلاً من مجرد التمييز بين "متعدد الاستخدامات" و"غير متعدد الاستخدامات". وقد كشفت النتائج عن نتائج مهمة: ففي فرانكفورت، التي تتميز ببنية حضرية متراصة أحادية المركز يهيمن عليها قطاع المكاتب، يمكن إثبات وجود علاوة سعرية واضحة وقوية إحصائياً للمباني ذات التنوع العالي في الاستخدامات. ويُنظر إلى التنويع المُوجّه داخل العقار هناك على أنه يزيد من قيمته، ويعزى ذلك على الأرجح إلى محدودية المساحة المتاحة وتوجه السوق نحو الكفاءة. في برلين، التي تعتبر مدينة متعددة المراكز ذات بنية استخدام مختلطة متطورة تاريخياً، يكون تأثير السعر أقل وضوحاً، ولكن حتى هنا من الواضح أن التنويع المعتدل يُنظر إليه بالفعل على أنه إيجابي ويعزز القيمة.

أكدت دراسة بحثية مشتركة بين ميدستاد ومعهد أبحاث العقارات والبناء (IREBS)، حللت 1930 صفقة ضمن شبكة قطارات الأنفاق (S-Bahn) في برلين بين عامي 2015 ومنتصف 2024، هذا الاتجاه: فقد ارتفعت حصة المباني متعددة الاستخدامات في سوق المعاملات خلال هذه الفترة، لا سيما في قطاعي المباني السكنية والتجارية والمكتبية/الإدارية. ومن النتائج المهمة الأخرى أن المباني متعددة الاستخدامات تُظهر تقلبات أقل في القيمة مقارنةً بالعقارات أحادية الاستخدام. عمليًا، يعني هذا أن تطوير المباني متعددة الاستخدامات يُعد بمثابة تأمين ضمني ضد تقلبات السوق الدورية.

يُثير هذا الإدراك صدىً واسعاً في قطاع العقارات المؤسسية. فقد أظهرت السنوات القليلة الماضية مدى خطورة تأثير المخاطر الهيكلية على فئات العقارات المختلفة: من تجارة التجزئة الإلكترونية للمتاجر التقليدية، إلى العمل من المنزل للمباني المكتبية، وصولاً إلى جائحة كورونا بالنسبة للفنادق. ووجد أولئك الذين نوّعوا محافظهم الاستثمارية عبر مواقع وفئات عقارية مختلفة أنفسهم فجأةً أمام مخاطر تركيز لم يتوقعوها. ويُقدّم التطوير متعدد الاستخدامات على مستوى المبنى والحي نهجاً مختلفاً هيكلياً: إذ يتم التخفيف من المخاطر ليس من خلال التشتت الجغرافي، بل من خلال التكامل الوظيفي داخل العقار نفسه.

مع ذلك، سيكون من المضلل تعميم هذه النتائج واعتبار الاستخدام المختلط استراتيجية مربحة عالميًا. تُظهر دراسة IREBS بوضوح أن النجاح يعتمد بشكل كبير على النمط الحضري وظروف السوق المحلية. في الأسواق التي يُعد فيها الاستخدام المختلط هو السائد، يكون تأثيره الإيجابي أقل وضوحًا. والدرس المستفاد ليس فرض الاستخدام المختلط في كل مكان، بل تحديد عتبة التدخل التي يُحقق عندها الاستخدام المختلط قيمة مضافة، وذلك بحسب السياق.

المنطق الاقتصادي للمسافات القصيرة: التنقل كمشكلة إنتاجية حضرية

التنقل في المدن ليس مجانياً. فهو ينطوي على تكاليف مباشرة للبنية التحتية والوقت والطاقة والانبعاثات، وتكاليف غير مباشرة تتمثل في الازدحام والضوضاء والتفكك الاجتماعي. المدن التي تنجح في تقليل نسبة الرحلات بالسيارات لا تستفيد بيئياً فحسب، بل اقتصادياً أيضاً، لأن الإنتاجية الحضرية مرتبطة ارتباطاً وثيقاً بسهولة الوصول.

أصبحت الأسس العلمية لهذه العلاقة راسخة للغاية. فقد حللت دراسة نُشرت في مجلة "نيتشر هيومن بيهيفيير" بيانات الحركة من حوالي 40 مليون هاتف محمول في مدن حول العالم. وكانت النتيجة: أن ما يصل إلى 84% من الاختلافات في سلوك التنقل بين المدن يُعزى إلى سهولة الوصول المكاني إلى الخدمات اليومية. بعبارة أخرى، يُعد التنقل المستدام في المقام الأول مشكلة تتعلق بالبنية الحضرية، وليس بالتكنولوجيا. فإدخال الحافلات الكهربائية لا يُجدي نفعًا يُذكر إذا كانت البنية الحضرية تُجبر الناس على قطع مسافات طويلة لقضاء حوائجهم اليومية.

تُكمّل هذه الصورة أبحاثٌ حول سهولة الوصول في المدن، والتي تُظهر أنه كلما تقاربت الوجهات اليومية، قلّ استخدام السيارات. في المقابل، تزداد نسبة حركة المشاة والدراجات بشكل ملحوظ. هذا التأثير ليس أمرًا مفروغًا منه، بل هو نتيجة تخطيط حضري مُوجّه يربط الاستخدامات المكانية بذكاء. يُجسّد مفهوم "مدينة الـ 15 دقيقة"، الذي شاع بفضل الباحث الحضري كارلوس مورينو، والذي تبنّته باريس باستمرار في عهد رئيسة بلديتها آن هيدالغو، هذا المنطق: يجب أن تكون جميع الخدمات اليومية الأساسية متاحة في غضون 15 دقيقة سيرًا على الأقدام.

ما يبدو للوهلة الأولى وكأنه نموذج مثالي للتخطيط الحضري، يُعرف في علم الاقتصاد منذ زمن طويل بتأثير التكتل. فالتقارب المكاني بين الأنشطة المتكاملة يُطلق طاقة اقتصادية لأنه يُقلل تكاليف المعاملات، ويُعزز تبادل المعلومات، ويُمكّن من تحقيق التآزر بين الاستخدامات. إن الحي الذي يجمع بين السكن والعمل والخدمات والمطاعم والترفيه ليس مجرد هدف لتحسين جودة الحياة، بل هو ميزة تنافسية حقيقية للشركات والمؤسسات التي تتخذ منه مقرًا لها.

تؤكد الأبحاث الاقتصادية أيضاً وجود آثار إيجابية على المستوى الجزئي: فالعقارات المكتبية والتجارية الواقعة ضمن دائرة نصف قطرها 800 متر من المشاريع متعددة الاستخدامات تتمتع بقيم سوقية أعلى من العقارات المماثلة خارج هذه المناطق. وبالتالي، لا تقتصر المشاريع متعددة الاستخدامات على توليد قيمة داخل المبنى أو الحي فحسب، بل تمتد آثارها الإيجابية لتشمل المنطقة المحيطة.

سوق المكاتب المتغير: العمل الهجين كعامل محفز لمنطق الأحياء

أدت جائحة كوفيد-19 إلى تصعيد غير متوقع للنقاش الدائر حول المناطق الحضرية متعددة الاستخدامات. ويشهد سوق المكاتب، على وجه الخصوص، عملية تعديل هيكلي، انطلقت من التجربة الواسعة النطاق للعمل من المنزل في عامي 2020 و2021، وستستمر تداعياتها في التأثير على قطاع العقارات والتخطيط الحضري لسنوات قادمة.

في دراسة نُشرت عام 2024، حلّل معهد ifo تأثير العمل من المنزل على سوق العقارات المكتبية في ألمانيا، وتوقّع انخفاضًا طويل الأجل في الطلب على المساحات المكتبية بنسبة تصل إلى 12%. بالنسبة للمناطق الحضرية الألمانية السبع: برلين، هامبورغ، ميونيخ، كولونيا، فرانكفورت، شتوتغارت، ودوسلدورف، سيُترجم هذا إلى فائض في المعروض من المساحات المكتبية يُقدّر بنحو 11.5 مليون متر مربع. في الواقع، ووفقًا لبيانات شركة Wüest Partner، بلغت معدلات الشغور في فرانكفورت ودوسلدورف ما يقارب 10% بحلول عام 2025، مما يُبرز الحاجة المُلحة للتكيّف.

في الوقت نفسه، يكشف تحليل سوق المكاتب الحالي الذي أجرته شركة Wüest Partners عن مفارقة عجيبة: فبالرغم من التغيرات الهيكلية، ارتفع عدد العاملين في المكاتب في ألمانيا بنسبة 3.7% بين عامي 2021 و2024، وهي زيادة تفوق معدل التوظيف الإجمالي. ومن المتوقع أن يصل عدد العاملين الجدد في المكاتب إلى حوالي 159 ألف عامل سنويًا حتى عام 2030. ومع ذلك، يتغير الطلب نوعيًا: فالمساحات الحديثة ذات مفاهيم الاستخدام المرنة، والمرافق عالية الجودة، والميزات المتوافقة مع معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية، في مواقع مركزية متصلة جيدًا، تشهد طلبًا متزايدًا. أما ما لم يعد مرغوبًا فيه فهو مجمع المكاتب التقليدي أحادي الوظيفة الواقع على أطراف المدينة، والذي يفتقر إلى سهولة الوصول إلى المرافق والمطاعم ووسائل النقل العام.

هذا هو العامل الحاسم لتطوير المشاريع متعددة الاستخدامات. لا يعني العمل الهجين اختفاء مساحات المكاتب تمامًا، بل يعني تغيير وظيفة المكتب: من مكان للحضور الإلزامي إلى مكان للتعاون والتواصل وبناء هوية الشركات. تحتاج هذه المكاتب إلى بيئة حضرية نابضة بالحياة على مدار اليوم - مقاهٍ ومطاعم ومتاجر ومرافق ثقافية ورياضية. لا تستطيع المناطق التجارية التقليدية، التي تتلاشى بعد الساعة السادسة مساءً، تلبية هذه المتطلبات هيكليًا، بينما تستطيع المناطق متعددة الاستخدامات ذلك.

يُساهم تطوير المناطق متعددة الاستخدامات في معالجة مشكلة الشواغر بطريقة فعّالة من الناحية الهيكلية. إذ يُمكن تحويل المساحات المكتبية التي لم تعد مُربحة في وظيفتها الأصلية إلى شقق سكنية، أو مساحات عمل مشتركة، أو مطاعم، أو غيرها من المرافق، وذلك ضمن مفهوم أوسع للاستخدامات المتعددة. وتعمل العديد من أحياء برلين حاليًا على تطبيق هذه المفاهيم، ويُشير تقرير سوق العقارات الصادر عن DZ HYP لعام 2025 بوضوح إلى أن تحويل المساحات إلى مناطق متعددة الاستخدامات يُخفف من مخاطر الشواغر في قطاعي التجزئة والمكاتب.

البُعد المنسي: الخدمات اللوجستية كجزء لا يتجزأ من الأحياء متعددة الاستخدامات

في معظم النقاشات حول مشاريع التطوير متعددة الاستخدامات، يُغفل جانبٌ بالغ الأهمية: الخدمات اللوجستية الحضرية. فالسكن والعمل والترفيه والمطاعم، كلها وظائف تُؤخذ في الحسبان عند تخطيط وتسويق الأحياء متعددة الاستخدامات. ومع ذلك، لا يُثار سؤال كيفية إدارة التدفق اليومي للسلع والخدمات في مثل هذه الأحياء بكفاءة، وبأقل قدر من الانبعاثات، وبطريقة تتوافق مع المنطقة المحيطة، إلا بعد وقوع المشاكل: شاحنات التوصيل المتوقفة بشكل غير قانوني، ومسارات الدراجات المسدودة، ومداخل الطوابق الأرضية المزدحمة.

لا تقتصر هذه المشكلة على المدن الصغيرة فحسب، إذ يُمثّل نقل البضائع داخل المدن الألمانية ما بين 25 و30 بالمئة من إجمالي المسافة المقطوعة، ولكنه يُساهم بشكل غير متناسب في التلوث الضوضائي، وتلوث الجسيمات الدقيقة، والازدحام المروري. ويشير تقرير بحثي صادر عن الوكالة الاتحادية الألمانية للبيئة حول الخدمات اللوجستية الحضرية إلى أن التحديات التي تواجه البلديات تتزايد بشكل كبير نتيجة نمو التجارة الإلكترونية: فقد ارتفعت أحجام الطرود في المدن الألمانية بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة، ولا يبدو أن هذا الاتجاه سيتوقف قريبًا.

الحل أقرب إلى مفهوم الاستخدام المختلط مما توحي به مناقشات التخطيط المنفصلة. يجب على كل من ينظر إلى الأحياء الحضرية في وظيفتها الشاملة أن يفهم المناطق اللوجستية كجزء لا يتجزأ من تخطيط الأحياء. يشير مفهوم الخدمات اللوجستية الحضرية - المُدمج في التنمية الحضرية، وليس المُضاف لاحقًا - إلى بُعد ذكي للاستخدام لم يُسلَّط عليه الضوء الكافي في النقاشات الحالية حول الاستخدام المختلط. تُظهر الأبحاث الصادرة عن معهد منطقة باريس كيف يُمكن دمج المناطق اللوجستية في مشاريع التنمية الحضرية متعددة الاستخدامات إذا استُخدمت أساليب كمية لتحديد متطلبات المساحة في وقت مبكر من مرحلة التخطيط.

المستودعات الصغيرة في الطوابق الأرضية، ومناطق التوصيل المشتركة لعدة مستخدمين في الحي، وخزائن الطرود في الأماكن العامة، ومحطات الدراجات الهوائية لنقل البضائع كحلقة وصل أخيرة في سلسلة التوريد: هذه ليست سيناريوهات مستقبلية، بل مفاهيم مجرّبة ومختبرة قام معهد فراونهوفر IML بتجميعها بشكل منهجي في دليله الخاص بالمستودعات الصغيرة. ما ينقص هو دمجها بشكل متكامل في تخطيط الأحياء منذ البداية - ليس كفكرة لاحقة، بل كعنصر أساسي في مفهوم الاستخدام المختلط.

تتضح القيمة الاستراتيجية لهذا التكامل عند النظر إلى مفهوم ذي صلة من مجال مختلف تمامًا: مبدأ الاستخدام المزدوج في تخطيط الخدمات اللوجستية العسكرية. فما يُمارس في السياق العسكري منذ عقود - التخطيط والتصميم والاستخدام المشترك للبنية التحتية لأغراض مدنية وعسكرية - يتبع منطقًا وثيق الصلة بالتخطيط الحضري أيضًا: الاستخدام المتعدد يوفر المساحة، ويقلل التكاليف، ويزيد من الاستخدام، ويعزز المرونة.

وبالتحديد، بالنسبة للخدمات اللوجستية الحضرية في أحياء المدن، يعني هذا ما يلي: يمكن أن يعمل مرآب السيارات تحت الأرض كمستودع صغير ليلاً وموقف سيارات نهاراً. يمكن أن يضم مبنى سكني مساحة لوجستية لتوصيل الطلبات المحلية في الطابق الأرضي، ومساحات سكنية أو مكتبية في الطوابق العليا. يمكن دمج نقطة تجميع الطرود في مركز نقل عام. وينطبق المبدأ نفسه على البنية التحتية ذات الاستخدام المزدوج في القطاع العسكري: فمن يخططون لبنية تحتية متعددة الاستخدامات منذ البداية يحتاجون إلى بنائها بوتيرة أقل، واستهلاك مساحة أقل، وتحقيق كفاءة أعلى للنظام.

طورت مدينتا زيورخ وباريس مفاهيم استراتيجية للخدمات اللوجستية الحضرية في وقت مبكر. فعلى سبيل المثال، نشرت زيورخ استراتيجية واضحة للخدمات اللوجستية الحضرية وحركة النقل التجاري، تنظر إلى المناطق اللوجستية كجزء لا يتجزأ من البنية الحضرية، وتشجع على دمجها في الأحياء التجارية ومتعددة الاستخدامات. وتُعد هذه المناهج نماذج يحتذى بها في ممارسات التخطيط التي تُدرك تمامًا مفهوم التنمية متعددة الاستخدامات، بما في ذلك تدفق البضائع الذي يُسهم في استمرار عمل المدن.

لا تقدم LTW لعملائها مكونات منفردة، بل حلولاً متكاملة وشاملة. الاستشارات، والتخطيط، والمكونات الميكانيكية والكهربائية، وتقنيات التحكم والأتمتة، بالإضافة إلى البرمجيات والخدمات - كل ذلك متصل بشبكة واحدة ومنسق بدقة.

يُعدّ الإنتاج الداخلي للمكونات الرئيسية ميزةً بالغة الأهمية، إذ يسمح بالتحكم الأمثل في الجودة وسلاسل التوريد والواجهات.

يرمز اختصار LTW إلى الموثوقية والشفافية والشراكة التعاونية. وتُعد قيم الولاء والصدق راسخة في فلسفة الشركة - فالمصافحة لا تزال تحمل معنىً عميقاً هنا.

ذو صلة بهذا الموضوع:

• حلول LTW

التنقل متعدد الوسائط: البنية التحتية التي لم تحظَ بالتقدير الكافي في الحي

إن الإمكانات البيئية والاقتصادية لوصلات النقل متعدد الوسائط موثقة جيدًا في مناقشات الخبراء، إلا أنها لا تزال تُستهان بها بشكل مزمن في ممارسات التنمية الحضرية. وتُعد هذه مشكلة تخطيطية في المقام الأول: ففي ألمانيا، يُنظر تقليديًا إلى التنمية الحضرية وتخطيط النقل على أنهما مجالان منفصلان من المسؤولية، على الرغم من وضوح ترابطهما. وتفقد المناطق متعددة الاستخدامات التي لا ترتبط بمراكز نقل متعددة الوسائط فعّالة جزءًا كبيرًا من إمكاناتها البيئية والاقتصادية.

تُوثّق دراساتٌ مُستفيضة فوائد الربط بين وسائل النقل المختلفة في نقل البضائع. ووفقًا لحسابات الرابطة الدولية لشركات النقل البري والسككي المُدمج (ICFRT)، يُمكن خفض استهلاك الطاقة في سلسلة النقل التي تستخدم النقل المُدمج غير المُصاحب بنسبة 29% في المتوسط ​​مُقارنةً بالنقل البري المُباشر. كما يُمكن خفض انبعاثات ثاني أكسيد الكربون بنسبة 55% في المتوسط. وعلى مسارات مُحددة، مثل خط هامبورغ-بيلفيردر إلى ميونيخ-ريم، يُحقق النقل المُدمج وفورات في انبعاثات ثاني أكسيد الكربون تصل إلى 73% مُقارنةً بالنقل البري المُباشر للبضائع.

ينطبق منطق مماثل على النقل الحضري للركاب: فالتنقل متعدد الوسائط - وهو الجمع الذكي بين المشي وركوب الدراجات والنقل العام، وعند الحاجة، استخدام السيارات الخاصة أو المشتركة - يُعدّ الطريقة الأمثل لتحقيق حرية تنقل عالية مع انخفاض الانبعاثات. وتشير الأبحاث التي أجراها المركز الألماني لأبحاث الفضاء (DLR) إلى أنه على الرغم من أن الرحلات متعددة الوسائط غالبًا ما تكون أطول من الرحلات أحادية الوسيلة، إلا أنها تمثل الخيار الأفضل عمومًا عندما يكون البديل هو استخدام سيارة خاصة.

يكمن سر نجاح التنقل متعدد الوسائط في جودة عملية الانتقال. تُظهر الأبحاث باستمرار أن تجربة الانتقال - من حيث الراحة والأمان وقصر أوقات الانتظار والحماية من الأحوال الجوية وسهولة التنقل - هي العامل الأقوى تأثيرًا على اختيار الناس للطرق متعددة الوسائط من عدمه. وهذا له آثار مباشرة على التخطيط الحضري: فالمشاريع متعددة الاستخدامات الواقعة بالقرب من مراكز النقل متعدد الوسائط عالية الجودة أو التي تتكامل معها، تُضاعف قيمتها. فهي لا تُمكّن فقط من القيام برحلات قصيرة داخل المدينة سيرًا على الأقدام أو بالدراجة، بل تربط الحي أيضًا بشبكات نقل أوسع.

يُعدّ هذا الربط ذا أهمية اقتصادية بالغة لتقييم مشاريع تطوير الأحياء. ويُعتبر قربها من وسائل النقل العام الفعّالة أحد أهم العوامل المؤثرة في قيمة العقارات. فوجود شبكة نقل عام جيدة يزيد من جاذبية المشروع للمستأجرين والمشترين في جميع فئات الاستخدام: السكنية، والمكتبية، والتجارية، والمطاعم. أما المشاريع التي تجمع بين الأحياء متعددة الاستخدامات ووسائل النقل المتعددة، فتُلبي في آنٍ واحد احتياجات المستثمرين المتعددة، وهي: جودة الموقع، والاستدامة، واستقرار القيمة على المدى الطويل.

سوق الإسكان ومنطق الأحياء: تفويض الاستخدام المختلط في أزمة

تُضفي قضية توفير السكن مزيدًا من الإلحاح على النقاش الدائر حول التطوير متعدد الاستخدامات. ويُعاني سوق الإسكان في المناطق الحضرية الألمانية من وضعٍ حرج. وتشير توقعات مكتب BBSR للطلب على المساكن إلى أن ألمانيا بحاجة إلى حوالي 320 ألف وحدة سكنية جديدة سنويًا، لا سيما في المناطق الحضرية والمناطق المحيطة بها. وفي عام 2024، لم يُنجز سوى حوالي 252 ألف شقة على مستوى البلاد، وهو عدد أقل بكثير من المطلوب.

في الوقت نفسه، توجد فرص كبيرة لشغل مساحات شاغرة في قطاعي المكاتب والتجزئة. تُظهر دراسة أجرتها مؤسسة برلين-هايب حول تحويل مباني المكاتب في المدن الألمانية الكبرى أن تحويل مساحات المكاتب إلى وحدات سكنية يُعدّ استجابة منطقية، وإن لم تكن سهلة، لهذا الخلل في السوق. إذ تُشكّل لوائح البناء، ومتطلبات الحماية من الضوضاء، وهياكل المخططات، وحقوق الملكية عقبات كبيرة. تُضيّق هذه العقبات نطاق الفرص المتاحة، لكنها ليست مستعصية على التجاوز، لا سيما عندما لا تتم إعادة الهيكلة كتحويل معزول لمبنى واحد، بل كجزء من استراتيجية شاملة للمنطقة.

هنا تحديدًا تكمن الميزة الهيكلية لتطوير الأحياء المتكاملة: فعند التخطيط للاستخدامات المتعددة منذ البداية، تُنشأ مبانٍ أكثر مرونة بطبيعتها. إذ يُمكن تصميم الأرضيات، وممرات الوصول، والبنية التحتية التقنية، والمساحات الخارجية بطريقة تسمح بتغييرات مستقبلية في الاستخدام دون الحاجة إلى هدم المبنى بالكامل. وهذه ليست ميزة بيئية فحسب - بتقليل استهلاك الموارد من خلال الإنشاءات الجديدة - بل هي أيضًا ميزة اقتصادية، لأنها تُقلل من تكاليف دورة حياة العقار وتزيد من قدرته على التكيف مع ظروف السوق المستقبلية.

تُظهر بيانات تراخيص البناء الصادرة عن المكتب الاتحادي للإحصاء للفترة من يناير إلى نوفمبر 2025 اتجاهًا تصاعديًا طفيفًا: فمقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق، تمت الموافقة على بناء شقق سكنية أكثر بنحو 11.3%، منها 13.5% في مبانٍ متعددة العائلات. ومع ذلك، لا تزال الحاجة إلى اللحاق بالركب كبيرة، ووتيرة إصدار التراخيص غير كافية لسد العجز الهيكلي الذي يُقدّر بنحو 550 ألف شقة. في هذا السياق، لا تُعدّ المشاريع متعددة الاستخدامات ميزة نوعية فحسب، بل ضرورة كمية أيضًا: فهي تُتيح إنشاء مساحات معيشية أكبر على أراضٍ محدودة في قلب المدينة دون التضحية بالبنية التحتية التجارية والاجتماعية التي تُضفي حيوية على الأحياء.

من المدينة المنتجة إلى الحي متعدد الاستخدامات: منظور BBSR

قام المعهد الاتحادي لأبحاث البناء والشؤون الحضرية والتنمية المكانية بدراسة منهجية للأسس الاقتصادية والتخطيطية الحضرية للمشاريع متعددة الاستخدامات في العديد من البرامج البحثية. وتُظهر سلسلة الأبحاث حول "المدينة المنتجة" أن الإنتاج والتجارة في المدن لا يجب أن يُنقلا منها، بل يمكن دمجهما بطريقة تتوافق مع الحياة الحضرية من خلال أشكال جديدة من المشاريع متعددة الاستخدامات.

إن الرسالة الأساسية لهذا البحث تبعث على التأمل عند النظر إلى الماضي، لكنها تبشر بمستقبل واعد: فعلى مدى عقود، تم تهميش التجارة والحرف اليدوية والإنتاج على نطاق صغير من الأحياء الحضرية إلى المناطق الصناعية الطرفية، وذلك لاعتقادهم بأن الصراع بين الاستخدامات السكنية والتجارية أمر لا مفر منه. وكانت النتيجة مدنًا سكنية أحادية الوظيفة من جهة، ومناطق صناعية مهجورة من جهة أخرى - أراضٍ حضرية قاحلة لم تفِ بوعودها، اقتصاديًا واجتماعيًا. وقد ساهمت أساليب الإنتاج الحديثة، فضلًا عن التحولات التكنولوجية نحو عمليات تصنيع ولوجستيات أكثر هدوءًا وأقل انبعاثًا، في الحد بشكل كبير من احتمالية الصراع، وجعلت الآن التنمية متعددة الاستخدامات ممكنة في أماكن كانت تبدو سابقًا مستحيلة.

تُشير نتائج هذا البحث إلى أن الأحياء الحضرية التي تضم أماكن عمل قريبة من المناطق السكنية تتمتع باستقرار اقتصادي أكبر. فهي توفر فرص عمل محلية، وتعزز القدرة الشرائية للسكان، وتُنمّي انتماءهم إلى أحيائهم، وتُساهم في الحد من الفجوة الاجتماعية المتزايدة بين بيئتي العمل والمعيشة. قد يبدو هذا الكلام وكأنه من علم الاجتماع الحضري، ولكنه في الواقع يُمثل أساسًا متينًا للاقتصاد الحضري: فالأحياء التي تجمع بين الاستخدامات السكنية والتجارية والخدمية تُولّد نشاطًا اقتصاديًا محليًا أكبر لكل وحدة مساحة مقارنةً بالأحياء المنفصلة.

الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية والاستدامة: الاستخدام المختلط كضرورة استثمارية ملحة في الوقت الراهن

يُضفي تحوّل قطاع العقارات من خلال متطلبات الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية أهمية استراتيجية جديدة على المشاريع متعددة الاستخدامات. ويتزايد إلزام المستثمرين المؤسسيين وشركات التأمين وصناديق التقاعد وصناديق الثروة السيادية بتقييم محافظهم العقارية وتقديم تقارير عنها وفقًا لمعايير الاستدامة. وتتعرض المباني التي تُسبب انبعاثات عالية من حركة المرور، نظرًا لموقعها وهيكل استخدامها، لضغوط متزايدة.

من هذا المنظور، توفر المناطق متعددة الاستخدامات ميزة هيكلية: فهي تقلل من الطلب على التنقل الناتج عن المنطقة، وتتيح الاستخدام المشترك للطاقة والبنية التحتية للمرافق من قبل استخدامات متعددة، وتميل إلى تحقيق معدلات استخدام إجمالية أعلى لأنظمتها التقنية. ولذلك، غالبًا ما تكون ملفات تعريف الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية الشاملة لهذه العقارات أفضل من تلك الخاصة بالعقارات أحادية الوظيفة المماثلة، حتى وإن لم ينعكس ذلك دائمًا بشكل كافٍ في أنظمة الاعتماد ذات الصلة.

يُشير تقرير شركة برايس ووترهاوس كوبرز (PwC) حول تحويل مراكز المدن صراحةً إلى التطوير متعدد الاستخدامات باعتباره النموذج الأمثل لتنشيط المناطق المتدهورة في قلب المدينة اقتصاديًا، كما أنه يُؤسس نموذجه لتحديد تكاليف الاستحواذ المعقولة على هذا النموذج. وهذا يُحوّل التطوير متعدد الاستخدامات من مجرد مُثُل تخطيطية إلى جوهر نماذج التقييم المالي، وهو تحوّل يُغيّر بشكل جذري أهميته بالنسبة لقرارات الاستثمار في هذا القطاع.

المرونة كهدف تخطيطي: ما الذي يجعل الأحياء متعددة الاستخدامات قادرة على الصمود في وجه الأزمات؟

اكتسب مفهوم المرونة الحضرية أهمية بالغة في ضوء تجارب السنوات الأخيرة، من أوبئة وتغيرات مناخية واضطرابات في سلاسل التوريد وصدمات جيوسياسية. وقد أكدت غرفة التجارة والصناعة، في ورقتها البحثية حول المرونة المناخية الحضرية، على أن المدن القادرة على مواجهة المستقبل تحتاج إلى أحياء قادرة على الاستجابة بمرونة للتغيرات المجتمعية. ويُعدّ التطوير متعدد الاستخدامات الوسيلة الأساسية لتحقيق ذلك.

إن أثر التنمية متعددة الاستخدامات على تعزيز المرونة متعدد الأوجه. فعلى الصعيد الاقتصادي، توفر الأحياء متعددة الاستخدامات قاعدة دخل أكثر استقرارًا لأصحاب العقارات وتجار التجزئة ومقدمي الخدمات، نظرًا لاختلاف استجابة الاستخدامات المختلفة للأزمات، وقدرتها على دعم بعضها البعض. أما على الصعيد الاجتماعي، فتتميز هذه الأحياء بمتانتها، إذ تدمج فئات سكانية وأنماط حياة متنوعة، ما يجنبها التجانس الاجتماعي. وعلى الصعيد البيئي، تسمح هذه الهياكل المختلطة باستخدام أكثر كفاءة للطاقة والمياه والأراضي.

يُقدّم مبدأ الاستخدام المزدوج، المُستمد من التخطيط العسكري، نموذجًا تحليليًا مناسبًا هنا: فالبنية التحتية المُصممة لأغراض متعددة، بحكم تعريفها، أكثر مرونة في مواجهة فشل استخداماتها الفردية. فموقف السيارات تحت الأرض المُستخدم للخدمات اللوجستية ليلًا لا يبقى شاغرًا عند انخفاض استخدامه نهارًا. كما أن الطابق الأرضي المُصمم للتجارة والمرافق المحلية وتوصيل الطرود يصمد أمام فقدان مستأجر واحد بشكل أفضل من مساحة تجارية أحادية الوظيفة. ويُقلل مبدأ الاستخدامات المتعددة من مخاطر الشغور، ويزيد من معدلات الإشغال، ويجعل الأحياء أكثر استقرارًا اقتصاديًا.

البنية الحضرية كمتغير استراتيجي: ما يمكن أن يتعلمه التطوير الحضري من نظرية النظم

يُفضي التحليل الاقتصادي في نهاية المطاف إلى استنتاج يتجاوز قطاع العقارات: فالبنية المادية للمدينة متغير استراتيجي، وليست أمرًا طبيعيًا ثابتًا. فهي تؤثر على أنماط التنقل، والطلب على الطاقة، والنشاط الاقتصادي المحلي، وتوفير المساكن، والتماسك الاجتماعي للمجتمع، بدرجةٍ تُستهان بها سياسيًا واقتصاديًا. إن المدن التي تتبنى باستمرار مبدأ الاستخدام المختلط في التخطيط لا تستثمر في الهندسة المعمارية فحسب، بل في هندسة النظم.

يتجلى هذا بوضوح في مسألة استخدام الأراضي. تفقد ألمانيا أكثر من 50 هكتارًا من الأراضي يوميًا بسبب التبليط، وهو معدل غير مستدام بيئيًا واقتصاديًا. تُعدّ المشاريع متعددة الاستخدامات، التي تُنظّم استخدامات متعددة رأسيًا وأفقيًا على قطعة أرض واحدة، أكثر كفاءة من حيث استخدام الأراضي من التوسع الأفقي للمناطق أحادية الوظيفة. فهي تسمح بتنمية حضرية أكبر على مساحة أقل، وهذا ليس مجرد حجّة سياسية بيئية، بل هو أيضًا حجّة مالية، لأن صيانة البنية التحتية البلدية في منطقة مكتظة أقل تكلفة من صيانتها في منطقة سكنية مترامية الأطراف ومتفرقة.

يمثل الانتقال من مناقشة المباني الفردية إلى تخطيط الأحياء الحضرية بأكملها قفزة نوعية حاسمة. فليس المبنى متعدد الاستخدامات هو ما يحدد جودة المدينة، بل التفاعل المنسق بين الاستخدامات، والتنقل، والمساحات العامة، والخدمات اللوجستية، والبنية التحتية الاجتماعية على مستوى الحي. والسؤال الذي يجب على مخططي المدن ذوي الرؤية المستقبلية طرحه على أنفسهم هو: ما مدى كفاءة هذا الحي كنظام متكامل - في الساعة الثالثة مساءً، والثامنة صباحًا، والعاشرة مساءً؟ إن الأحياء النابضة بالحياة في جميع أوقات اليوم، بفضل تكامل استخداماتها المختلفة زمانيًا ومكانيًا، لا تكون فقط أكثر ملاءمة للعيش، بل أيضًا أكثر إنتاجية اقتصادية وأمانًا.

هنا تحديداً تكمن القيمة النظامية للتطوير متعدد الاستخدامات: فهو ليس مجرد اتجاه عابر، بل هو منطق التخطيط الذي يرسم ملامح مستقبل المدينة الأوروبية. أولئك الذين يرسخون هذا المبدأ في تخطيط وتطوير الأحياء اليوم، يُنشئون عقارات وهياكل حضرية ستظل ملائمة لواقع مستخدميها بعد عشرين عاماً، لا لواقع حقبة ولّت حين كان يُنظر إلى السكن والعمل والخدمات اللوجستية كعوالم منفصلة.

يسعدني أن أكون مستشارك الشخصي.

يمكنكم التواصل معي عبر البريد الإلكتروني wolfenstein∂xpert.digital أو

اتصل بي على الرقم +49 7348 4088 965 .

لينكد إن
 

 

للمزيد من المعلومات، انقر هنا:

• استشارات وتخطيط المستودعات ذات الرفوف العالية: مستودع آلي ذو رفوف عالية - تحسين تخزين المنصات بشكل آلي بالكامل - تحسين المستودع